Dodaj do ulubionych

wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko zarząd?

21.10.09, 14:07
Witam. Zarząd wspólnoty wypowiedział pisemnie umowę o zarządzanie dotychczasowemu zarządcy. Pytanie: Czy zarząd może to zrobić samodzielnie, czy też musi być w tej mierze podjęta uchwała wspólnoty mieszkaniowej? Mamy wątpliwości, bowiem katalog czynności przekarczających zwykły zarząd (art. 22.3 Ust. o wł. lok.) nie wymienia czynności związanych z powołaniem, bądź odwołaniem zarządcy, a art. 22.1 mówi wprost, że czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Dodam, że ani zarząd, ani zarządca nie są powołani notarialnie w myśl art. 18.1., a sprawa dotyczy tzw. "dużej wspólnoty".
Edytor zaawansowany
  • netkater 21.10.09, 14:26
    Pozwalam sobie wkleić opinię znanego eksperta w tej sprawie:

    "...Zarząd wspólnoty chce zmienić zarządcę. Czy ma do tego prawo bez
    zgody wspólnoty?

    - Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewiduje dwa
    sposoby powierzenia zarządzania nieruchomością wspólną osobie lub
    osobom fizycznym albo osobie prawnej. Zgodnie z art. 18 ust. 1
    właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności
    lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego
    określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności
    powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zgodnie z art. 18
    ust. 2 a zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu następuje
    na podstawie uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza.
    Jeśli sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie określono na
    podstawie art. 18, to w przypadku dużej wspólnoty (ponad siedem
    lokali) nieruchomością wspólną zarządza jednoosobowy lub
    wieloosobowy zarząd wybrany spośród właścicieli lub spoza ich grona.
    Członkami zarządu mogą być wyłącznie osoby fizyczne. Rolę zarządu w
    małej wspólnocie (liczącej do siedmiu lokali) pełni ogół
    właścicieli.
    Zarząd ma prawo swoje obowiązki powierzyć wybranemu przez siebie
    podmiotowi na mocy umowy cywilnoprawnej. Zgodnie z art. 30 ust. 2
    zarząd corocznie ma obowiązek przedstawić wspólnocie sprawozdanie ze
    swojej działalności i wnioskować o udzielenie mu absolutorium.
    Zarządcę może zmienić jedynie ten, kto ma prawo jego wyboru. Jeżeli
    wspólnota skorzystała z treści art. 18 i powierzyła zarządzanie
    nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub
    prawnej, to zmiana zarządcy leży w gestii wspólnoty. Jeśli jednak
    wspólnota uchwałą wybrała jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd, to
    zarówno wybór, jak i zmiana zarządcy należy do kompetencji tego
    zarządu i wspólnota nie ma prawa decyzji zarządu zmienić. Oczywiście
    zawsze wspólnota może zmienić zarząd, podejmując stosowną uchwałę,
    ale nie może wybranemu przez siebie zarządowi odbierać jego
    ustawowych kompetencji, określonych w art. 21 ust. 1.
    Można czasem spotkać się ze stwierdzeniem, iż wybór zarządcy należy
    do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością
    wspólną, co oznaczałoby, że wyboru zarządcy musi dokonywać
    wspólnota. W gestii wspólnoty jest jednak jedynie ustalenie
    wynagrodzenia zarządcy (art. 22 ust. 3 punkt 1), ale nie jego wybór,
    który - z wyłączeniem przypadku przedstawionego w art. 18 - jest
    czynnością należącą do zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
    Janusz Gdański , ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki
    Nieruchomościami..."
  • goscdw 21.10.09, 15:05
    netkater napisał:

    > Pozwalam sobie wkleić opinię znanego eksperta w tej sprawie:
    >

    a co to za ekspert... może netkater

    Wracając do tematu
    czy Zarządca był wybrany uchwałą właścicieli lokali na podstawie wniosku
    Zarządu WM i zostało mu przyznane wynagrodzenie?



  • netkater 21.10.09, 15:38
    Jest wyszczególniony z nazwiska i stanowiska.
    Napewno mądrzejszy od ciebie.
  • ag2697 21.10.09, 16:15
    Zarządy podpisując umowę z zarządcą muszą czytać co podpisują i nie tylko wtedy.
    Widziałem umowy przygotowane przez szanujących się zarządców, w których
    umieszczono zapis, że zarządcę ma prawo odwołać wyłącznie zebranie właścicieli
    na corocznym zebraniu sprawozdawczym. Prawo prawem, a jeśli z umowy wynika co
    innego to umowa stanowi prawo.
  • xxxll 21.10.09, 16:32

    ag2697 napisał:

    > Widziałem umowy przygotowane przez szanujących się zarządców, w
    > których umieszczono zapis, że zarządcę ma prawo odwołać wyłącznie
    > zebranie właścicieli lokali


    I prawidłowo. Nie zawsze zarządca nieruchomości wspólnej wypada, bo jest beznadziejny, ale dlatego, że nie chce wykonywać wydumanych i niejednokrotnie niezgodnych z prawem poleceń członków zarządu.
    Innym przypadkiem, to są takie wspólnoty, że razem ze zmianą składu zarządu wypada i zarządca.

    Dlatego uważam, że najwłaściwszym rozwiązaniem jest uchwała ogółu właścicieli lokali. Niech zarząd czuje na swym grzbiecie moc Właścicieli Lokali. Zawsze przy tak podejmowanej uchwale można wyśnić i omówić dlaczego "out dla Zarządcy".


    ----------------------------------------------------------------
    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
  • xxxll 21.10.09, 16:21
    netkater napisał:

    > Jest wyszczególniony z nazwiska i stanowiska.
    > Napewno mądrzejszy od ciebie.


    > Janusz Gdański , ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki
    > Nieruchomościami..."

    Aaaaa, Jasiu .."ekspert" ... nr licencji zarządcy 171 (z nadania za zasługi dla ZBM w Słupsku)... obecnie zwalcza takich jak On sam.

    Ja też jestem ekspertem :>


    ----------------------------------------------------------------
    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
  • kiksem 22.10.09, 08:26
    > Wracając do tematu
    > czy Zarządca był wybrany uchwałą właścicieli lokali na podstawie wniosku
    > Zarządu WM i zostało mu przyznane wynagrodzenie?

    >

    Doszukałem się w dokumentach uchwał dot. wyboru zarządcy i ustalenia jego wynagrodzenia, które były podjęta bez obecności notariusza (i bez wniosku Zarządu Wspólnoty - bo takiego nie było) na zebraniu w 1998 r. Za przyjęciem uchwały głosowało dwóch członków: 1 właściciel lokalu wykupionego + Gmina. Z dokumentów wynika, że Zarząd Wspólnoty (dwie osoby fizyczne), został powołany uchwałą klika lat później również nie notarialnie.
    Ponawiam więc pytanie do szanownych zarządców i dziekuję za dotychczasowe opinie.
    Z Ustawy o wł. lokali wynika, że czynnością przekraczającą zwykły zarząd jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządcy i tu uchwała jest niezbędna, nigdzie natomiast nie ma mowy o wyborze czy odwołaniu zarządcy/administratora (mowa oczywiście o "zarządcy nie notarialnym").
  • uowl 22.10.09, 09:36
    A gdzieś się doczytał, że czynnością przekraczającą zwykły zarząd
    jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządcy.

    Z art. 18 wynika wręcz coś odwrotnego. Co prawda w art. 22 nie jest
    ta czynnośc wymieniona, ale dlatego, że jest wymieniona w art 18.
    Ustawy obowiązują w całości, a nie nalezy wybiórczo cytować
    poszczególnych artykułów.
    W art. 22 po słowach "w szczególności" rozstrzygnięto czynności
    przekraczające zarząd zwykły niewymieniony w innych ustawach. Nie
    oznacza, że jest to katalog zamknięty. Proponuję w słowniku języka
    polskiego sprawdzić co oznacza wyrażenie "w szczególności"

    Często skorumpowane zarządy łapią na to w sposób cwaniacki
    właścicieli frajerków.

    Ale zarządca został wybrany uchwałą właścicieli. Nie został
    odwołany, więc po co wybierano zarząd?

    Generalnie w tej sytuacji zarząd nie ma prawa wypowiedziec umowy
    zarządcy. Ustanowiła go wola włascicieli. Zapewne członkowie
    zarządu wkrótce bez upowaznienia właścicieli podpisą umowę z
    preferowanym przez siebie zarządcą/administratorem, który zajmie
    się dojeniem właścicieli. Po cichu członkowie zarządu będą za to
    otrzymywać stosowne prowizje.
    Nie ma watpliwości iż będą z właścicieli robic frajerków poprzez
    przedstawianie zapisów art.22 z pominięciem art 18.
  • kiksem 22.10.09, 12:06
    > A gdzieś się doczytał, że czynnością przekraczającą zwykły zarząd
    > jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządcy.
    >
    > Z art. 18 wynika wręcz coś odwrotnego. Co prawda w art. 22 nie jest
    > ta czynnośc wymieniona, ale dlatego, że jest wymieniona w art 18.
    > Ustawy obowiązują w całości, a nie nalezy wybiórczo cytować
    > poszczególnych artykułów.

    Art. 18.1 ma zastosowanie do zarządów tzw. notarialnych, a nie tzw. właścicielskich - stąd wątpliwości...

    Do uowl:

    Właściciele nie chcą się dać zrobić w bambuko stąd pytania - do tego chyba służy to forum??
  • ag2697 22.10.09, 16:32
    uowl stwierdzeniem, zresztą napisanym nie po raz pierwszy "Zapewne członkowie
    zarządu wkrótce bez upowaznienia właścicieli podpisą umowę z
    preferowanym przez siebie zarządcą/administratorem, który zajmie
    się dojeniem właścicieli. Po cichu członkowie zarządu będą za to
    otrzymywać stosowne prowizje. " obrażasz i pomawiasz tych członków zarządu
    (Zarządy), które chcą faktycznie coś zrobić, i których jakoś nikt nie chce
    zastąpić. Szczególnie tych, którzy swoją funkcję spełniają bezpłatnie użerając
    się z niektórymi członkami wspólnoty, którym nawet na myśl nie wpadnie aby wziąć
    do ręki uowl. Tych, którzy już kilkakrotnie chcieli wszystko rzucić w diabły,
    ale nie mają komu tego przekazać. Gdyby to była tak intratna posada jak piszesz
    to chętnych byłoby wielu. Musiałeś zostać ciężko doświadczony przez taki zarząd.
    Mimo wszystko nie wszyscy kradną.
  • xxxll 22.10.09, 13:20
    kiksem napisał:

    > Z Ustawy o wł. lokali wynika, że czynnością przekraczającą zwykły
    > zarząd jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządcy i tu uchwała
    > jest niezbędna, nigdzie natomiast nie ma mowy o wyborze czy
    > odwołaniu zarządcy/administratora (mowa oczywiście o "zarządcy nie
    > notarialnym").

    Jakbyś czytał uważnie to zauważałbyś, że takie stwierdzenie pada po słowie .. w szczególności...

    3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu
    w szczególności:
    1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,


    Każda wspólnota może ten katalog czynności rozszerzyć, ale nie może go zwęzić.


    ----------------------------------------------------------------
    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
  • majkowa 22.10.09, 09:24
    Sprawa sprowadza się do odpowiedzi na pytanie:
    "Czy uchwała wspólnoty może być zmieniona samodzielnie przez zarząd
    wspólnoty?"

    Moim zdaniem, w przypadku gdy administrator został wybrany uchwałą
    wspólnoty, to może zostać zmieniony również wyłącznie uchwałą
    wspólnoty.
    Zarząd nie ma upoważnienia ustawowego do wprowadzania
    samodzielnych zmian w treści uchwał wspólnoty.


    Poprzez podjęcie uchwały o wyborze administratora, wspólnota
    wprowadziła tę czynność do grupy czynności przekraczającej zwykły
    zarząd
    , które regulowane są uchwałami.

    Jeżeli jednak nie było uchwały o wyborze administratora, to wybór
    jego pozostaje w zakresie czynności zwykłego zarządu i należy do
    zarządu wspólnoty
  • uowl 22.10.09, 09:39
    majkowa napisała:

    > Jeżeli jednak nie było uchwały o wyborze administratora, to wybór
    > jego pozostaje w zakresie czynności zwykłego zarządu i należy do
    > zarządu wspólnoty

    A w której ustawie się doczytałaś że tak jest. Ustawa o własoności
    lokali ani nie wymienia w treści żadnego administratora ani
    zarządowi nie daje pełnomocnictwa do zawarcia w tym zakresie żadnej
    umowy.
  • iziula1 22.10.09, 11:23

    Podaje dwa wyroki sadowe
    Sąd Apelacyjny w Białymstoku - wyrok z dnia10.09.2002 ( I ACa
    384/02, OSAB 2002 NR 2/3 POZ.3
    Sąd Apelacyjny w Warszawie - wyrok z dnia 22.12.2004 ( VI ACa 479/04)
    w każdym z nich sąd stwierdził, że czynność polegająca na
    powierzeniu administrowania nieruchomościa wspólna jest czynnością
    przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
    Wg komentarzy pana Turleja do Ustawy o Wł.lokali wybór
    administratora jest kwestią na tyle istotną że powinno się ją
    powierzyć do decyzji całej wspólnoty a nie tylko do kompetencji
    zarządu. Decydowanie jedynie o wysokości wynagrodzenia
    administratora jest ograniczeniem praw członków wspólnoty.

  • uowl 22.10.09, 11:42
    Czyli we wspólnocie którego członkiem jest kiksem zarząd kpi sobie
    z właścicieli i robi ich w bambuko.

    Ciekawe tez dlaczego właściciele tak dają siebie robić w bambuko?
  • balanger4 22.10.09, 12:16
    Tak chyba jest w większości wspólnot.
    Wynika to z mentalności ludzi.
    We wspólnocie (duża) w której ja mieszkam, do właścicieli nic nie
    dociera. Zbiorowe otumanienie jakieś.
    Gdy rok temu napisałem im że administrator oszukał nas wszystkich na
    konkretną kwotę - nic cisza.
    Gdy od pół roku informuję ich o kolejnych przekrętach administartora
    i durnowatego zarządu - nic cisza.
    Gdy rozmawiam indywidualnie pytając się konkretnie dlaczego dajesz
    sie oszukiwać i okradać - jeden z drugim odpowiada eeee... .
    Stado baranów.
    Dlatego cwaniaczki z "licencjatami" strzygą ich (nas) równo.
    Oni tak lubią widocznie być robieni w balona. Komuna zrobiła swoje -
    odzwyczaiła ich od myślenia.
    Samemu jest bardzo ciężko walczyć, a nigdy się nie spodziewałem że w
    tak sporym środowisku i to wcale nie menelskim jakimś, nie będzie
    można znaleźć normalnie myślących sąsiadów. Zgroza!
  • haneczka_wm 22.10.09, 12:05
    iziula1 napisała:
    > Wg komentarzy pana Turleja do Ustawy o Wł.lokali wybór
    > administratora jest kwestią na tyle istotną że powinno się ją
    > powierzyć do decyzji całej wspólnoty a nie tylko do kompetencji
    > zarządu.

    Oczywiście, że tak być powinno.
    Skoro cała wspólnota opłaca administratora to, nawet tylko i
    wyłącznie z tej racji, powinna mieć wpływ na decyzje dotyczące jego
    wyboru.
    To wydaje się logiczne i zasadne. Płacę i mam wpływ na to, za co
    płacę.
    W każdym innym przypadku można powiedzieć, że właściciele robią
    niczym nieuzasadnioną "ściepę" dla zarządu.
  • majkowa 22.10.09, 12:17
    uowl napisał:
    "A w której ustawie się doczytałaś że tak jest. Ustawa o własoności
    lokali ani nie wymienia w treści żadnego administratora ani
    zarządowi nie daje pełnomocnictwa do zawarcia w tym zakresie żadnej
    umowy."

    Ustawa nie wymienia w treści również dostawcy energii elektrycznej,
    dostawcy wody, wywożącego śmieci itp. z którymi wspólnota zawiera
    umowy, ponieważ do czynności zachowawczych (zwykłego zarządu) w
    nieruchomości jest ustawowo upoważniony zarząd wspólnoty (art.22
    ust.1) i nie potrzebuje żadnych pełnomocnictw.

    Dopóki wspólnota, czyli właściciele lokali nie zażyczą sobie aby to
    oni uchwałą decydowali o wyborze dostawcy energii, wody,
    administratora, to taki wybór pozostaje w sferze uprawnień
    ustawowych zarządu wspólnoty.


    iziula1 napisał:
    Sąd Apelacyjny w Warszawie - wyrok z dnia 22.12.2004 ( VI ACa
    479/04) w każdym z nich sąd stwierdził, że czynność polegająca na
    powierzeniu administrowania nieruchomościa wspólna jest czynnością
    przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

    Powierzenie zarządu polega na notarialnym przekazaniu zarządzania
    nieruchomością wybranemu zarządcy.
    Wówczas we wspólnocie nie wybiera się zarządu na podstawie art. 20,
    tylko podpisuje się umowę o zarządzanie z osobą (prawną lub
    fizyczną) której wspólnota powierza zarząd .

    Skoro zarząd wspólnoty nie zostaje wybierany, to wspólnota
    nie ma problemu wyboru żadnej z firm dostawczych, czy administratora
    gdyż wszelkimi sprawami zwykłego zarządu i niektórymi sprawami
    przekraczającymi zwykły zarząd zajmuje się, zgodnie z zawartą umową
    ten komu zarząd został powierzony.

    Czyli albo zarząd powierzony, albo zarząd wybierany. Nie ma
    możliwości dwuwładzy.
    iziula1 myli te dwa sposoby zarządzania wspólnotą.


  • uowl 22.10.09, 12:39
    > Ustawa nie wymienia w treści również dostawcy energii
    elektrycznej,
    > dostawcy wody, wywożącego śmieci itp. z którymi wspólnota zawiera
    > umowy, ponieważ do czynności zachowawczych (zwykłego zarządu) w
    > nieruchomości jest ustawowo upoważniony zarząd wspólnoty (art.22
    > ust.1) i nie potrzebuje żadnych pełnomocnictw.

    W Ustawie o własności lokali istnieje Rozdzial IV Zarząd
    nieruchomoscia wspólną, sprawy bieżącego utrzymania nieruchomości
    regulują inne ustawy, takze dotyczące dostawy energii elektrycznej,
    ale to inna sprawa.

    Nie ściemniaj w sposób tak oczywisty, proszę.
  • xxxll 22.10.09, 13:01
    majkowa napisała:

    > Czyli albo zarząd powierzony, albo zarząd wybierany. Nie ma
    > możliwości dwuwładzy.
    > iziula1 myli te dwa sposoby zarządzania wspólnotą.

    A może to ty majkowa milisz i dopowiadasz sobie komentarze które ci pasują do twojej wersji w sprawach wyboru zarządcy nieruchomości wspólnej.

    Wybór, a spisanie umowy to dwie różne rzeczy .
    Jak możesz porównywać czynność spisania umowy (wyboru) usługodawcy, jedynego na rynku, jakim jest energia elektrycznej, dostawca wody, wywożącego śmieci itp. To tylko świadczy o tobie, do jakiej roli sprowadzasz zarządce nieruchomości wspólnej!!! jaką ma spełniać we wspólnocie... wg tego co piszesz, to ma być on przysłowiowym chłopcem do bicia!


    majkowa napisała:
    > Powierzenie zarządu polega na notarialnym przekazaniu zarządzania
    > nieruchomością wybranemu zarządcy.


    - Dlaczego tylko z udziałem notariusza ma być podejmowana uchwała ogółu właścicieli lokali o wyborze zarządcy (art 18.1), a w innym wypadku to już nie? Kto jest "pracodawcą" takiego zarządcy? Zarząd czy ogół właścicieli czyli wspólnota? Jak Zarząd WM, to niech opłaca go z własnej kieszeni, za zlecenie mu obowiązków ciążących na nich. Jak Wspólnota, to niech ma wpływ poprzez pojecie uchwały o wyborze zarządcy nieruchomości wspólnej.

    Tylko pęd do totalitarnego rządzenia przez członków zarządu WM, może zaliczyć czynność wyboru zarządcy nieruchomości wspólnej do zarządu zwykłego o którym mowa w prawie.

    Zarząd bez pełnomocnictwa ogółu właścicieli lokali niewiele może.



    ----------------------------------------------------------------
    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
  • majkowa 22.10.09, 12:31

    Janusz Gdański , ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki
    Nieruchomościami..."
    Można czasem spotkać się ze stwierdzeniem, iż wybór zarządcy należy
    do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością
    wspólną, co oznaczałoby, że wyboru zarządcy musi dokonywać
    wspólnota. W gestii wspólnoty jest jednak jedynie ustalenie
    wynagrodzenia zarządcy (art. 22 ust. 3 punkt 1), ale nie jego wybór,
    który - z wyłączeniem przypadku przedstawionego w art. 18 - jest
    czynnością należącą do zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. "

    ==================================================================

    Wybór zarządcy nie należy do czynności przekraczających zwykły
    zarząd nieruchomością, ale w każdej chwili może zostać do tych
    czynności włączony przez wspólnotę.

    Proszę nie mylić wyboru zarządcy wspólnoty, z zatrudnieniem
    administratora (przez niektórych omyłkowo nazywanego zarządcą).

    O tym którego administratora należy zatrudnić może decydować
    samodzielnie zarząd wspólnoty, albo wspólnota może sobie zażyczyć,
    że to ona uchwałą będzie wybierała administratora.

    Jeżeli administrator został wskazany w uchwale, to do rozwiązania z
    nim umowy musi być również podjęta uchwała.
    Jeżeli nie został wskazany w uchwale, to zarząd samodzielnie go
    wybiera i zatrudnia.


  • uowl 22.10.09, 12:47
    A co to niby za ekspert od wspólnot mieszkaniowych.

    A co to za organizacja Ogólnopolska Izba Gospodarki
    Nierucjomosciami w której ekspertami są wyłącznie przezesi
    spółdzielni mieszkaniowych?

    Nie ma znaczenie zdanie Pana, różniące się wyraźnie od zdania
    sądów - wyroki wymieniane w tym wątku.

    Albo wreszcie wymień z ustawy zapisy dające zarządowi umocowanie do
    zatrudnienia administratora, albo napisz, że nie umiesz znaleźć.
  • netkater 22.10.09, 13:47
    Podstawowym celem działania wspólnot jest zarządzanie
    nieruchomością wspólną.

    Zresztą pierwotna, robocza nazwa UoWL właśnie taką nosiła nazwę:
    Ustawa o zarządzaniu nieruchomością wspólną
    .
    Potwierdza to obecny:
    Art. 1. 1. Ustawa określa... zarząd nieruchomością wspólną.
    2. W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje
    się przepisy Kodeksu cywilnego.


    W art. 22 UoWL ustawodawca określił czynności
    które "bezwzględnie" przekraczają zarząd zwykły (w szczególności
    ).

    Wszelkie inne czynności związane z lokalem właściciela, czy też
    wkraczające w jego prawa (jak np. dodatkowe obciążanie finansowe za
    jakąś usługę, decydowanie o czymś z zakresu prywatności itp.) jest
    ewidentnym przekraczaniem zakresu obowiązywania UoWL, jest
    czynnością przekraczajacą zarząd zwykły i w związku z tym tylko i
    wyłącznie właściciele mogą decydować o tego rodzaju
    samoograniczeniach w swoich prawach. Zarząd samowolnie nie ma prawa
    podejmować zobowiązań (umowy)dotyczących właścicieli!

    W tej sprawie bardzo wymownie wypowiedział się Sąd Najwyższy: "...
    Nie ma ona
    (wspólnota a co dopiero zarząd - dopisek
    własny.) jednak żadnych uprawnień do ingerowania w prawa
    właścicieli. To, że ustawa jest lex specialis, nie wyłącza
    stosowania art. 140 i 222 par. 2 k.c. Są to bowiem przepisy
    bezwzględnie obowiązujące
    Sygn. akt II CSK 600/08..
    ."
  • haneczka_wm 22.10.09, 12:57
    majkowa napisała:
    > O tym którego administratora należy zatrudnić może decydować
    > samodzielnie zarząd wspólnoty, albo wspólnota może sobie
    > zażyczyć, że to ona uchwałą będzie wybierała administratora.

    Też Ci powiem tak: Nie ściemniaj Kochanieńki! :-))))

    Skąd taka interpretacja uowl? Są jakieś inne, przekonujące podstawy
    prawne poza przytoczoną tutaj wykładnią eksperta....? ;)


  • majkowa 22.10.09, 13:10
    haneczka napisała:
    Skąd taka interpretacja uowl? Są jakieś inne, przekonujące podstawy
    prawne poza przytoczoną tutaj wykładnią eksperta....? ;)

    Najbardziej przekonującą podstawą prawną jest przeczytanie ze
    zrozumieniem
    ustawy o własności lokali.
  • xxxll 22.10.09, 13:23

    majkowa napisała:

    > haneczka napisała:
    > Skąd taka interpretacja uowl? Są jakieś inne, przekonujące podstawy
    > prawne poza przytoczoną tutaj wykładnią eksperta....? ;)
    >
    > Najbardziej przekonującą podstawą prawną jest przeczytanie ze
    > zrozumieniem
    ustawy o własności lokali.


    ...więc zacznij od zaraz ...a nie powtarzaj zasłyszanych czy podsłuchanych komentarzy tych co mają w tym interes jak Jasiu Gdański.:>


    ----------------------------------------------------------------
    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
  • uowl 22.10.09, 13:40
    Majkowa,
    jeżeli Ty czytasz, że zrozumieniem UoWL to podaj wreszcie zapis
    ustawy dający zarządowi wspólnoty do zatrudnienia na własną
    rekęzarządcy/administratora albo wreszcie przestań ściemniać.

    Takiego zapisu po prostu nie ma.
  • netkater 22.10.09, 13:51
    Brawo uowl! Dokładnie tak właśnie powinno być.
    Niektórzy jak tylko dostaną odrobinę władzy to chcieli by jak za
    komuny, decydować o wszystkim, nawet o tym kiedy mogę iść kupkę
    zrobić i na jako.
  • majkowa 22.10.09, 17:46
    uowl napisała:

    > Majkowa,
    > jeżeli Ty czytasz, że zrozumieniem UoWL to podaj wreszcie zapis
    > ustawy dający zarządowi wspólnoty do zatrudnienia na własną
    > rekęzarządcy/administratora albo wreszcie przestań ściemniać
    .
    > Takiego zapisu po prostu nie ma.

    =============================================

    Przepis dający zarządowi wspólnoty prawo do zatrudnienia na własną
    rekę administratora (nie zarządcy, bo zarządcą nieruchomości jest
    osoba prawna lub fizyczna, której zarząd został powierzony):

    Uwaga, cytuję:
    Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd
    samodzielnie.
  • goscdw 22.10.09, 19:50
    majkowa napisała:

    > Przepis dający zarządowi wspólnoty prawo do zatrudnienia na własną
    > rekę
    - rozumiem że i za własną kasę- administratora (nie zarządcy, bo zarządcą nieruchomości jest
    > osoba prawna lub fizyczna, której zarząd został powierzony):
    >
    > Uwaga, cytuję:
    > Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

    Uwaga: ten zapis odnosi się do zarządu zwykłego nieruchomością wspólną. Zawieranie umów na obsługę wspólnoty wymaga pełnomocnictwa wyrażonego w uchwale ogółu właścicieli lokali


    no nie dobra... a gdzie jest napisane, że umowa z zarządca / administratorem jest zaliczona do zarządu zwykłego?

    W wielu opracowaniach i komentarzach czytałem mądrzejszych od nas wszystkich tu i tam piszących , że umowę z zarządcą nieruchomości wspólnej / administratorem należy traktować szczególnie i dlatego przy wyborze takich osób należy się odwoływać do ogółu właścicieli tworzących dana wspólnotę.
  • netkater 22.10.09, 20:02
    goscdw napisał:

    > Uwaga: ten zapis odnosi się do zarządu zwykłego
    nieruchomością wspólną.
    > Zawieranie umów na obsługę wspólnoty wymaga pełnomocnictwa
    wyrażonego w
    > uchwale ogółu właścicieli lokali

    Dokładnie, właśnie tak należy interpretować zapisy UoWL!
  • haneczka_wm 22.10.09, 17:14
    majkowa napisała:

    > haneczka napisała:
    > Skąd taka interpretacja uowl? Są jakieś inne, przekonujące
    podstawy
    > prawne poza przytoczoną tutaj wykładnią eksperta....? ;)
    >
    > Najbardziej przekonującą podstawą prawną jest przeczytanie ze
    > zrozumieniem
    ustawy o własności lokali.

    Ciaaaach...... ale bat! Aaauuuu....
    Wszak matematyka królową nauk jest i..... któż to lepiej
    porachuje????

    Zastanawiam się, co lepiej wybrać: stos czy męczarnie na jajcarni???

    www.youtube.com/watch?v=kGOvB2aSno4&feature=related


  • highrise 22.10.09, 17:44

    Witam,

    jeżeli jest Pan zarzadcą, to powinien Pan wiedzieć, że zarząd
    reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i może z Panem rozwiązać umowę o
    administrowanie nieruchomością wspólną.

    Jeżeli jest Pan właścicielem lokalu, to Pana informuję, że
    najcześciej zarząd jest odpowiedzialny we wspólnocie mieszkaniowej
    za wykonywanie zadań z zakresu czynności zwykłego zarządu i w ramach
    swoich kompetencji może rozwiązać umowę z zarządcą. Bywa też i tak,
    że zarządca rozwiązuje umowę ze wspólnotą mieszkaniową, jeżeli
    zarząd wspólnoty mieszkaniowej traktuje nieruchomość wspóloną jako
    dobre pole do zrobienia swoich prywatnych interesów, albo zarząd
    wspólnoty mieszkaniowej składa sie z większości osób, które nie
    rozumieją tego co mówią.

    Pozdrawiam SJ
  • netkater 22.10.09, 19:00
    Kochani dyskutanci!
    Proponuję na spokojnie ustalić pewną rzecz.
    Wiadomo że zarząd, czynności zwykłego zarządu może wykonywać
    samodzielnie - to jest jasne jak słoneczko.
    Katalog czynności przekraczajacych zarząd zwykły jest katalogiem
    otwartym w którym kilka czynności ustawodawca bezwzględnie zaliczył
    jako przekraczające zwykły zarząd (w szczególności).
    Nie zapominajmy jednak o podstawowej rzeczy. UoWL dotyczy (art.
    1) zarządu nieruchomością wspólną
    i do tego jest wybierany
    zarząd (lub powierza się zarządcy). Wszystkie inne sprawy, nawet
    najdrobniejsze ale zachaczające chociaż trochę o sferę prywatności
    właścicieli są czynnościami w które zarząd wspólnoty
    (zarządca powierzony) nie ma prawa ingerować bez zgody właścicieli
    !
    Jeżeli umowa z "administratorem" dotyczy tylko i
    wyłącznie "administrowania" częścią wspólną to oczywiście zarząd
    może sobie podpisywać takich umów nawet dziesięć.
    Ale wiemy że tak nie jest, bo każdy "administrator" prowadzi
    księgowość i właściciele ponoszą koszty jego zatrudnienia, więc musi
    mieć też dostęp i upoważnienie do przetwarzania danych osobowych
    właścicieli a o tym już zarządowi samodzielnie decydować nie wolno!
    To właściciele w uchwale decydują jakie swoje dane chcą udostępnić.
    Takie jest ich prawo zagwarantowane KC. Pisałem o tym wyżej
    przytaczając wyrok SN na potwierdzenie tego.
    Tym samym oczywiste jest że zwalniając "administratora" właściciele
    też powinni wiedzieć "komu już nie muszą czapkować".
    Czyli podsumowując - czynności zwykłe samodzielnie ale tylko te
    które dotyczą nieruchomości wspólnej i nie wiążą sie z jakimkolwiek
    obciążaniem czy ingerencją w prawa własności właścicieli.
    Jest to dosć jasno sprecyzowane w orzecznictwie.
    W roszczeniu art. 222 § 2 KC
    "...chodzi o takie naruszenia własności, które nie polegają na
    pozbawieniu władztwa nad rzeczą. Rozumie się pod tym pojęciem trwałe
    i bezprawne wkroczenie w sferę uprawnień właściciela, nie
    pociągające za sobą utraty przez właściciela władztwa, które jednak
    uniemożliwia lub utrudnia właścicielowi wykonywanie służących mu
    uprawnień w sposób odpowiadający treści własności (Dybowski w:
    SystemPrawaCywilnegoTomII, 1977 r. str. 529 - 530)
    ..."

    "...Konieczną przesłanką powstania roszczenia negatoryjnego jest
    bezprawność zachowania się naruszającego cudzą własność. Wkroczenie
    w sferę uprawnień właściciela jest bezprawne, gdy jeżeli dokonane
    zostało wbrew woli właściciela i nie znajduje oparcia w przepisach
    prawnych (Dybowski w: SystemPrawaCywilnegoTomII, 1977, str. 530)
    .."
    =====================
    Bardzo proszę niezgadzających sie z powyższym o rzeczową dyskusję
    (przepis, artykuł, inny dokument) na argumenty.
  • wspolnota.net.twa 23.10.09, 07:57
    highrise napisał:


    > jeżeli jest Pan zarzadcą, to powinien Pan wiedzieć, że zarząd
    > reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i może z Panem rozwiązać umowę o
    > administrowanie nieruchomością wspólną.

    Puknij się Stasiu w w globusik .

    - Co ma reprezentowanie wspólnoty do podejmowania decyzji w imieniu ogółu właścicieli lokali tak ważnych jak wybór zarządcy nieruchomości wspólnej?

    Ty jako licencjonowany zarządca nie rozróżniasz wykonawstwa od przyznanych uprawnień (pełnomocnictw) przez ogół właścicieli lokali. Więc się do funkcji zarządcy z licencją nie nadajesz.

    Zarząd WM jest do wykonywania poleceń ogółu właścicieli lokali wyrażonych w uchwałach.
    Tak trywialnie .. Zarząd WM jest pracownikiem ogółu właścicieli lokali.
    To nie spółdzielnia mieszkaniowa, w której Zarząd może dużo, a nawet za dużo.
  • highrise 23.10.09, 08:57
    Jendruś,

    dziękuję za cenne uwagi.

    Pozdrwaiam SJ
  • wspolnota.net.twa 23.10.09, 09:14
    Stasiu ja pracuję na swój rachunek, a nie jakiegoś JENDRUSIA.
    My z Towarzystwa wiemy co w trawie piszczy , gorzej jest z warszawką.
    pozdrawiam w ten jesienny czas
    WNT
  • highrise 23.10.09, 09:42

    Witam ponownie,

    mogę podsykutować z Tobą na ten temat pod warunkiem, że podasz swoje
    imię i nazwisko i nr licencji zawodowej.

    SJ
  • wspolnota.net.twa 23.10.09, 10:26
    Stasiu co ty z CBA jesteś czy innej Hybrydy.
    Też tak samo rozmawiasz z właścicielami ? zaczynasz od danych osobowych

    :):):):):):):):):):):):):):):):):):):):):):):):)
  • nk45 23.10.09, 08:36
    Choć osobiście uważam, że jeżeli Zarząd odpowiada za zarządzanie Wspólnotą to i
    Zarząd powinien mieć możliwość wyboru administratora - NIESTETY TAK NIE JEST i
    KAŻDY SĄD STANIE PO STRONIE ODWOŁYWANEGO administratora ( sprawa oparła się o
    Sąd Okręgowy ).

    WNIOSEK: KONIECZNA JEST UCHWAŁA WŁAŚCICIELI.
  • majkowa 23.10.09, 11:54
    Czytając listy w tej dyskusji mam wrażenie, że 90% uczestników nie
    rozróżnia 3 sposobów zarządzania wspólnotą.

    Nieruchomość może być zarządzana:
    1. poprzez zarząd wspólnoty wybrany uchwałą na podstawie art. 20 UWL,
    2. poprzez notarialne powierzenie zarządu na podstawie art. 18.1,
    3. poprzez zarządcę wyznaczonego przez Sąd.

    Dyskutanci mylą osobę zatrudnioną do prac doradczo-administracyjnych
    i nie mającą prawa podejmowania decyzji, z zarządcą notarialnym,
    któremu powierzono zarząd i który ma prawo podejmowania decyzji,
    bowiem gdy we wspólnocie funkcjonuje zarządca (notarialny), to
    nie wybiera się zarządu wspólnoty.


    I odwrotnie, jeżeli wspólnota przyjęła sposób zarządzania poprzez
    zarząd wybierany na podstawie art. 20, to nie może funkcjonować
    jednocześnie zarządca notarialny.

    Nie można nazywać osoby zatrudnionej do prac doradczo-
    administracyjnych, bez prawa decyzji - zarządcą wspólnoty, bo on nie
    zarządza, czyli nie podejmuje decyzji w sprawach zwykłego zarządu.

    Mimo, że zawodem takiej osoby jest zarządzanie nieruchomościami, to
    we wspólnocie jest zatrudniony nie jako zarządca nieruchomości,
    tylko właśnie jako osoba do pomagania i doradzania wybranemu
    zarządowi.

    Za decyzje w sprawach nieruchomości zawsze odpowiada wybrany
    zarząd wspólnoty, a nie osoba współpracująca z tym zarządem.


    Zasada jest prosta:
    TEN KTO PODEJMUJE DECYZJE - TEN ZA NIE ODPOWIADA.

    Podkreślam ten fakt, bowiem wielu członków zarządu wspólnoty jest
    przekonanych, że za nic nie odpowiada
    , bo we wspólnocie
    zatrudniony jest zarządca nieruchomości
    . Bardzo się mylą.

    Jeżeli wspólnota chce aby za decyzje w sprawach zwykłego zarządu
    odpowiadał ktoś inny niż wybrany zarząd, to musi takiej osobie
    udzielić stosownych pełnomocnictw do podejmowania decyzji.

    Wspólnota nie musi w sprawach zwykłego zarządu dawać osobnych
    pełnomocnictw wybranemu zarządowi, ponieważ wybrany na podstawie
    art. 20 zarząd wspólnoty, posiada pełnomocnictwo ustawowe, zawarte a
    art. 22 ust.1 UWL.
  • uowl 23.10.09, 12:07
    > Czytając listy w tej dyskusji mam wrażenie, że 90% uczestników
    nie
    > rozróżnia 3 sposobów zarządzania wspólnotą

    Czytając twoją wypowiedź można odnieść wrażenie , że należysz do
    tych nierozróżniających.

    Pytam się gdzie w UoWL jest umocowanie zarządu do swobodnego
    zawierania umowy z wybranym przez siebie zarządcą/adminitratorem.

    Na razie z uporem maniaka dajesz odpowiedzi wykrętne.

    >Nie można nazywać osoby zatrudnionej do prac doradczo-
    > administracyjnych, bez prawa decyzji - zarządcą wspólnoty, bo on
    nie
    > zarządza, czyli nie podejmuje decyzji w sprawach zwykłego zarządu.

    A skąd to sobie umyśliłaś, że taka osoba biorąca udział w
    zarządzaniu może funkcjonować we wsplnocie poza wolą właścicieli.
    Kazdorazowo zarząd daje takej osobie możliwość w przewalaniu kaski
    właścicieli.

    Pytam się z której częsci ustawy wzięłas sobie swoje wydumania?
    Tylko bez wykrętnych odpowiedzi.
  • wspolnota.net.twa 23.10.09, 12:14
    majkowa napisała:

    > Czytając listy w tej dyskusji mam wrażenie, że 90% uczestników nie
    > rozróżnia 3 sposobów zarządzania wspólnotą.
    >
    > Nieruchomość może być zarządzana:
    > 1. poprzez zarząd wspólnoty wybrany uchwałą na podstawie art. 20 UWL,
    > 2. poprzez notarialne powierzenie zarządu na podstawie art. 18.1,
    > 3. poprzez zarządcę wyznaczonego przez Sąd.

    A co z powierzeniem zarządu nieruchomością wspólną na podstawie uchwały ogółu właścicieli lokali (pospolicie stosowana forma) i spisania umowy cywilno-prawnej z zarządcą ( bez udziału notariusza , bo to zbędny wydatek zwłaszcza w małych wspólnotach).

    Po za tym, dyskusja tu się nie toczy (Tekst powyżej), ale o to czy Zarząd WM ma prawo decydować o wyborze zarządcy a w następnie zawierać umowy cywilno prawne o zarząd nieruchomością wspólną.


  • majkowa 23.10.09, 13:53
    Odpowiadam uowl:

    1. W UoWL jest umocowanie zarządu do swobodnego zawierania umowy z
    wybranym przez siebie zarządcą/adminitratorem wynika z art. 22
    ust.1
    czyli: Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd
    samodzielnie.

    2. Taka osoba biorąca udział w zarządzaniu nie funkcjonuje we
    wsplnocie poza wolą właścicieli
    , ponieważ działa w ramach praw i
    obowiązków zapisanych w umowie o administrowanie zawartej ze
    wspólnotą.

    Taka osoba tylko doradza zarządowi, a zarząd podejmuje decyzje.

    Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i
    reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a
    poszczególnymi właścicielami lokali.

    2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę
    mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

    W ustawie nie ma mowy o reprezentacji i składaniu oświadczeń woli
    przez osobę spoza zarządu wspólnoty.


    Odpowiadam wspolnota.net.twa:

    To o czym piszesz powyżej to po prostu zarządzanie na podstawie
    art. 20 UWL.


    Na podstawie uchwały ogółu właścicieli wybrany zostaje
    jednoosobowy zarząd w osobie Pana/Pani będącej z zawodu zarządcą
    nieruchomości
    .

    Taki jednoosobowy zarząd może podejmować decyzje zwykłego zarządu
    samodzielnie, zaś decyzje przekraczające zwykły zarząd musiałaby
    nadal podejmować wspólnota przy pomocy uchwał.
  • uowl 23.10.09, 14:31
    > 1. W UoWL jest umocowanie zarządu do swobodnego zawierania umowy
    z
    > wybranym przez siebie zarządcą/adminitratorem wynika z art. 22
    > ust.1


    Ale gdzie w art 22 jest umocowanie zarządu? Proszę wreszcie z
    uporem godnym maniaka
    nie odpowiadać, że jest umocowanie bo
    jest umocowanie.

    Przypominam, że zgodnie z prawem umocowanie musi zostać wskazane
    wyraźnie, a nie w sposób dorozumiany.

    Więc jeszcze raz prosze o niepowtarzanie z maniackim uporem, że
    wynajęcie zarządcy jest czyością zwykłego zarządu bo jest
    czynnościa zwykłego zarządu, a następnie wyprowadzanie z tego
    bzdetu całej sieczki opisanej poniżej. Sieczka ta niewiele ma
    wspólnego z UoWL.

    A majkowa tez nie powtarzaj z uporem maniaka, że zarząd
    reprezentuje wspólnotę na zewnątrz bo zarząd umocowanie do zakresu
    reprezentacji musi każdorazowo uzyskać w uchwałach. Reprezentacja
    na zewnątrz nie daje prawa do podejmowania czynności samowoli w
    reprezentacji.
  • xxxll 23.10.09, 14:48

    majkowa napisała:

    > Odpowiadam uowl:
    >
    > 1. W UoWL jest umocowanie zarządu do swobodnego zawierania umowy z
    > wybranym przez siebie zarządcą/adminitratorem wynika z art. 22
    > ust.1
    czyli: Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd
    > samodzielnie.


    - Gdzie jest napisane w UoWL, że wybór (podjęcie decyzji) o wyborze zarządcy / administratora jest zaliczone do zwykłego zarządu nieruchomością !!!! - nie mylić ze spisaniem umowy.



    ----------------------------------------------------------------
    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
  • uowl 23.10.09, 15:17
    Majkowa chyba nie odpowie na to pytanie.
    Zacięła się na art 21, ust 1 UoWL, a nie dochodzi nawet do ust 2
    tegoz art. Ust 2 nakazuje w przypadku zawierania umowy
    przekraczającej zarząd zwykły uzyskania umocowania wyrazonego w
    uchwale.

    Dla majkowej "zarząd zwykła bo zarząd zwykły:"
  • wiseman1 23.10.09, 15:22
    > - Gdzie jest napisane w UoWL, że wybór (podjęcie decyzji) o wyborze
    zarządcy / administratora jest zaliczone do zwykłego zarządu
    nieruchomością !!!

    A gdzie jest napisane w UoWL ze zatrudnienie sprzataczki albo
    hydaulika wymaga uchwaly?
    We wspolnocie w ktorej wybrany zostal zarzad wlascicielski ten zarzad
    ma prawo zatrudnic kogo chce do pomocy w wykonywaniu swoich obowiazkow
    wynikajacych z ustawy.
    Jedyne co zarzad musi uzyskac od wspolnoty to zatwierdzenie uchwala
    kosztow zatrudnienia tych pomocnikow.
    Wybieranie tego pomocnika (nieslusznie nazywanego administratorem)
    przy pomocy uchwaly prowadzi do dwuwladzy we wsplnocie.
  • uowl 23.10.09, 15:37
    Kolejne porównywanie z uporem maniaka zatrudnianie sprzątaczki do
    zatrudniania zarządcy.

    Ale ten tak często chucznie nazywany "administrator" teraz wg.
    wiserman1 jest "nieslusznie nazywanym administratorem".

    To jak go trzeba nazywać?
    Ale kim jest administrator? Nie ma go co prawda w UoWL ale
    odpowiedz kogo należy słusznie nazywać administratorem.


    A od kiedy zarząd jest władzą we wspólnocie? Niesamowite!!!
  • netkater 23.10.09, 15:58
    wisemanowi1 zaczyna coś dzwonić ale jeszcze nie wie w którym
    kościele.

    "...Jedyne co zarzad musi uzyskac od wspolnoty to zatwierdzenie
    uchwala kosztow zatrudnienia tych pomocnikow.
    ..."

    Czyli co jest pierwsze? Najpierw zarząd zatrudnia a potem domaga się
    żeby właściciele uchwalili dla gościa wynagrodzenie? Czy może też
    odwrotnie najpierw uchwalają wynagrodzenie a potem szuka się
    kandydatów?
    Niedługo dojdziemy do szczytu absurdów w tłumaczeniu dwóch zdań
    ustawy z polskiego na nasze.
  • wiseman1 23.10.09, 16:47
    > Czyli co jest pierwsze?
    Ja najpierw uzyskuje pieniadze a potem ide doo sklepu cos kupic w
    ramach posiaanych pieniedzy.

    A ty jak bys zrobil?
    Kupujesz cos w sklepie bez pieniedzy?
  • wiseman1 23.10.09, 16:45
    > To jak go trzeba nazywać?

    Jest to osoba ktora zapewnia obsluge ksiegowa i czasami paraprawna.
    Osoba ta pomaga w kontaktach z wykonawcami prac na rzecz wspolnoty.
    Ostateczna odpowiedzialnosc za prace tej osoby ponosi zarzad i dlatego on ma prawo zatrudnic albo zwolnic takiego pracownika tak samo jak sprzataczke czy hydraulika.
  • xxxll 23.10.09, 16:01

    wiseman1 napisał:

    > A gdzie jest napisane w UoWL ze zatrudnienie sprzataczki albo
    > hydaulika wymaga uchwaly?

    takie pojmowanie zapisów UoWL jest poniżej godności właściciela lokalu ... a ile jest warta dzisiaj "godność" właściciela lokalu pokazuje zrównanie pozycji zarządcy do roli ciecia ...

    Tak na marginesie, zarząd WM musi posiadać pełnomocnictwo do zawierania umów wyrażonej w uchwale ogółu właścicieli lokali, bo niby dlaczego ma być preferowana firma sprzątająca forowana przez zarząd, a nie firma wskazywana przez grupę właścicieli lokali.

    Art. 27.
    Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.


    ----------------------------------------------------------------
    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
  • netkater 23.10.09, 16:11
    Nie widzę sensu ciągłego wałkowania w kółko w sumie prostego
    problemu.
    Nie zapominajmy o podstawowej rzeczy. UoWL dotyczy (art. 1)
    zarządu nieruchomością wspólną i do tego jest wybierany
    zarząd (lub powierza się zarządcy).
    Wszystkie inne sprawy, nawet najdrobniejsze ale zachaczające chociaż
    trochę o sferę prywatności właścicieli są czynnościami w które
    zarząd wspólnoty (zarządca powierzony) nie ma prawa ingerować bez
    zgody właścicieli!

    Żaden zarząd nie jest uprawniony do ograniczania praw
    właścicielskich ponad to co sama ustawa ogranicza.

    "...To, że ustawa jest lex specialis, nie wyłącza
    stosowania art. 140 i 222 par. 2 k.c.
    Są to bowiem przepisy bezwzględnie obowiązujące
    (Sygn. SN akt II CSK 600/08.)..."


    Każda ingerencja w sferę praw właściciela może być zaskarżona z
    oczywistym skutkiem z poniższego tytułu:
    W roszczeniu art. 222 § 2 KC
    "...chodzi o takie naruszenia własności, które nie polegają na
    pozbawieniu władztwa nad rzeczą. Rozumie się pod tym pojęciem trwałe
    i bezprawne wkroczenie w sferę uprawnień właściciela, nie
    pociągające za sobą utraty przez właściciela władztwa, które jednak
    uniemożliwia lub utrudnia właścicielowi wykonywanie służących mu
    uprawnień w sposób odpowiadający treści własności (Dybowski w:
    SystemPrawaCywilnegoTomII, 1977 r. str. 529 - 530)
    ..."

    "...Konieczną przesłanką powstania roszczenia negatoryjnego jest
    bezprawność zachowania się naruszającego cudzą własność. Wkroczenie
    w sferę uprawnień właściciela jest bezprawne, gdy jeżeli dokonane
    zostało wbrew woli właściciela i nie znajduje oparcia w przepisach
    prawnych (Dybowski w: SystemPrawaCywilnegoTomII, 1977, str. 530
    )
    ===============
    Sorry że powtarzam to ale należałoby już zamknąć temat, tak uważam.
  • wiseman1 23.10.09, 17:03
    > Nie widzę sensu ciągłego wałkowania w kółko w sumie prostego
    > problemu.
    > Nie zapominajmy o podstawowej rzeczy. UoWL dotyczy (art. 1)
    > zarządu nieruchomością wspólną i do tego jest wybierany
    > zarząd (lub powierza się zarządcy).

    Sluszna prawda.

    > Żaden zarząd nie jest uprawniony do ograniczania praw
    > właścicielskich ponad to co sama ustawa ogranicza.

    Na tej samej zasadze zadna uchwala wspolnoty nie moze ograniczac prawa
    zarzadu do wypelniania jego obowiazkow poza uchwala o odwolaniu tegoz
    zarzadu.
  • wiseman1 23.10.09, 16:56
    Wybrany zarzad ponosi odpowiedzialnosc za to co sie dzieje we
    wspolnocie i dlatego dwuwladza jaka proponujesz nie ma sensu.
    Kazdy zarzad ktory sie zgadza na taka sytuacje jest niespelna rozumu.

    > Tak na marginesie, zarząd WM musi posiadać pełnomocnictwo
    > do zawierania umów wyrażonej w uchwale ogółu właścicieli lokali,
    > bo niby dlaczego ma być preferowana firma sprzątająca forowana
    > przez zarząd, a nie firma wskazywana przez grupę właścicieli lokali.

    Tak na marginesie zarzad dostal to pelnomocnictwo w momencie w ktorym
    zostal wybrany uchwala wlascicieli.

    Jak ta grupa wlascicieli lokali chce swoja firme zatrudniac to niech
    wywali dotychczasowy zarzad i sama sie do zarzadu wybierze i wtedy
    bedzie mogla zatrudniac kogo zechce.

    Decyzje dotyczace zarzadu zwyklego moga byc podejmowane tylko w jednym
    miejscu - zarzadzie wspolnoty.
  • wiseman1 23.10.09, 16:58
    > ...zrównanie pozycji zarządcy do roli ciecia ...

    Jesli zarzadca przychodzi do wspolnoty i zatrudnia sie w roli ciecia
    to niech sie nie dziwi ze jak ciec jest traktowany.
  • kiksem 23.10.09, 22:41
    Bardzo dziękuję za wszystkie wypowiedzi. Jak widzę temat wzbudził
    wiele kontrowersji. Jak dotychczas - biorąc pod uwagę wypowiedzi
    forumowiczów - przeważa pogląd, że zarządca/administrator (nie
    wybrany notarialnie) mimo wszystko winien być odwołany/wybrany w
    drodze uchwały wspólnoty (czynność przekraczająca zarząd zwykły nie
    wyszczególniona w ustawie o wł. lokali.). Jednak mam pewne ale:
    skoro wspólnota wybiera zarząd tzw. właścicielski (nie notarialny) i
    potem ten zarząd rozlicza (absolutorium), to czy ten zarząd nie
    powinien mieć swobody w doborze swoistego "pomocnika" -
    administratora/zarządcy, którego zatrudnia w ramach uchwalonego
    przez wspólnotę wynagrodzenia? Co Państwo na to?
  • netkater 23.10.09, 22:48
    kiksem - nie zaczynaj od nowa!
    Przecież już to wyjaśniono w postach.
    Jak zarząd chce sobie zatrudnić pomocnika (czy też dwóch) to niech
    sobie zatrudnia za swoje pieniądze, wtedy nie musi o nic się pytać
    właścicieli. Ale jeżeli chce żeby właściciele płacili za to że im
    się nie chce czegoś robić (albo nie potrafią) bo potrzebują
    pomocnika to ci właściciele muszą na to wyrazić zgodę. To jest
    oczywista oczywistość jak mawiał klasyk.
  • wiseman1 24.10.09, 01:03
    > ...Ale jeżeli chce żeby właściciele płacili za to że im
    > się nie chce czegoś robić (albo nie potrafią) bo potrzebują
    > pomocnika to ci właściciele muszą na to wyrazić zgodę.

    Jesli chciales napisac ze, wlasciciele musza wyrazic zgode na
    pieniadze placone temu pomocnikowi to masz racje.
    Jesli uwazasz ze musi byc zgoda na tego konkretnego pomocnika to nie
    masz racji.
  • highrise 24.10.09, 08:38

    Niektórzy zarządcy uważają, że jeżeli umowa o administrowanie
    nieruchomością wspólną zostanie zatwierdzona uchwałą właścicieli
    lokali albo wybór administratora zostanie dokonany przez
    właścicieli lokali w stosownej uchwale, to trudno będzie
    zarządowi wspólnoty rozwiązać taką umowę. To jest zdecydowanie
    błędny pogląd.
  • wiseman1 24.10.09, 12:18
    > Niektórzy zarządcy uważają, że jeżeli umowa o administrowanie
    > nieruchomością wspólną zostanie zatwierdzona uchwałą właścicieli
    > lokali albo wybór administratora zostanie dokonany przez
    > właścicieli lokali w stosownej uchwale, to trudno będzie
    > zarządowi wspólnoty rozwiązać taką umowę. To jest zdecydowanie
    > błędny pogląd.

    Jesli wspolnota przy pomocy uchwaly wybiera administratora to taki
    administrator powinien byc odwolany rowniez przy pomocy uchwaly.

    Uwazam ze bledem jest zatrudnianie administratora uchwala poniewaz
    doprowadza to do dwuwladzy we wspolnocie ktora juz posiada zarzad
    wybrany taka sama uchwala. Zarzad i administrator maja wtedy taka
    sama delegacje prawna. Na miejscu tego zarzadu podal bym sie do
    dymisji.
  • highrise 24.10.09, 14:38
    wiseman1 napisał:

    > Jesli wspolnota przy pomocy uchwaly wybiera administratora to taki
    > administrator powinien byc odwolany rowniez przy pomocy uchwaly.

    Nie jest to konieczne bo jest to czynność zwykłego zarządu.
  • xxxll 24.10.09, 17:42

    highrise napisał:


    > Nie jest to konieczne bo jest to czynność zwykłego zarządu.


    Stasiu, gdzieś to wyczytał, że wybór zarządcy nieruchomości wspólnej jest czynność zwykłego zarządu, bo na razie twą wypowiedź można traktować w kategorii interpretacji! wszak jesteś osobą z licencją zawodową.






    ----------------------------------------------------------------
    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
  • highrise 25.10.09, 00:17
    xxxll napisał:

    > Stasiu, gdzieś to wyczytał, że wybór zarządcy nieruchomości
    wspólnej jes
    > t czynność zwykłego zarządu, bo na razie twą wypowiedź
    można traktować w
    > kategorii interpretacji! wszak jesteś osobą z licencją
    zawodową.

    Nie wpieraj mi tego czego nie napisałem. "Wszak jestem osobą z
    licencją zawodową" i ztermomodernizowałem już wszystkie budynki
    wspólnot mieszkaniowych, które przejąłem w administrowanie od 2004r.
    To są fakty. A ty jakie masz osiągnięcia?
  • xxxll 25.10.09, 05:54
    Stasiu co ma termomodernizacja nieruchomości wspólnego z wyborem
    zarządcy nieruchomości wspólnej?

    highrise napisał:

    > Nie wpieraj mi tego czego nie napisałem. "

    A tego czego nie napisałeś, to ja o to pytam...

    Wróćmy do tematu...

    Stasiu, gdzieś to wyczytałeś, że wybór zarządcy nieruchomości
    wspólnej jest czynność zwykłego zarządu, bo na razie twą wypowiedź można
    traktować w kategorii interpretacji! wszak jesteś osobą z licencją
    zawodową i takich bzdur nie powinieneś pisać , chyba, że jesteś człekiem
    układnym i każdy układ z właścicielami lokali ci odpowiada, byle
    można było fakturkę wystawić za zarządzanie, o reszcie nie wspomnę :>

    Czy o takie sprawowanie funkcji zarządcy nieruchomości wspólnej chodzi?






    ----------------------------------------------------------------
    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
    osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
  • highrise 24.10.09, 16:12
    wiseman1 napisał:

    (...)
    > Uwazam ze bledem jest zatrudnianie administratora uchwala poniewaz
    > doprowadza to do dwuwladzy we wspolnocie ktora juz posiada zarzad
    > wybrany taka sama uchwala. Zarzad i administrator maja wtedy taka
    > sama delegacje prawna. Na miejscu tego zarzadu podal bym sie do
    > dymisji.

    Nie można mówić o dwuwładzy we wspólnocie mieszkaniowej jeżeli
    administrator jest pomocnikiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
    Nie jest istotne w jaki sposób nastąpił jego wybór.
    --
    e-mail: zarzadca21@neostrada.pl
  • xxxll 24.10.09, 07:12
    netkater napisał:

    > Jak zarząd chce sobie zatrudnić pomocnika (czy też dwóch) to niech
    > sobie zatrudnia za swoje pieniądze, wtedy nie musi o nic się pytać
    > właścicieli. Ale jeżeli chce żeby właściciele płacili za to że im
    > się nie chce czegoś robić (albo nie potrafią) bo potrzebują
    > pomocnika to ci właściciele muszą na to wyrazić zgodę. To jest
    > oczywista oczywistość jak mawiał klasyk.


    MASZ RACJE, TAK POWINIEN WYGLĄDAĆ WYBÓR ZARZĄDCY - przez podjęcie uchwały
    ogółu właścicieli lokali.

    Zarząd jest pracownikiem OGÓŁU WŁAŚCICIELI LOKALI - taki
    robol, a nie decydent.
    Odpowiada za wykonywanie woli (czytaj: uchwał wspólnoty) ogółu
    właścicieli lokali i za to przede wszystkim dostaje lub nie absolutorium.

    UoWL decyzje pozostawiła ogółowi właścicieli , która wyrażają podejmując uchwały.
    Nigdzie nie jest zapisane, że wybór zarządcy nieruchomości
    wspólnej
    (w celu zawarcia umowy cywilno prawnej) jest czynnością zwykłą
    zarządu nieruchomością
    .

    Zarząd WM na podstawie uchwały, w której wskazany jest zarządca NW i jego
    wynagrodzenie, dokonuje czynności spisania umowy w imieniu wspólnoty -
    reprezentuje ją.

    Tam, gdzie odbywa się to inny sposób, to jest łamane święte prawo właściciela
    lokalu
    wynikające z posiadania własności lokalowej jak i ułamkowej w
    nieruchomości wspólnej.


    I to by było na tyle...:>




    ----------------------------------------------------------------
    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
    osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
  • majkowa 24.10.09, 11:07

    xxxll napisał:
    Nigdzie nie jest zapisane, że wybór zarządcy nieruchomości
    > wspólnej
    (w celu zawarcia umowy cywilno prawnej) jest
    czynnością zwykłą zarządu nieruchomością
    .
    ----------------------------------------------------

    Żadna ustawa, w tym ustawa o własności lokali nie zawiera
    katalogu czynności zwykłego zarządu.


    Wynika to z prostego rozumowania, którego xxxll nie jest w stanie
    pojąć. Ja się nie podejmuję, aby mu to wytłumaczyć.


  • netkater 24.10.09, 12:59
    Dokładnie tak!
    Chyba po raz pierwszy zgadzam się w zupełności z xxxll-kiem.
    Dla tych którzy dalej sie upierają przy swoim przypomnę tylko, że
    wybrany zarząd jest tylko i wyłącznie od "zarządzania"
    nieruchomością wspólną (art. 1).
    Jak już pisałem wcześniej wszelkie inne najdrobniejsze nawet sprawy
    wkraczające w sferę prywatności właścicieli, w sferę ich praw
    właścicielskich muszą mieć zgodę właścicieli wyrażoną uchwałą
    . Nie ma znaczenia czy to jest wymieniona czy niewymienona
    czynność zwykłego zarządu czy też "niezwykłego". Przepisy KC art.
    140 i 222 są bezwzględnie obowiązujące (Sygn. SN akt II CSK 600/08)
  • haneczka_wm 24.10.09, 14:00
    netkater i xxxll ubóstwiam Was w tym wątku!
    Podoba mi się to, co i jak piszecie w odniesieniu do tematu.
    Mniam, mniam, mniaaaamm.... :-)))

    Interpretacja wielu zaganień dotyczących wspólnot i ustawy o
    własności lokali czasem przypomina przekonywanie, że ziemia jest
    płaska i stoi na trzech słoniach, a tym co nie wierzą, że to słońce
    krąży wokół niej - należy rozpalić stos.

    Tego typu racje, ustanawiane jako niepodważalne, zawsze służą
    interesom określonej grupy, bo bardziej "skomplikowane" wydaje się
    to, co proste i uczciwe we wzajemnych relacjach.

  • netkater 24.10.09, 14:05
    Dziękuję!
    Smacznego!
  • xxxll 24.10.09, 17:14
    haneczka_wm napisała:

    > Interpretacja wielu zaganień dotyczących wspólnot i ustawy o
    > własności lokali czasem przypomina przekonywanie, że ziemia jest
    > płaska i stoi na trzech słoniach, a tym co nie wierzą, że to
    > słońce krąży wokół niej - należy rozpalić stos.
    >
    > Tego typu racje, ustanawiane jako niepodważalne, zawsze służą
    > interesom określonej grupy, bo bardziej "skomplikowane" wydaje się
    > to, co proste i uczciwe we wzajemnych relacjach.



    Zawsze wiedziałem, że jesteś autorką tekstów do kabaretu pn Wspólnota Mieszkaniowa.

    Nie mogę tylko zrozumieć jak możesz tak igrać z zagubionych włascicieli lokali
    omamianych wizjami zarządów właścicielskich wg zasady róbta co chceta co nie
    jest zakazane jest dozwolone


    Ta dyskusja nie jest na temat czy należy podjąć decyzję o wymianie spalonej
    żarówki czy zakupu środków czystości.

    Każdorazowa zmiana zarządcy nieruchomości rodzi dla wspólnoty wielkie problemy.
    Znam taka wspólnotę, która dzięki twoim teorią , zarząd właścicielski zmieni w
    trakcie ubiegłego roku czterech zarządców. Teraz mają olbrzymie kłopoty
    finansowe i .... zarządce przymusowego i windykacje sądowe.

    Czy o takie Mniam, mniam, mniaaaamm.... :-))) tobie (Wam chodzi). Fajny
    grill wspólnotowy.:>



    ----------------------------------------------------------------
    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
    osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
  • xxxll 24.10.09, 17:32
    majkowa napisała:

    > Żadna ustawa, w tym ustawa o własności lokali nie zawiera
    > katalogu czynności zwykłego zarządu.

    >
    > Wynika to z prostego rozumowania, którego xxxll nie jest w stanie
    > pojąć. Ja się nie podejmuję, aby mu to wytłumaczyć.


    żenada majkowa , żenada ... jaki ja ma interes wynikający z takiej interpretacji ... natomiast Ty jako przedstawicielka zarządu właścicielskiego tak... prestiż lokalnego Guru we wspólnocie. :>




    ----------------------------------------------------------------
    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka
Agora S.A. - wydawca portalu Gazeta.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść wypowiedzi zamieszczanych przez użytkowników Forum. Osoby zamieszczające wypowiedzi naruszające prawo lub prawem chronione dobra osób trzecich mogą ponieść z tego tytułu odpowiedzialność karną lub cywilną. Regulamin.