Dodaj do ulubionych

powazny problem z kredytem-rynek "pierwotno-wtorny

30.08.06, 13:08
witam

mam powazny problem ze skredytowaniem zakupu mieszkania.

znalazlem bardzo ciekawe mieszkanie. w tej chwili, jako, ze budowa jest
jeszcze na ukonczeniu, blok nie oddany i nie ma aktow notarialnych, jest ono
wlasnoscia dewelopera. kupuje je jednakze od osob, ktore maja tzw. "udzial".
mieszkanie zostalo calkowicie oplacone i wykonczone. na to mieszkanie
poprzedni "wlasciciele udzialu" zaciagneli kredyt.

podpisalem umowe przedwstepna, zorganizowalem wszystkie dokumenty i udalem
sie do doradcy kredytowego zwiazanego z deweloperem (probowalem wczesniej w
dwoch duzych firmach doradczych, ale konsultanci wynajdowali takie powody, ze
nie moga ruszyc z wnioskiem, iz musialem sie z nimi pozegnac - np. nie chieli
zlozyc wniosku z ksiega starsza niz miesiac, w banku, ktory wymaga ksiegi
nowszej niz trzy miesiace - no comments).
spotkalem sie z super fachowa obsluga i checia pomocy, ale uslyszalem kilka
niepokojacych rzeczy.
rozmowa odbyla sie wczoraj, kredyt chce wciaz w mbanku - doradcy wyslali
zapytanie do prawnikow BRE.

otoz doradcy nie maja pomyslu, jak mozna skredytowac taki zakup.

chcielismy standard - czesc kasy na konto banku wlascicieli udzialu, a reszte
im.
ale to nie jest takie oczywiste. doradcy twierdza, ze nie ma takiego produktu
jak udzial. twierdza, ze takie transakcje odbywaja sie w ten sposob, ze
zwykle bierze sie kredyt na wartosc umowy sprzedajacego udzial i dewelopera i
placi sie to do banku kredytobiorcow lub dewelopera i placi sie "pod stolem"
odstepne w gotowce lub z kredytu na wykonczenie.

problem jest taki, ze ja nie mam wolnej gotowki, mieszkanie jest juz
wykonczone, a roznica w cenie ogromna. mieszkanie za stan surowy kosztowalo
wlascieli udzialu rok temu 160000. ja je teraz chce kupic za 280000
najchetniej biorac kredyt 110% czyli 308000.

jak to skredytowac? czy w kazdym banku bedzie problem (doradcy mowia, ze tak).

i druga sprawa - wartosc... mieszkanie jest w stosunkowo taniej jak na
Warszawe dzielnicy (wesola - stara milosna). podobno bank potraktuje zakup
jako rynek pierwotny. w siatce kwot rynku pierwotnego banki zakladaja
kredytowanie metra do 4100 (chociaz sa juz deweloperzy zadajacy tam wiekszych
kwot). moje mieszkanie wyjdzie niecale 5200/m2.
jak sklonic bank, zeby zwrocil uwage, ze to mieszkanie jest wybudowane, a nie
bedzie za dwa lata. jest juz wykonczone. a na rynku wtornym mieszkania w tej
okolicy w bloczkach podobnej klasy kosztuja 5000-6500 za metr2. poza tym
standard mieszkania jest wysoki - jest miedzy innymi robiony specjalnie przez
delopera, na zamowienie wlascicieli lokalu, kominek...

bardzo prosze o pomoc.

pozdrawiam
Edytor zaawansowany
  • adam.lipinski 30.08.06, 21:15
    czy ktos ma jakies pomysly? sprawa naprawde bardzo pilna.
  • kajka777 30.08.06, 21:17
    adam.lipinski napisał:

    >
    > otoz doradcy nie maja pomyslu, jak mozna skredytowac taki zakup.
    >
    > chcielismy standard - czesc kasy na konto banku wlascicieli udzialu, a reszte
    > im.

    nie chce mi się w to wierzyć ?? (nie zarzucam, ze kłamiesz, ale mam wątpliwości
    co do udzuelonych rad)
    jest to klasyczna ekspektatywa, którą w mBanku "się robi". Cześć pieniędzy
    (najczęściej tzw odstępne plus to co sami wpłacili do dewelopera) idzie na
    konto właścicieli udziałów (a raczej na konto banku, który udzielił im
    kredytu), po podpisaniu aktu notarialnego, a reszta na konto dewelopera.

    > twierdza, ze takie transakcje odbywaja sie w ten sposob, ze
    > zwykle bierze sie kredyt na wartosc umowy sprzedajacego udzial i dewelopera i
    > placi sie to do banku kredytobiorcow lub dewelopera i placi sie "pod stolem"
    > odstepne w gotowce lub z kredytu na wykonczenie.

    bzdura. Moze gdzieś się tak robi, ale można to też zrobić normalnie jak
    napisałam wyzej

    >> czy w kazdym banku bedzie problem (doradcy mowia, ze tak).

    NIE

    >
    > podobno bank potraktuje zakup
    > jako rynek pierwotny.

    bo tak potraktuje, bo nie ma jeszcze aktu notarialnego. ale to niczego nie
    zmienia. Bank weźmie pod uwagę cenę transakcyjną plus odstępne.Oczyiście czy
    bank uzna całość kwoty (czyli czy sprzedający nie żądają zbyt wiele za
    odstąpienie udziałów) zależy od rzeczoznawcy danego banku, ale z reguły nie ma
    z tym problemów o ile cena nie odbiega ZNACZĄCO od ceny na rynku lokalnym.
  • kajka777 30.08.06, 21:20
    kajka777 napisała:

    > a reszta na konto dewelopera.

    a, teraz doczytałam, ze sprzedający zapłacili deweloperowi juz wszystko: czyli
    pieniądze idę na spłatę kredytu sprzedających, a reszta na ich konto po akcie
    notarialnym sprzedaży udziałów.

  • adam.lipinski 30.08.06, 21:34
    co do "pomyslu na skredytowanie" - no niestety tak jest... jestem skazany na tych doradcow, bo deweloper polecial ze mna w kulki i czesc dokumentow wydal blednych i robi problemy z ich poprawieniem. zaden inny doradca bez tych dokumentow nie ruszy (i tu wcale nie mowie o tej nieszczesnej ksiedze) i jestem skazany na firme z nimi wspolpracujaca, bo oni wszystkie dokumenty juz maja. deweloperowi nie zalezy na pomoc, bo on mieszkanie juz sprzedal, a nie mam czasu sie z nim uzerac, bo jestem z Warszawy, a deweloper ma siedzibe w Minsku Mazowieckim sad

    a od pojutrza oferta mbanku bedzie do dupy sad

    co do wyceny - "doradcy" boja sie o to, ze cena wlasnie odbiega znaczaco. jak pisalem m2 mojego mieszkania ok 5180, rynek pierwotny w tym samym miejscu ok. 4200. ale wtorny juz od 4500 do 6500.

  • kajka777 30.08.06, 21:39
    adam.lipinski napisał:

    >>
    > a od pojutrza oferta mbanku bedzie do dupy sad

    no tak, aby załapać się na stare zasady musisz wniosek złożyć do 31.8 włacznie.

    >
    > co do wyceny - "doradcy" boja sie o to, ze cena wlasnie odbiega znaczaco. jak
    p
    > isalem m2 mojego mieszkania ok 5180, rynek pierwotny w tym samym miejscu ok.
    42
    > 00. ale wtorny juz od 4500 do 6500.
    >

    ale przy ekspektatywie uwzględnia się właśnie to, ze płacisz odstępne!
    rany, co za doradcy.
    na tym właśnie cały pic polega, inaczej nie byłoby możliwości zrobienia takiego
    kreydtu.
    jeżeli rzeczywiście wniosek wyląduje w mBanku, to nie bedzie nic pod stolem bez
    względu na to jaki doradca bedzie pośredniczył. Potrzebujesz dokumenty
    dewelopera standardowe + umowe przedwstępna ze sprzedającymi określającą ile za
    udziały , a ile za odstępne + zaświadczenie z ich banku o aktualnej kwocie
    zadłuzenia z rachunkiem do spłaty tego kredytu
  • adam.lipinski 30.08.06, 21:44
    ze standardowymi dokumentami dewelopera jest problem - dlatego jestem skazany na wspolpracujacych doradcow.
    zaswiadczenie z banku kredytobiorcow mam
    umowa przedwstepna - podpisalismy tak, ze nabywamy prawa do lokalu. jest tez napisane, ze umowa sprzedazy odbedzie sie za taka i taka cene - i tu jest jedna kwota bez robicia na udzialy i odstepne. tak to bylo spisane - ani ja, ani sprzedajacy nie wiedzielismy, ze wprzypadku naszej sytuacji moze byc inaczej... sad rozumiem, ze ta umowa przedwstepna jest problemem?
  • kajka777 30.08.06, 22:02
    adam.lipinski napisał:

    > > umowa przedwstepna - podpisalismy tak, ze nabywamy prawa do lokalu. jest
    tez na
    > pisane, ze umowa sprzedazy odbedzie sie za taka i taka cene - i tu jest jedna
    k
    > wota bez robicia na udzialy i odstepne. tak to bylo spisane - ani ja, ani
    sprze
    > dajacy nie wiedzielismy, ze wprzypadku naszej sytuacji moze byc inaczej... :-
    (
    > rozumiem, ze ta umowa przedwstepna jest problemem?

    nie, bo deweloper bedzie musiał wypełnić oswiadczenie, w którym sam napisze, ze
    posiadacz udziałów wniósł już 100% kwoty i podana ta kwota. Analityk sobie więc
    wyliczy ile odstępnego
    a z jakimi dokumentami jest problem? co się nie zgadza?
  • adam.lipinski 30.08.06, 22:08
    nawet deweloper nie musi pisac oswiadczenia, bo mamy trojstronna umowe cesji, gdzie wszystko jest napisane

    z jakimi dokumentami jest problem?
    1. ksiega - jest z 20-07-06. jeden doradca nas odeslal, bo jest strasz niz miesiac. jest tez jakas wzmianka z czerwca. to tez go zaniepokoilo. doradca wspolpracujacy z dewloperem zawsze bez problemu wyjasnia ta wzmianke bankwi. deweloper nie ma nowszego odpisu z ksiegi, bo zalatwia co trzy miechy i nie ma tez kwitow na wzmianke.
    2. pozwolenie na budowe jest na spzoo wspolpracujaca z phu, ktora jest deweloperem. nie chca nam dac tego dokumentu o wsplpracy, bo twierdza, ze to zbedne, a wspolpracujacemu z nimi doradcy udalo sie to uzyskac.
    3. drobiazgi typu zle wystawione oswiadczenie inwestora zastepczego....

  • kajka777 30.08.06, 22:18
    adam.lipinski napisał:

    >> 1. ksiega - jest z 20-07-06. jeden doradca nas odeslal, bo jest strasz niz
    mies
    > iac. jest tez jakas wzmianka z czerwca. to tez go zaniepokoilo.

    bzdura kolejna. Odpis KW ma mieć max 60 dni, ale gdy jest starszy lub gdy sa
    wzmianki to doradca bada KW w Sądzie, pisze notatke i już.

    >
    > 2. pozwolenie na budowe jest na spzoo wspolpracujaca z phu, ktora jest
    dewelope
    > rem. nie chca nam dac tego dokumentu o wsplpracy, bo twierdza, ze to zbedne,
    a
    > wspolpracujacemu z nimi doradcy udalo sie to uzyskac.

    a, to tak, to problem. w dokumentach musi być "ciągłość"

    no cóż,pozostaje mi życzyc powodzenia i moze jednak się uda wink
    do jakich banków będziesz w koncu składał wniosek?
  • adam.lipinski 30.08.06, 22:25
    obawiam sie, ze jestem skazany na tych doradcow... a to mnie mocno ogranicza.

    chcialem wziac 110%, a wg mojeje wiedzy tyle daje tylko mb i multi. mb od pojutrza jest srednio atrakcyjny a jutro pewnie nic nie zdzialamy, a z multi chyba nie wspolpracuja... sad

    czyzby czekal mnie drozszy mb? sad
  • kajka777 30.08.06, 22:29
    adam.lipinski napisał:

    >>
    > czyzby czekal mnie drozszy mb? sad

    110% mbank na pewno, jak inne przyznam nie wiem, w tej kwestii.

    a jaka kowta kredytu?
  • adam.lipinski 30.08.06, 22:30
    chcialem wziac 280 na mieszkanie + 15 na podwyzszenie wartosci lokalu poprzez zrobienie zabudowy kuchennej i do tego jeszcze 10% w ramach 110. ale podobno z ta zabudowa tak latwo sie nie uda, wiec pozostane "tylko" przy 110% czyli 308000 pln.
  • kajka777 30.08.06, 22:35
    adam.lipinski napisał:

    > chcialem wziac 280 na mieszkanie + 15 na podwyzszenie wartosci lokalu poprzez
    z
    > robienie zabudowy kuchennej i ale podobno z t
    > a zabudowa tak latwo sie nie uda,

    zabudowa kuchenna jak najbardziej, wyklucza się tylko sprzęty, ale szafki i
    blaty jak najbardziej.

    wiec pozostane "tylko" przy 110% czyli 308000
    > pln.

    powyżej 300tys masz w m od 1.09 marżę 1,3 + L3M. i obowiązkowe ubezpieczenie na
    życie. I brak prowizji.
  • adam.lipinski 30.08.06, 22:42
    czyli?

    awd (ktore wystawilo mnie juz na etapie ksiegi) proponowalo mi 2,65 i 0,9 prowizji w multi.
    w mbanku doradca wczoraj by mi dal 0,7 i 2,75.
    prowizji nie bedzie, ale ubezpieczenie mialo ponoc wyniesc prawie 2%. wiadomo jak to dokladnie bedzie?
    libor 3m? nie znam sie na kredytach, ale z marza wychodzi mi 2,97. dobrze licze? te 0,22% ma duzy wplyw na laczny koszt kredytu?

    btw: skad masz taka wiedze o kredytach? jestes doradca? smile
  • kajka777 30.08.06, 22:56
    adam.lipinski napisał:

    > czyli?

    ok. 2,9

    > w mbanku doradca wczoraj by mi dal 0,7 i 2,75.

    ale zmieniane decyzją zarządu, więc teraz 2,75, a potem wielka niewiadoma

    > prowizji nie bedzie, ale ubezpieczenie mialo ponoc wyniesc prawie 2%. wiadomo
    j
    > ak to dokladnie bedzie?

    1,5% wartości kredytu na 2 lata dodane do kwoty kredytu, a po 2 latach 0,02% od
    salda zadluzenia, czyli malejące z każdą ratą , czyli zaczynasz pi razy drzwi
    ok. 50zł do raty

    > libor 3m? nie znam sie na kredytach, ale z marza wychodzi mi 2,97. dobrze
    licze
    > ? te 0,22% ma duzy wplyw na laczny koszt kredytu?

    no jakaśtam różnica jest, choć nie powalająca. Pamiętaj jednak, ze Libor
    rośnie, więc i tak się to bedzie zmieniać - i tym z liborem i tym z decyzją
    zarządu

    >
    > btw: skad masz taka wiedze o kredytach? jestes doradca? smile

    tajemnica państwowa smile
  • adam.lipinski 30.08.06, 22:59
    niby niewiadomoma, ale z drugiej strony poczatek lepszy. myslisz, zeby sie nie zrazac, tylko brac w mbanku?
  • kajka777 30.08.06, 23:02
    adam.lipinski napisał:

    > niby niewiadomoma, ale z drugiej strony poczatek lepszy. myslisz, zeby sie
    nie
    > zrazac, tylko brac w mbanku?

    o nie tego ci nie napisze, bo oferta nie jest rewelacyjna, ale też nie uważam,
    ze tragiczna.
    generalnie jedni wola niżej, ale z zarządem, a inni wyżej, ale z określoną
    marżą. wnioski zawsze warto składać do kilku wybranych banków, bo to nie
    kosztuje. Obsługa wniosku też już daje jakąś wizję przyszłej współpracy.
    Jedno co mogę napisać to to, ze w mBanku przechodziły ekspektatywy na taką
    kwotę, na jaką wnioskował klient.
  • adam.lipinski 30.08.06, 23:37
    to znaczy, ze wiekszosc bankow nie udziela kredytow na wnioskowana kwote, tylko na nizsza?
  • adam.lipinski 14.09.06, 04:00
    okazuje sie, ze jednak z tym kredytem to tak latwo nie pojdzie.
    moim doradcy dostali odpowiedz z komorki prawnej bre, ze nie ma szansy sfinansowania takiego zakupu. sa gotowi tylko sfinansowac to, co zaplacili poprzedni wlasciciele deweloperowi. podobnie odpowiedzialo wiele innych bankow.

    okazuje sie, ze zakup moze nam skredytowac tylko bph (odpada, bo nie ma chf), pkobp (dupne warunki) i millenium...

    sad
  • adam.lipinski 15.09.06, 00:54
    czy ktos ma moze jakis alternatywny pomysl?
  • kajka777 15.09.06, 09:27
    ja chyba nie rozumiem w takim razie o co chodzi w twoim kredycie, ponieważ ja
    sama osobiście zrobiłam w mB dwa kredyty, gdzie część pieniędzy poszła dla
    dewelopera, a różnica + odstępne na konto zbywcy udziałów.
  • adam.lipinski 15.09.06, 19:05
    Kajka - tez nie mam pojecia... zobaczymy, jak sie sytuacja rozwinie. ci ludzie
    sprzedaja tez drugie mieszkanie. drugiej kupujacej doradca w openie przyjal
    dokumenty i zlozyl wniosek do mbanku. zobaczymy jaki bedzie efekt
  • zbooycerz 15.09.06, 10:45
    1. a nie mozna poczekac na akt notarialny i pozniej kupic jak na wtornym juz bez
    dewelopera, a teraz umowa przedwstepna?

    2. KW mozesz sam doniesc nowsze...

    3. skoro Ty masz problem z takim kredytem to i oni tak szybko nie sprzedadza, no
    chyba, ze komus za cash lub cash + kredyt, ale to juz coraz mniejsze ryzyko wink

    4. 5200 za Wesola... no niby wykonczone, ale wez sie jeszcze zastanow wink

    5. a gdzie teraz mieszkacie?

    --
    .:: zbooY ::.
  • adam.lipinski 15.09.06, 19:35

    1. jak nie bedzaie wyjscia, to poczekamy...
    2. wiem smile damy rade
    3. problem w tym, ze mieli chetnego na zaplate gotowka, tylko dawal 10000 mniej
    niz ja...
    4. na ladnym osiedlu, w fajnym budynku, super ciche (na wyskosci kanalku miedzy
    pogodna a jezdziecka), nowiutkie, z kominkiem... a teraz tam to sa normalne
    ceny...
    5. na muranowie. a co?

    > 1. a nie mozna poczekac na akt notarialny i pozniej kupic jak na wtornym juz
    bez dewelopera, a teraz umowa przedwstepna?

    > 2. KW mozesz sam doniesc nowsze...
    >
    > 3. skoro Ty masz problem z takim kredytem to i oni tak szybko nie sprzedadza,
    n
    > o
    > chyba, ze komus za cash lub cash + kredyt, ale to juz coraz mniejsze ryzyko ;-
    )
    >
    > 4. 5200 za Wesola... no niby wykonczone, ale wez sie jeszcze zastanow wink
    >
    > 5. a gdzie teraz mieszkacie?
    >
  • zbooycerz 15.09.06, 20:18
    adam.lipinski napisał:

    > 1. jak nie bedzaie wyjscia, to poczekamy...

    na miejscu sprzedajacego nie czekalbym bez zadatku... sad

    > 3. problem w tym, ze mieli chetnego na zaplate gotowka, tylko dawal 10000
    mniej niz ja...

    no to macie problem, do momentu az uruchomicie kredyt, ten 'chetny' moze jednak
    dorzucic te dyszke... i byc po prostu szybszy


    > 4. na ladnym osiedlu, w fajnym budynku, super ciche (na wyskosci kanalku
    miedzy pogodna a jezdziecka), nowiutkie, z kominkiem... a teraz tam to sa
    normalne ceny...

    skoro tak to sobie uzasadniasz... musisz tylko przekonac rzeczoznawce smile
    bo oni bazuja jednak na cenach transakcyjnych z niedalekiej ale jednak
    przeszlosci...


    > 5. na muranowie. a co?

    chodzilo raczej o to czy w kredytowanym, obciazonym itp czy po prostu
    wynajmujecie...
    szukamy przeciez dodatkowego finansowania/zabezpieczenia smile

    --
    .:: zbooY ::.
  • adam.lipinski 15.09.06, 20:55
    1. maja zadatek
    3. zobaczymy, nie rozplacze sie smile byle by nie stracic zadatku - mam juz
    alternatywny plan wink
    4. nie tyle "sobie uzasadniam", co dla mnie jest ono warte tych pieniedzy.
    5. ciasne, ale wlasne wink zostawiamy je jako tzw. lokate kapitalu wink
  • zbooycerz 18.09.06, 18:51
    adam.lipinski napisał:

    > 5. ciasne, ale wlasne wink zostawiamy je jako tzw. lokate kapitalu wink

    ale przeciez wpisanie jako zabezpieczenia xPLN do KW innej niz kupowana
    nieruchomosc nie zmienia wogole Twojego kapitalu a pozwala wybrnac z sytuacji
    tzn kupic cos drozszego niz wycenia rzeczoznawca...

    ono dalej bedzie 'wlasne' wink

    --
    .:: zbooY ::.
  • adam.lipinski 15.09.06, 22:53
    co raz bardziej sie przekonuje, ze moje mieszkanie jest wrecz tanie wink

    forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=48666996&a=48666996
    skoro drozsze sa mieszkania na smierdzacej polfa i cyraneczka bialolece, do
    oddania za dwa lata, z dojazdem znacznie gorszym (nawet w tej chwili... a
    perspektywie - skonczony siekierkowski, fragment przy marsa, obwodnica - w
    ogole bedzie luksik)...

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka