Dodaj do ulubionych

problem z odszkodowaniem po 3 latach

07.09.04, 08:51
Lokator po zakończeniu 3 latki odmawia płacenia odszkodowania wg
wolnorynkowej stawki.
Mam pytanie:
- czy lokator może nie płacić odszkodowania w nowym wymiarze bez
podważenia stawki w sądzie.
- Co z płaceniem odszkodowania przed rozprawą (wyrokiem) o eksmisje
zanim sąd przyzna lokal socjalny a tym samym zwolni lokatora od płacenia
wyższego odszkodowania a sceduje tę różnicę na władze miejskie.
- Jakimi środkami dysponuje w takiej sytuacji właściciel?
Edytor zaawansowany
  • oswn.poznan 07.09.04, 11:09
    przeczytaj www.3-letnie-wypow.lokatorzy.info.pl i dokładniej zadaj pytanie.
    Czy czytałeś art. 18 ustawy o ochronie lokatorów?
    Pozdrawiam
  • krzys55s 07.09.04, 11:30
    Czytałem. chciałem się tylko upewnić.
    Moje wnioski są następujące:
    Jeżeli lokator nie wystąpi o ustalenie wysokości czynszu, z którym się nie
    zgadza, lub sąd w wyroku eksmisyjnym zdecyduje o prawach do lokalu socjalnego
    to lokator jest zobowiązany do płacenia odszkodowania. I skutecznie można
    wnieść sprawę o eksmisje oraz o zapłatę zaległego odszkodowania.
    Czy moje rozumownie jest właściwe ?
    Pozdrowienia.
    ps. Myślałem że po terminie pierwszych 3 - latek to forum się rozkręci
  • oswn.poznan 07.09.04, 12:19
    Re: > "jeżeli lokator nie wystąpi o ustalenie wysokości czynszu, z którym się
    nie zgadza"
    Tu powinna być kropka.
    To jest sytuacja początkowa, gdy lokator jest lokatorem, opłaca czynsz, nie
    odszkodowanie, właściciel podnosi czynsz, lokator nie zgadza się z wysokością
    czynszu. Ale art. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów mówi, że lokator nie może
    kwestionować podwyżki czynszu, może wodę, ścieki, śmieci. (Czasami może
    sądownie, ale jest to bardzo trudne i sporadyczne przypadki)
    Pewnie myślisz o projekcie nowelizacji, ale to jest jeszcze tylko projekt.
    Chyba, że myślisz o czymś jeszcze innym?

    Druga sprawa.
    Jeżeli jest stosunek najmu - to jest czynsz.
    Jeżeli lokator traci tytuł prawny do lokalu, z jakiegokolwiek powodu - z
    chwilą utraty tytułu prawnego do lokalu - to co ma opłacać, to już nie czynsz
    ale odszkodowanie za bezumowne używanie lokalu. I teraz właściciel określa
    wysokość tego odszkodowania, czasami właściciel nic nie zmienia i
    odszkodowanie jest równe dotąd płaconemu czynszowi, jeżeli dotąd czynsz był
    poniżej 3% w.o., to właściciel określa odszkodowanie w wysokości czynszu
    wolnorynkowego, jaki mógłby uzyskać, gdyby ten lokal był pusty, właściciel by
    go wyremontował i wynajął. I takie odszkodowanie obowiązany jest opłacać były
    lokator, aż do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego. Po prawomocnym wyroku,
    były lokator ma obowiązek opłacać odszkodowanie (zwykle niższe), w wysokości
    dotychczasowego czynszu, jaki był obowiązany opłacać nim my mu
    wypowiedzieliśmy umowę najmu. I to jest bez znaczenia czy sąd orzekł eksmisję:
    z, czy bez prawa do lokalu socjalnego.
    Różnie właściciele wnoszą pozwy: albo o eksmisję tylko, albo o eksmisję i o
    zapłatę, ja wnoszę rozdzielnie, mimo, że to dwa pozwy, to szybciej uzyskuję
    wyrok eksmisyjny, a to jest dla mnie ważniejsze. Niekiedy o zapłatę nie
    wnoszę, bo po tem z czego ma ściągać komornik, jak to bieda lub pijaki.
    Niekiedy gdy lokator ma spore majętności, to nie wnoszę pozwu o eksmisję, ale
    tylko o odszkodowanie w wysokości czynszu wolnorynkowego, gdy komornik ma z
    czego ściągnąć.
    Czy o to chodziło?
    Pozdrawiam
  • aniapol 07.09.04, 12:29
    Ja rozumiem to w ten sposob: po uplywie 3-latki lokator ma obowiazek oplacac
    odszkodowanie do momentu wyprowadzki. Jesli ma prawo do lokalu socjalnego, to
    do momentu przydzielenia takowego przez gmine, lokator placi odszkodowanie
    rowne wys. czynszu, ktory placil jak jeszcze mial tytul prawny, odszkodowanie
    dodatkowe (roznice miedzy wys. czynszu a pelnym odszkodowaniem) pokrywa gmina.
    Natomiast jesli nie ma uprawnienia do lokalu socj. to calosc odszkodowania
    poikrywa lokator (oczywiscie, jesli uda sie je od niego sciagnac). Rozumiem, ze
    date wygasniecia tytulu prawnego do lokalu - jesli lokator ja kwestionuje -
    potwierdza sad. Sad tez decyduje o prawie do lokalu socjalnego lub jego braku,
    a gmina przejmuje na siebie placenie czesci odszkodowania od daty wydania
    wyroku exmisyjnego. Zatem w okresie od uplyniecia 3latki do wyroku eksm.
    odszkodowania nalezy sie domagac w calosci od lokatora (czyli w praktyce rzecz
    nie do wyegzekwowania, niestety) - prosze o potwierdzenie mego toku
    rozumowania. Pozdr. Ania
  • krzys55s 07.09.04, 13:25
    Czy jeżeli były lokator posiada normalny dochód to jest to rzecz niemożliwa czy
    tylko w przypadkach lokatora biedaka?
  • oswn.poznan 07.09.04, 13:46
    aniapol napisała:

    > Ja rozumiem to w ten sposob: po uplywie 3-latki lokator ma obowiazek oplacac
    > odszkodowanie do momentu wyprowadzki.
    Tak.
    Od momentu utraty tytułu prawnego w wyniku naszego wypowiedzenia, do
    orzeczenia przez sąd uprawnienia do lokalu socjalnego dawny lokator, zwany
    "używającym lokal bez tytułu prawnego", obowiązany jest opłacać odszkodowanie
    jakie mu wyznaczymu, możemy wyznaczyć, że to odszkodowanie za ten okres ma
    opłacać w wysokości czynszu wolnorynkowego, jaki moglibyśmy uzyskać gdybyśmy
    mieli ten lokal pusty i po remoncie wynajęli go na wolnym rynku.

    > Jesli ma prawo do lokalu socjalnego, to
    > do momentu przydzielenia takowego przez gmine, lokator placi odszkodowanie
    > rowne wys. czynszu, ktory placil jak jeszcze mial tytul prawny,
    Jeżeli nabył wyrokiem sądowym uprawnienie do lokalu socjalnego to tak, ale od
    czasu tego wyroku do czasu wyprowadzki z naszego mieszkania.

    > odszkodowanie dodatkowe (roznice miedzy wys. czynszu a pelnym
    odszkodowaniem) pokrywa gmina.
    Tak

    > Natomiast jesli nie ma uprawnienia do lokalu socj. to calosc odszkodowania
    > poikrywa lokator (oczywiscie, jesli uda sie je od niego sciagnac).
    Tak

    > Rozumiem, ze
    > date wygasniecia tytulu prawnego do lokalu - jesli lokator ja kwestionuje -
    > potwierdza sad.
    Tak

    > Sad tez decyduje o prawie do lokalu socjalnego lub jego braku,
    > a gmina przejmuje na siebie placenie czesci odszkodowania od daty wydania
    > wyroku exmisyjnego.
    precyzyjniej, od daty wyroku, od którego nie było apelacji, kasacji, czyli
    mówiąc inaczej od tego wyroku, który stał się prawomocny

    > Zatem w okresie od uplyniecia 3-latki do wyroku eksm.
    > odszkodowania nalezy sie domagac w calosci od lokatora
    Tak, tylko jest kwestia w jakiej wysokości. W całości, to wtedy, gdy mie
    robiliśmy pozwu o eksmisję, a tylko o zapłatę, lub gdy sąd nie orzekł
    uprawnienia do lokalu socjalnego. Jeżeli sąd orzekł uprawnienie do lokalu
    socjalnego, to mamy dwa okresy należnego odszkodowania: pierwszy lokator ma
    płacić całość, drugi po wyroku - jako różnica określona w art. 18 ustawy.
    Ten art, 18 jest zawiły, ale taki on jest i daje prawo właścicielowi wskazać w
    wypowiedzeniu umowy najmu wysokość odszkodowania w wysokości czynszu
    wolnorynkowego.


    Przykładowo: lokator na decyzji adm. opłacał czynsz o stawce 2zł/m2. Przestał
    płacić. Upomnienie, propozycja ugody, ugody nie zrealizował, wysłaliśmy
    lokatorowi wypowiedzenie najmu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca
    kalendarzowego, z wskazaniem, że ma się wynieść. W tym wypowiedzeniu piszemy,
    że jeżeli się w wyznaczonym terminie nie wyprowadzi obowiązany będzie opłacać
    odszkodowanie w wysokości (przykładowo 16zł/m2), czyli w wysokości czynszu
    wolnorynkowego, który mógłby otrzymać właściciel, gdyby ten lokal był wolny od
    tego dotychczasowego lokatora i lokal był we władaniu właściciela i mógł on
    tym lokalem władać, czyli wynająć komu chce. Od ustania wypowiedzianego
    stosunku najmu do wyprowadzki lokatora (gdy nie zapadł wyrok eksmisyjny), lub
    do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego osoba używająca lokal bez tytułu
    prawnego (już nie lokator) ma obowiązek zapłaty wskazanego odszkodowania,
    czyli np. 16zł/m2. Jeżeli zapadł prawomocny wyrok o eksmisję z orzeczonym
    lokalem socjalnym, to ten już "nie lokator" ma opłacać odszkodowanie w
    wysokości starego czynszu, czyli odszkodowanie 2zł/m2, a do gminy powinniśmy
    napisać pismo o dostarczenie orzeczonego lokalu socjalnego, gmina ble nle, że
    nie, my pismo o zapłatę odszkodowania za niedostarczenie orzeczonego lokalu
    socjalnego w wysokości 14zł/m2 (tutaj przykładowo: 16 - 2 = 14z.zł/m2). Gmina
    odpisuje ble-ble, my drugie pismo o zapłatę odszkodowania przedsądowe, gmina
    ble-ble, i w końcu pozew o zapłatę odszkodowania wobec gminy.

    A do tego lokator pozew do sądu przeciw gminie o kasę, go gmina nie
    dostarczając mu orzeczonego lokalu socjalnego naraża tego byłego lokatora na
    koszty, bo on chciałby płacić niski czynsz socjalny (połowa najniższego
    czynszu komunalnego), a gmina zmusza go do zapłaty wyższego odszkodowania
    właścicielowi.

    > (czyli w praktyce rzecz
    > nie do wyegzekwowania, niestety)

    Ciekawostka!
    Jeżeli jest to lokator na czynszu wolnym 1000zł, a odszkodowanie wynosi
    1000zł, różnica jest zero zł i mamy problem o którym nie raz pisał krotki, ale
    to lokator może wystąpić do sądu wobec gminy o zapłatę, jako różnicę 1000zł -
    czynsz socjalny. to wtedy może zabiorą lokatora.

    > - prosze o potwierdzenie mego toku
    > rozumowania. Pozdr. Ania
  • oskar58 08.09.04, 07:36
    oswn.poznan napisał:

    > aniapol napisała:
    >
    > > Ja rozumiem to w ten sposob: po uplywie 3-latki lokator ma obowiazek opla
    > cac
    > > odszkodowanie do momentu wyprowadzki.
    > Tak.
    > Od momentu utraty tytułu prawnego w wyniku naszego wypowiedzenia, do
    > orzeczenia przez sąd uprawnienia do lokalu socjalnego dawny lokator, zwany
    > "używającym lokal bez tytułu prawnego", obowiązany jest opłacać odszkodowanie
    > jakie mu wyznaczymu, możemy wyznaczyć, że to odszkodowanie za ten okres ma
    > opłacać w wysokości czynszu wolnorynkowego, jaki moglibyśmy uzyskać gdybyśmy
    > mieli ten lokal pusty i po remoncie wynajęli go na wolnym rynku.
    >
    > > Jesli ma prawo do lokalu socjalnego, to
    > > do momentu przydzielenia takowego przez gmine, lokator placi odszkodowani
    > e
    > > rowne wys. czynszu, ktory placil jak jeszcze mial tytul prawny,
    > Jeżeli nabył wyrokiem sądowym uprawnienie do lokalu socjalnego to tak, ale od
    > czasu tego wyroku do czasu wyprowadzki z naszego mieszkania.
    >
    > > odszkodowanie dodatkowe (roznice miedzy wys. czynszu a pelnym
    > odszkodowaniem) pokrywa gmina.
    > Tak
    >
    > > Natomiast jesli nie ma uprawnienia do lokalu socj. to calosc odszkodowani
    > a
    > > poikrywa lokator (oczywiscie, jesli uda sie je od niego sciagnac).
    > Tak
    >
    > > Rozumiem, ze
    > > date wygasniecia tytulu prawnego do lokalu - jesli lokator ja kwestionuje
    > -
    > > potwierdza sad.
    > Tak
    >
    > > Sad tez decyduje o prawie do lokalu socjalnego lub jego braku,
    > > a gmina przejmuje na siebie placenie czesci odszkodowania od daty wydania
    >
    > > wyroku exmisyjnego.
    > precyzyjniej, od daty wyroku, od którego nie było apelacji, kasacji, czyli
    > mówiąc inaczej od tego wyroku, który stał się prawomocny
    a od jakiej daty, jeżeli w sprawie została złozona apelacja i kasacja? Oskar
    >
    > > Zatem w okresie od uplyniecia 3-latki do wyroku eksm.
    > > odszkodowania nalezy sie domagac w calosci od lokatora
    > Tak, tylko jest kwestia w jakiej wysokości. W całości, to wtedy, gdy mie
    > robiliśmy pozwu o eksmisję, a tylko o zapłatę, lub gdy sąd nie orzekł
    > uprawnienia do lokalu socjalnego. Jeżeli sąd orzekł uprawnienie do lokalu
    > socjalnego, to mamy dwa okresy należnego odszkodowania: pierwszy lokator ma
    > płacić całość, drugi po wyroku - jako różnica określona w art. 18 ustawy.
    > Ten art, 18 jest zawiły, ale taki on jest i daje prawo właścicielowi wskazać
    w
    > wypowiedzeniu umowy najmu wysokość odszkodowania w wysokości czynszu
    > wolnorynkowego.
    >
    >
    > Przykładowo: lokator na decyzji adm. opłacał czynsz o stawce 2zł/m2. Przestał
    > płacić. Upomnienie, propozycja ugody, ugody nie zrealizował, wysłaliśmy
    > lokatorowi wypowiedzenie najmu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca
    > kalendarzowego, z wskazaniem, że ma się wynieść. W tym wypowiedzeniu piszemy,
    > że jeżeli się w wyznaczonym terminie nie wyprowadzi obowiązany będzie opłacać
    > odszkodowanie w wysokości (przykładowo 16zł/m2), czyli w wysokości czynszu
    > wolnorynkowego, który mógłby otrzymać właściciel, gdyby ten lokal był wolny
    od
    > tego dotychczasowego lokatora i lokal był we władaniu właściciela i mógł on
    > tym lokalem władać, czyli wynająć komu chce. Od ustania wypowiedzianego
    > stosunku najmu do wyprowadzki lokatora (gdy nie zapadł wyrok eksmisyjny), lub
    > do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego osoba używająca lokal bez tytułu
    > prawnego (już nie lokator) ma obowiązek zapłaty wskazanego odszkodowania,
    > czyli np. 16zł/m2. Jeżeli zapadł prawomocny wyrok o eksmisję z orzeczonym
    > lokalem socjalnym, to ten już "nie lokator" ma opłacać odszkodowanie w
    > wysokości starego czynszu, czyli odszkodowanie 2zł/m2, a do gminy powinniśmy
    > napisać pismo o dostarczenie orzeczonego lokalu socjalnego, gmina ble nle, że
    > nie, my pismo o zapłatę odszkodowania za niedostarczenie orzeczonego lokalu
    > socjalnego w wysokości 14zł/m2 (tutaj przykładowo: 16 - 2 = 14z.zł/m2). Gmina
    > odpisuje ble-ble, my drugie pismo o zapłatę odszkodowania przedsądowe, gmina
    > ble-ble, i w końcu pozew o zapłatę odszkodowania wobec gminy.
    >
    > A do tego lokator pozew do sądu przeciw gminie o kasę, go gmina nie
    > dostarczając mu orzeczonego lokalu socjalnego naraża tego byłego lokatora na
    > koszty, bo on chciałby płacić niski czynsz socjalny (połowa najniższego
    > czynszu komunalnego), a gmina zmusza go do zapłaty wyższego odszkodowania
    > właścicielowi.
    >
    > > (czyli w praktyce rzecz
    > > nie do wyegzekwowania, niestety)
    >
    > Ciekawostka!
    > Jeżeli jest to lokator na czynszu wolnym 1000zł, a odszkodowanie wynosi
    > 1000zł, różnica jest zero zł i mamy problem o którym nie raz pisał krotki,
    ale
    > to lokator może wystąpić do sądu wobec gminy o zapłatę, jako różnicę 1000zł -
    > czynsz socjalny. to wtedy może zabiorą lokatora.
    >
    > > - prosze o potwierdzenie mego toku
    > > rozumowania. Pozdr. Ania
  • oskar58 08.09.04, 07:44
    Henryku! Nie nauczyłem sie wybierać cytaty do odpowiedzi na list. Dlatego mój
    poprzedni list jest nieczytelny. Pytanie zginęło w treści Twojego listu.
    Napisałeś: "gmina przejmuje na siebie placenie części odszkodowania od daty
    wydania wyroku exmisyjnego. precyzyjniej, od daty wyroku, od którego nie było
    apelacji, kasacji, czyli mówiąc inaczej od tego wyroku, który stał się
    prawomocny". W związku z tym mam pytanie: Od jakiej daty gmina płaci
    odszkodowanie jeżeli w sprawie została złożona apelacja i kasacja. Pozdrowienia
    Oskar.
  • oswn.poznan 08.09.04, 08:15
    Sprawdzasz mnie i słusznie, ale przecież sam znasz odpowiedź.
    Musiałbym wyciągnąć z półki kpc, ale ty też możesz to sam sprawdzić w swoim
    kpc. Z mojej strony www też możesz ściągnąć sobie kpc, ale sądzę że każdy
    prawnik ma zbiór podstawowych kodeksów na swojej półeczce.
    Można odpowiedzieć też inaczej: od takiej daty jaką wskażesz w pozwie o
    zapłatę odszkodowania, chyba że sąd orzeknie inaczej. Pozdrawiam
  • krzys55s 07.09.04, 12:46
    Dziękuję bardzo o to chodziło
    Ale rodzi mi się jeszcze jedno pytanie
    Czy w przypadku niewypłacalności byłego lokatora można próbować ściągnąć
    zaległe odszkodowanie od osoby pełnoletniej zameldowanej też w tym lokalu.
    Czy może od razu w pozwie o zaplatę ująć wszystkie osoby pełnoletnie
    zameldowane w lokalu?
    Czy istnieje współodpowiedzialność za płacenie czynszu lub odszkodowania
    wszystkich pełnoletnich zameldowanych?
    Wyobrażam sobie to tak, że jeżeli komornik nie może ściągnąć długu z głównego
    byłego lokatora to próbuje z automatu od innych dorosłych mieszkańców.

    Dzięki za cierpliwość w odpowiedziach
  • aniapol 07.09.04, 13:18
    Za czynsz odpowiadaja solidarnie wszystkie pelnoletnie osoby zamieszkujace w
    lokalu - jest na to paragraf w kodeksie cywilnym - ale dokladnie go nie
    przytocze. Trzeba by dokladniej poszperac na tym portalu - zdaje sie, ze takze
    tu widzialam te informacje. Natomiast dobrze byloby, gdyby ktos bardziej biegly
    w prawie potwierdzil caly moj wywod o odszkodowaniach - ja jestem raczej
    kamienicznikiem -amatorem :-)
  • aniapol 07.09.04, 13:23
    Acha, i jeszcze jedno: z tzw. ostroznosci procesowej, zawsze wszystkie pisma,
    wypowiedzenia, pozwy, trzeba kierowac do wszystkich doroslych osob
    zamieszkujacych w lokalu.
  • jml13060 07.09.04, 14:10
    Przy prezentacji mechanizmu dochodzenia odszkodowania padła przykładowa liczba
    16 zł/m^2. Mnie nurtuje problem określenia stawki czynszu wolnorynkowego,
    podanie konkretnej liczby ... no bo jedno miasto jest bardziej, a inne mniej
    atrakcyjne, jeden lokal ma piece węglowe inny centralne ogrzewanie, jeden lokal
    to mieszkanie w kamienicy, a inny to domek z ogródkiem, ... Czy istnieją jakieś
    realne wskaźniki pozwalające oszacować stawkę wolnorynkową, a nie branie jej "z
    sufitu" ? Czy jest jakaś mapa czynszów ? W uzasadnieniu pierwszego wyroku TK,
    tego poprzedzającego ustawę "o ochronie...", padło zdanie, że "... czynsz
    wolnorynkowy nie jest czynszem dowolnym ..." . Czy OSWN mógłby dać jakieś
    wskazówki ?
  • krzys55s 07.09.04, 14:38
    Ja właśnie przeszedłem ten temat
    Po prostu musisz się zorientować jakie panują czynsze za podobne lokale w
    twojej okolicy Zobacz na tym forum moje zapytanie o ten temat z 22.06.04
  • oswn.poznan 07.09.04, 14:43
    W polsce nie działa urzędowe listro czynszowe.
    Ile, to precyzyjnie oceniają biegli sądowi powołani w konkretnej sprawie.
    Trochę jest na:
    www.oswn.pl/pisma_oswn/trybunal/czynsz.htm lub prawie to samo:
    www.kamienica.pl/kalkgdyntk.htm
    Są miejscowości w Polsce, gdzie bieda lokatorów oferuje stawki czynszu 3zł/m2,
    a i są w Polsce: 20zł/m2. O tym można by napisać całą długą stronę www.
    Pozdrawiam
  • jml13060 07.09.04, 15:09
    Przykład :

    Kraków, Wola Justowska (ul. Królowej Jadwigi), dom jednorodzinny z 1938 roku,
    stan "taki sobie", 1-piętrowy, cegła, ogrzewanie piecami weglowymi, woda, gaz,
    prąd, 160 m^2 (6 pokoi), piwnice (80 m^2), działka 8 arów, sad.

    Czy ktoś na tym forum wie (potrafi oszacować) czynsz wolnowynkowy za taki
    lokal ? O ile wiem, nikt na Woli Justowskiej nie wynajmuje podobnego lokalu na
    zasadach wolnorynkowych, a jeśli nawet to robi, to nie ujawnia szczegółów
    umowy.

    Pozdrawiam
  • aniapol 07.09.04, 16:21
    ja mam bardzo podobna sytuacje: tez przedwojenny domek jednorodzinny z ogrodem.
    Ja zazadalam odszkodowania w wysokosci sredniego czynszu, jaki trzeba zaplacic
    w tej dzielnicy za mieszkanie o takiej samej powierzchni. Sadze, ze i tak nie
    ma to wiekszego znaczenia, bo zazwyczaj lokatorzy ignoruja wezwanie do placenia
    odszkodowania, sprawa i tak trafia do sadu, a tam jest powolywany biegly, i
    dopiero ta wyrocznia na podstawie tylko sobie znanych przeslanek okresla
    wysokosc odszkodowania. Natomiast zwracam uwage na kwestie ogrodu: przydzial
    kwaterunkowy najprawdopodobniej dotyczyl wylacznie lokalu mieszczacego sie w
    domu, natomiast ogrod jest zajmowany bezumownie, wiec mozna sie domagac
    odszkodowania za caly okres uzywania go przez lokatora, nawet w czasie, kiedy
    mial jeszcze przydzial na lokal. Jedna rzecza jest czynsz za lokal, a druga za
    uzywanie ogrodu - za to drugie powinni byli od otrzymania przydzialu placic
    czynsz wolnorynkowy, na podstawie umowy dzierzawy ogrodu zawartej z
    wlascicielem. Jesli tego nie robili, to mozna sprobowac zazadac od nich takich
    oplat teraz, a biegly w sadzie ustali ich wysokosc za minione lata i obecnie.
    Pewnie to nie bedzie wiele pieniedzy, ale moze uda sie osiagnac pewen efekt
    psychologiczny. Pozdrawiam. Ania
  • jml13060 08.09.04, 10:19
    Dziękuję za odpowiedź.

    ... nadal nie potrafię powiedzieć, na jakiej podstawie mógłbym ja, albo nawet
    rzeczoznawca podać uczciwa stawkę czynszu rynkowego w warunkach braku rynku i
    braku analogów. Mieszkanie w kamienicy z wieloma lokalami, to nie to samo co
    mieszkanie w domku jednorodzinnym, w dobrej, willowej dzielnicy. Wkurza mnie
    to, że domy jednorodzinne poddano onegdaj rygorom najmu za zapłatą czynszu
    regulowanego i narzucono im funkcje socjalne.

    Z tym sadem wokół domu ... to też nie wiem jak postępować ... no bo
    rzeczywiście, przymusowy najem dotyczy samego mieszkania (czynsz opłacany w/g
    stawki za m^2 powierzchni mieszkalnej lokalu). Z działki nie mogę korzystać, bo
    mieszkam w Warszawie, a lokatorzy najpewniej powiedzą, że sad ich nie
    interesuje (a mimo to będą z niego korzystać, no bo przecież ich nie upilnuję).

    Jest jeszcze problem obszernych piwnic (ok. 80 m^2) ... bo nie mam z tego
    tytułu ani grosza. Lokatorzy prowadzący rozległą działalność gospodarczą
    magazynują tam wyroby i surowce swojej firmy. Wiem o tym, jednak nie mam
    skutecznej metody dowiedzenia tego przed sądem.

    Pozdrawiam
  • oswn.poznan 08.09.04, 11:08
    jml13060 napisał:

    > Dziękuję za odpowiedź.
    > ... nadal nie potrafię powiedzieć, na jakiej podstawie mógłbym ja, albo
    nawet
    > rzeczoznawca podać uczciwa stawkę czynszu rynkowego w warunkach braku rynku
    i
    > braku analogów.
    Nie wierzę, że nie ma analogu, nawet wystarczy zapytać lokalne pośrednictwa
    nieruchomości, a uzyskasz kilka różnych odpowiedzi, tak dla chcących wynająć,
    jak i szukających do wynajęcia.

    Mieszkanie w kamienicy z wieloma lokalami, to nie to samo co
    > mieszkanie w domku jednorodzinnym, w dobrej, willowej dzielnicy.
    To prawda, ale w Polsce ...

    > Wkurza mnie
    > to, że domy jednorodzinne poddano onegdaj rygorom najmu za zapłatą czynszu
    > regulowanego i narzucono im funkcje socjalne.
    Mnie też
    >
    > Z tym sadem wokół domu ... to też nie wiem jak postępować ... no bo
    > rzeczywiście, przymusowy najem dotyczy samego mieszkania (czynsz opłacany
    w/g
    > stawki za m^2 powierzchni mieszkalnej lokalu). Z działki nie mogę
    korzystać, bo
    >
    > mieszkam w Warszawie, a lokatorzy najpewniej powiedzą, że sad ich nie
    > interesuje (a mimo to będą z niego korzystać, no bo przecież ich nie
    upilnuję).
    Z sadem to masz pecha. Decyzja adm. o przydziale dotyczy mieszkania i
    przynależności, które to przynależności im zostały udostępnione, gdy dostali
    ten przydział. Mowa tutaj o skrytce na przechowanie opału, suszarni (zwykle na
    strychu) i pralni. Nowelizacja ustawy o najmie lokali wyłączyła strychy i
    pralnie. Pozostały piwnice na opał, jeżeli w tych mieszkaniach są piece
    opalane na węgiel. Jeżeli lokatorzy mają w mieszkaniu piec c.o. na gaz ziemny
    przewodowy, to piwnice można im zabrać. Lepiej to zrobić ładnie i grzecznie, a
    i skutek pewniejszy. Ja pralnię zlikwidowałem, gdy pękł żeliwny kocioł w
    kotlinie węglowej pralni. Strychy wyłączyłem po kolei, najpierw duży, a potem
    małe w oficynie, powód: potrzeba remontu i przyzwyczaili się do tego. że niema
    strychu, a ci lokatorzy, którzy chcieli korzystać ze strychu już w tym domu
    nie mieszkają i wszystko.

    >
    > Jest jeszcze problem obszernych piwnic (ok. 80 m^2) ... bo nie mam z tego
    > tytułu ani grosza.
    Z piwnicami to masz problem, bo rozumiem, że to jest jedna piwnica pod całym
    domem. a czy to znaczy że nie masz swojej odrębnej piwnicy na wodomierz
    główny?

    > Lokatorzy prowadzący rozległą działalność gospodarczą
    > magazynują tam wyroby i surowce swojej firmy. Wiem o tym, jednak nie mam
    > skutecznej metody dowiedzenia tego przed sądem.
    Czy to znaczy, że lokator w twoim domu prowadzi działalność gospodarczą?
    Jeżeli tak to wystarczy to w każdy możliwy sposób udokumentować i mając "mocne
    kwity" na taką działalność wypowiedzieć najem na podst. art. 11 ust. 2 pkt 1
    ustawy o ochronie, wcześniej lokatora upominając do zaprzestania tego. Trzeba
    uzyskać kopie z rejestru działalności gospodarczej lub KRS-u, dokumentacja
    fotograficzna, inna korespondencja z lokatorem na temat jego dzoałalności
    gospodarczej itp. Trzeba bardzo roztropnie zebrać wszelkie materiały dowodowe
    i wtedy wypowiedzieć najem.
    Kończę bo muszę wyjść
    Pozdrawiam

    >
    > Pozdrawiam
  • jml13060 14.09.04, 10:20
    Mam podobny problem. Właśnie upłynął termin wypowiedzenia lokatorom umowy
    najmu. Skierowałem pozew do sądu o eksmisję. Tak sobie myslę, że czas najwyższy
    wysłać do lokatorów pismo z wymiarem oczekiwanego odszkodowania za bezumowne
    korzystanie z domu.

    1. Od kiedy mogę żądać odszkodowania ? Od pierwszego dnia następnego miesiąca
    po dacie wygaśnięcia stosunku najmu wskutek wypowiedzenia ? Od daty wydania
    przez sąd i uprawomocnienie się wyroku eksmisyjnego ?

    2. Czy są jakieś dodatkowe formalności, które muszą być spełnione przeze mnie ?

    3. Czy wystarczy proste zawiadomienie lokatorów :
    >>"Zawiadamiam, że od dnia 31 września 2004 roku odszkodowanie za bezumowne
    korzystanie z nieruchomości (adres), obejmującej (opis nieruchomości) jest
    równe czynszowi rynkowemu i wynosi xxxx,xx PLN (słownie ...). Odszkodowanie nie
    obejmuje opłat za media (prąd, gaz, co, wodę, ścieki, śmieci, TV, telefon,
    idt.), które są związane z bieżącą eksploatacją. Odszkodowanie należy wpłacać
    (konto bankowe) w terminie do 10 dnia miesiąca z góry. Za zwłokę z zapłatą
    odszkodowania będą naliczane karne odsetki 20% w skali rocznej." <<

    Proszę o radę.
  • aniapol 14.09.04, 16:20
    ja zrobilam tak: od pierwszego dnia, kiedy lokatorzy zamieszkuja bez tytulu
    prawnego (bo uplynal termin wypowiedzenia) domagam sie od nich (z powolaniem na
    odp. paragraf ustawy) odszkodowania skladajacego sie z 2 czesci: 1.
    odpowiadajacej dotychczasowemu czynszowi, 2. odszkodowania uzupelniajacego,
    majacego pokryc moje straty wynikajace z nieopuszczenia przez nich lokalu.
    Razem te 2 kwoty daja wysokosc mniej wiecej czynszu rynkowego, jaki mozna by
    uzyskac za mieszkanie pobnej wielkosci w tej dzielnicy. O ile dobrze rozumiem
    ustawe, to takiego odszkodowania mozna sie domagac od pierwszego dnia po
    uplynieciu terminu wypowiedzenia. Od sadu zalezy (oczywiscie oprocz oceny, czy
    wypowiedzenie bylo skuteczne), ustalenie - przy pomocy bieglego - czy wysokosc
    odszkodowania uzupelniajacego jest odpowiednia, oraz - co najwazniejsze - od
    kogo bedziemy go dochodzic: od lokatora, czy od gminy. Jesli sad przyzna
    lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, wtedy do momentu dostarczenia go przez
    gmine, odszkodowanie uzupelniajace placi gmina. Jesli natomiast nie ma
    uprawnienia do lokalu socjalnego - odszkodowania domagamy sie od lokatora. W
    jednym i drugim przypadku te czesc odszkodowania, ktora odpowiada wysokosci
    dotychczas placonego czynszu - jest zobowiazany placic lokator. Do momentu
    oproznienia lokalu, czego Panstwu i sobie zyczymy. Pozdrawiam, Ania
  • oskar58 14.09.04, 22:21
    Aniu! mam wątpliwości co do prawidłowości twoich ustaleń. Odszkodowanie
    oczywiście należy się wynajmującemu od chwili wygaśnięcia umowy najmu, jednak
    nie w wysokości dotychczas płaconego czynszu, a w wysokości czynszu rynkowego.
    Są przecież nadal miasta gdzie wysokość czynszu ograniczona jest do 3% wartości
    odtworzeniowej, a czynsz wolny jest wyższy. Odszkodowanie uzupełniające ma na
    celu pokrycie innych, poza czynszem, kosztów poniesionych przez wynajmującego.
    Np. podatek od nieruchomości w przypadku gdy mieszkania zajmowane na podstawie
    decyzji administracyjnej zwolnione były w części lub w całości z tego podatku,
    koszt wynajęcia mieszkania dla wynajmującego do czasu opróżnienia mieszkania
    przez byłego już najemcę w części przekraczającej uzyskane odszkodowanie i tp.
    Odszkodowanie to winien płacić były lokator do czasu opuszczenia lokalu chyba,
    że skierujesz do sądu pozew o eksmisję i sąd przyzna mu prawo do lokalu
    socjalnego. Wtedy były lokator płaci odszkodowanie w wysokości czynszu
    dotychczasowego i odszkodowanie uzupełniające, o ile sąd uzna je za zasadne, a
    gmina różnicę pomiędzy czynszem płaconym przez byłego najemcę a czynszem
    wolnym. Mam wątpliwości czy w ustawie chodzi o czynsz który płaci były najemca
    czy też o czynsz który winien płacić były najemca. Słowa "odszkodowaniem
    płaconym" interpretuję dosłownie jako kwotę odszkodowania faktycznie wypłaconą
    przez byłego lokatora, a nie kwotę należną. Sąd Najwyższy zinterpretował to
    inaczej. Nowy temat do skargi konstytucyjnej. Na koniec jeszcze jedna rada. Nie
    łącz pozwu o eksmisję z pozwem o zapłatę odszkodowania. Najpierw eksmisja i
    ustalenie prawa do lokalu socjalnego. Później sprawa odszkodowania od gminy, a
    potem (ewentualny) pozew o odszkodowanie od lokatora. Ustalanie wysokości
    odszkodowania przy pomocy dowodów z opinii biegłego trwa długo i kosztuje, a
    czasem jest niecelowe, skoro lokator nie płacił czynszu to i nie zapłaci
    odszkodowania. Pozdrawiam Oskar
  • oskar58 15.09.04, 07:53
    jml! wczoraj radziłem Ani, przeczytaj. Od daty wydania wyroku eksmisyjnego, o
    ile lokatorowi przyznane zostanie prawo do lokalu socjalnego, przysługuje ci
    odszkodowanie od gminy. Nawet jeżeli wyrok uprawomocni sie w terminie
    późniejszym z powodu wniesienia apelacji oddalonej albo odrzuconej. Zawiadom
    lokatorów (byłych), że wszelkie wpłaty zaliczasz na poczet odszkodowania za
    bezumowne zajmowanie lokalu. Będą pisać na dowodach wpłaty "czynsz" i w razie
    sporu sąd może uznać, że doszło do nawiązania nowego stosunku najmu. Początkowy
    termin to nie 31 września (nb takiego dnia w kaledarzu nie ma, wrzesień ma 30
    dni), a 1 października. Odsetki tylko ustawowe, 20% gdyby tę kwestię regulowała
    umowa, a tej jak sądze nie ma. Pozdrowienia. Oskar
    ps. Czy wypowiedzenie najmu oznacza wypowiedzenie (utratę) również prawa byłego
    najemcy do korzystania z pozostałych świadczeń z najmem związanych,
    dostarczanie wody, odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci? Oskar
  • jml13060 15.09.04, 09:41
    Witam,

    W moim przypadku lokatorzy sami opłacają sobie media niezbędne im do
    użytkowania lokalu. Uznałem, że jest ich prywatną sprawą, jak często biorą
    prysznic i ile do tego zużywają wody i ciepła. To samo dotyczy produkcji
    śmieci, poboru prądu, gazu, zakupów węgla. W kolejnych podwyżkach czynszu
    zaznaczałem, że wskazany w nich nowy wymiar czynszu nie obejmuje opłat za media
    miejskie.

    Czytałem wypowiedzi Twoje i "Anipol", te i poprzednie, i nadal nie kumam.
    Sorry !!!, nie jestem biegły w prawie. Jestem ze swej natury legalistą (mam
    pracę, która wymaga precyzji) i chciałbym skrupulatnie przestrzegać reguł
    prawa. Tym bardziej, ze parę przegranych w sądach zawdzięczam 'złemu
    postawieniu przecinka w zdaniu'. Sądy są stronnicze i wszelkie uchybienia w
    pismach procesowych interpretują na korzyść lokatorów.

    Czego nie rozumiem, to jak należy postępować w okresie przejściowym, między
    ustaniem stosunku najmu, a uprawomocnieniem się wyroku ? Ja rozumiem przepisy
    ustawy w ten sposób, że odszkodowanie w tym czasie winien płacić lokator. To,
    że napisze sobie na kwitku 'czynsz' nie czyni z niego ponownie najemcy, no bo
    pozew leży już w sądzie. Dopiero po orzeczeniu eksmisji lokator ma prawo do
    opłaty równej czynszowi socjalnemu (musi to sobie sam wywalczyć w gminie), a
    różnicę pokrywa gmina. Jeśli ktoś (likator w swojej części, a gmina w swojej)
    tego nie będzie robił, wtedy przysługuje mi prawo złożenia pozwu do sądu. Czy
    napisałem PRAWDĘ ? W razie odmowy płacenia odszkodowania w nowym wymiarze i
    upartym trwaniu przy starej stawce czynszowej pozostaje postępowanie komornicze
    i zastaw na rzeczach lokatora w trakcie eksmisji.

    Inną kwestią, równie ważną są terminy wysyłania pism. Na ile dni, miesięcy
    naprzód mogę wyznaczyć lokatorom kwotę żądanego odszkodowania ? Nie sądzę abym
    mógł żądać odszkodowania już od dnia ustania stosunku najmu, jakby działając
    wstecz. Czy się mylę ?

    Pozdrawiam
    jml13060
  • oskar58 18.09.04, 08:31
    jml! Odpowiadam. Pomiędzy datą ustania najmu, a uprawomocnieniem się wyroku
    eksmisyjnego możesz nic nie robić, czekasz. Prawo do odszkodowania jest
    zapisane w ustawie, zatem przysługuje Ci niezależnie od działań jakie
    podejmiesz. Ponadto wszelkie działania bedą przedwczesne, nie określisz
    wysokości odszkodowania jeżeli nie bedzie prawomocnie rozstrzygnięte prawo b.
    lokatora do lokau socjalnego. Zawiadomienie o którym napisałem, o zaliczaniu
    wpłat na poczet odszkodowania jest podyktowane ostrożnością. Jeżeli po
    wypowiedzeniu najmu nie podejmiesz, żadnych działań mających na celu usunięcie
    byłego lokatora z mieszkania, a on będzie płacił "czynsz", to sąd uzna, że
    doszło do zawarcia nowej umowy najmu przez czynności "konkludentne", czyli
    działnia faktyczne, dorozumiane. Tak to się określa w żargonie prawniczym.
    Lokator ma prawo opłacać czynsz nie "socjalny", jak piszesz, a czynsz
    dotychczasowy, ale pod warunkiem, że skierujesz sprawę o eksmisje do sądu i sąd
    przyzna lokatorowi prawo do lokalu socjalnego z zasobów gminy. Jeżeli tego nie
    zrobisz, albo sąd nie przyzna prawa do lokalu socjalnego, to od daty ustania
    najmu b. lokator winien płacić odszkodowanie w wysokości czynszu wolnego,
    którego wysokość, jak to Ania zauważyła, określa sie przez dopuszczenie dowodu
    z opinii biegłego. Jeżeli sąd orzecze eksmisję i prawo do lokalu socjalnego i
    wyrok się uprawomocni, to do daty ogłoszenia wyroku odszkodowanie w wysokości
    czynszu rynkowego płaci b. lokator, a od tej daty (dopiero wyrok sądu
    orzekający o prawie do lokalu socjalnego daje mi to prawo) w wysokości czynszu
    dotychczasowego, a resztę odszkodowania płaci gmina. Obowiązek gminy równiez
    powstaje z chwilą ogłoszenia wyroku przyznającego prawo do lokalu socjalnego
    nawet jeżeli gmina nie przystąpiła do sprawy i nic o wyroku nie wie. Jak widać,
    możesz wystąpić w roli św. Mikołaja. Darować coś lokatorowi, albo gminie,
    wszystko zależy od tego czy i kiedy skierujesz pozew o eksmisję do sądu i jak
    oceniasz sytuacje finansowa lokatora. Jeżeli coś jeszcze wymaga wyjaśnienia,
    pisz. Oskar.
    ps. do Henryka. Przeczytałem Twoje wypowiedzenie najmu. Moim zdaniem jest
    przegadane, to chyba dwie strony maszynopisu, ale dobre. Ja sprawę ujmuję w
    dwóch zdaniach: wypowiedzienie i przyczyna wypowiedzenia. Zainteresowanym
    przekażę moją uproszczoną wersję uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia najmu i
    wypowiedzenia. Oskar
  • jml13060 16.09.04, 09:16
    Mam teoretyczny "problem z odszkodowaniem" za zajmowanie lokalu bez tytułu
    prawnego, czyli po wypowiedzeniu umowy najmu. Według ustawy właścicielowi
    należy się odszkodowanie równe korzyściom jakie mógłby uzyskać z odzyskanej
    nieruchomości. Rozumiem, że jest to równowartość czynszu wolnorynkowego.
    Zacząłem się zastanawiać nad pojęciem "czynsz wolnorynkowy". Co to właściwie
    jest (?):

    A. Stawka za m^2 lokalu, którą jest gotów zapłacić mi obywatel Jan Kowalski,
    firma AbraKadabra sp. z.o.o., i szereg innych podmiotów ?
    B. Stawka za m^2 lokalu w/g ofert najmu opublikowanych przez podmioty zajmujące
    się profesjonalnie obrotem nieruchomościami w danej miejscowości ?
    C. Stawka za m^2 lokalu w/g wyceny sądowego rzeczoznawcy, urzędnika/polityka
    gminnego ?

    Według mnie prawidłowa odpowiedź to >>A<<. Tak uczono mnie w SGH. Tylko, czy
    pojęcie "czynsz wolnorynkowy" jest jednakowo rozumiane przez ekonomistów i
    prawników ?

    Gdybym miał rację, że prawidłową odpowiedzią jest A, to mogę przed oblicze sądu
    doprowadzić nawet kilka osób (bez związków rodzinnych ze mną) gotowych
    oświadczyć o gotowości zapłaty czynszu takiego jaki mi się tylko zamarzy (bez
    ryzyka rzeczywistej zapłaty deklarowanych kwot). Teraz mi się marzy na przykład
    65 PLN/m^2, chociaż dotąd otrzymywałem zaledwie 6.50 PLN/m^2.

    Pozdrawiam
  • aniapol 16.09.04, 09:46
    w tym wlasnie rzecz, ze teoretycznie nie ma innej mozliwosci, aby to odpowiedz
    A byla prawidlowa. Cena rynkowa to jest ta cena, ktora ktos jest gotow za dana
    rzecz zaplacic. Niestety praktyka wskazuje, ze jest to traktowane inaczej. Np.
    cena rynkowa samochodu przy ubezpieczeniu jest ustalana nie wg rzeczywistej
    ceny, jaka zan zaplacilismy, ale wg jakichs tabel cenowych ubezpieczyciela.
    Przy kupnie nieruchomosci urzad skarbowy tez ma swoj poglad na cene rynkowa, od
    ktorej nalezy odprowadzic podatek: jesli cena w akcie notarialnym jest inna niz
    ta, ktora ma w swoich tabelach US, to trzeba sie tlumaczyc, i udowadniac, ze
    sie nie jest oszustem, tylko np. wynegocjowalo sie dobra cene. Ta sama zasada -
    o ile sie orientuje - obowiazuje przy ustalaniu ceny rynkowej w sadzie. Biegly
    sadowy decyduje o jej wysokosci. Ma to pewien sens, bo jakos tam chroni strony
    postepowania przed naduzyciami wynikajacymi ze zlej woli. Tyle ze - wracajac do
    naszej sprawy czynszu rynkowego - wlasciciele byli juz tyle razy robieni w
    konia przez nasz system prawny, ze oczywiscie noz sie w kieszeni otwiera jak
    sobie pomysle, ze ktos znowu bedzie decydowac za mnie, ile ma wynosic czynsz za
    wynajecie MOJEJ wlasnosci. Jest to bardzo frustrujace, ale chyba nie do
    przewalczenia. Dlatego mysle, ze grunt to jak najszybciej doprowadzic do
    pozbycia sie narzuconych komunalnych lokatorow i odzyskac faktyczne wladanie
    nad nieruchomoscia. Pozdrawiam. A
  • oswn.poznan 17.09.04, 12:06
    myślę, że podsumowaniem tego wątku będzie moja podstrona www.czynsze.republika.pl/index_pliki/druk-wyp.htm, lub na piechotę moja
    strona linków: a na niej: grupa linków "druki", kliknąć "druki" i na takiej
    stronie w tekscie kliknąć: "wypowiedzenie najmu". Jeżeli czegoś tam brakuje
    lub jeszcze jest nie tak - proszę o info.
    Pozdrawiam

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka
Agora S.A. - wydawca portalu Gazeta.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść wypowiedzi zamieszczanych przez użytkowników Forum. Osoby zamieszczające wypowiedzi naruszające prawo lub prawem chronione dobra osób trzecich mogą ponieść z tego tytułu odpowiedzialność karną lub cywilną. Regulamin.