• drzewko
  • od najstarszego
  • od najnowszego
Dodaj do ulubionych

IACa 8/12-Szczecin-opinie

  • 20.09.12, 12:12
    Sygn. akt I ACa 8/12
    WYROK
    W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
    Dnia 16 sierpnia 2012 r.
    Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny
    w składzie następującym:
    Przewodniczący: SSA Marta Sawicka (spr.)
    Sędziowie: SSA Maria Iwankiewicz
    SSA Małgorzata Gawinek
    Protokolant: sekretarz sądowy Piotr Tarnowski
    po rozpoznaniu w dniu 2 sierpnia 2012 r. na rozprawie w Szczecinie
    sprawy z powództwa U. K.
    przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy (...) w S.
    o uchylenie uchwał
    na skutek apelacji powódki
    od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie
    z dnia 12 października 2011 r., sygn. akt I C 672/10
    I.
    zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I. w ten sposób, że:
    1.
    uchyla uchwałę numer (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy (...) w Szczecinie;
    2.
    w pozostałej części powództwo oddala;
    II.
    w pozostałej części apelację oddala;
    III.
    zasądza od powódki U. K. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy (...) w S. kwotę 135 (stu trzydziestu pięciu) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.
    SSA M. Gawinek SSA M. Sawicka SSA M. Iwankiewicz
    Sygn. akt I ACa 8/12
    UZASADNIENIE
    Powódka U. K. wniosła o uchylenie uchwał nr (...), (...) i (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul . (...). (...) w S.. Powódka wskazała, że jest współwłaścicielką lokalu nr (...) znajdującego się w budynku przy ul . (...). (...) wchodzącego w skład pozwanej Wspólnoty.
    Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w S. reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
    Wyrokiem z dnia 12 października 2011 roku Sąd Okręgowy w S. oddalił powództwo oraz zasądził od powódki U. K. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy (...), kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
    Sąd Okręgowy ustalił, że powódka U. K. jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S.. Wraz z synem K. K. (1) jest współwłaścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul . (...). (...)
    W skład zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S. wchodzą T. S., J. K. i D. K.. Umową o zarządzenie i administrowanie z dnia 19 lipca 2007 r. zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) działając w imieniu Wspólnoty zlecił administrowanie i zarządzenie nieruchomością Wspólnoty firmie (...) reprezentowanej przez R. K.. Do obowiązków zarządcy należy m.in. składanie okresowych sprawozdań z działalności finansowej.
    W 2007 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę o określeniu części wspólnych instalacji domofonowej od tablicy domofonowej do słuchawki z wyłączeniem klatki nr 8. W maju 2008 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w S. podjęła uchwały dotyczące wyrażenia zgody na wykonanie termomodernizacji budynku, wraz z likwidacją luksferów, remontem opierzeń balkonów i balustrad, a także sporządzenie odpowiedniej dokumentacji projektu związanego z ociepleniem nieruchomości należącej do Wspólnoty. Członkowie Wspólnoty wyrazili także zgodę na zaciągnięcie kredytu finansowego do wysokości 450.000 zł na okres 10 lat, który miał zostać spłacony z wpływów na fundusz remontowy i eksploatacyjny.
    Pozwana Wspólnota posiada rachunek bankowy bieżący w Banku (...) oraz rachunek konto zysk w Banku (...).
    Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa czerpie pożytki m.in. z wynajmowania ścian budynku nieruchomości wchodzącym w skład Wspólnoty, albowiem budynek mieści się w wyeksponowanym miejscu w centrum S., a zatem doskonale nadaje się do umieszczania na nim reklam.
    W dniu 27 marca 2009 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w S. zaciągnęła w (...) Banku (...) kredyt w wysokości 412.912 zł przeznaczony na realizację inwestycji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego polegającego m.in. na ociepleniu ścian zewnętrznych, zabudową luksferów na klatach schodowych, ociepleniu stropu, ociepleniem stropodachu, wymianą drzwi wejściowych do budynku na izolowane. Całkowity koszt przedsięwzięcia wynosił 600.000 zł, zaś zaciągnięty kredyt stanowił jego 68,82 %.
    W projekcie planu gospodarczego na rok 2010 r. zaplanowano koszty związane z konserwacją budynku (przegląd roczny, przegląd kominów, przegląd instalacji gazowej) na łączną kwotę 1610 zł oraz remonty ogólnobudowlane- tj. wykonanie dwóch szlabanów za kwotę 10.000 zł i wykonanie parawanu śmietnikowego za kwotę 12.000 zł.
    W dniu 5 marca 2009 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w S. zawarła umowę o wykonanie robót budowlanych polegających na ociepleniu ścian zewnętrznych budynku, powierzchni dachowych oraz malowaniu trzech klatek schodowych budynku mieszkalnego przy al . (...) w S.. Wynagrodzenie wykonawcy zostało określone na ryczałtową kwotę 690.000 zł brutto. Wykonawca prac remontowych związanych z ociepleniem zobowiązał się dodatkowo do nieodpłatnego odmalowania klatek schodowych w budynku nieruchomości wchodzącym w skład pozwanej Wspólnoty. W związku, zatem z faktem, że instalacja domofonowa w budynku była bardzo stara, a jej konserwacja nieopłacalna, Wspólnota zdecydowała się na wymianę instalacji domofonowej i umieszczenie przewodów instalacji w głębi ścian, co miało zapobiec późniejszemu kuciu ścian klatek schodowych, które miały być nieodpłatnie pomalowane. Rachunek za prace związane z wymianą instalacji domofonowej został przedstawiony na zebraniu członków Wspólnoty w 2010 r. i zaksięgowany, jako wydatek na fundusz remontowy. W związku z wymianą instalacji domofonowej kabel został poprowadzony do każdego lokalu mieszkalnego, a koszt tej inwestycji został pokryty z funduszu remontowego. Ponadto każdy z właścicieli lokali wchodzących w skład Wspólnoty dopłacał indywidualnie kwotę 70 zł za słuchawkę umieszczaną w mieszkaniu oraz udział w ogólnej skrzynce znajdującej się na zewnątrz.
    Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w S. na zebraniu, które odbyło się w dniu 23 marca 2010 r. i w drodze indywidualnego głosowania w dniu 22 kwietnia 2010 r. podjęła osiem uchwał. Zebranie zostało przygotowane i było prowadzone przez Zarządcę Wspólnoty R. K.. Wszyscy członkowie Wspólnoty zostali o terminie i programie Zebrania zawiadomieni.
    Między innymi pozwana Wspólnota podjęła uchwałę nr (...), nr (...) i (...), które zostały zaskarżone przez powódkę U. K..
    Uchwała nr (...) stanowi, że Wspólnota Mieszkaniowa postanawia przyjąć sprawozdanie zarządu z działalności za rok 2009 i udziela mu absolutorium. Uchwała została podjęta, za jej podjęciem głosowało (...),(...) udziałów, przeciwko niej (...) udziałów, wstrzymało się od głosów (...),(...) udziałów.
    Sprawozdanie finansowe i rozliczenie kosztów za rok 2009 r. zatwierdzone uchwałą nr (...) zawiera zestawienie zaliczek przeznaczonych na utrzymanie części wspólnych nieruchomości, przychodów oraz zaliczek wpłaconych na fundusz remontowy. Sprawozdanie finansowe za rok 2009 r. zostało podpisane przez zarządcę Wspólnoty R. K..
    Uchwała nr (...) stanowi, że Wspólnota Mieszkaniowa postanawia ustalić obowiązującą od 1 stycznia 2010 r. zaliczkę na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej: dla lokali wyodrębnionych 1,37 zł, w tym, za zarządzenie 0,60 zł, dla Gminy S. 1,27 zł/m2 powierzchni użytkowej.
    Uchwała została podjęta, za jej podjęciem głosowało (...),(...) udziałów, przeciwko niej (...) (...) udziałów, wstrzymało się od głosów (...) udziałów.
    Uchwała nr (...) stanowi, że Wspólnota Mieszkaniowa postanawia sfinansować z funduszu remontowego koszty wymiany instalacji domofonowej w kwocie 5.430 zł. Uchwała została podjęta, za jej podjęciem głosowało (...),(...) udziałów, przeciwko niej (...) udziałów, wstrzymało się od głosów (...)(...) udziałów.
    O podjęciu i treści powyższych uchwał powódka U. K. została poinformowana przez Zarządcę (...) pismem z dnia 5 maja 2010 r.
    Udział Gminy Miasto S. w nieruchomości wchodzącej w skład pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) jest corocznie ubezpieczany przez Urząd Miasta S. ubezpieczeniem mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych. W związku z powyższym, zaliczki na utrzym
    Edytor zaawansowany
    • 20.09.12, 12:17
      Dokumentacja dotycząca inwestycji ocieplenia budynku, instalacji domofonowej i kredytu zaciągniętego przez Wspólnotę na sfinansowanie prac remontowych są dostępne dla wszystkich członków Wspólnoty w siedzibie Zarządcy.
      Powódka nie uiszcza w terminie opłat czynszowych i związanych z funduszem remontowym. Zaległości powódki na dzień 27.07.2010 r. wynosiły 6.238,23 zł.
      Po tak poczynionych ustaleniach faktycznych Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Po przytoczeniu treści art. 23 ust 1., art. 25 ust 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wskazał, że powódka domagała się uchylenia trzech uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Powódka zaskarżyła powyższe uchwały w terminie określonym w wyżej wskazanej ustawie, zaś jako właścicielce mieszkania wchodzącego w skład pozwanej Wspólnoty, powódce przysługiwała legitymacja czynna do wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwał. Sąd Określił, że powódka w toku przedmiotowego procesu nie podnosiła żadnych wątpliwości, co do zachowania wymogów proceduralnych dotyczących podejmowania skarżonych przez nią uchwał. Jej zarzuty koncentrowały się na merytorycznej treści podjętych uchwał. Powódka wskazywała, że skarżone uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i są niekorzystne dla członków Wspólnoty.
      W odniesieniu do żądania uchylenia uchwały nr (...) dotyczącej przyjęcia sprawozdanie zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z działalności za rok 2009 i udzielenia zarządowi absolutorium. Sąd Okręgowy wskazał, że z brzmienia art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy o własności lokali nie wynikają żadne konkretne wymogi formalne, co do formy i treści sprawozdania, co pozwala przyjąć, że ustawodawca pozostawił w tym zakresie dowolność. W szczególności ustawa nie formułuje wymogu podpisania sprawozdania przez zarząd Wspólnoty. Sąd pierwszej instancji określił, że powódka nie sformułowała żadnych konkretnych zarzutów dotyczących sprawozdania z działalności zarządu, zaś żadne z bliżej nie sprecyzowanych zarzutów stawianych sprawozdaniu przez powódkę nie znalazły uzasadnienia w zebranym w sprawie materiale dowodowym. Sąd określił, że sprawozdanie finansowe i rozliczenie kosztów za rok 2009 r. zatwierdzone uchwałą nr (...) zaskarżoną przez powódkę zawiera zestawienie zaliczek przeznaczonych na utrzymanie części wspólnych nieruchomości, przychodów oraz zaliczek wpłaconych na fundusz remontowy. Sprawozdanie finansowe za rok 2009 r. zostało podpisane przez zarządcę Wspólnoty R. K.. Z brzmienia przepisu art. 30 u.w.l. wynika, że sprawozdanie składa „zarząd lub zarządca” brak jest, zatem przeciwwskazań do złożenia sprawozdania właśnie przez zarządcę wspólnoty, którym w realiach rozpoznawanej sprawy jest firma (...) R. K.. On, jako zarządca pozwanej Wspólnoty był uprawniony do sporządzenia i podpisania sprawozdania z działalności zarządu za rok 2009 r.
      • 20.09.12, 12:19
        W ocenie Sądu Okręgowego twierdzenia powódki dotyczące konieczności sporządzenia i podpisania sprawozdania przez zarząd są niezasadne. Zdaniem Sądu trudno przyjąć, by zarząd, na którym spoczywa szereg obowiązków o charakterze organizacyjnym i administracyjnym, dokonywał samodzielnie rozliczenia finansowego Wspólnoty, szczególnie, że w skład zarządu wchodzą często osoby nie posiadające przygotowania umożliwiającego dokonywanie szczegółowych rozliczeń finansowych. Kwestie związane z finansami Wspólnoty są zwykle dokonywane i następnie rozliczane przez wykwalifikowane i wyspecjalizowane służby księgowe, następnie zaś czynności finansowe są weryfikowane przez zarządcę i umieszczane przez niego w części finansowej sprawozdania. W ocenie Sądu trudno uznać, że to zarząd miałby się zajmować szczegółowymi rozliczeniami wydatków i przychodów Wspólnoty, skoro umową o zarządzenie nieruchomością, na co słusznie wskazała pozwana, powierzył obowiązki z tym związane zarządcy Wspólnoty. Zgodnie z § 2 pkt 8 umowy o zarządzenie i administrowanie zawartej w dniu 19 lipca 2004 r. z firmą (...) R. K., do obowiązków zarządcy należy właśnie m.in. składanie okresowych sprawozdań z dzielności finansowej. Samo natomiast podpisania sprawozdania, na co słusznie wskazała strona pozwana, jest czynnością stricte techniczną. Zgodnie bowiem z art. 30 ust. 1 i ust 2 pkt 3 u.w.l., przedmiotem zebrania ogółu właścicieli lokali jest m.in. sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Zdaniem Sądu Okręgowego nie ulega wątpliwości, że sporządzone przez zarządcę sprawozdanie z działalności zarządcy jest przedstawiane na zebraniu ogółu mieszkańców. Wcześniej, przed zebraniem, członkowie Wspólnoty mają możliwość zapoznania się z sprawozdaniem, które zwyczajowo jest udostępniane w siedzibie zarządcy. Na zabraniu członkowie Wspólnoty mają prawo zgłaszać swoje uwagi, co do sprawozdania. Następnie na podstawie sporządzonego sprawozdania odbywa się głosowanie, co do udzielenia zarządowi absolutoriom, a zatem czynności wykonane przez zarząd podlegają ocenie członków Wspólnoty, którzy głosując, mogą zarządowi tego absolutorium udzielić, bądź odmówić. Skarżona przez powódkę uchwała nr (...) pozwanej Wspólnoty stanowiła, że Wspólnota Mieszkaniowa postanawia przyjąć sprawozdanie zarządu z działalności za rok 2009 i udziela zarządowi absolutorium. Skarżona uchwała została podjęta większością głosów. Większość, zatem członków wspólnoty pozytywnie wypowiedziała się, co do działalności zarządu i zarządcy pozwanej Wspólnoty-sprawozdanie z działalności zarządu za rok 2009 zostało przyjęte, a zatem nie stwierdzono w nim żadnych nieprawidłowości, a samemu zarządowi obecni na zabraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów członkowie Wspólnoty udzielili absolutorium. Powyższe wskazuje na to, że tylko powódka zakwestionowała sprawozdanie za rok 2009 r. Jednakże w ocenie Sądu zarzuty powódki pod jego adresem okazały się nieuzasadnione. Sąd podkreślił, że odnośnie prac remontowanych budynków wchodzących w skład pozwanej Wspólnoty, tj. ocieplenia, elewacji, remontu dachów tych budynków i sfinansowania tych inwestycji, pozwana Wspólnota już wcześniej podjęła stosowane uchwały i nie zostały one zaskarżone. Prace remontowe zostały wykonane w 2009 r. Ze sprawozdania finansowego w pozycji dotyczącej funduszu remontowego wynika, jakie wydatki Wspólnota poniosła w związku z ociepleniem i zaciągniętym kredytem oraz, jaka jest wysokość zaciągniętego kredytu. Uwagi powódki odnośnie zaciągniętego „niewłaściwego”, albowiem inwestycyjnego, a nie na termomodernizację kredytu są w ocenie Sądu całkowicie nieuzasadnione, albowiem jak wynika z umowy kredytowej, w dniu 27 marca 2009 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa zaciągnęła w (...) Banku (...) kredyt w wysokości 412.912 zł przeznaczony właśnie na realizację inwestycji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego. Całkowity koszt przedsięwzięcia wynosił 600.000 zł, zaś zaciągnięty kredyt stanowił jego 68,82%. Sąd wskazał, że wbrew twierdzeniom powódki, zaciągnięty kredyt został przeznaczony na termomodernizację budynków Wspólnoty, zaś samej Wspólnocie została przyznana stosowana ulga z uwagi na charakter inwestycji. Zdaniem Sądu twierdzenia powódki o rzekomym przywłaszczeniu kwoty finansowej pochodzącej z ulgi w kredycie są całkowicie gołosłowne, powódka nie przedstawiła żadnych dowodów na poparcie swojej tezy o zawłaszczeniu majątku pozwanej Wspólnoty. Nie wskazała też, kto takiego zawłaszczenia miałby dokonać. Sąd uznał, że nie sposób uznać, że podjęcie skarżonej przez powódkę uchwały nr (...) w jakiś sposób godziło w interesy czy to powódki, czy to pozostałych członków pozwanej Wspólnoty i stanowiło przejaw niegospodarności zarządu, mającej na celu pokrzywdzenie czy to powódki, czy to samej Wspólnoty i jej członków. Sąd stwierdził, że to sama powódka działa na szkodę Wspólnoty, nie regulując w terminie swoich zobowiązań na fundusz remontowy.
        • 20.09.12, 12:21
          Sąd Okręgowy w oparciu o treść art. 13 ust 1, art. 14 ust. 1 i art. 15 ust. 1 u.w.l. wskazał, że brak dokonywania przez powódkę opłat w ustalonej przez Wspólnotę wysokości stanowi niewątpliwie przejaw szkodliwych dla Wspólnoty działań powódki. Powódka nie może stawiać zarzutów niegospodarności, działania na szkodę czy też przywłaszczenia pieniędzy zarządowi i samej Wspólnocie, skoro sama w sposób właściwy nie wywiązuje się z ciążących na niej ustawowych obowiązków jako członka Wspólnoty związanych z opłacaniem składek na fundusz remontowy.
          Reasumując, w ocenie Sądu Okręgowego, brak jest jakichkolwiek przesłanek mogących wskazywać na konieczność uchylenia uchwały nr (...) r. pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.
          Powódka zaskarżyła także uchwałę nr (...) r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul . (...). (...) w S., która to uchwała ustanawiała wysokość zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Powódka zakwestionowała wysokość zaliczki ustanowionej dla lokali komunalnych we Wspólnocie należących do Gminy Miasta S.. Gmina Miasto S., jak wynika z ustalonego w sprawie materiału dowodowego, m.in. pisma (...) oraz zeznań R. K., T. S. i J. K., sama opłaca ubezpieczenie za swoje lokale, a zatem wysokość zaliczki przez nią uiszczana jest pomniejszona o koszty ubezpieczenia. Pozostali właściciele lokali są obciążeni stawką zaliczki o 10 groszy wyższą, z uwagi na zawarcie w kwocie zaliczki również kosztów ubezpieczenia. Powódka powołała się na art. 12 ust. 3 u.w.l., zgodnie, z którym, uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jak to słusznie wskazała pozwana, powyższy przepis dotyczy możliwości zwiększenia zaliczek w stosunku do właścicieli lokali użytkowych, którzy na podstawie podjętej uchwały, zobowiązani są do partycypowania w pokrywaniu kosztów w większym rozmiarze, aniżeli to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku. Często dzieje się tak z tego względu, że w lokalach użytkowych prowadzona jest rozmaita działalność gospodarcza- handlowa, usługowa, co generuje większe koszty związane m.in. z wywozem odpadów, zużyciem wody, prądu itd. Pozwana Wspólnota nie podjęła uchwały o zwiększeniu wysokości zaliczek dla, lokali użytkowych. Natomiast skarżona przez powódkę uchwała nr (...) przewidywała zmniejszoną wysokość zaliczki dla Gminy Miasta S. tylko z tych powodów, że Gmina sama opłaca ubezpieczenie swoich lokali. Zróżnicowanie stawki zaliczki nie wynika więc z żadnych innych względów, a co więcej nie powoduje żadnej szkody, czy to dla powódki, czy to dla Wspólnoty, jest bowiem całkowicie uzasadnione. Trudno, bowiem byłoby uznać za racjonalne z ekonomicznego punktu widzenia obciążenie Gminy stawką w wysokości równej ze stawką dla innych członków Wspólnoty, skoro Gmina sama opłaca ubezpieczenie, a w stawkach obowiązujących dla pozostałych członków Wspólnoty dodatkowo zawarto też koszty ubezpieczenia. Odnośnie natomiast części zaliczki przeznaczonej na zarządzenie, to jak już wyżej wskazano, przepis art. 13 ust 1 u.w.l. nakłada na członków Wspólnoty obowiązek partycypowania także w kosztach zarządu, na co składają się właśnie koszty wynagrodzenia zarządcy (stanowi o tym art. 14 u.w.l. wskazując, w pkt 5, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składa się w szczególności wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy). Skarżona przez powódkę uchwała nr (...) podwyższająca wynagrodzenie zarządcy została podjęta większością głosów, a zatem większość właścicieli lokali wchodzących w skład pozwanej Wspólnoty zgodziła się na podwyższenie wynagrodzenia zarządcy uznając to za uzasadnione.
          Skarżoną przez powódkę uchwałą była także uchwała nr (...), którą pozwana Wspólnota Mieszkaniowa postanawiała sfinansować z funduszu remontowego koszty wymiany instalacji domofonowej w kwocie 5.430 zł. Zdaniem powódki, był to wydatek nieuzasadniony, albowiem powódka nie uznała za konieczną wymianę instalacji domofonowej, wskazując, że prace z tym związane zostały już wcześniej wykonane. Powódka zakwestionowała też konieczność zapłaty za wymianę słuchawki domofonowej. Analiza materiału dowodowego zebranego w sprawie wskazała, że zarzuty powódki pod adresem kwestii dotyczącej wymiany instalacji domofonowej nie znajdują pokrycia w rzeczywistym stanie faktycznym sprawy. Jak wynika z uznanych za wiarygodne zeznań przesłuchanych w charakterze strony członków zarządu pozwanej Wspólnoty J. K. i T. S., instalacja domofonowa w budynku Wspólnoty była już przestarzała, zaś jej dalsza naprawa i konserwacja generowałaby tylko znaczne koszty. Uzasadniona była, zatem jej wymiana. Doskonałą okazją ku temu okazało się przeprowadzenie robót budowlanych polegających na ociepleniu ścian zewnętrznych budynku, powierzchni dachowych oraz malowaniu klatek schodowych, albowiem wykonawca dodatkowo zobowiązał się właśnie do nieodpłatnego pomalowania ścian klatek schodowych. W związku z powyższym, Wspólnota zdecydowała się na wymianę instalacji domofonowej i umieszczenie przewodów instalacji w głębi ścian, co miało zapobiec w przyszłości ponownemu skuwaniu ścian klatek schodowych. Była to, więc czynność jak najbardziej uzasadniona i racjonalna z punku widzenia interesów ekonomicznych Wspólnoty. Dzięki temu instalacja domofonowa została wymieniona na sprawną, zaś koszty jej wymiany zostały częściowo zniwelowane poprzez równoczesne wykonanie prac remontowych związanych z odnowieniem klatek schodowych. Rachunek za prace związane z wymianą instalacji domofonowej został przedstawiony na zebraniu członków Wspólnoty w 2010 r. i zaksięgowany, jako wydatek na fundusz remontowy. W związku z wymianą instalacji domofonowej kabel został poprowadzony do każdego lokalu mieszkalnego, a koszt tej inwestycji został pokryty z funduszu remontowego, a zatem kosztów tych nie musieli bezpośrednio pokrywać członkowie Wspólnoty, zostało to, bowiem sfinansowane z zaliczek na fundusz remontowy Każdy z właścicieli lokali wchodzących w skład Wspólnoty musiał tylko indywidualnie dopłacić kwotę 70 zł za słuchawkę umieszczaną w mieszkaniu oraz udział w ogólnej skrzynce znajdującej się na zewnątrz. Powódka zakwestionowała konieczność uiszczania opłat za samą słuchawkę, zdaniem Sądu całkowicie bezzasadnie. Inwestycja związana z wymianą instalacji domofonowej została niemalże w całości sfinansowana ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym, a tylko nieznaczna jej część w stosunku do całości kosztów inwestycji miała być pokryta przez poszczególnych członków Wspólnoty. Sąd podkreśla, że chodziło wyłącznie o słuchawkę znajdująca się w mieszkaniu członka Wspólnoty. Trudno uznać takie rozwiązanie za godzące w interesy członka Wspólnoty, wymiana słuchawki dotyczyła, bowiem elementu domofonu, z którego korzysta wyłącznie członek Wspólnoty w swoim mieszkaniu. W ocenie Sądu, fakt konieczności wydatkowania kwoty 70 zł jest jak najbardziej uzasadniony i nie stanowi żadnego naruszenia interesów czy to powódki, czy też innych członków wspólnoty. Powódka nie musiała wymieniać słuchawki, a pozostać przy tej, którą posiadała. Nie można, zatem uznać, aby do odniesieniu także do skarżonej przez powódkę uchwały nr (...) zaistniały podstawy do jej uchylenia.
          Reasumując powyższe rozważania, w ocenie Sądu brak było podstaw do uznania, że w omawianym stanie faktycznym zaistniały przesłanki do uznania, że postanowienia skarżonych przez powódkę uchwał nrl/2010, (...) czy (...) podjętych przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) ul . (...). (...) w S. godzą w interesy powódki, czy też mają na celu jej pokrzywdzenie. Mając powyższe ustalenia na uwadze Sąd nie stwierdził wystąpienia w sprawie żadnych okoliczności skutkujących uznaniem, że uchwały skarżone przez powódkę winny zostać uchylone w myśl art.25 ust 1 i 1a ustawy o własności lokali, albowiem naruszają interesy powódki, powództwo U. K. zostało oddalone, o czym orzeczono w punkcie I wyroku.
          • 20.09.12, 12:21
            O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł w oparciu o art. 98 § 1 k.p.c. zgodnie, z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Mając na względzie, iż powódka przegrała proces w całości, obowiązana jest ona zwrócić pozwanej Wspólnocie koszty związane z niniejszym postępowaniem, na które to złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej adwokata, obliczone na podstawie § 11 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U.02.163.1348 ze zm.) w kwocie 197 zł (180 zł + opłata od pełnomocnictwa 17 zł). W związku z powyższym, w punkcie II wyroku zasądzono powyższą kwotę od powódki U. K. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul . (...). (...) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
            Apelację od powyższego wyroku złożyła powódka, zaskarżając go całości oraz wnosząc o jego zmianę lub uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w Szczecinie do ponownego rozpoznania oraz o zwrot kosztów postępowania.
            Zaskarżonemu orzeczeniu powódka zarzuciła:
            - naruszenie przepisów prawa procesowego mające wpływ na treść zaskarżonego wyroku poprzez nierozpoznanie istoty sprawy polegającej na nie rozpoznaniu przez Sąd Okręgowy zarzutów stawianych przez powódkę skarżonym uchwałom Wspólnoty Mieszkaniowej (...) co do naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszenia jej interesów (art. 386 § 4 k.p.c. w zw. z art. 25 ust.7 ustawy o własności lokali).
            - naruszenie przepisów postępowania: art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. przez uznanie, że strona pozwana nie musiała dowodzić podanych faktów przez powódkę, co do np. nieprawidłowości zarówno w danych, jak samej formie sprawozdania pomimo istnienia obiektywnego dowodu z rocznego sprawozdania finansowego Wspólnoty Mieszkaniowej za 2009 rok;
            - naruszenie art. 233 §1 k.p.c. w związku z art. 299 k.p.c. przez nieobiektywną ocenę materiału dowodowego, w tym całkowite pominięcie dowodu z przesłuchania powódki i (podanych przez nią świadków) w charakterze obrony interesów strony;
            - naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. przez sporządzenie częściowo uzasadnienia wyroku niezgodnie z wymogami w tym przepisie wskazanymi, bez podania podstawy prawnej i bez wyjaśnienia, na jakich dowodach Sąd Okręgowy się oparł, którym dał wiarę, a którym wiarygodności odmówił i na jakiej podstawie;
            - naruszenie art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali przez niewłaściwą ich wykładnię w procesie stosowania prawa polegającą na przyjęciu, że uprawniają one do dokonanego zmniejszenia obciążenia jednego z właścicieli - Gminy S. częścią ogólnych kosztów i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej bez wykazania, że są one ponoszone na ubezpieczenie części wspólnej właśnie tego budynku,
            - naruszenie art. 6 k.c. w zw. z art. 229 k.p.c. poprzez nieuprawnione wymaganie od powódki dowodzenia, że w przedmiocie zwiększenia obciążenia powódki częścią ogólnych kosztów i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej sytuacja taka zachodzi gdy jeden właścicieli płaci na ten cele stawkę zerową - Gmina S. ubezpieczenie części wspólnej -wysokość zaliczki -0 złotych a pozostali właściciele 0,10/1 m2 powierzchni zł;
            - błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia przez przyjęcie, że uchwała nr (...) jest zgodna z prawem oraz z planem gospodarczym uchwalonym przez właścicieli na rok 2009, co mija się z stanem faktycznym gdyż próbuję się ją podjąć po opłaceniu faktur za wymianę instalacji domofonowej dokonane już w roku 2009 na kwotę 5430 zł;
            - błąd w ustaleniach faktycznych gdyż instalacja nie była wymieniana a jedynie „ukryta w ścianach” - co nie jest remontem w znaczeniu wskazanym w prawie budowlanym - a fundusz remontowy jako taki gromadzony i przeznaczony jest na remonty wynikające z planu gospodarczego.
            W uzasadnieniu apelacji powódka zawarła rozwinięcie zarzutów stawianych zaskarżonemu rozstrzygnięciu.
            Na rozprawie w dniu 22 lutego 2012 roku pełnomocnik pozwanej wniósł o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.
            Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
            Apelacja powódki zasługuje na uwzględnienie w zakresie w jakim zmierza do korekty zaskarżonego wyroku w części dotyczącej uchwały (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul . (...). (...) w S..
            Odnośnie do uchwał nr (...) i (...) to apelacja jest bezzasadna.
            Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania (uchwała SN z dnia 31 stycznia 2008 r. ,III CZP 49/07, Lex nr 341125).
            Przed przejściem do rozważań w zakresie zasadności zarzutów apelacji w pierwszej kolejności wskazać należy, że wspólnota mieszkaniowa wyraża swoje stanowisko w sprawach jej dotyczących przez podejmowanie uchwał w trybie określonym w art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali. Uchwała może być podjęta na zebraniu właścicieli, w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, określanego także jako tryb obiegowy (per currendam), albo w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.
            Ustawa o własności lokali chroni nie tylko partykularne interesy członków wspólnoty, ale i dobro wspólne, dlatego przyznaje się zarządcy uprawnienie do przełamywania woli większości na drodze sądowej (art. 19 ustawy o własności lokali).
            • 20.09.12, 12:22
              Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
              Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzących do jej podjęcia, właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne, skierowane przeciwko treści uchwały, jak i formalne.
              Wytoczenie powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali służy szeroko rozumianemu zachowaniu wspólnego prawa, zmierza bowiem do uchylenia uchwały podjętej z naruszeniem prawa lub umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali względnie umowy określającej sposób zarządu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 roku, III CZP 43/05, OSNC 2006/6/98).
              Powołany przepis wyróżnia cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób.
              Każdą z wymienionych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia.
              Niezgodność z przepisami prawa oznacza przede wszystkim sprzeczność z przepisami ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego w zakresie w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali, jak również niezgodność z przepisami prawa bezwzględnie obowiązującymi.
              Najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa.
              Zarzuty formalne mogą być podstawą uchylenia uchwały tylko w sytuacji kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało znaczenie dla treści uchwały, tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r. IV CKN 1351/00, OSNC 2004/3/40, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu, I ACa 589/2006).
              Za utrwalone przy tym należy uznać stanowisko, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności ze względu na konflikty pomiędzy osobami pełniącymi funkcje zarządu wspólnoty. Istotne jest to, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu, osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.
              Obowiązek wykazania, że uchybienie dotyczące postępowania poprzedzającego podjęcie zaskarżonej uchwały mogło to wpłynąć na treść podjętej uchwały, obciąża stronę wnoszącą o uchylenie uchwały (art. 6 k.c. w zw. z art. 25 ust. 1). Chodzi tu o wskazanie takich okoliczności faktycznych związanych z danym uchybieniem, które rzeczywiście mogły, w normalnym biegu rzeczy, wpłynąć na treść uchwały.
              Wobec powyższego za bezzasadny uznać należy zarzut naruszenia art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. dotyczący obowiązku dowodowego pozwanej w zakresie podanych faktów przez powódkę, co do np. nieprawidłowości danych i formie sprawozdania finansowego Wspólnoty Mieszkaniowej za 2009 roku.
              Przechodząc w tym miejscu do podniesionych w apelacji zarzutów dotyczących postępowania poprzedzającego podjęcie zaskarżonych uchwał i kwestii proceduralnych, wskazać należy, że sformułowanie przez powódkę, dopiero na etapie postępowania apelacyjnego, nowej podstawy zaskarżenia uchwał pozwanej Wspólnoty, sprowadzającej się do zarzutów formalnych było spóźnione, z uwagi na to, że powołanie przez powódkę tej nowej podstawy zaskarżenia uchwał, nastąpiło po upływie terminu 6 tygodni, o którym mowa w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.
              Sąd Apelacyjny podziela prezentowany w orzecznictwie pogląd, że przepis art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, poprzez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały, stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, a zatem po upływie wskazanego w nim terminu wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały stosownie do art. 25 ust. 1 (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 lutego 2004 r., OSA 2004/12/46; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1984 r., sygn. I CR 257/84, LEX nr 8634).
              Zdaniem Sądu Odwoławczego, należało wziąć również pod uwagę, że powódka po raz pierwszy podniosła kwestie formalne jako podstawę uchylenia uchwał dopiero w apelacji, co jest spóźnione w świetle art. 381 k.p.c.
              W myśl tego przepisu Sąd drugiej instancji może pominąć nowe fakty i dowody, jeżeli strona mogła je powołać w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji, chyba że potrzeba powołania się na nie wynikła później. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 stycznia 2012 r. wskazał, że sprecyzowanie podstawy faktycznej powództwa w stopniu wymaganym przez art. 187 § 1 k.p.c. z pewnością nie mieści się w sferze faktów, na które potrzeba powołania się mogłaby powstać dopiero w postępowaniu apelacyjnym (Lex nr 1133787).
              Przedmiotem rozpoznania dla Sądu Apelacyjnego, mogło być zatem tylko to roszczenie, które powódka zgłosiła w pozwie, a następnie sprecyzowała w dalszych pismach procesowych w toku postępowania przez Sądem pierwszej instancji. Skoro powódka w postępowaniu przez Sądem pierwszej instancji nie zgłosiła twierdzeń dotyczących kwestii proceduralnych, to braki w zakresie podstawy faktycznej powództwa nie mogły być uzupełniane w postępowaniu apelacyjnym, gdyż art. 381 k.p.c. ogranicza możliwość powoływania się na nowe okoliczności faktyczne i środki dowodowe w postępowaniu przed Sądem drugiej instancji.
              • 20.09.12, 12:23
                Niezależnie od powyższego, odnosząc się do zarzutów apelacji dotyczących kwestii proceduralnych i konkludując uwagi poczynione powyżej, stwierdzić należy, że powódka w żadnym stopniu nie wykazała wpływu uchybień w procedowaniu nad podjęciem zaskarżonych uchwał na ich treść.
                W świetle powyższych rozważań, zarzuty formalne dotyczące uchwał nr (...), (...) i (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul . (...). (...) w S. uchylają się spod kontroli Sądu.
                Odnośnie do uchwały pozwanej Wspólnoty nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z działalności za rok 2009 i udzielenia zarządowi absolutorium, powódka zarzucała, że przedstawione właścicielom wraz z zaproszeniem na zebranie w dniu 23.03.2010 r. „sprawozdanie finansowe i rozliczenie kosztów za rok 2009” nie pochodzi od zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, gdyż żaden z członków zarządu go nie podpisał. U. K. wskazała ponadto na niewłaściwą organizację zebrania członków Wspólnoty z dnia 23 marca 2010 r. w trakcie, którego nie uzyskała ona informacji odnośnie wydatków oraz zaciągniętego kredytu na ocieplenie budynku. Powódka nie otrzymała także żądanego przez siebie pełnego indywidualnego rozliczenia z zaliczek na koszty zarządu częścią wspólną z uwzględnieniem osiągniętych przez wspólnotę w roku 2009 i wcześniej pożytków. Powódka podała, że w jej ocenie sprawozdanie jest nierzetelne i nieprawdziwe. Zdaniem powódki, zachodzi uzasadnione podejrzenie działania zarządu i firmy administrującej na szkodę powódki i pozostałych właścicieli, którym to działaniem jest zaciągniecie kredytu inwestycyjnego, a nie kredytu na termomodernizację. Powódka podała, że Wspólnota utraciła kwotę równą 20% zaciągniętego kredytu, którą otrzymała by, jako premię w przypadku wzięcia kredytu na termomodernizację. Brak wyjaśnień ze strony zarządu i uniemożliwienie zapoznania się z dokumentami zdaniem powódki nasuwa podejrzenie, że otrzymane przez Wspólnotę premie zostały przywłaszczone. Ponadto skarżąca wskazywała, że jest pozbawiona pomocy i swoich praw właścicielki, gdyż wszelkie jej wnioski o udostępnienie dokumentów są załatwiane przez firmę administrującą i zarząd odmownie. Powódka wskazała też na nieprawidłowości w dostarczonym jej indywidualnym rozliczeniu roku 2009. Powódka podkreśliła, że bezprawne jest naliczenie jej przez administratora dodatkowych opłat bez uchwały, zakwestionowała także zwiększenie wynagrodzenia dla administratora, wskazując, że działa on niezgodnie z obowiązującym prawem, a także zakwestionowała wymianę elewacji i domofonów, gdyż jej zdaniem nie było to konieczne.
                Z kolei odnośnie do uchwały pozwanej Wspólnoty nr (...) powódka podniosła, że wymiana instalacji domofonowej nie jest konieczna, gdyż prace z tym związane zostały już wcześniej wykonane. Powódka zakwestionowała też konieczność zapłaty za wymianę słuchawki domofonowej.
                Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wskazał, że ustawa o własności lokali nie formułuje wymogu podpisania sprawozdania przez zarząd Wspólnoty, że sprawozdanie finansowe i rozliczenie kosztów za rok 2009 r. zatwierdzone uchwałą nr (...) zaskarżoną przez powódkę zawiera zestawienie zaliczek przeznaczonych na utrzymanie części wspólnych nieruchomości, przychodów oraz zaliczek wpłaconych na fundusz remontowy, zostało podpisane przez zarządcę Wspólnoty R. K. oraz, że zarządca pozwanej Wspólnoty był uprawniony do sporządzenia i podpisania sprawozdania z działalności zarządu za rok 2009 r. w myśl § 2 pkt 8 umowy o zarządzenie i administrowanie zawartej w dniu 19 lipca 2004 r. z firmą (...) R. K..
                Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że w zakresie prac remontowanych budynków wchodzących w skład pozwanej Wspólnoty, tj. ocieplenia, elewacji, remontu dachów tych budynków i sfinansowania tych inwestycji, pozwana Wspólnota już wcześniej podjęła stosowane uchwały i nie zostały one zaskarżone. Prace remontowe zostały wykonane w 2009 r. Ze sprawozdania finansowego w pozycji dotyczącej funduszu remontowego wynika, jakie wydatki Wspólnota poniosła w związku z ociepleniem i zaciągniętym kredytem oraz, jaka jest wysokość zaciągniętego kredytu. Sąd uznał twierdzenia powódki odnośnie zaciągniętego „niewłaściwego", albowiem inwestycyjnego, a nie na termomodernizację kredytu za całkowicie nieuzasadnione, gdyż z umowy kredytowej, w dniu 27 marca 2009 r. wynika, że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa zaciągnęła w (...) Banku (...) kredyt w wysokości 412.912 zł przeznaczony na realizację inwestycji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego. Z kolei twierdzenia powódki o rzekomym przywłaszczeniu kwoty finansowej pochodzącej z ulgi w kredycie Sąd uznał za gołosłowne, gdyż powódka nie przedstawiła żadnych dowodów na poparcie swojej tezy o zawłaszczeniu majątku pozwanej Wspólnoty.
                Odnośnie do uchwały pozwanej Wspólnoty nr (...) Sąd pierwszej instancji wskazał, że instalacja domofonowa w budynku Wspólnoty była przestarzała, jej dalsza naprawa i konserwacja generowałaby tylko znaczne koszty, co uzasadniało jej wymianę, tym bardziej, że wykonawca robót budowlanych polegających na ociepleniu ścian zewnętrznych budynku, powierzchni dachowych oraz malowaniu klatek schodowych, zobowiązał się do nieodpłatnego pomalowania ścian klatek schodowych. Rachunek za prace związane z wymianą instalacji domofonowej został przedstawiony na zebraniu członków Wspólnoty w 2010 r. i zaksięgowany, jako wydatek na fundusz remontowy. Sąd wyjaśnił, że koszt poprowadzenia kabla do każdego lokalu mieszkalnego został pokryty z funduszu remontowego, zaś każdy z właścicieli lokali wchodzących w skład Wspólnoty musiał tylko indywidualnie dopłacić kwotę 70 zł za słuchawkę umieszczaną w mieszkaniu oraz udział w ogólnej skrzynce znajdującej się na zewnątrz.
                Sąd Apelacyjny w pełni podzielił i zaakceptował ocenę prawną sprawy dokonaną przez Sąd Okręgowy, że uchwały nr (...) i (...) nie naruszają interesów powódki, ani też pozostałych członków pozwanej Wspólnoty oraz, że pozostają w zgodzie z zasadą prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, w związku z czym nie zachodzi potrzeba powtarzania tej argumentacji, szczegółowo i obszernie przedstawionej w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia.
                Nie zasługuje w tym zakresie na uwzględnienie zarzut apelującej naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 233 k.p.c. Wskazany przepis wyraża zasadę swobodnej oceny dowodów, zgodnie z którą, Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie „wszechstronnego rozważenia zebranego materiału" a zatem, jak podkreśla się w orzecznictwie, z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 1966 roku, sygn. II CR 423/66, niepubl; uzasadnienie orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 1999 roku, sygn. I PKN 632/98, opubl.: OSNAPiUS 2000/10/382; uzasadnienie orzeczenia Sądu Najwyższego z 11 lipca 2002 roku, sygn. IV CKN 1218/00, niepubl.; uzasadnienie orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2002 roku., sygn. IV CKN 1256/00, niepubl.). Przyjmuje się, że ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność odnosi je do pozostałego materiału dowodowego.
                Sąd pierwszej instancji w niniejszej sprawie oceny takiej dokonał. W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd pierwszej instancji słusznie uznał, że ustalony stan faktyczny nie daje podstaw do uznania zasadności żądania powódki uchylenia uchwał nr (...) i (...). Zarzuty podniesione przez apelującą w istocie nie podważają tej oceny. W apelacji powielone zostało już wcześniej prezentowane stanowisko powódki o
                • 20.09.12, 12:24
                  Zgodnie z art. 15 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1 i art. 14 u.w.l. właściciele lokali mają obowiązek płacenia zaliczek miesięcznych na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Zobowiązanie z tytułu tych zaliczek ma charakter okresowy i bezwzględnie obowiązujący, także wówczas, gdy wnoszone są po upływie roku kalendarzowego, na który je uchwalono i po ustaleniu rzeczywistych kosztów zarządu, poniesionych w tym roku, na poziomie niższym od wysokości zaliczek. Celem jego realizacji jest zapewnienie wspólnocie mieszkaniowej możliwości prowadzenia płynnej, bieżącej gospodarki i zarządu nieruchomością wspólną bez konieczności zaciągania pożyczek lub kredytów. Ustalana uchwałą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l.) wysokość tych zaliczek (w oparciu najczęściej o rozmiar kosztów z poprzedniego roku) nie musi odpowiadać ściśle rzeczywistym kosztom zarządu, co z resztą w zasadzie byłoby niemożliwe, ma charakter przybliżony. Po upływie roku kalendarzowego i zatwierdzeniu sprawozdania finansowego zarządu za ten rok, obejmującego ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek na ich pokrycie, podlegają one rozliczeniu. W przypadku powstania nadwyżki sumy zaliczek nad rzeczywiście poniesionymi kosztami zarządu, właściciele powinni podjąć uchwałę określającą sposób jej rozliczenia, przy uwzględnieniu możliwości zaliczenia jej na poczet przyszłych wydatków tego rodzaju, zwrotu właścicielom lub innego przyjętego celu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r. V CSK 133/08, niepubl.; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 2 października 2009 r. I ACa 514/09, LEX nr 551995).
                  W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07 (OSNC 2008/7-8/69) Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną ograniczoną do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Do majątku wspólnoty mieszkaniowej wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej. Daje to podstawą do przyjęcia, że wspólnota jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.
                  W wyroku z dnia 26 stycznia 2011 r. (II CSK 358/10) Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki po rozliczeniu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej na fundusz remontowy, a nie rozliczać jej z właścicielami. Nie jest to sprzeczne z prawem ani nie narusza interesów właścicieli lokali. Oznacza to zatem, że inwestycja polegająca na wykonaniu instalacji domofonowej w budynku Wspólnoty, może być sfinansowana ze środków zgromadzonych w ramach funduszu remontowego. Obowiązek prowadzenia przez wspólnotę mieszkaniową racjonalnej gospodarki oraz dbałości o nieruchomość wspólną może być właściwie wykonany, jeśli będzie ona w stanie pozyskać i dysponować niezbędnymi środkami finansowymi, co z resztą poddawane jest kontroli właścicieli lokali. Dotyczy to również możliwości przeznaczenia na potrzeby inwestycyjnego środków z funduszu remontowego.
                  W świetle powyższych rozważań Sąd Apelacyjny uznał, że kwestionowana przez powódkę uchwała nr (...) nie jest sprzeczna z prawem i żądanie jej uchylenia nie zasługiwało na uwzględnienie. W ocenie Sądu Apelacyjnego przeciwne twierdzenia powódki są gołosłowne i nie znajdują żadnego potwierdzenia w okolicznościach niniejszej sprawy.
                  Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko powódki, że uchwała nr (...) narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i interesy powódki.
                  Przypomnieć należy, iż uchwała nr (...) stanowi, że Wspólnota Mieszkaniowa postanawia ustalić obowiązującą od 1 stycznia 2010 r. zaliczkę na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej: dla lokali wyodrębnionych 1,37 zł, w tym, za zarządzenie 0,60 zł, dla Gminy S. 1,27 zł/m2 powierzchni użytkowej.
                  Na gruncie niniejszej sprawy powódka zakwestionowała wysokość zaliczki ustanowionej dla lokali należących do Gminy Miasta S. wywodząc, że zaskarżona uchwała w zakresie w jakim obciąża powódkę i pozostałych właściciele lokali zaliczką o 10 groszy wyższą niż Gminę Miasto S. jest niezgodna z przepisami ustawy o własności lokali.
                  Zgodnie z art. 12 ust. 2 z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
                  Jeżeli na nieruchomości wspólnej znajdują się też lokale użytkowe to przewidziany w wymienionym przepisie sposób obciążenia właścicieli lokali kosztami utrzymania tej nieruchomości może ulec zmianie. Stosownie bowiem do unormowania zawartego w art. 12 ust. 3 ustawy uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
                  Prawidłowa wykładnia tych unormowań prowadzi zatem do wniosku, że zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej może mieć miejsce tylko wtedy gdy sposób używania tych lokali powoduje zwiększenie kosztów utrzymania tej nieruchomości (tak też Ewa Bończak-Kucharczyk w komentarzu własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, Oficyna 2010 r.). Unormowanie zawarte w wymienionych przepisach (art. 12 ust. 2 i 3 ustawy) nie zezwala natomiast na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych jeżeli sposób korzystania z tych lokali nie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości. Wymienione przepisy nie stanowią podstawy do nałożenia obowiązku ponoszenia wyższych obciążeń na właścicieli lokali innych niż użytkowe.
                  Z zaskarżonej uchwały nr (...) nie wynika natomiast, że obowiązek ponoszenia wyższych zaliczek niż określone dla Gminy Miasto S. dotyczy właścicieli lokali mieszkalnych, co oznacza, że zróżnicowanie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie znajduje podstawy w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali.
                  Przeciwnie, z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że uchwała nr (...) przewiduje wysokość zaliczki dla pozostałych właściciele lokali mieszkalnych zwiększoną o 10 groszy, jedynie z tej przyczyny, że Gmina Miasto S. sama opłaca ubezpieczenie swoich lokali, co zdaniem pozwanej uzasadnia pomniejszenie zaliczki Gmina Miasto S. o koszty ubezpieczenia, natomiast stawka zaliczki o 10 groszy obejmuje również koszty ubezpieczenia.
                  W ocenie Sądu Apelacyjnego sam fakt, że Gmina opłaca ubezpieczenie swoich lokali, nie stanowi podstawy do nałożenia na pozostałych właścicieli lokali obowiązku ponoszenia wyższych obciążeń z tej przyczyny.
                  Żaden z przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie stanowi podstawy do nałożenia na właścicieli lokali mieszkalnych obowiązku ponoszenia wyższych obciążeń z tej przyczyny, że właściciel danego lokal ponosi koszt jego ubezpieczenia we własnym zakresie.
                  Dla oceny zasadności i zgodności z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zróżnicowania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w sposób określony w zaskarżonej uchwale, koniecznym byłoby więc przeprowadzenie stosownej kalkulacji w celu ustalenia czy ponoszony przez Gminę koszt ubezpieczenia swoich lokali odpowiada kosztowi ubezpieczenia ponoszonemu przez pozostałych właścicieli lokali, a co się z tym wiąże, ustalenia czy obciążenie pozostałych właściciele lokali obowiązkiem ponoszenia wyższych opłat z tego tytułu jest
                  • 20.09.12, 12:32
                    zgodne z zasadą ponoszenia przez właścicieli lokali wydatków i ciężarów związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów (art. 12 ust. 2 z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).
                    W niniejszej sprawie strona pozwana w żadnym stopniu nie wykazała, że zróżnicowanie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest zgodne z treścią powyższego przepisu. Ograniczyła się w istocie jedynie do wskazania, że Gmina Miasto S., sama opłaca ubezpieczenie za swoje lokale, a zatem wysokość zaliczki przez nią uiszczana jest pomniejszona o koszty ubezpieczenia.
                    Taka konstatacja nie jest jednak dostateczna w świetle art. art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i narusza interes powódki. Chodzi bowiem o wykazanie, że sposób obciążenia właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, jest zgodny z zasadą, ponoszenia przez właścicieli lokali wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części proporcjonalnej do swojego udziału we współwłasności (w nieruchomości wspólnej), czego pozwana nie uczyniła.
                    Oprócz obowiązków wymienionych w art. 12 u.w.l., każdy z właścicieli lokali ma, zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l., obowiązek ponoszenia pełnych wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu (lub lokali) oraz utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie. Przepis ten zawiera ponadto cały katalog różnych obowiązków właścicieli lokali związanych z nieruchomością wspólną. Są oni zobowiązani: przestrzegać porządku domowego; uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej; korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli; współdziałać z innymi współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra.
                    Obowiązki w zakresie ponoszenia wydatków i uczestniczenia w kosztach, o których mowa w art. 13 ust. 1 u.w.l., przynoszą też takie konsekwencje, że żaden z właścicieli lokali nie jest zobowiązany pokrywać wydatków obciążających innego właściciela. A jeśli je pokrył, to może żądać ich zwrotu (SN w wyroku z dnia 29 listopada 2002 r., IV CKN 1549/00, LEX nr 78325.
                    W celu ochrony interesów pozostałych współwłaścicieli art. 13 ust. 2 u.w.l. nakłada na właścicieli lokali obowiązki dotyczące bezpośrednio ich lokali (własności indywidualnej). Właściciel lokalu zostaje bowiem zobowiązany tym przepisem do zezwalania na wstęp do swojego lokalu, na żądanie zarządu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje (E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz. Lex 2012).
                    Jak już wcześniej wspomniano ukształtowane przepisem art. 12 ust. 2 u.w.l. obciążenia właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej mogą ulec zmianie z woli właścicieli lokali, jedynie w sytuacji, gdy w danej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe. Artykuł 12 ust. 3 u.w.l. umożliwia bowiem właścicielom lokali zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tego tytułu. Może to jednak mieć miejsce tylko wówczas, gdy uzasadnia sposób korzystania z tych lokali.
                    Nie można zatem uchwałą właścicieli lokali ustalić, że pozostali właściciele lokali mieszkalnych mają pokrywać zwiększone obciążenia z tytułu ubezpieczenia, gdy tylko niektóre lokale są ubezpieczone we własnym zakresie przez ich właściciela. Nie można też nadmiernie zwiększyć obciążeń pozostałych właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu ubezpieczenia, bez wykazania wpływu ubezpieczenia niektórych lokali na zmniejszenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
                    Ponadto istotnym jest, że regulacje ustawy o własności lokali wprowadzają stan, w którym inni właściciele lokali nie mają wpływu na decyzje właścicieli dotyczące ubezpieczenia swoich lokali mieszkalnych, co dodatkowo przemawia za brakiem podstaw do różnicowania wysokości zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej w oparciu o kryterium ponoszenia przez właściciela lokalu kosztów jego ubezpieczenia we własnym zakresie.
                    W tym też kontekście za błędne uznać należy stanowisko Sądu Okręgowego, że zmniejszenie wysokości zaliczki dla Gminy Miasta S. z tego względu, że Gmina sama opłaca ubezpieczenie swoich lokali, nie powoduje naruszenia interesu powódki, skoro nakłada na powódkę obowiązek ponoszenia kosztów ubezpieczenia nieruchomości wspólnej, w sposób nieproporcjonalny do jej udziału we współwłasności.
                    Sąd Odwoławczy akceptuje argumentację apelującej, prowadzącą do wniosku, że uchwała nr (...) narusza art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i interesy powódki, co stanowi podstawę do uchylenia zaskarżonej uchwały.
                    Orzekając w sprawie i zmieniając wyrok Sądu Okręgowego przez uchylenie skarżonej uchwały nr (...) w oparciu o art. 25 ustawy o własności lokali, oddalając powództwo w pozostałej części, Sąd Apelacyjny kierował się treścią art. 386 § 1 k.p.c.
                    Na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powódki w pozostałym zakresie, jako bezzasadną.
                    O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie przepisu art. 108 k.p.c. i art. 98 k.p.c. w związku z § 11 ust. 1 pkt 1, § 5 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. Nr 163 poz. 1348 ze zm.)

                    • 20.09.12, 13:54
                      Tak naprawdę tylko jedno jest tu warte uwagi
                      Sąd stwierdził, że nawet jeśli gmina sama płaci ubezpieczenie OC (w tym wypadku za lokale użytkowe), to nie zwalnia to jej z obowiązku uczestniczenia w kosztach OC zawieranego przez wspólnotę
                      --
                      Zamość zadziwia
                      • 20.09.12, 14:11
                        To typowy przykład pieniactwa "sfrustrowanej włascicielki" we WM. Szkoda ,że tak niskie są koszty zastępstwa procesowego, wyeliminowałoby to wiele bzdur z wokandy sądowej.
                        Wywaliłbym na zbity pysk zarządcę tej WM, za nieznajomość prawa i narażanie WM na straty. co mnie interesuje jakieść ubezpieczenie lokalu. To sprawa własciciela. Gmina ma psi obowiązek płacić zaliczki w wysokości ustalonej przez WM, a osobno się rozliczać ze swoim lokatorem, i niech go obciąza dodatkowo za swoje zarządzanie, podatek od nieruchomości, remonty,legalizacje np. wodomierzy, amortyzację wyposażenia itp.
                      • 22.09.12, 01:08
                        Mam zastrzeżenia do stwierdzenia sądu, że sprawozdania nie podpisuje zarząd bo nie ma takiego wymogu. W związku z tym rodzi się pytanie. Jeśli sprawozdanie zostanie sfałszowane to kto ponosi odpowiedzialność przy ewentualnym zaskarżeniu do sądu?. Sąd stwierdza, że sprawami finansowymi zajmują się specjalistyczne komórki księgowe. Pytanie czy nie zarząd podpisuje umowy z tymi komórkami i w związku z tym nie ponosi odpowiedzialności za ich pracę. Księgowa czy administrator sporządzają sprawozdanie i podpisują się jako wykonawcy ale i zarząd ma obowiązek sprawdzić to sprawozdanie i podpisać. Przecież właściciele wybierają zarząd a nie księgową. W tej sprawie jeśli się nie mylę jest wyrok Sądu Najwyższego. Co do interpretacji, że wymiana instalacji domofonowej jest inwestycją mam pewne obawy. Wspólnota nic nowego nie zbudowała. Wymieniła stary system domofonowy na nowy a to chyba jest remontem. Jeżeli w samochodzie wynieniam koło z lepszą oponą to chyba go remontuję a nie kupuję cały samochód.
                    • 24.09.12, 11:14
                      Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 29 listopada 2002 r.
                      IV CKN 1549/00
                      Teza
                      Dopuszczalność realizacji roszczeń odszkodowawczych współwłaścicieli wobec zarządcy wyłącza możliwość skutecznej ich obrony zarzutem nadużycia prawa podmiotowego przeciw roszczeniom dochodzonym. W myśl utrwalonej wykładni, art. 5 KC może być stosowany, gdy w innej drodze nie można zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonaniem prawa podmiotowego drugiej osoby.
                      Kodeks cywilny, Art. 5, Art. 207
                      Uzasadnienie
                      Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny w G., po rozpoznaniu sprawy na skutek apelacji pozwanych Anny G. oraz Celiny M. oddalił apelację.
                      Kasacja pozwanych oparta została na dwóch podstawach zawartych w art. 393[1] KPC. Skarżące zarzuciły naruszenie prawa materialnego - art. 60, 61 KC- przez ich pominięcie, art. 207 KC i art. 13 ustawy z dnia 24.6.1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2000, nr 80, poz. 903) zwaną później "u.w.l.o.k." przez błędne, wybiórcze ich zastosowanie z pominięciem celu i samej istoty zarządu, a także art. 5, 58, 354 KC oraz art. 355 § 2 i art. 471, 472, 443 KC, jednocześnie zarzucając "naruszenie przepisów art. 14 ust. 3, 18 ust. 3 ustawy o własności lokali przez ich pominięcie, zaś przepisu art. 22 przez błędne zastosowanie". Pozwane także zarzuciły wyrokowi Sądu Apelacyjnego naruszenie przepisów postępowania mających istotnych wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:
                      - art. 227, 233 KPC przez pominięcie "zeznań świadków W., I., P.",
                      - przepisu art. 229 KPC przez pominięcie istotnych faktów zawartych w pismach zarządcy oraz nadanie oświadczeniom zarządcy zawartym w swoich pismach znaczenia odmiennego niż to wynika z treści tych pism,
                      - art. 228 przez pominięcie znanego powszechnie faktu i przyznanego przez strony - niemożności ubezpieczenia przed 1.1.1997 r. udziału w części wspólnej, indywidualnie przez członka wspólnoty,
                      - art. 379 pkt 5 KPC i przepisu art. 6 konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, przez pozbawienie strony pozwanej możności obrony jej praw,
                      - przepisu art. 381 i 382 KPC przez pominięcie faktów i dowodów wskazanych przez pozwanych w I i II instancji.
                      Pozwane wnosiły o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przy uwzględnieniu kosztów postępowania kasacyjnego.
                      Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
                      Z przedstawionego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku niekwestionowanego stanu prawnego nieruchomości wynika, że we wspólnym budynku znajduje się mniej niż 7 odrębnych lokali. Na tej podstawie Sąd Apelacyjny wprowadził prawidłowy wniosek, że ponoszenie ciężarów i wydatków związanych ze wspólną nieruchomością reguluje przepis art. 207 KC w związku z art. 19 u.w.l.o.k. rozdzielający je proporcjonalnie do udziałów współwłaścicieli. Bezsporne w świetle uzasadnienia zaskarżonego wyroku są również koszty remontu spalonego dachu i poniesienie ich przez powodową Gminę, a w konsekwencji - również kwota przypadająca na pozwane współwłaścicielki jednego z lokali, z czym wiąże się ich udział w nieruchomości wspólnej. Nie budzi też wątpliwości, że poniesione przez Gminę wydatki były konieczne. Ze stosunku prawnorzeczowego łączącego współwłaścicieli wynika obowiązek wspólnego ponoszenia wydatków lub zwrotu odpowiedniej części współwłaścicielowi, który go poniósł.
                      Skarżące w kasacji nie wskazały przekonujących argumentów w celu wykazania błędnej wykładni albo niewłaściwego zastosowania wymienionych wyżej przepisów stanowiących podstawę prawną rozstrzygnięcia.
                      Zarzuty mające usprawiedliwić naruszenie przepisów art. 207 KC w zw. z art. 19 ust. 3 u.w.l.o.k. koncentrują się na próbie wykazania, że do istoty zarządu należy również ubezpieczenie budynku. Skarżące powołując się na przepisy art. 14 ust. 3, 18 ust. 3 i 22 u.w.l.o.k. twierdzą, że niezawarcie umowy ubezpieczenia od pożaru stanowiło co najmniej nienależyte wykonanie obowiązków zarządcy, którym była powodowa Gmina, wobec czego nie powstało lub ze względu na przepis art. 5 KC nie może być dochodzone przez nią roszczenie oparte na przepisie art. 207 KC.
                      Zagadnienie to było rozważane przez Sąd Apelacyjny na dwóch płaszczyznach. Po pierwsze, Sąd wskazał na odrębność roszczenia Gminy z tytułu poniesionych wydatków i roszczenia pozwanych wobec tejże Gminy jako zarządcy, z tytułu nienależytego wykonywania zarządu, oraz ustalił, że pozwane nie dokonały czynności prowadzącej do wygaśnięcia ich zobowiązania (nie zgłosiły zarzutu potrącenia dokonanego wcześniej lub w procesie) oraz nie wniosły powództwa wzajemnego pozwalającego rozstrzygnąć zasadność roszczenia odszkodowawczego.
                      Wobec tej konstatacji, nie podważonej w kasacji, zbędne staje się rozstrzyganie przez Sąd Najwyższy zasadności podstawowej części wywodów kasacji zmierzających do podważenia trafności drugiej płaszczyzny rozważań Sądu meriti, wykazującego, że do zawarcia umowy ubezpieczenia wspólnych części budynku nie doszło a ponadto, że wymagane było dla takiej czynności pełnomocnictwo wspólnoty, ze względu na treść regulaminu, który w § 5 postanawiał, że do czynności zwykłego zarządu należy dokonywanie ubezpieczenia budynku, jeżeli wspólnota udzieliła takiego pełnomocnictwa.
                      Rozważania o należytym wypełnieniu obowiązków zarządcy były zbędne dla uzasadnienia podstawy prawnej rozstrzygnięcia, ze względu na wcześniej podniesione ustalenie braku czynności pozwanych (zarzutu lub powództwa) pozwalającej w tym procesie orzekać również o ich roszczeniach, wynikających z nienależytego wykonania zobowiązania zarządcy lub nawet wyrządzenia szkody czynem niedozwolonym - jak twierdzą pozwane.
                      Dopuszczalność - co do zasady - realizacji roszczeń odszkodowawczych współwłaścicieli wobec zarządcy wyłącza możliwość skutecznej ich obrony zarzutem nadużycia prawa podmiotowego przeciw roszczeniom dochodzonym w niniejszej sprawie. W myśl utrwalonej wykładni, art. 5 KC może być stosowany, gdy w innej drodze nie można zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonaniem prawa podmiotowego drugiej osoby (wyrok SN z 17.9.1969 r., III_CRN_310/69 - OSNC 1970, nr 6, poz. 115). Innych szczególnych okoliczności miarodajnych dla stosowania art. 5 KC pozwane nie wskazywały.
                      Zarzut naruszenia licznych przepisów postępowania mający wypełniać drugą podstawę kasacji również nie usprawiedliwia jej wniosków. Dowody z zeznań wymienionych świadków i pism zarządcy mające wykazać niedopuszczalność ubezpieczenia indywidualnego części wspólnych budynków (a contrario - potwierdzić taki obowiązek zarządcy) nie wpływają bezpośrednio na zasadność roszczenia Gminy, a zatem nie kształtowały treści zaskarżonego wyroku. Dlatego pierwsza podstawa kasacji nie spełnia wymagania "istotnego wpływu na wynik sprawy" jak wymaga tego przepis art. 393[1] pkt 2 KPC.
                      Jako oczywiście nieuzasadniony, nie odpowiadający w żadnej mierze ciężarowi sugerowanych uchybień należy uznać ogólnikowy zarzut pozbawienia możności obrony swoich praw stronę pozwaną reprezentowaną w obydwu instancjach przez pełnomocnika - radcę prawnego.
                      Nie dopatrując się usprawiedliwionych podstaw kasacji Sąd Najwyższy z mocy przepisu art. 393[12] KPC, orzekł jak w sentencji.
                  • 24.09.12, 11:00
                    Wysokość wierzytelności z tytułu nieuiszczonych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną
                    Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 8 października 2008 r.
                    V CSK 133/08
                    Teza
                    Nie ma żadnych podstaw prawnych do przyjęcia stanowiska, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zostały uchwalone i po ustaleniu na podstawie rocznego sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność okresowa wspólnoty, obejmująca niezapłacone zaliczki wygasa lub przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu.
                    Skład sądu
                    SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)
                    SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
                    SSN Katarzyna Tyczka-Rote
                    Sentencja
                    Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej budynku położonego w S. przy ul. S. 3 przeciwko "MKM P." Sp. z o.o. w Rz. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 8 października 2008 r., skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 25 września 2007 r., I ACa 471/07, oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej 1.800 zł (jeden tysiąc osiemset) tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
                    Uzasadnienie
                    Wyrokiem z dnia 25 września 2007 r. Sąd Apelacyjny w Katowicach oddalił apelację pozwanej MKM P. Sp. z.o.o. w Rz. od wyroku Sądu pierwszej instancji uwzględniającego w całości powództwo Wspólnoty Mieszaniowej budynku położonego w S. przy ul. S. 3 o zasądzenie od strony pozwanej kwoty 208.702,97 zł z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu tytułem nie zapłaconych przez pozwaną zaliczek na fundusz bieżący i fundusz remontowy Wspólnoty.
                    Sądy ustaliły między innymi, że strona pozwana stała się członkiem powodowej Wspólnoty od dnia 9 października 2003 r. w związku z nabyciem udziału 12/13 części lokalu użytkowego Nr 1 znajdującego się w budynku powodowej Wspólnoty. Prawo to zbyła w dniu 2 lipca 2004 r., a następnie w dniu 12 grudnia 2005 r. nabyła ponownie udział w 1/13 części własności tego lokalu, który przysługuje jej nadal.
                    W powyższym okresie wysokość zaliczek na fundusz bieżący wspólnoty i fundusz remontowy regulowały uchwały właścicieli lokali tworzących powodową Wspólnotę: uchwała Nr 2/III/03, Nr 2/III/04, Nr 2/III/05 dotyczące funduszu bieżącego oraz uchwała z dnia 21 marca 2002 r. dotycząca funduszu remontowego. Strona pozwana nie uiszczała zaliczek na fundusz bieżący i remontowy Wspólnoty, co było każdorazowo uwzględniane w sprawozdaniach finansowych i planach gospodarczych Wspólnoty przy bilansowaniu jej dochodów i wydatków. Powódka w dniu 4 maja 2006 r. wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 208.108,51 zł tytułem zaległych zaliczek na fundusz remontowy i bieżący. Pozwana w dniu 20 czerwca 2006 r. wpłaciła z tego tytułu kwotę 200 zł za czerwiec 2006 r. i kwotę 1.100 za okres od grudnia 2005 r. do maja 2006 r. Zaskarżyła też do Sądu uchwałę Nr 2/III/05 żądając stwierdzenia jej nieważności.
                    Sądu obu instancji uznały, że strona pozwana miała ustawowy obowiązek, wynikający z art. 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej "WłLokU"), uiszczania co miesiąc zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, który, wbrew jej stanowisku, nie przekształcał się po sporządzeniu sprawozdania finansowego za dany rok, w obowiązek zapłaty jednej kwoty wyliczonej według rzeczywiście poniesionych wydatków z tego tytułu w tym roku. Taka wykładnia naruszałaby przepis art. 15 ust. 2 WłLokU, mający, zdaniem Sądów, obecnie charakter materialnoprawny, poza tym prowadziłaby do uprzywilejowania niesolidnych członków wspólnoty i groziła zakłóceniem jej płynności finansowej. Zaliczki, zdaniem Sądów, mogą być ustalane na wyższym poziomie niż rzeczywiście poniesione w danym roku koszty zarządu, zaś nadwyżka podlega rozliczeniu po złożeniu sprawozdania finansowego. Sąd Apelacyjny stwierdził, że członek wspólnoty ma obowiązek uiszczania zaliczek w wysokości określonej przez uchwały wspólników, które może kwestionować w zasadzie tylko w trybie art. 25 WłLokU. Zaskarżenie przez stronę pozwaną uchwały Nr 2/III/05 nie wstrzymuje jednak jej wykonania, zgodnie z art. 25 ust. 2, a nawet gdyby uchwała ta została przez Sąd uchylona, obowiązywałaby niezaskarżona uchwała z poprzedniego roku, przewidująca wyższe zaliczki. Nie zgodził się też z twierdzeniem strony pozwanej, że została obciążona kosztami zarządu ponad swój udział wskazując, że zgodnie z powyższymi uchwałami wszystkich właścicieli obowiązuje ta sama stawka, a o wysokości należnej zaliczki decyduje wielkość udziału we własności wspólnej nieruchomości i bez znaczenia jest specyficzne położenie lokalu.
                    W skardze kasacyjnej, obejmującej orzeczenie w zakresie zasądzonej kwoty 104 000 zł i opartej tylko na pierwszej podstawie określonej w art. 3893 § 1 pkt 1 KPC, strona pozwana zarzuciła naruszenie art. 12 ust. 2 oraz art. 15 WłLokU przez błędną wykładnię i przyjęcie, że właściciel lokalu jest obowiązany do zapłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości ustalonej przez wspólnotę, ponad rzeczywiste koszty utrzymania i pominięcie faktu zatwierdzenia rocznego sprawozdania finansowego ustalającego rzeczywiście koszty zarządu na dużo niższym poziomie, co w przypadku strony pozwanej doprowadziło do obciążenia jej zaliczkami dwukrotnie wyższymi od wyliczonych później rzeczywistych kosztów zarządu.
                    Wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania kasacyjnego.
                    Strona powodowa w odpowiedzi na skargę kasacyjną wnosiła o oddalenie skargi i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania kasacyjnego.
                    Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
                    Zgodnie z art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 WłLokU właściciele lokali obowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, przy czym wydatki te pokrywają stosownie do wielkości swoich udziałów. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 WłLokU).
                    Wskazane wyżej koszty zarządu mają charakter wydatków okresowych, w zdecydowanej większości pokrywanych w stosunku miesięcznym, co uwzględnia regulacja art. 15 ust. 1 WłLokU zobowiązująca właścicieli lokali do uiszczania na pokrycie kosztów zarządu zaliczek w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza między innymi, że zaliczki muszą być płacone w stosunku miesięcznym, a nie w innych okresach np. kwartalnych, półrocznych czy rocznych. Ustawodawca zatem z mocy bezwzględnie obowiązującego przepisu nadał zaliczkom charakter świadczeń okresowych miesięcznych, płatnych z góry do 10 każdego miesiąca, co zbliża je do świadczeń czynszowych. Jest to zrozumiałe skoro mają one pokrywać okresowe, najczęściej konieczne do poniesienia co miesiąc, wydatki na wskazane wyżej koszty zarządu nieruchomością wspólną. Opłacanie przez właścicieli lokali miesięcznych zaliczek na koszty zarządu ma zapewnić płynną, bieżącą gospodarkę i zarząd nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów.
                    Wysokość zaliczek uchwalana jest przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 pkt 3 WłLokU) i powinna być uchwalona w takiej wysokości, by wspólnota mogła z nich pokrywać miesięczne wydatki związane z [...]
                  • 24.09.12, 11:26
                    Przeznaczenie nadwyżki zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej na fundusz remontowy
                    Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 2 października 2009 r.
                    I ACa 514/09
                    Teza
                    Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właściwy cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.
                    OSA 2012 nr 1, OSA/Kat. 2009 nr 4
                    Skład sądu
                    Przewodniczący : SSA Ewa Jastrzębska
                    Sędziowie: SA Bogumiła Ustjanicz (spr), SA Ewa Tkocz
                    Sentencja
                    Sąd Apelacyjny w Katowicach, po rozpoznaniu w dniu 02.10.2009 r., na rozprawie, sprawy z powództwa Gminy B., przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) 12 w B., o uchylenie uchwały, na skutek apelacji pozwanej, od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach z dnia 11.05.2009 r., sygn. akt II C 230/08:
                    1) zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddala powództwo i zasądza od powódki na rzecz pozwanej 397 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;
                    2) zasądza od powódki na rzecz pozwanej 335 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.
                    Uzasadnienie
                    Powódka - Gmina B. wniosła o uchylenie uchwały nr 03/03/08 z dnia 19.03.2008 r. właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) 12, która dotyczyła przeksięgowania nadpłaty finansowej w łącznej kwocie 2.796,18 zł z tytułu eksploatacji, wywozu nieczystości i innych kosztów w 2007 r. na podwyższenie funduszu remontowego.
                    Na uzasadnienie podała, że uchwała jest sprzeczna z art. 14 i art. 15 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.), zwanej dalej WłLokU oraz utrwalonym orzecznictwem, ponieważ nadwyżki nie można zaliczać na zwiększenie funduszu remontowego na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej ani na zwiększenie przychodów. Przeniesienie nadwyżki zaliczki na inny fundusz jest możliwe jedynie po uzyskaniu zgody konkretnego właściciela, a w razie jej braku podlega zwrotowi. Wspólnota nie może w tym zakresie podjąć uchwały.
                    Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, zarzucając, że w odniesieniu do kosztów przeznaczonych na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, jeśli po rozliczeniu roku obrachunkowego powstanie nadwyżka, to Wspólnota może przekazać ją na powiększenie funduszu remontowego lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną. Suma objęta uchwałą składa się z nadwyżki kosztów eksploatacji w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 1.936,61 zł, 130,20 zł nadwyżki z tytułu wywozu nieczystości oraz 729,37 zł przychodu z tytułu odsetek bankowych zgromadzonych na rachunku bankowym Wspólnoty, którymi może ona rozporządzać.
                    Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Katowicach uchylił uchwałę nr 03/03/08 zebrania właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) 12 w B. przeprowadzonego w dniu 19.03.2008 r., podjętą w dniu 11.04.2008 r. z mocą obowiązującą od dnia 01.04.2008 r. oraz zasądził od pozwanej na rzecz powódki 817 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
                    Rozstrzygnięcie to oparte zostało na następujących ustaleniach i wnioskach.
                    Na zebraniu członków pozwanej Wspólnoty w dniu 19.03.2008 r., a następnie w toku indywidualnego zbierania głosów podjęto w dniu 11.04.2008 r., większością głosów, uchwałę nr 03/03/08 z mocą obowiązującą od dnia 01.04.2008 r., w sprawie przeksięgowania nadpłaty wykazanej w rozliczeniu roku 2007 r. w kwocie 2.796,18 zł na konto funduszu remontowego. Kwota ta obejmowała 1.936,61 zł nadwyżki z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, 130,20 zł nadwyżki związanej z kosztami wywozu nieczystości oraz 729,37 zł przychodu z tytułu odsetek bankowych zgromadzonych na rachunku bankowym pozwanej.
                    Sąd Okręgowy powołał się na art. 12 ust 2 WłLokU, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
                    Przedmiotem uchwały było przesunięcie środków, o jakich mowa w art. 14 i art. 12 ust. 2 WłLokU. Wobec tego przyjął, że właściciele, których środków pieniężnych dotyczyłaby uchwała, mieliby w całości uiszczone koszty eksploatacyjne, a nadwyżka zabrana z ich konta powiększyłaby, ponad ich udział w nieruchomości wspólnej środki, które zgodnie z wysokością swego udziału już wpłacili na fundusz remontowy. Art. 12 ust. 2 WłLokU nie dopuszcza modyfikacji obowiązków właścicieli uchwałą ogółu, ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Wyższe wpłaty na fundusz remontowy mogłyby być wniesione jedynie dobrowolnie przez poszczególnych właścicieli. Zastąpienie takiej woli uchwałą skutkuje przyjęciem, że dotknięta jest nieważnością. W tym względzie Sąd ten przychylił się do stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15.04.2004 r., I ACA 1382/03, odnosząc to stanowisko również do pożytków w postaci odsetek bankowych.
                    Pozwana w apelacji domagała się zmiany wyroku i oddalenia powództwa oraz zasądzenia kosztów procesu ewentualnie uchylenia go i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Kwestionowanemu orzeczeniu zarzuciła naruszenie art. 233 § 1 KPC przez błędne przyjęcie, że kwoty 1.936,61 zł i 130,20 zł stanowią nadwyżkę zaliczek uiszczonych na pokrycie świadczeń związanych z zajmowanymi przez nich lokalami, w odniesieniu do których wspólnota nie ma prawa dyspozycji, bo podlegają zwrotowi, art. 233 § 1 w związku z art. 227 KPC przez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych do rozstrzygnięcia i pominięcie dowodów z umowy zawartej z PZOM Waldemar S.
                    Ponadto doszło do naruszenia prawa materialnego art. 13 ust. 1 i art. 14 WłLokU poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że uchwała nie znajduje podstawy w przepisach, bo wspólnota nie jest uprawniona do rozporządzania nadwyżką powstałą z tytułu zaliczek uiszczanych przez właścicieli na koszty zarządu rzeczą wspólną oraz art. 12 ust. 2 WłLokU przez niewłaściwe przyjęcie, że wspólnota nie posiada prawa podjęcia uchwały o przeznaczeniu pożytków z nieruchomości wspólnej na jej fundusz remontowy.
                    Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.
                    Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
                    Apelacja jest uzasadniona. Zaskarżony wyrok jest nietrafny.
                    Ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego Sąd Apelacyjny podziela i uznaje za własne. Wynika z nich, że przedmiotem różnicy stanowisk stron są nadwyżki zaliczek wpłacanych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w odniesieniu do kwot 1.936,61 zł nadwyżki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i 130,20 zł nadwyżki wydatków nad kosztami wywozu nieczystości, które należą do wymienionych art. 14 WłLokU, a należność z tytułu odsetek bankowych do przychodów, o jakich mowa w art 12 ust. 2 WłLokU.
                    W części zważającej Sąd ten powołał się na uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15.04.2004 r., który w zasadzie dotyczy zaliczek wpłacanych na koszty związane z utrzymaniem zajmowanych przez właścicieli lokali mieszkalnych, w którym ubocznie zamieszczono również wypowiedź dotyczącą zaliczek wpłacanych na koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W tej sytuacji zarzut błędnej oceny spornych należności uznać należało za bezzasadny.
                    Rację ma skarżąca, że do tej kategorii kosztów zaliczyć należy wydatki przeznaczone na wywóz śmieci, które w umowie z wykonującym to zlecenie określone zostały jako wywóz nieczystości komunalnych stałych, wywóz odpadów ponadgabarytowych i po robotach tynkarskich oraz utrzymanie porządku w miejscach przeznaczonych na gromadzenie nieczystości. Wydatki te w jednakowym stopniu dotyczą wszystkich właścicieli, a z [...]
                  • 24.09.12, 11:41
                    Możliwość przekazania przez wspólnotę mieszkaniową nadwyżki czynszu na fundusz remontowy
                    Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 26 stycznia 2011 r.
                    II CSK 358/10
                    Teza
                    Dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej.
                    MoP 2012 nr 2, Biul. SN 2011 nr 4
                    Uzasadnienie
                    Sąd Okręgowy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Wandy P. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej, wyrokiem z 27.10.2009 r. uchylił podjęte przez pozwaną w dniu 30.4.2009 r. uchwały nr 9/2009 - w punkcie 1 i nr 10/2009 w całości. Sąd Okręgowy ustalił, że w 2008 r. pozwana wygospodarowała nadwyżkę w kwocie 119 204,97 zł, w tym z tytułu przychodów z nieruchomości wspólnej w stosunku do wydatków związanych z jej utrzymaniem - 117 760,55 zł oraz z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu w stosunku do rzeczywistej wysokości tych kosztów - 1444,42 zł. W tym samym okresie przychody funduszu remontowego wyniosły 316 592,43 zł, a koszty realizacji przedsięwzięcia remontowo-modernizacyjnego - 897 123,06 zł. Powstałą różnicę pozwana pokryła kredytem tylko do kwoty 498 683 zł, w związku z czym saldo funduszu remontowego zostało zamknięte wartością ujemną w kwocie 81 847,63 zł.
                    W dniu 30.4.2009 r. odbyło się zebranie członków pozwanej wspólnoty, na którym podjęto m.in. uchwałę nr 9/2009 w sprawie rozliczenia wyniku finansowego za rok 2008. W punkcie 1 tej uchwały wspólnota mieszkaniowa postanowiła rozliczyć wynik finansowy za 2008 r. w ten sposób, że „nadwyżkę przychodów nad kosztami z 2008 r. w kwocie 119 204,97 zł przeksięgować na fundusz remontowy wspólnoty”.
                    Spór między stronami - stwierdził Sąd Okręgowy - dotyczył kwestii dopuszczalności przeznaczenia wygospodarowanych nadwyżek w kwotach 117 760,55 zł i 1444,42 zł na fundusz mieszkaniowy wspólnoty. Zgodnie z art. 12 ust. 2 WłLokU, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. W świetle tego przepisu - stwierdził SO - pożytki z nieruchomości wspólnej powinny być przekazane członkom pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, stosownie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, jednak tylko w takim zakresie, w jakim przekraczają wydatki związane z jej utrzymaniem. Ze względu na to, że po przeprowadzeniu prac remontowych saldo funduszu mieszkaniowego zostało zamknięte wartością ujemną w kwocie 81 847,63 zł, członkowie pozwanej wspólnoty nie mogą żądać rozdzielenia między nich całości przychodów.
                    Gdy chodzi natomiast o zaliczki na poczet kosztów zarządu, to trzeba uwzględnić, że, zgodnie z art. 13 ust. 1 WłLokU, właściciel jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty te - jak stanowi art. 14 WłLokU - składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Zgodnie z art. 15 ust. 1 WłLokU, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Bezspornie w 2008 r. pozwana wygospodarowała nadwyżkę zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nad poniesionymi kosztami w kwocie 1444,42 zł. Kwota ta - podkreślił SO - stanowi własność poszczególnych członków pozwanej wspólnoty i powinna być im zwrócona. Wspólnota mieszkaniowa nie ma możliwości innego zagospodarowania tego rodzaju środków, gdyż przekazanie ich na inny cel sprowadzałoby się do rozporządzania cudzą rzeczą bez podstawy prawnej.
                    Sąd Okręgowy stwierdził, że z tych względów zaskarżona uchwała nr 9/2009, w części dotyczącej przekazania środków pochodzących z zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz remontowy, nie może się ostać. Wprawdzie punkt 1 tej uchwały dotyczy także nadwyżki przychodów z nieruchomości wspólnej nad wydatkami związanymi z jej utrzymaniem, ale - z braku możliwości modyfikowania przez sąd treści uchwał wspólnoty mieszkaniowej - punkt ten podlegać musi uchyleniu w całości (art. 25 WłLokU).
                    Wyrokiem z 4.2.2010 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej, stwierdzając, że w pełni aprobuje zarówno ustalenia faktyczne sądu I instancji, jak i ich ocenę prawną. Sąd Apelacyjny podkreślił, że decyzja o przeznaczeniu środków pieniężnych, stanowiących nadwyżkę zaliczek na koszty zarządu nad rzeczywistą wysokością tych kosztów, na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej należy do właścicieli lokali. Zaliczki te nie zostały uiszczone na pokrycie wydatków związanych z remontami, lecz na pokrycie kosztów zarządu, dlatego mogły być rozdysponowane wyłącznie zgodnie z ich przeznaczeniem. Są to w dalszym ciągu środki pieniężne właścicieli lokali, a nie wspólnoty mieszkaniowej, i dlatego pozwana nie może zmieniać ich przeznaczenia, nawet gdy chce tego większość właścicieli. Na fundusz remontowy może być więc przeznaczona tylko ta część zaliczki, która została przekazana na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej związanych z remontami, gdyż tylko wtedy istnieje niezmienność celu dokonanej wpłaty. W każdym innym wypadku zmiana przeznaczenia środków wpłaconych przez właściciela lokalu wymaga jego zgody. Pozwana powinna zatem - stwierdził SA - na koniec 2009 r. rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali.
                    W skardze kasacyjnej od wyroku SA pozwana, powołując się na podstawę określoną w art. 3983 § 1 pkt 1 KPC, wniosła o jego uchylenie w części dotyczącej uchwały nr 9/2009 i przekazanie sprawy w tym zakresie do ponownego rozpoznania ewentualnie orzeczenie co do istoty sprawy i zmianę wyroku sądu I instancji przez oddalenie powództwa. Wskazała na naruszenie art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 i art. 14 WłLokU przez przyjęcie, że nadwyżka zaliczek uiszczonych na pokrycie kosztów zarządu nie może zostać na mocy uchwały właścicieli lokali przeznaczona na inny cel, choćby mieścił się w kategorii kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 WłLokU przez przyjęcie, że nadwyżka zaliczek uiszczonych na koszty zarządu może zostać na mocy uchwały właścicieli lokali przeznaczona jedynie na cel, na jaki zaliczka została uiszczona, art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 i art. 14 WłLokU przez przyjęcie, że przeznaczenie nadwyżki zaliczek uiszczonych na koszty zarządu na inny cel, mieszczący się w kategorii kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, wymaga zgody właściciela, który zaliczkę uiścił, oraz art. 13 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i art. 14 WłLokU przez przyjęcie, że zaliczki uiszczane na pokrycie kosztów zarządu nie wchodzą w skład majątku wspólnoty mieszkaniowej, lecz stanowią własność właścicieli lokali.
                    Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
                    Podejmując problem dopuszczalności przeznaczenia przez wspólnotę mieszkaniową środków, stanowiących nadwyżkę z tytułu zaliczek uiszczonych na pokrycie kosztów zarządu, na poczet funduszu remontowego, trzeba przypomnieć podstawowe obowiązki właścicieli lokali związane z korzystaniem z nieruchomości wspólnej.
                    Zgodnie z art. 13 ust. 1 WłLokU, właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową - obok wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali - obowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu [...]
              • 24.09.12, 11:05
                Legitymacja właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych do zaskarżenia uchwały właścicieli
                Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 14 lipca 2005 r.
                III CZP 43/05
                Teza
                Współwłaściciel samodzielnych lokali niewyodrębnionych jest legitymowany do wytoczenia powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).
                OSNC 2006 nr 6, Biul. SN 2005 nr 7, MoP 2006 nr 20,Prok. i Pr. 2006 nr 6
                Skład sądu
                Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
                Sędziowie SN Barbara Myszka (sprawozdawca), Marek Sychowicz
                Sentencja
                Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Bogumiła K. przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy Alejach J. nr 55 w W. o uchylenie uchwał, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 14 lipca 2005 r., zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Warszawie postanowieniem z dnia 31 stycznia 2005 r.:
                "Czy współwłaściciel samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej posiada legitymację do zaskarżenia do sądu uchwały wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)?"
                podjął uchwałę:
                Współwłaściciel samodzielnych lokali niewyodrębnionych jest legitymowany do wytoczenia powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).
                Uzasadnienie
                Bogumił K. wystąpił przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy Alejach J. nr 55 w W. z pozwem o uchylenie czternastu uchwał, wskazanych spośród uchwał właścicieli lokali podjętych na zebraniu w dniu 15.6.2002 r., z powodu ich niezgodności z przepisami prawa.
                Wyrokiem z dnia 29.9.2003 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo. Istotne elementy stanu faktycznego przyjętego przez Sąd Okręgowy za podstawę wyroku przedstawiają się następująco.
                Wspólnotę mieszkaniową nieruchomości przy Alejach J. nr 55 w W. tworzą właściciele czterech lokali wyodrębnionych, których udział w nieruchomości wspólnej wynosi łącznie 0,141, i trzynastu współwłaścicieli 26 samodzielnych lokali niewyodrębnionych, których udział we wspólnej nieruchomości wynosi 0,859 części. Powód jest jednym z trzynastu współwłaścicieli. Pozwana sprawuje zarząd nieruchomością wspólną od dnia 16.6.1997 r., jednak pierwsze zebranie właścicieli lokali zwołane zostało dopiero na dzień 16.6.2002 r., po czym termin ten zmieniono na dzień 15.6.2002 r. Zebranie to było poprzedzone zgromadzeniem współwłaścicieli lokali niewyodrębnionych, odbytym w dniu 8.6.2002 r., na którym dokonano wyboru pełnomocnika na zebranie właścicieli lokali w osobie jednego z trzynastu współwłaścicieli i upoważniono go do głosowania w określony sposób w imieniu wszystkich współwłaścicieli lokali niewyodrębnionych. Powód nie brał udziału ani w zgromadzeniu współwłaścicieli, ani w zebraniu właścicieli, które odbyło się w dniu 15.6.2002 r. W dniu tym podjęto m.in. uchwały o ustaleniu wynagrodzenia zarządu wspólnoty, upoważnieniu zarządu do zmniejszenia wyniku finansowego wspólnoty, udzieleniu absolutorium zarządowi wspólnoty za lata 1998-2001, zatwierdzeniu sprawozdania zarządu wspólnoty z wykonania obowiązków za lata 1998-2001 oraz o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego wspólnoty za lata 1998-2001. Powód żądał uchylenia tych uchwał, podnosząc, że nie został prawidłowo zawiadomiony o terminie zebrania oraz że zaskarżone uchwały zostały podjęte z naruszeniem art. 25 i 30 ustawy z dnia 24.6.1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: "WłLokU").
                W ocenie Sądu Okręgowego powództwo podlegało oddaleniu, ponieważ powód nie wykazał, że spóźnione zawiadomienie go o terminie zebrania mogło mieć wpływ na treść zaskarżonych uchwał ani też że uchwały te zostały podjęte z naruszeniem prawa.
                Przy rozpoznawaniu apelacji powoda Sąd Apelacyjny w Warszawie - w związku z podniesionym w odpowiedzi na apelację zarzutem braku legitymacji czynnej - powziął poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym zagadnieniu prawnym, przytoczonym na wstępie uchwały. Uzasadniając swoje wątpliwości, Sąd Apelacyjny stwierdził, że regulacje zawarte w art. 1 ust. 2, art. 6, art. 4 ust. 1 i art. 27 WłLokU w związku z art. 200 i 209 KC zdają się przemawiać na rzecz tezy, iż współwłaściciel samodzielnych lokali ni e wyodrębnionych jest legitymowany do wytoczenia powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 WłLokU. Z drugiej zaś strony, z regulacji zawartej w art. 3 ust. 3 WłLokU wynika, że ustawodawca uznał współwłaścicieli samodzielnych lokali niewyodrębnionych za jednego właściciela i przyznał im jeden niepodzielny głos. Tym samym stanowisko współwłaścicieli lokali niewyodrębnionych podczas głosowania nad uchwałą w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu powinno być jednolite. Konieczność zajęcia jednolitego stanowiska przemawia natomiast - stwierdził Sąd Apelacyjny - przeciwko dopuszczeniu możliwości zaskarżenia uchwały przez jednego ze współwłaścicieli.
                Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
                Rozważania prowadzące do rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego trzeba rozpocząć od przypomnienia znaczenia podstawowych pojęć, którymi ustawodawca posłużył się w ustawie z dnia 24.6.1994 r. o własności lokali, takich, jak wspólnota mieszkaniowa, nieruchomość wspólna oraz udział w nieruchomości wspólnej.
                Zgodnie z art. 6 WłLokU, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Przytoczony przepis nie zawiera zastrzeżenia, że wspólnotę mieszkaniową tworzą tylko właściciele lokali wyodrębnionych, dlatego nie powinno budzić wątpliwości, że w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie jedynie części lokali, wspólnotę tę tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali, jak i dotychczasowy właściciel budynku, z którego lokale zostały wyodrębnione.
                W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 1 i 2 WłLokU). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy, w skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one część nieruchomości wspólnej, określanej w doktrynie mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej.
                Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru; ustawa określa je jako pomieszczenia przynależne, zaliczając do nich przykładowo piwnicę, strych, komórkę lub garaż (art. 2 ust. 4 WłLokU). Pomieszczenia tego typu ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, nie mają jednak charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania. Przewidziany w art. 3 ust. 1 zdanie drugie WłLokU zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej dotyczy tej jej części, do której należą elementy pierwszej kategorii, tworzących wspólną nieruchomość, mające charakter jej składników koniecznych, bez istnienia współwłasności w takim zakresie nie byłoby bowiem możliwe funkcjonowanie odrębnych własności lokali (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 3.10.2003 r., III_CZP_65/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 189, a także wyroki Sądu Najwyższego z dnia 2.12.1998 r., I_CKN_903/97, OSNC 1999, nr 6, poz. 113 lub z dnia 21.2.2002 r., IVCKN 751/00, OSNC 2003, nr 2, poz. 21).
                [...]
              • 24.09.12, 11:09
                Skutki niezawiadomienia członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli
                Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 16 października 2002 r.
                IV CKN 1351/00
                Teza
                Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały wspólnoty, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.: Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903).
                OSNC 2004 nr 3, MoP 2003 nr 15,Biul. SN 2003 nr 6
                Skład sądu
                Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)
                Sędziowie SN: Zbigniew Struś (sprawozdawca), Marek Sychowicz
                Sentencja
                Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Sylwii P.-K., Romana K., Doroty S., Stanisława S. i Rafała K. przeciwko wspólnocie mieszkaniowej ul. N. nr 12 AB i 14 AB w G. o uchylenie uchwały, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 16 października 2002 r. na rozprawie kasacji pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 22 grudnia 1999 r., uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Gdańsku do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach procesu w instancji kasacyjnej.
                Uzasadnienie
                Oddalając zaskarżonym wyrokiem apelację pozwanej wspólnoty mieszkaniowej w sprawie o uchylenie uchwały nr 13 z dnia 4 września 1997 r., Sąd Apelacyjny wskazał, że sformułowanie orzeczenia wydanego na podstawie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 - dalej: "WłLokU") jako "uchylenia" bądź "unieważnienia" ma drugorzędne znaczenie, ponieważ jego celem jest niedopuszczenie do wywołania zamierzonych w uchwale skutków. Nie ma jednak podstaw do wykluczenia, aby orzeczenie sądu zawierało sformułowanie o uchyleniu zaskarżonej uchwały.
                Nie dostrzegł Sąd Apelacyjny podstaw do uznania, że naruszenie art. 32 WłLokU przez stosowanie jego brzmienia nieobowiązującego w dniu podjęcia uchwały miało wpływ na treść wyroku. Obowiązujący w tym dniu przepis - zawierający proceduralne gwarancje praw członków wspólnoty - stanowił, że o terminie i proponowanym porządku zebrania właściciele powinni być powiadomieni na piśmie, a według prawidłowych ustaleń Sądu pierwszej instancji, powodowie nie otrzymali pisemnych zawiadomień o zebraniu oraz nie otrzymali na piśmie porządku obrad. Również członkowie wspólnoty będący osobami prawnymi nie otrzymali zawiadomień o obradach. Poza tym, protokół zebrania w dniu 4 września 1997 r. nie zawiera informacji o przeprowadzeniu głosowania. Naruszenie zasad podejmowania uchwał wspólnoty stanowi wystarczającą podstawę uchylenia uchwały wymienionej na wstępie.
                W kasacji pozwanej, opartej na obydwu podstawach zarzucono naruszenie przepisów postępowania - art. 233 § 1 w związku z art. 391 KPC przez dowolne ustalenie daty podjęcia uchwały, oraz naruszenie art. 224 § 1 i art. 316 § 1 w związku z art. 391 KPC przez wydanie wyroku bez rozpoznania i wyjaśnienia zasadności wszystkich zarzutów pozwanej zawartych w jej apelacji. Naruszenie prawa materialnego polegało, zdaniem skarżącej, na bezpodstawnym przyjęciu istnienia normy prawnej nakazującej dokumentowanie przebiegu głosowania zebrania członków wspólnoty i niewłaściwym zastosowaniu art. 25 WłLokU, dlatego skarżąca wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa.
                Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
                Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości. Właściciele lokali liczących razem nie więcej niż siedem mogą sprawować zarząd bezpośredni, odpowiadający rodzajowi kontaktów w małych wspólnotach, natomiast wspólnoty większe obowiązane są wybrać zarząd (art. 19 i 20 WłLokU). Samodzielność zarządu jest jednak ograniczona w sprawach wymagających podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. W takich przypadkach potrzebna jest bowiem uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 WłLokU). Przepisy ustawy dotyczące postępowania przy podejmowaniu uchwał są lakoniczne. Skoro ustawodawca nie uznał za stosowne ingerować w szczegóły proceduralne, to znaczy, że uznał je za mniej istotne i pozostawił regulacji wewnętrznej. Zapatrywanie takie usprawiedliwia lokalny (w najmniejszym wymiarze) charakter uchwał, wymaganych poza tym tylko dla czynności ważniejszych, wykraczających poza granice zwykłego zarządu. Kryterium pozwalającym przypisać im moc wiążącą wszystkich członków wspólnoty stanowi wola większości i zgodność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami.
                WłLokU chroni nie tylko partykularne interesy członków wspólnoty ale i dobro wspólne. Dlatego przyznaje się w art. 19 zarządcy uprawnienie do przełamywania woli większości na drodze sądowej. Natomiast w art. 25 każdemu właścicielowi lokalu przyznaje się prawo zaskarżenia do sądu uchwały podjętej również z jego udziałem, jeżeli jest niezgodna z przepisami prawa, umową, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
                Z art. 23 ust. 1 WłLokU wynika, że uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
                W takim przypadku powstają wątpliwości, jakie znaczenie należy przypisać treści protokołu głosowania na zebraniu, wadliwością zawiadomienia o zebraniu, a nawet według jakich kryteriów określać datę uchwały.
                Rozpoczynając od ostatniej kwestii trzeba zwrócić uwagę na charakter zmiany art. 32 WłLokU, który według powodów został naruszony. Według pierwotnego brzmienia obowiązującego do 25.9.1997 r. o terminie i proponowanym porządku zebrania ogółu właścicieli właściciele powinni być powiadomieni na piśmie. Po wskazanej dacie powiadomienie powinno być dokonane przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania, a w zawiadomieniu należy podać czas, miejsce i porządek obrad. Wobec ustalenia przez Sąd Apelacyjny, że powodowie w ogóle nie otrzymali pisemnych zawiadomień o zebraniu zwołanym na dzień 4.9.1997 r. ustalenie daty uchwały - wbrew twierdzeniom pozwanej - nie ma wpływu na wynik rozpoznawanej sprawy, chociaż trzeba stwierdzić, że uchwały wynikającej z zastosowania trybu mieszanego nie można - wbrew faktom - uważać za podjętą na zebraniu, ponieważ głosy oddane na zebraniu oraz zebrane indywidualnie mają takie same znaczenie, a uchwała jest podjęta po złożeniu ostatniego głosu i dopiero wówczas można przystąpić do ustalania woli większości. Skarżąca nie wskazuje jaki wpływ na treść rozstrzygnięcia wywarłoby odmienne ustalenie tej daty.
                Natomiast nie można odmówić trafności zarzutom niewłaściwego zastosowania art. 25 ust. 1 WłLokU.
                W świetle art. 32 nie ulega wątpliwości obowiązek zarządu (zarządcy) powiadomienia wszystkich właścicieli lokali o zebraniu wspólnoty. Jednak ustawa nie wskazuje sankcji za naruszenie tego obowiązku, a treść art. 25 ust. 1 nie daje podstaw do wykładni, według której w każdym przypadku niepowiadomienia uprawnionych uchwała powinna być uchylona. Przepisy proceduralne o zasadniczym znaczeniu dla praw i wolności jednostki wprowadzające sankcje za pozbawienie możności obrony swych praw (np. art. 379 pkt 5 KPC) określają szczegółowo sposoby doręczenia. Jest oczywiste, że ustawa o własności lokali takich unormowań nie zawiera i nie ma potrzeby ich wprowadzania. W takim razie wyprowadzanie z art. 32 w zw. z art. 25 ust. 1 WłLokU bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały z powodu [...]
              • 24.09.12, 11:36
                Termin zawity do zaskarżenia uchwały właścicieli lokali
                Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 lutego 2004 r.
                I ACa 1297/03
                Teza
                Przepis art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, poprzez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały, stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, a zatem po upływie wskazanego w nim terminu, wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały stosownie do art. 25 ust. 1.
                OSA 2004 nr 12
                Uzasadnienie
                Maciej S. w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy ul. L. w K., domagał się uznania za nieważną i bezskuteczną uchwały wspólnoty nr 5/2002 z dnia 4 czerwca 2002 r. wyrażającej zgodę na zmianę przeznaczenia, przebudowę oraz dysponowanie nieruchomością, a w szczególności dotyczącej lokalu nr 2 stanowiącego własność Kazimierza T. Uchwalą tą wspólnota udzieliła zgody Kazimierzowi T. na: dokonanie w pomieszczeniach 49/2, stanowiących jego własność i przynależnych (piwnice) zmiany sposobu użytkowania z funkcji mieszkalnej na użytkową zgodnie z załącznikiem nr 1 do uchwały, wykonanie komina wentylacyjnego zewnętrznego, wykonanie wc i zaplecza, wykonanie zmian instalacji wewnętrznych, dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie określonym tą uchwałą.
                Powód zarzucał, iż uchwala została podjęta po dokonaniu przez Kazimierza T. przebudowy bez zezwolenia, przebudowa ta narusza substancję budynku, czym zagraża własności powoda, a nadto prace te naruszają estetykę budynku. Powód podniósł także, iż Kazimierz T. jedynie firmuje wszelkie działania, zaś inwestorami są w rzeczywistości osoby trzecie. Jako podstawę prawną roszczenia powód wskazał art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W toku postępowania powód nadto podniósł, iż zaskarżona uchwala narusza jego interes, albowiem celem działania Kazimierza T. jest prowadzenie w lokalu restauracji, co spowoduje znaczny spadek wartości rynkowej lokali a także zakłócenie spokoju i miru domowego powoda. Jakkolwiek powód głosował za podjęciem uchwały to twierdził, że uchylił się od skutków prawnych swego oświadczenia woli, jako złożonego pod wpływem błędu. W dalszym toku postępowania powód zmienił podstawę prawną żądania powołując się na art. 202 KC.
                Pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa i zarzuciła, że uchwała nie narusza jakichkolwiek interesów powoda, że uchylenie się przez powoda od skutków oświadczenia woli w postaci oddania głosu za uchwałą było bezskuteczne wobec nieistnienia przesłanki dla podjęcia takiej czynności, że powództwo zostało złożone po upływie 6-tygodniowego terminu określonego w przepisie art. 25 ustawy o własności lokali, gdyż wpłynęło do sądu rzeczowo niewłaściwego.
                W toku procesu Kazimierz T. zgłosił interwencję uboczną po stronie pozwanej, przyłączając się do jej stanowiska.
                Wyrokiem z dnia 17 września 2003 r., Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 240 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Uzasadniając to orzeczenie sąd I instancji wskazał na bezsporność faktu podjęcia uchwały i jej treści, sposobu głosowania, a w szczególności ilości oddanych głosów, oddania przez powoda głosu za podjęciem uchwały, a także skierowania w dniu 20 czerwca 2002 r. przez powoda do Kazimierza T. pisma zawierającego w swej treści oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli w postaci oddania głosu za uchwałą.
                Sąd Okręgowy ustalił, że w budynku przy ul. L. w K. znajduje się 10 lokali stanowiących odrębne nieruchomości.
                Odrębną własność ustanowiono umową z dnia 10 lipca 1993 r.
                W umowie tej ustalono sposób zarządu nieruchomością wspólną, polegający na powierzeniu go każdemu z każdoczesnych właścicieli wydzielonych lokali mieszkalnych. Uchwałą nr 2/2000 ustalono statut wspólnoty, określający zasady reprezentacji zarządu. Stosownie do tego statutu, w razie kilkuosobowego składu zarządu oświadczenia woli za wspólnotę składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Sąd I instancji ustalił, że przed podjęciem decyzji o poparciu uchwały, powód znał zakres prac planowanych przez Kazimierza T., wiedział o planowanej przez niego działalności restauratorskiej. Na skutek zawiadomienia skierowanego przez powoda w dniu 4 kwietnia 2002 r. do organów nadzoru budowlanego, Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w dniu 10 kwietnia 2002 r. wydał postanowienie o wstrzymaniu prac budowlanych w budynku przy ul. L., z uwagi na brak decyzji o zezwoleniu na budowę, a następnie decyzją z dnia 15 maja 2002 r. nakazał rozbiórkę wykonanych prac.
                Sąd I instancji wyjaśnił, że pominął dowody wnioskowane przez powoda, a to opinię biegłego, która miała wykazać spadek wartości lokalu powoda, jeżeli w budynku funkcjonowałaby restauracja, a także z zeznań świadków, którzy ten fakt mieli potwierdzić. Zdaniem Sądu Okręgowego, dowody te nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro zaskarżona uchwała nie obejmowała zgody na prowadzenie restauracji, a jedynie dotyczyła zmiany przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy, nie precyzując działalności, jaka miałaby w nim być prowadzona. Także wniosek powoda o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność, że wentylacja wykonana przez Kazimierza T. zagraża bezpieczeństwu, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro przedmiotem uchwały była jedynie zgoda na wykonanie wentylacji bez rozstrzygnięcia dotyczącego szczegółów jej wykonania. Zdaniem sądu I instancji, dla rozstrzygnięcia sprawy istotne jest, czy na wartość lokalu powoda wpływa zmiana przeznaczenia lokalu Kazimierza T. z mieszkalnego na użytkowy, bez względu na to jakie inne niż mieszkalne będzie jego wykorzystanie oraz czy jakiekolwiek przeprowadzenie wentylacji zagraża konstrukcji domu. Takich wniosków dowodowych jednak nie zgłoszono. Nadto Sąd Okręgowy wskazał, iż ww. wnioski zostały zgłoszone z uchybieniem terminu zakreślonego przez Sąd w trybie art. 207 § 3 KPC, co skutkuje ich pominięciem. Z kolei dowód z zeznań Władysława J. został pominięty z uwagi na niesprecyzowaną tezę dowodową.
                W wywodach prawnych sąd I instancji wskazał, iż na powodzie spoczywał ciężar udowodnienia przesłanek z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, czego powód nie uczynił. Wnioski dowodowe były bowiem formułowane w kierunku skutków rozpoczęcia działalności restauratorskiej. podczas gdy ta kwestia nie była przedmiotem zaskarżonej uchwały. Sąd wyraził stanowisko, iż do pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, co do zasad sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, albowiem w budynku liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących nadal do tego samego właściciela jest większa niż siedem (art. 19 powołanej ustawy). Sąd wskazał także, iż pozew został wniesiony w terminie, skoro stosownie do art. 200 § 3 KPC czynności dokonane w sądzie niewłaściwym pozostają w mocy. Nadto sąd I instancji wyraził pogląd, iż głosujący za uchwalą ma prawo jej zaskarżenia, jakkolwiek samo uchylenie się przez powoda od skutków oświadczenia woli było bezskuteczne, gdyż zostało skierowane do Kazimierza T., a nie do wspólnoty, a nadto nie istniały przesłanki z art. 84 KC, skoro z samego pisma powoda zawierającego oświadczenie o uchyleniu wynika, że jest ono efektem ponownego przeanalizowania sprawy. Wreszcie Sąd Okręgowy wyjaśnił, że nie uwzględnił wniosku o zawiadomienie o toczącym się postępowaniu w trybie art. 196 § 1 KPC Ewy K.-S., albowiem dyspozycja powołanego przepisu dotyczy sytuacji, gdy powództwo nie zostało wniesione przez właściwą osobę, zaś prawo do zaskarżenia uchwały przysługuje samodzielnie każdemu z właścicieli lokali, a zatem zarówno powodowi, który z prawa tego skorzystał, jak też Ewie K.-S., która powództwa nie wniosła.
                Wyrok powyższy zaskarżył powód w całości, wnosząc o jego zmianę i orzeczenie zgodne z żądaniem pozwu, bądź o jego uchylenie i przekazanie sprawy sądowi I instancji [...]
                • 24.09.12, 12:44
                  Witam.
                  Czekam jeszcze na kilka uwag odnośnie samego wyroku. Za kilka dni przedstawię całe tło, sprzeczności w ustaleniach i to np., że pomimo tego, że powódka wnosiła o zwrot kosztów i zrobiła to ponownie w wniosku o sprostowanie (korektę) kosztów Sąd zrobił jak chciał-a powódka jest bezsilna-(istnieje wg nas jeszcze –nadzór sądowy, przestępstwo urzędnicze itp.)
                  Tego, co najważniejsze to Sądy w swoich uzasadnieniach nie przedstawiły a to podejrzenie popełnienia przestępstwa polegające na wyłudzeniu od Skarbu Państwa znacznych kwot na skutek świadomego poświadczenia nieprawdy i fałszowania dokumentów. Ukrywanie premii termomodernizacyjnej jest aż nadto widoczne gdyż nie została ona uwidoczniona w sprawozdaniu za rok 2009 a dopiero w 2010. Premia została przekazana w roku 2009 w wrześniu
                  Przez 1,5 roku w Sądzie Okręgowym powódka domagała się przedstawienia dokumentów ( wyciągów z kont, umów itp.), ale ich nie otrzymała. Dopiero w Sądzie Apelacyjnym strona pozwana przedstawiła i to nie wszystkie dokumenty.
                  Dwukrotnie stawiany był wniosek o zmianę Sędziego w SO, oczywiście bezskutecznie.
                  Jakże wszystko to układa się w całość i jest na topie z trendami panującymi w naszym Kraju n
                  Nic dodać nic ująć samo życie.

  • Powiadamiaj o nowych wpisach

Wysyłaj powiadomienia o nowych wpisach na forum na e-mail:

Aby uprościć zarządzanie powiadomieniami zaloguj się lub zarejestruj się.

lub anuluj

Zaloguj się

Nie pamiętasz hasła lub loginu ?

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka
Agora S.A. - wydawca portalu Gazeta.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść wypowiedzi zamieszczanych przez użytkowników Forum. Osoby zamieszczające wypowiedzi naruszające prawo lub prawem chronione dobra osób trzecich mogą ponieść z tego tytułu odpowiedzialność karną lub cywilną. Regulamin.