Re: II CSK 358/10 - opinie Dodaj do ulubionych


Możliwość przekazania przez wspólnotę mieszkaniową nadwyżki czynszu na fundusz remontowy
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 26 stycznia 2011 r.
II CSK 358/10
Teza
Dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej.
MoP 2012 nr 2, Biul. SN 2011 nr 4
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Wandy P. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej, wyrokiem z 27.10.2009 r. uchylił podjęte przez pozwaną w dniu 30.4.2009 r. uchwały nr 9/2009 - w punkcie 1 i nr 10/2009 w całości. Sąd Okręgowy ustalił, że w 2008 r. pozwana wygospodarowała nadwyżkę w kwocie 119 204,97 zł, w tym z tytułu przychodów z nieruchomości wspólnej w stosunku do wydatków związanych z jej utrzymaniem - 117 760,55 zł oraz z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu w stosunku do rzeczywistej wysokości tych kosztów - 1444,42 zł. W tym samym okresie przychody funduszu remontowego wyniosły 316 592,43 zł, a koszty realizacji przedsięwzięcia remontowo-modernizacyjnego - 897 123,06 zł. Powstałą różnicę pozwana pokryła kredytem tylko do kwoty 498 683 zł, w związku z czym saldo funduszu remontowego zostało zamknięte wartością ujemną w kwocie 81 847,63 zł.
W dniu 30.4.2009 r. odbyło się zebranie członków pozwanej wspólnoty, na którym podjęto m.in. uchwałę nr 9/2009 w sprawie rozliczenia wyniku finansowego za rok 2008. W punkcie 1 tej uchwały wspólnota mieszkaniowa postanowiła rozliczyć wynik finansowy za 2008 r. w ten sposób, że „nadwyżkę przychodów nad kosztami z 2008 r. w kwocie 119 204,97 zł przeksięgować na fundusz remontowy wspólnoty”.
Spór między stronami - stwierdził Sąd Okręgowy - dotyczył kwestii dopuszczalności przeznaczenia wygospodarowanych nadwyżek w kwotach 117 760,55 zł i 1444,42 zł na fundusz mieszkaniowy wspólnoty. Zgodnie z art. 12 ust. 2 WłLokU, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. W świetle tego przepisu - stwierdził SO - pożytki z nieruchomości wspólnej powinny być przekazane członkom pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, stosownie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, jednak tylko w takim zakresie, w jakim przekraczają wydatki związane z jej utrzymaniem. Ze względu na to, że po przeprowadzeniu prac remontowych saldo funduszu mieszkaniowego zostało zamknięte wartością ujemną w kwocie 81 847,63 zł, członkowie pozwanej wspólnoty nie mogą żądać rozdzielenia między nich całości przychodów.
Gdy chodzi natomiast o zaliczki na poczet kosztów zarządu, to trzeba uwzględnić, że, zgodnie z art. 13 ust. 1 WłLokU, właściciel jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty te - jak stanowi art. 14 WłLokU - składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Zgodnie z art. 15 ust. 1 WłLokU, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Bezspornie w 2008 r. pozwana wygospodarowała nadwyżkę zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nad poniesionymi kosztami w kwocie 1444,42 zł. Kwota ta - podkreślił SO - stanowi własność poszczególnych członków pozwanej wspólnoty i powinna być im zwrócona. Wspólnota mieszkaniowa nie ma możliwości innego zagospodarowania tego rodzaju środków, gdyż przekazanie ich na inny cel sprowadzałoby się do rozporządzania cudzą rzeczą bez podstawy prawnej.
Sąd Okręgowy stwierdził, że z tych względów zaskarżona uchwała nr 9/2009, w części dotyczącej przekazania środków pochodzących z zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz remontowy, nie może się ostać. Wprawdzie punkt 1 tej uchwały dotyczy także nadwyżki przychodów z nieruchomości wspólnej nad wydatkami związanymi z jej utrzymaniem, ale - z braku możliwości modyfikowania przez sąd treści uchwał wspólnoty mieszkaniowej - punkt ten podlegać musi uchyleniu w całości (art. 25 WłLokU).
Wyrokiem z 4.2.2010 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej, stwierdzając, że w pełni aprobuje zarówno ustalenia faktyczne sądu I instancji, jak i ich ocenę prawną. Sąd Apelacyjny podkreślił, że decyzja o przeznaczeniu środków pieniężnych, stanowiących nadwyżkę zaliczek na koszty zarządu nad rzeczywistą wysokością tych kosztów, na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej należy do właścicieli lokali. Zaliczki te nie zostały uiszczone na pokrycie wydatków związanych z remontami, lecz na pokrycie kosztów zarządu, dlatego mogły być rozdysponowane wyłącznie zgodnie z ich przeznaczeniem. Są to w dalszym ciągu środki pieniężne właścicieli lokali, a nie wspólnoty mieszkaniowej, i dlatego pozwana nie może zmieniać ich przeznaczenia, nawet gdy chce tego większość właścicieli. Na fundusz remontowy może być więc przeznaczona tylko ta część zaliczki, która została przekazana na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej związanych z remontami, gdyż tylko wtedy istnieje niezmienność celu dokonanej wpłaty. W każdym innym wypadku zmiana przeznaczenia środków wpłaconych przez właściciela lokalu wymaga jego zgody. Pozwana powinna zatem - stwierdził SA - na koniec 2009 r. rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali.
W skardze kasacyjnej od wyroku SA pozwana, powołując się na podstawę określoną w art. 3983 § 1 pkt 1 KPC, wniosła o jego uchylenie w części dotyczącej uchwały nr 9/2009 i przekazanie sprawy w tym zakresie do ponownego rozpoznania ewentualnie orzeczenie co do istoty sprawy i zmianę wyroku sądu I instancji przez oddalenie powództwa. Wskazała na naruszenie art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 i art. 14 WłLokU przez przyjęcie, że nadwyżka zaliczek uiszczonych na pokrycie kosztów zarządu nie może zostać na mocy uchwały właścicieli lokali przeznaczona na inny cel, choćby mieścił się w kategorii kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 WłLokU przez przyjęcie, że nadwyżka zaliczek uiszczonych na koszty zarządu może zostać na mocy uchwały właścicieli lokali przeznaczona jedynie na cel, na jaki zaliczka została uiszczona, art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 i art. 14 WłLokU przez przyjęcie, że przeznaczenie nadwyżki zaliczek uiszczonych na koszty zarządu na inny cel, mieszczący się w kategorii kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, wymaga zgody właściciela, który zaliczkę uiścił, oraz art. 13 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i art. 14 WłLokU przez przyjęcie, że zaliczki uiszczane na pokrycie kosztów zarządu nie wchodzą w skład majątku wspólnoty mieszkaniowej, lecz stanowią własność właścicieli lokali.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podejmując problem dopuszczalności przeznaczenia przez wspólnotę mieszkaniową środków, stanowiących nadwyżkę z tytułu zaliczek uiszczonych na pokrycie kosztów zarządu, na poczet funduszu remontowego, trzeba przypomnieć podstawowe obowiązki właścicieli lokali związane z korzystaniem z nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z art. 13 ust. 1 WłLokU, właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową - obok wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali - obowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu [...]
Przeczytaj całą dyskusję
  • drzewko
  • od najstarszego
  • od najnowszego
  • drzewko odwrotne

Wysyłaj powiadomienia o nowych wpisach na forum na e-mail:

Aby uprościć zarządzanie powiadomieniami zaloguj się lub zarejestruj się.

lub anuluj

Zaloguj się

Nie pamiętasz hasła lub loginu ?

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Zadaj pytanie na Forum

Za darmo

Na każdy temat

Tysiącom użytkowników

Zapytaj

Bestsellery

Agora S.A. - wydawca portalu Gazeta.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść wypowiedzi zamieszczanych przez użytkowników Forum. Osoby zamieszczające wypowiedzi naruszające prawo lub prawem chronione dobra osób trzecich mogą ponieść z tego tytułu odpowiedzialność karną lub cywilną. Regulamin.