Dodaj do ulubionych

koszty rozliczane inaczej niż udziałem

26.07.05, 15:24
Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych
przychodach w proporcji do posiadanego udziału.
Na podstawie uchwały naszej wspólnoty pewne koszty są rozliczane inaczej, np.
koszt ochrony rozliczany jest na lokal. Jakim paragrafem się podeprzeć, żeby
uciążliwej właścicielce-dłużniczce udowodnić jednoznacznie, że jest to
zgodne z prawem ?

bolo
Obserwuj wątek
                  • dobud Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 26.07.05, 22:11
                    kasiborek napisała:
                    > a czy zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną obejmuje również zmianę
                    praw i obowiązków właścicieli lokali (rozdział 3 UWL) ?
                    Zmianę sposobu zarądu reguluje rozdz. 4:
                    Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności
                    lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić
                    sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd
                    osobie fizycznej albo prawnej.
                    2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną
                    może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez
                    notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
                    3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w
                    uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w
                    niniejszym rozdziale.
                    PKT 3 jasno mówi, że jeśli brak umowy, to obowiązują zapisy rozdz. 4, ale to
                    chodzi o sposób zarządu, a nie o prawa i obowiązki z rozdz. 3.
                    (na marginesie: to są moje opinie - zdania w sprawie UOWL są tak rózne i wiele
                    ich, jak gwiazd na niebie :), a ja tu jestem jedynie jednym z dyskutantów.

                    • ula.sw Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 26.07.05, 22:50
                      Zmiana sposobu zarządu nieruchomością nie pociąga za sobą zmiany praw i
                      obowiązków właścicieli.
                      Ja wyjaśniłabym tej właścicielce następująco:
                      Zgodnie art 13 ust. 1 UOWL - właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem
                      jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie,
                      przestrzegać porządku domowego itd.
                      Z reguły każdy rozlicza się indywidualnie z dostawcą energii elektrycznej,
                      gazu, podobnie jest z telewizji kablową, telefonem, łączem internetowym.
                      Dostawa do lokali energii cieplnej, wody oraz odprowadzenie ścieków i wywóz
                      nieczystości stałych są rozliczane za pośrednictwem Wspólnoty.
                      Za pośrednictwem wspólnoty będzie też rozliczany koszt ochrony budynku,
                      ponieważ firma ochroniarska nie może wystawiać faktur każdemu z osobna
                      (wspólnota wyraziła zgodę w uchwale na taki sposób rozliczenia, i na tej
                      podstawie zarząd zawarł umowę z firmą ochroniarską).
                      Nie wiem czy pomogłam, w każdym razie chciałam.
                      Pozdrawiam
                      ulw.sw.

    • bolo54 za trudne ? 27.07.05, 07:31
      Kochani,

      Dziękuję za starania, ale nie pomogliście mi.
      Na przykład: „Uchwała Wspólnoty jest tą podstawą której szukasz.
      Ona jest wystarczająca”. To jest kompletne niezrozumienie mojego pytania.

      Proszę spójrzcie jeszcze raz na pytanie, a następnie podajcie mi tę podstawę
      prawną.
      Czy jest jakieś inne forum, gdzie można otrzymać odpowiedź na tak – zdawałoby
      się – proste pytanie ? Są tu jacyś eksperci ?
      • xxxll Re: za trudne ? 27.07.05, 18:30
        Koszty dotyczące nieruchomości wspólnej są pokrywane przez włascicieli lokali
        do wysokości posiadanego udziału w NW.

        Jeżeli ta ochrona doczyczy NW to "oporna "musi uczestniczyć w tych kosztach .
        Podstawa prawna u.w.l. (Dz.U. 2000 Nr 80 poz. 903) a konkretniej to:

        Rozdział 3
        Prawa i obowiązki właścicieli lokali
        Art. 12.
        1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej
        zgodnie z jej przeznaczeniem.
        2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
        związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają
        właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku
        właściciele
        lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości
        wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
        3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu
        właścicieli
        lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

        konkretnie ust. 2.
        Jeszcze jedno uchwały które są niezgodne z prawem , juz z mocy prawa nie
        obowiązują .
        Dlatego jednostki rozliczeniowe/naliczeniowe muszą być sgodnie z prawem .

        Jeżeli WM chce coś naliczać od lokalu lub m2 winna ten składnik umieści w
        części zaliczki dotyczacy opłat eksploatacynych a nie w części dotyczących
        opłat utrzynmania NW.
        Pa.
          • jarastel Re: za trudne ? 28.07.05, 10:37
            No to ja Ci odpowiem. Przyjmijcie (lub przedstaw tak przed sądem broniąc
            uchwały), że ochrona chroni lokale a nie nieruchomość wspólną i wtedy koszt
            będziesz mogła rozliczyc na lokale. Proste.
              • xxxll Re: Jaśniej nie mozna!!!!!! 28.07.05, 10:52
                bolo54 napisał:

                > nie chodzi o obronę uchwały. Czy moje pytanie jest zupełnie nieczytelne ???
                >
                > b
                @@@@

                Jaśniej nie mozna jeżeli tych wpisów nie rozumiesz , to na to nie ma lekarstwa.
                Postaw jaśniejsza djagnozę? Rozwin o co ci chadzi.
                • bolo54 jak to jest niejasne, to koniec świata 28.07.05, 11:13
                  To jest dosyć elementarne pytanie. Powtarzam: ustawa każe rozliczać koszty
                  udziałami, a tu jeden z kosztów został rozliczony inaczej, ale zgodnie z
                  prawomocną uchwałą wspólnoty. To jest bardzo powszechna praktyka we
                  wspólnotach.
                  Na jaki przepis prawny i konkretny paragraf mogę się powołać, aby udowodnić
                  komuś legalność takiego rozliczania określonego kosztu ?

                  Czy:
                  a) pytanie jest niezrozumiałe ?
                  b) czy ktoś jest w stanie na to (a nie żadne inne) odpowiedzieć ?
                  c) czy są tu jacyś eksperci odpowiadający na tak elementarne pytania ?
      • mko Re: za trudne ? 28.07.05, 20:33
        zwróć uwagę na art 25.2
        "zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie(...)"

        Kiedy można zaskarżyć uchwałę? art 25.1 - z powodu jej niezgodności z prawem

        Jeśli wasza uchwała jest zgodna z prawem, to sprawa zamknięta - trzeba płacić.
        Jeśli wasza uchwała jest niezgodna z prawem, to mimo wszystko podlega
        wykonaniu, dopóki sąd nie wstrzyma jej działania.
        Dlatego uchwała jest wystarczającą podstawą do żądania zapłaty, właścicielka
        może ją zaskarżyć, i dopiero sąd może wstrzymać jej wykonanie.

        Jeśli to Cię nie przekona, będziemy myśleć dalej
        pozdr
        mko
    • jerzyroman Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 28.07.05, 13:44
      Wspólnota może podejmować uchwały jedynie dotyczące nieruchomości wspólnej.
      Nie może podejmować uchwał dotyczących lokali, bowiem lokal jest zarządzany
      (zazwyczaj) osobiście przez właściciela.

      Zasady rozliczeń dotyczące nieruchomości wspólnej określone sa w Art. 12 p. 2
      ustawy o własności lokali (ciężary związane z NW rozlicza się proporcjonalnie do
      posiadanych udziałów).

      Skoro zasady rozliczeń określa ustawa, to nie może ich zmieniać uchwała
      wspólnoty (nawet nie zaskarżona), bowiem uchwała określająca inny sposób
      rozliczeń niż ustawa jest nieważna w chwili jej podjęcia również na mocy ustawy
      ale innej - Kodeks Cywilny.

      Art. 58. § 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście
      ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w
      szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej
      wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

      Tym samym, moim zdaniem, nie ma potrzeby zaskarżać uchwały niezgodnej z ustawą.

      Jakim paragrafem się podeprzeć, żeby
      > uciążliwej właścicielce-dłużniczce udowodnić jednoznacznie, że jest to
      > zgodne z prawem ?

      Jak stwierdził dobud i serafin666, a także ja, uchwała nie jest zgodna z prawem
      i tym samym nie ma takiego paragrafu, który by ją sankcjonował.

      Na marginesie nie rozumiem dlaczego właściciel lokalu 30 m2 miałby płacić tyle
      samo co właściciel lokalu 80 m2.

      Przyznasz chyba, że głosując za podjęciem tej uchwały właściciele dużych lokali
      zyskują znacznie - mając dużo większą siłę głosowania ustalają zasady dla
      maluczkich.
      Dlatego ustawodawca wprowadził ustawowy nakaz partycypowania w kosztach NW
      zgodnie z posiadanymi udziałami, jako najbardziej sprawiedliwy.
        • majkowa Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 28.07.05, 15:07
          serafin666 napisał:

          > to tak nie jest ; podjęta z naruszeniem przepisów uchwała w wyniku braku jej
          > zaskarżenia w ustawowym terminie obowiązuje ( konwaliduje się ) ; stwierdzić je
          > j
          > nieważność w trybie art. 58 k.c. może tylko sąd

          Czyli twierdzisz, że członek wspólnoty może zaskarżyć te uchwałę jako niezgodną
          z prawem, ale nie może powoływać się na UWL,
          Art. 25. 1.
          "Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z
          przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady
          prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego
          interesy."
          tylko powinien się powołać na art. 58 kc?

          Być może, nie słyszałam dotąd o takim przypadku.

          A jeżeli sąd stwierdzi, że minął okres 6 tygodni i uchwały nie można zaskarżyć?
          Skądinąd wiadomo, że przepisy UWL mają wyższość nad artykułami kc.

          (Lex specialis - ustawa (przepis) specjalna, szczególna.
          Lex specialis derogat legi generali - ustawa szczególna uchyla ogólną)
      • ola19801 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 28.07.05, 14:32
        Witam.
        Jak widać pytający nie otrzymał takiej odpowiedzi jak by chciał otrzymać. Może
        podpierając się wypowiedziami niektórych uczestników forum należał zadać
        następujące pytanie.
        Czy uchwała podjęta i nie zaskarżona pomimo tego że z mocy prawa jest nieważna
        ma moc sprawczą i obowiązuje wszystkich właścicieli.Czy taką uchwałę można
        zaskarżyć lub w inny sposób anulować ( bez udziału właścicieli np. zmieniając
        jej treść inną uchwałą)jeżeli jest tu termin niepodważalny tak zwany zawity.
        Czy udało się np. w sądzie z powodu niezgodności z przepisami prawa zaskarżyć
        uchwałę po upływie terminu zawitego i wygrać proces.Proszę o przykłady.
      • bolo54 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 28.07.05, 15:00
        >Wspólnota może podejmować uchwały jedynie dotyczące nieruchomości wspólnej.
        >nie może podejmować uchwał dotyczących lokali, bowiem lokal jest zarządzany
        >zazwyczaj) osobiście przez właściciela.

        B: Rzecz dotyczy ochrony budynku, a nie indywidualnych lokali. Jest to więc
        element kosztów zarządzania nieruchomością wspólną

        >zasady rozliczeń dotyczące nieruchomości wspólnej określone sa w Art. 12 p. 2
        >stawy o własności lokali (ciężary związane z NW rozlicza się proporcjonalnie do
        >posiadanych udziałów).

        >Skoro zasady rozliczeń określa ustawa, to nie może ich zmieniać uchwała
        >wspólnoty (nawet nie zaskarżona)

        B: Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu
        jej niezgodności z przepisami prawa ….

        >, bowiem uchwała określająca inny sposób
        >rozliczeń niż ustawa jest nieważna w chwili jej podjęcia również na mocy ustawy
        >ale innej - Kodeks Cywilny.

        B: Jeśli tak jest, to jest to odpowiedź, której szukam. Ale jeśli tak, to jak
        przypuszczam w 99% wspólnot może być podobna sytuacja: coś się rozlicza na
        lokal, coś na osobę itp., itd. Ale nie jestem prawnikiem i mam wątpliwości:
        „uchwała określająca inny sposób rozliczeń niż ustawa jest nieważna w chwili
        jej podjęcia” – skąd masz co do tego pewność ? Zatwardziała dłużniczka powie,
        że wcale tak nie jest i co, dalej jesteśmy w punkcie wyjścia ?


        >Art. 58. § 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście
        >ustawy ….

        B: ona nie ma takiego celu, większość właścicieli uznała, że taki sposób
        rozliczania ochrony jest bardziej właściwy.

         jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w
        >szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej
        >wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

        >Tym samym, moim zdaniem, nie ma potrzeby zaskarżać uchwały niezgodnej z ustawą.


        B: Twoim zdaniem ? Mamy to powiedzieć dłużniczce ? Patrz: art. 25, ust. 1 UoWL,
        wyżej cytowany. Co prawda „może”… Nie musi ? Ach ta precyzja prawna….


        >Jakim paragrafem się podeprzeć, żeby
        > uciążliwej właścicielce-dłużniczce udowodnić jednoznacznie, że jest to
        > zgodne z prawem ?

        >Jak stwierdził dobud i serafin666, a także ja, uchwała nie jest zgodna z prawem
        >i tym samym nie ma takiego paragrafu, który by ją sankcjonował.

        B: Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej
        niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli
        narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny
        sposób narusza jego interesy.
        1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko
        wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na
        zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o
        treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

        Minęło 6 tygodni ...




        >Na marginesie nie rozumiem dlaczego właściciel lokalu 30 m2 miałby płacić tyle
        samo co właściciel lokalu 80 m2.


        B: I nie musisz: uchwały zapadają większością głosów (udziałów). Jest wiele
        kontrowersyjnych decyzji wspólnoty, ale finalnie decyduje większość. Np. ci co
        mieszkają wyżej może powinni płacić mniej niż ci z parteru, bo są (ci z góry)
        mniej narażeni na kradzieże ? Nie ma tu salomonowego rozwiązania. Mniejszości
        można współczuć, ale oni również nie muszą rozumieć.



        >Przyznasz chyba, że głosując za podjęciem tej uchwały właściciele dużych lokali
        >zyskują znacznie - mając dużo większą siłę głosowania ustalają zasady dla
        >maluczkich.

        B: przyznam. Ale nie posuwa mnie to do przodu w roztrząsaniu tego problemu.



        >Dlatego ustawodawca wprowadził ustawowy nakaz partycypowania w kosztach NW
        >zgodnie z posiadanymi udziałami, jako najbardziej sprawiedliwy.
        B: a pisałeś że dotyczy to lokalu: „Wspólnota może podejmować uchwały jedynie
        dotyczące nieruchomości wspólnej. Nie może podejmować uchwał dotyczących lokali”

        Na koniec jeszcze raz mój problem: dłużniczka ma w nosie uchwały wspólnoty, bo
        przeczytała, że we wspólnocie koszty rozlicza się udziałami. I w tym momencie
        ani nie interesuje jej reklamacja takiej uchwały w ciągu 6 tygodni, ani co
        członkowie wspólnoty wymodzili na swoim zebraniu. Ma być udziałami i koniec i
        kropka. Wspólnota: na drzewo !
    • serafin666 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 28.07.05, 14:39
      i jeszcze specjalnie dla dociekliwego bolo54 :

      u mnie uchwalany plan gospodarczy obejmuje wszystkie elementy kosztowe , w tym
      całe c.o. do budynku , całą wodę/ścieki i całe śmieci ( całość wpłacanej
      zaliczki jest zaliczką na koszty zarządu nieruchomością wspólną ) ; w uchwale
      tej zapisane jest , iż woda/ścieki będą rozliczane osobowo lub licznikowo a
      śmieci osobowo ; uchwała ta została zaskarżona do sądu ( i 2 identyczne w
      sąsiednich wspólnotach );
      3 razy SO w składzie jednoosobowym uznał ją za prawidłową i 3 razy podtrzymał
      ten wyrok SA ( w składach 3-osobowych ) ; konkluzja - można , byle mądrze
    • bolo54 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 28.07.05, 15:33
      I może jeszcze jedno dla uniknięcia nieporozumień: dla mnie jest oczywiste, że
      prawomocna, nie zareklamowana w odpowiednim czasie uchwała wspólnoty jest jak
      najbardziej wiążąca dla wszystkich członków tej wspólnoty.
      Ale przypomina mi się jak to na wojsku zagiął nas, podchorążych ze studium
      wojskowego, kapral pytając co to jest kierunek. Nie umieliśmy odpowiedzieć.
      (jego odpowiedź: nie wiecie podchorąży ???!!! Cha, cha, cha. To JA wam powiem:
      kierunek to gdzie się patrzy).
      Podobnie tu: jest to niby oczywiste, ale jak to udowodnić ? Rzeczywiście UoWL
      mówi o tych udziałach. I o tym, że wspólnota podejmuje uchwały. Nie mówi
      jednakże czy i w jakich sytuacjach wspólnota może sobie pewne sprawy uregulować
      inaczej. Punkt dla dłużniczki ?


      B
      • xxxll Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 28.07.05, 20:27
        Działalność Wspólnoty nie opiera się tylko na u.w.l ale na 17 -19 innych
        ustawach , k.c. oraz szeregu resortowych rozporzadzeniach. Jest gąszcz prawny i
        jednoznacznej , że w jednym miejscu znajduje sie odpowiedź która cię będzie
        satysfakcjinować (lub dłużniczkę) nie ma.
        • serafin666 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 28.07.05, 20:47
          owszem jest - cytuję Sąd Apelacyjny w Łodzi :
          "Nie jest sprzeczne z art. 14 cyt. ustawy, zawierającym otwarty katalog
          składników kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ujęcie w planie gospodarczym
          zaliczek na całkowite koszty dostawy mediów i odprowadzanie ścieków. Ten sposób
          regulowania należności ułatwia bieżące rozliczenia z dostawcami mediów, nie
          zwalnia członków Wspólnoty od indywidualnego ponoszenia wydatków zwiazanych z
          utrzymaniem swego lokalu i nie narusza interesu żadnego z właścicieli. Żadnych
          przepisów nie narusza uwzględnienie w planie gospodarczym rezerwy na
          nieterminowo wnoszone zaliczki" ( str. 2/3 uzasadnienia wyroku z 05.11.2004 ,
          sygnatura: I ACa 915/04 ) , Sąd Apelacyjny w Łodzi ;

          W wyroku z dnia 02.06.04 tenże Sąd Apelacyjny w Łodzi (sygnatura: I ACa 455/04)
          oddalając apelację miasta Łodzi od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi , stwierdził
          iż uchwała wspólnoty mieszkaniowej włacząjąca do kosztów zarządu nieruchomością
          wspólną całe koszty dostaw mediów do budynku jest cyt: „.. a sama uchwała jest
          najstosowniejszą formą ustanawiającą obowiązki właścicieli poszczególnych lokali
          wobec Wspólnoty.”

          W kolejnej sprawie ( również oddalając apelację gminy ) tenże Sąd Apelacyjny w
          Łodzi ( sygnatura: I ACa 614/04 ) stwierdził cyt: „Skoro zatem zarząd Wspólnoty
          musi w imieniu jej członków realizować wszystkie uzasadnione koszty, to nie ma
          przeszkód , aby koszty utrzymania poszczególnych lokali uchwałą Wspólnoty zos-
          tały włączone do kosztów zarządu.”

          nie traktuję wyroków sądowych jako źródło ostatecznych prawd , ale bardziej
          sobie cenię ich opinie niż bełkot głupków ( często licencjonowanych )


    • zyc Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 29.07.05, 08:11
      Tu się raczej nic nie dowiesz. Dostaniesz informacje jak liczny był sklad
      sedziowski, zamiast uzasadnienia jego decyzji. Plus cytaty z ustawy, ktore cie
      nie posuwaja do przodu. Nie wszyscy tez czuja bluesa o co chodzi.
      Sprobuj na portalach prawnych zasiegnac informacji. Może rowniez w
      departamencie mieszkalnictwa.
    • sidom Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 29.07.05, 09:39
      Oto podstawa prawna: (ustawa o własności lokali - art. 23, 24, 25)

      Art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w
      drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem
      głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich
      zbierania.

      2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według
      wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie
      postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden
      głos.

      2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo
      większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki
      spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela
      przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali
      posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

      3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych
      indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

      Art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub
      zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w
      art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na
      względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.
      Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

      Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej
      niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli
      narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny
      sposób narusza jego interesy.

      1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie
      mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu
      właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały
      podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

      2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do
      czasu zakończenia sprawy.

    • jerzyroman Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 29.07.05, 10:15
      Sprawa dotyczy kosztów NW i rozliczenia muszą być dokonywane udziałami.

      Moim zdaniem właścicielka-dłużniczka ma rację.

      Nie ma innej odpowiedzi.

      To, że podjęliście uchwałę niezgodną z prawem i uchwała ta uprawomocniła się to
      wasz problem.

      Zarząd powinien wyprostować sprawę tzn. przygotować i poddać pod głosowanie
      uchwałę ZGODNĄ z prawem.
      Jest to obowiązkiem zarządu.


      Gdyby można było uchwałami zmieniać ustawy to cały system prawny RP ległby w
      gruzach.
      Każda wspólnota uchwalała by co jej się podoba i co byłoby dla niej
      najkorzystniejsze, bez liczenia sie z ustawami i potrzebami innych.
      Pełna anarchia.
      • jarastel Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 29.07.05, 10:39
        Ponieważ katalog kosztów nw wymieniony w ustawie nie jest skończony można
        koszty ochrony zakwalifikować do tychże. Jednak jeśli umową (tu uchwałą np. w
        planie gopsodarczym) zapisane zostanie że koszty ochrony należą do kosztów
        zwiazanych z utrzymaniem lokalu to tak nalezy przyjąć. Jeśli popełniliście błąd
        i zapisaliście, że koszty ochrony wchodzą w skład kosztów zarządu, to nie ma
        rady należy go naprawić. Jeśli nie, to moja argumentacja z poprzedniego postu
        jest jak najbardziej zasadna. Wielu z mieszkańców zawiera indywidualne umowy s
        firmami ochroniarskimi na monitoring lokalu. Wspólnota w imieniu wszystkich
        mieszkańców może zawrzeć umowę na ochronę wszystkich lokali. Podaje art. z
        utawy:
        Art. 13. [Wydatki] 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego
        lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać
        porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem
        nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania
        przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego
        dobra.
        • serafin666 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 29.07.05, 12:14
          to raz , a dwa to fakt , iż ustawodawca wyraźnie przewidział mozliwość
          ukształtowania stosunków ( w tym rozliczeń ) pomiędzy właścicielami wg ich
          uważania ( art. 18 ) ; to ,że w tym przypadku zrobiono to uchwałą a nie umową
          ma , moim zdaniem , charakter uchybienia formalnego - mało istotnego z
          merytorycznego punktu widzenia ; takiego kierunku orzecznictwa dowodzi (
          chociaż dotyczący innej kwestii ) poniższy wyrok SN :
          Wyrok SN z dnia 08.07.2004 IV CK 543/03
          Uchybienia formalne dotyczace trybu podjęcia uchwały o odwołaniu zarządu
          wspólnoty mieszkaniowej nie mogą być podstawą uchylenia jej przez sąd , jeśli
          nie miały wpływu na treść tej uchwały( przeprowadzono głosowanie w trybie
          indywidualnego zbierania podpisów bez udziału zarządu )
        • majkowa Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 29.07.05, 12:51
          jarastel napisał:
          Jednak jeśli umową (tu uchwałą np. w
          > planie gopsodarczym) zapisane zostanie że koszty ochrony należą do kosztów
          > zwiazanych z utrzymaniem lokalu to tak nalezy przyjąć.

          Wspólnota może podejmować uchwały dotyczące wyłącznie nieruchomości wspólnej,
          ponieważ członkowie wspólnoty są współwłaścicielami NW.
          Nie ma prawa podejmować uchwał dotyczących kosztów związanych z utrzymaniem
          lokalu, ponieważ lokal nie jest jej współwłasnością.

          Postępując zgodnie z ustawą, w planie gospodarczym wspólnoty nie wolno
          umieszczać kosztów utrzymania lokali, czyli np zużycia ciepła, wody dla potrzeb
          poszczególnych lokali.
          W planie tym mogą znaleźć się tylko składniki kosztów związanych z NW.

          • ola19801 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 29.07.05, 13:29
            Witam.
            I tym postem wróciliśmy do początku dyskusji.
            A może najlepiej tak.Przekonać właścicieli aby podjeli uchwałę upoważniającą
            zarząd do zawarcia z firmą ochraniarską umowy pośrednictwa w wnoszeniu opłt za
            ochronę ich lokali w/g-stawka w/g umowy a dodatkowo inną umowę na ochronę
            części wspólnej gdzie w kosztach takiej umowy parcypować bęą w/g udziały. I
            wilk syty i owca cała.
          • alladyn-solar-batt Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 16.08.05, 09:01
            >majkowa:
            >Wspólnota może podejmować uchwały dotyczące wyłącznie nieruchomości wspólnej,
            >ponieważ członkowie wspólnoty są współwłaścicielami NW.
            >Nie ma prawa podejmować uchwał dotyczących kosztów związanych z utrzymaniem
            >lokalu, ponieważ lokal nie jest jej współwłasnością.

            >Postępując zgodnie z ustawą, w planie gospodarczym wspólnoty nie wolno
            >umieszczać kosztów utrzymania lokali, czyli np zużycia ciepła, wody dla potrzeb
            >poszczególnych lokali.
            >W planie tym mogą znaleźć się tylko składniki kosztów związanych z NW.

            Potwierdzam- to się zgadza. Wspólnota nie ma prawa chronić swojego marnotrastwa
            poprzez umieszczanie kosztów powstajacych w lokalach wyodrebnionych w
            czymkolwiek co dotyczy części wspólnej- choćby to i był plan gospodarczy. Fakt,
            ze 99% zarzadców i zarządów od dziesiecioleci krzyczy iz w takim układzie dla
            naliczenia kosztów medium przekazywanego do wnętrza lokalu jest potrzebne
            urzadzenie pomiarowe (którego częstokroć Wspólnota nie posiada)i mają przy
            braku takiego urządzenia kłopot, ale sprawa jest prosta i oczywista- jesli
            za ,,dobro wspólne'' uznajemy utrzymanie mozliwości dostarczania do lokalu
            wyodrębnionego (poza część wspólną)jakiegoś medium, to trzeba to cos mierzyć i
            ważyć. Nie można w nieskończoność dopuszczać, żeby ,,masa'' zwana Wspólnotą
            kamuflowała własne straty np. ciepła na całym obiekcie powstające w nadmiarze
            tylko z tego powodu, że ,,wiekszości''nie chciało się ocieplić nieruchomości bo
            to kosztuje....Taka sytuacja jest nagminna i sprzeczna z osobno pojmowanym
            interesen pojedynczego Własciciela. Ten bowiem nie powinien bezterminowo
            pokrywać kosztów (w tym zbędnych strat ciepła)zaliczanych dla wygody większości
            lub organów zarzadzających całością do kosztów ,,wspólnych''.Interes
            publiczny ,,wspólnoty''reprezentowanej przez Zarząd jest najczęściej w praktyce
            tożsamy z wygodnictwem ,,wiekszości'',która miałaby wyłożyć kasę na
            modernizacje generujące oszczędności- przed czym sie wzbrania.
      • slawgaj Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 15.08.05, 21:24
        zgodnie z art.12.ust2 UWL koszty zarządu (art.14) UWL rozlicza się udziałami-
        nie ma innego wyjscia. Z tym że koszty zarzadu muszą ściśle wiązać sie z
        utrzymaniem nieruchomości wspólnej -bogate orzecznictwo SN. Wspólnota może
        podejmować uchwały tylko dotyczące nieruchomości wspólnej -uprawnienia
        wynikające z treśći rozdz.4 UWL. Jeżeli Wspólnota (zarząd)chce rozliczać usługi
        dostarczne do lokali stanowiących indywidualną własność musi mieć tytuł prawny
        ze strony konkretnego właściciela lokalu (umowa, zlecenie) aby w jego imieniu
        być pośrednikiem w regulowaniu opłat za te usługi. należy -bezwzględny
        obowiązek oddzielić koszty i wpłaty na zarząd NW od innych tytułów np. usługi
        do prywtanej własności. Nalezy osobnymi wpłatami opłacać NW i własność
        indywidualną. Wpłaty na NW są własnością wszystkich członków wspólnoty
        (udziały) a wpłaty na własnośc prywatną -właścicieli. Polecam bogate
        orzecznictwo sądów oraz super lektury E. Bończak Kucharczyk i Romana
        Dziczka .
    • bolo54 podsumowując... 01.08.05, 08:17
      Podsumowując nie mamy jasnej odpowiedzi na pytanie o zakres odstępstw od
      naliczania kosztów udziałami. Bardzo przekonuje mnie stanowisko jerzegoromana;
      gdybym to ja był tą dłużniczką to identycznie bym się bronił.
          • wprost5 Do Majkowej - juz sie zupełnie pogubiłem!... 01.08.05, 14:49
            Piszesz nastepująco:

            "Wspólnota może podejmować uchwały dotyczące wyłącznie nieruchomości wspólnej,
            ponieważ członkowie wspólnoty są współwłaścicielami NW.
            Nie ma prawa podejmować uchwał dotyczących kosztów związanych z utrzymaniem
            lokalu, ponieważ lokal nie jest jej współwłasnością."

            To mnie niby przekonuje, ale co np. z uchwałą(a moim zdaniem taka powinna być)
            w sprawie rozliczania mediów na poszczególne lokale? Nie są one częścią
            wspólną, ale bez stosownej uchwały z tymi rozliczeniami dzieją się cuda -
            każdego roku liczone jest to inaczej! czy zgodnie z tym co piszesz, współnota
            nie może podjąć uchwały o sposobie rozliczania kosztów na poszczególne lokale?

            I dalej piszesz:

            "Postępując zgodnie z ustawą, w planie gospodarczym wspólnoty nie wolno
            umieszczać kosztów utrzymania lokali, czyli np zużycia ciepła, wody dla potrzeb
            poszczególnych lokali.
            W planie tym mogą znaleźć się tylko składniki kosztów związanych z NW."

            Ale w planach uwzględnia się koszty zużycia mediów choćby po to, żeby ustalić,
            w jakiej wysokości mają być płacone przez członków zaliczki na media!

            Jak pogodzić to, co piszesz i co wydaje mi się logiczne, ze znana mi praktyką?

            • majkowa Re: Do Majkowej - juz sie zupełnie pogubiłem!... 01.08.05, 15:23
              Rozliczenia mediów we wspólnocie powinny być prowadzone w oparciu o zasady
              zatwierdzone przez wspólnote w stosownym regulaminie. Regulamin zatwierdzają
              właściciele lokali w uchwale.

              Rozliczenia prowadzi zarząd, administrator lub zarządca NW.

              Samo przyjęcie regulaminu nie nie zobowiązuje właściciela lokalu do zapłaty
              zaliczki na media dostarczane do jego lokalu.

              Zarzad powinien zebrać od wszystkich właścicieli pełnomocnictwa rodzajowe do
              prowadzenia rozliczeń mediów wg regulaminu.

              PEŁNOMOCNICTWO
              Ja (niżej podpisany)............seria i nr dow. osob.......... zam.
              .............. będący właścicielem lokalu położonego w ......... (w załączeniu
              odpis KW) niniejszym upoważniam zarząd wspólnoty (nazwa wspólnoty.......) do
              prowadzenia rozliczeń mediów dostarczanych do mojego lokalu wg zasad określonych
              w "Regulaminie rozliczeń mediów we wspólnocie..........." stanowiącym załacznik
              do niniejszego pełnomocnictwa oraz wyrażam zgodę na podejmowanie przez zarząd
              pozostałych czynności przewidzianych w regulaminie.

              W regulaminie określamy opis sposobu naliczania, rozliczania oraz zmian
              wysokości opłat za media dla lokali.
              Umieszczamy w nim również sankcje za zaleganie z opłatami, wysokość odsetek oraz
              możliwość odcięcia dostaw mediów do lokalu w okreslonych przypadkach.
              Można zamieścić również zgodę na dobrowolne poddanie się windykacji przez firmę
              windykacyjną i zgode na przekazanie takiej firmie danych osobowych dłużnika.

              Regulamin uchwala się jednorazowo.

              Sposób wprowadzania zmian stawek może określać rozliczający media, na podstawie
              poprzednich lat bez potrzeby uchwał wspólnoty.
              Musi być tylko określony sposób informowania o zmianach i termin ostatecznego
              rocznego rozliczenia budynku. Oraz rozliczeń okresowych w ciągu roku.
            • serafin666 Re: Do Majkowej - juz sie zupełnie pogubiłem!... 01.08.05, 15:24
              przypominam nieśmiało , że :

              "Nie jest sprzeczne z art. 14 cyt. ustawy, zawierającym otwarty katalog
              składników kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ujęcie w planie gospodarczym
              zaliczek na całkowite koszty dostawy mediów i odprowadzanie ścieków. Ten sposób
              regulowania należności ułatwia bieżące rozliczenia z dostawcami mediów, nie
              zwalnia członków Wspólnoty od indywidualnego ponoszenia wydatków zwiazanych z
              utrzymaniem swego lokalu i nie narusza interesu żadnego z właścicieli. Żadnych
              przepisów nie narusza uwzględnienie w planie gospodarczym rezerwy na
              nieterminowo wnoszone zaliczki" ( str. 2/3 uzasadnienia wyroku z 05.11.2004 ,
              sygnatura: I ACa 915/04 ) , Sąd Apelacyjny w Łodzi ;

              W wyroku z dnia 02.06.04 tenże Sąd Apelacyjny w Łodzi (sygnatura: I ACa 455/04)
              oddalając apelację miasta Łodzi od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi , stwierdził
              iż uchwała wspólnoty mieszkaniowej włacząjąca do kosztów zarządu nieruchomością
              wspólną całe koszty dostaw mediów do budynku jest cyt: „.. a sama uchwała jest
              najstosowniejszą formą ustanawiającą obowiązki właścicieli poszczególnych lokali
              wobec Wspólnoty.”

              W kolejnej sprawie ( również oddalając apelację gminy ) tenże Sąd Apelacyjny w
              Łodzi ( sygnatura: I ACa 614/04 ) stwierdził cyt: „Skoro zatem zarząd Wspólnoty
              musi w imieniu jej członków realizować wszystkie uzasadnione koszty, to nie ma
              przeszkód , aby koszty utrzymania poszczególnych lokali uchwałą Wspólnoty zos-
              tały włączone do kosztów zarządu.”


    • dozorca1 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 15.08.05, 18:30
      W sporze pomiędzy wspólnotą a właścicielką lokalu odmawiającą zapłaty za
      ochronę liczoną na lokal kluczową sprawą jest czy wspólnota podjęła uchwałę o
      zaliczeniu kosztów ochrony do kosztów mediów i innych usług, a więc czy
      wyłączyła tę pozycję z kosztów zarządzania nieruchomością wspólną. Jeśli tak,
      to rację ma wspólnota, jeśli nie – to dłużniczka. Bowiem to jest warunkiem
      zgodności z prawem rozliczania kosztu ochrony inaczej niż udziałem.

      Decyzja w sprawie zaliczenia kosztów związanych z ochroną budynku do
      kosztów zarządu nieruchomością wspólną stanowi czynność przekraczającą zakres
      zwykłego zarządu, a zatem podejmowana jest przez właścicieli lokali w drodze
      uchwały. Ustawa mówi bowiem, że czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego
      zarządu jest w szczególności ustalenie w wypadkach nie uregulowanych
      przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części
      budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do
      wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do
      kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 22., ust. 3, p.8). Koszt ochrony
      jest właśnie takim kosztem.
      Oznacza to, że jeżeli właściciele lokali uchwalą, że koszty związane z
      ochroną zaliczone zostaną do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, to
      zgodnie z art. 12 ust. 2 UoWL pokrywać je będą wszyscy właściciele w proporcji
      do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Zasada określona w art. 12
      ust. 2 UoWL ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a zatem nie może zostać
      zmieniona uchwałą właścicieli lokali.
      Natomiast w przypadku, gdy jak w opisanej sytuacji uchwała właścicieli lokali
      nie została zaskarżona do sądu w oparciu o art. 25 ust. 1 ustawy tj. w
      terminie 6 tygodni od dnia jej podjęcia, to zastosowanie znajduje art. 58 ust.
      1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16,
      poz. 93 z późn. zm.), zgodnie z którym czynność prawna sprzeczna z ustawą albo
      mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis
      przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych
      postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
      Jednakże wszystkie kwestie sporne powstałe na tle funkcjonowania wspólnot
      mieszkaniowych rozstrzygane mogą być wyłącznie na drodze sądowej.

      A kręte meandry decyzji naszych sądów są niezbadane :))

      --
      Pozdrawiam
      dozorca

      dozorca1@o2.pl
      • dozorca1 Do Kai99 15.08.05, 20:50

        Kaju,

        Wiem, że mnie skrytykujesz. Jak Ci chyba pisałem w prywatnej korespondencji,
        uwielbiam grę w szachy. Z grubsza rzecz biorąc gra ta polega na przewidywaniu
        następnych ruchów drugiej strony. Dlatego załączam Ci wypowiedź napisaną przeze
        mnie równolegle z opinią na temat dłużniczki, czyli ZANIM udzieliłaś mi
        łaskawej odpowiedzi. Czyli przewidując co Ty napiszesz. Prawdę mówiąc
        interesował mnie jedynie Twój (ewentualny) głos. Mam nadzieję, że takie
        osobiste wkręty lubisz, inaczej moja wypowiedź byłaby równie nudna jak
        jakakolwiek np. niejakiego Cimoszewicza, nawet z tym jego pseudo-
        arystokratycznym (a raczej: ludowo-żubrzym) powrząchiwaniem. Rozbawiłem Cię
        choć trochę ?
        …………………………………………..


        Zwlekałem z odpowiedzią na to pytanie, ponieważ:
        1) postanowiłem wycofać się z dyskusji na tym forum ze względu na jego
        niski poziom, a zwłaszcza wypowiedzi wprowadzające pytających w błąd.
        2) odpowiedź na tego typu pytania powinna być wyłącznie domeną prawników,
        a nie osób, którym „coś się wydaje”. Niech każdy robi to, na czym się zna.
        Wystarczy. A ja nie jestem prawnikiem. Mietła to moja domena. Nie powinienem
        więc świadczyć usług prawnych, niekoniecznie dobrych.

        Napisałem to jednak, niejako na pożegnanie, bo:
        1) przypuszczam, że 9 na 10 wspólnot w podobnej sytuacji robi błąd. W
        szczególności samozwańczy na tym forum ekspert serafin pisze tu coś kompletnie
        od rzeczy. Może warto uświadomić innych, że to bzdury ? Trzeba bronić jakoś
        przed nim jego potencjalne łatwowierne ofiary.
        2) Nie roszcząc sobie pretensji do miana eksperta może powinienem jednak
        podzielić się swoją „koncesjonowaną” (tfu, tfu) wiedzą ?

        Ale chyba jeszcze powykpiwam sobie trochę wypowiedzi, obok których nie mogę
        przejść spokojnie. Moja złośliwa natura musi być zaspokojona ! ( Dozorcy to
        okropne typy.)

        --
        Pozdrawiam
        dozorca

        dozorca1@o2.pl
        • kaja99 Re: Do Kai99 16.08.05, 01:03
          dozorca1 napisał:

          > w szczególności samozwańczy na tym forum ekspert serafin pisze tu coś
          kompletnie od rzeczy. Może warto uświadomić innych, że to bzdury ? Trzeba bronić
          jakoś przed nim jego potencjalne łatwowierne ofiary.

          Coś w tym jest:)

          >Nie roszcząc sobie pretensji do miana eksperta może powinienem jednak
          > podzielić się swoją „koncesjonowaną” (tfu, tfu) wiedzą ?

          No, właśnie ...

          > odpowiedź na tego typu pytania powinna być wyłącznie domeną prawników,
          > a nie osób, którym „coś się wydaje”. Niech każdy robi to, na czym s
          > ię zna.

          Dla mnie akurat forum to również (fakt: często tylko) miejsce wymiany poglądów,
          możliwość zobaczenia, jak dany problem widzą inni ludzie , zarówno ci siedzący
          głęboko w temacie, jak i laicy.

          Nie wiem skąd powszechne przekonanie, że na każde pytanie, zawiłość prawną
          istnieje prosta odpowiedź. Przecież bywa i tak, że ilu zawodowców (prawników
          lekarzy, budowlańców, itp, itd) tyle zdań. Tymczasem niejednokrotnie dążymy na
          siłę do klarowności, żądamy bezwzględnie tej jedynej słusznej, niepodważalnej
          opinii.

          Po co byłby Trybunał Konstytuacyjny, czy uchwały SN (szczególnie te w pełnym
          składzie) w odpowiedzi na zapytania wielu doświadczonych sędziów, gdyby wszystko
          było tak oczywiste, że wystarczyłby jeden zawodowy prawnik?

          Istnieje wiele prostych problemów z jednoznaczną odpowiedzią, ale życie pokazuje
          i takie, że w pewnym momencie wchodzimy w ślepy zaułek, brak spójności pomiędzy
          przepisami, SPRZECZNOŚCI. Co wtedy pozostaje? Chyba tylko zdrowy rozsądek. Ale i
          z tym, niestety, nie zawsze jest najlepiej.

          • kaja99 zaskarżenie uchwały po 6 tyg. 16.08.05, 15:10
            york3 napisał:
            > odp.udało się.Jeżeli będzie zainteresowanie będą szczegóły.

            Jest zainteresowanie :)
            To kiedy szczegóły?
            Jest to jeden z problemów, co do którego brak jednomyślności wśród fachowców,
            chociaż zdecydowanie częściej słyszy się głosy, na "nie" i tak też wynikałoby z
            prostej analizy kc i uwl. Mnie bardzo interesuje uzasadnienie wyroku (z postu
            wynika, że taki zapadł - czy tak?).

            • york3 Re: zaskarżenie uchwały po 6 tyg. 16.08.05, 22:42
              kaja99 napisała:

              > york3 napisał:
              > > odp.udało się.Jeżeli będzie zainteresowanie będą szczegóły.
              >
              > Jest zainteresowanie :)
              > To kiedy szczegóły?
              > Jest to jeden z problemów, co do którego brak jednomyślności wśród fachowców,
              > chociaż zdecydowanie częściej słyszy się głosy, na "nie" i tak też wynikałoby
              z
              > prostej analizy kc i uwl. Mnie bardzo interesuje uzasadnienie wyroku (z postu
              > wynika, że taki zapadł - czy tak?).
              >
              witam
              Tak wyrok zapadł.
              streszczę to wszystko i moze jeszcze dzisiaj wrzócę na forum

              pozdrawiam
              • york3 Re: zaskarżenie uchwały po 6 tyg.i nie tylko 17.08.05, 02:24
                Na początek dygresja .Zanim zacząłem bawić się w sprawy sądowe przedstawiałem
                na tym forum sprawy które mnie nurtowały i to dzięki min.assam11,jarek mrozik
                Kalinowski i innych, których to odpowiedzi utwierdzały mnie w moich
                przekonaniach sprawy potoczyły się po mojej myśli. A teraz do rzeczy.

                Sprawa dotyczyła rozliczeń sprzątania nieruchomości wspólnej
                rozliczeń FR,odsetek i innych Sygn.akt Ica 495/04 Sygn akt. I C upr 9/04
                Przytoczę urywki uzasadnienia
                Uchwałą dn.30 kwietnia 2002roku zebranie właścicieli lokali wprowadziło nowe
                stawki
                za sprzątanie nieruchomości wspólnej. Sposób naliczania tych opłat zmieniono za
                stawki
                na m² powierzchni lokalu na stawkę na osobę zamieszkującą lokal.Taki sposób
                naliczania
                opłat za sprzątanie podtrzymano uchwałą z dn.25 stycznia 2003r.Ponadto uchwałą

                wspólnota wprowadziła sankcję pieniężną za nieprzestrzeganie terminu wnoszenia
                opłat w wys.2 zł za każdy z 5-ciu pierwszych dni i 4 zł za każdy kolejny dzień
                zwłoki niezależnie od kwoty zobowiązania.
                Moja reakcja po konsultacjach na tym forum była następująca:
                zaprzestałem płacenia za sprzątanie po nowych stawkach ,płaciłem według stawek
                obowiązujących z przed 30 kwietnia 2002r.i czekałem na rozwój sytuacji,
                Na jesieni 2003 r otrzymuje z sądu nakaz zapłaty. Wnoszę sprzeciw od nakazu
                zapłaty.
                Rozpoczyna się rozprawa sądowa. W maju 2004r mam zaproszenie na ogłoszenie
                wyroku.
                OTO CYTATY Z UZASADNIENIA
                .......Przepisy ustawy o własności lokali są jako przepisy prawa rzeczowego
                bezwzględnie obowiązujące (iuris cogentis).Wyraża się to w tym że
                zainteresowani nie mogą regulować spraw związanych z własnością lokalu w drodze
                czynności prawnych inaczej aniżeli
                przewiduje to ustawa chyba że co innego wynika wprost z treści przepisu. Taki
                charakter mają także przepisy regulujące uprawnienia jednostki organizacyjnej
                jaką jest WM .wobec
                właścicieli poszczególnych lokali .Należy to rozumieć w ten sposób ze wspólnota
                ma wobec właścicieli tylko takie uprawnienia jakie jej wprost przyznaje ustawa
                o własności lokali.
                Natomiast nie może stanowić praw i obowiązków w sferze w której ustawa jej tego
                prawa
                Nie przyznaje, ani tym bardziej nie może zmieniać zapisów ustawowych w tej
                materii.
                Sposób podziału pomiędzy właścicieli lokali wydatków i ciężarów związanych z
                utrzymaniem nieruchomości wspólnej reguluje przepis art.12 ust.2zdanie 2 uwl.
                Stanowi on że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem
                nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych
                przychodach z nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej
                nieruchomości. Przepis ten jak to już wskazano wyżej ma charakter bezwzględnie
                obowiązujący to znaczy że uchwała właścicieli lokali nie może zmienić treści
                ustanowionego w nim obowiązku.
                ........ta sama zasada ( przyp. rozliczania według udziałów) tyczy się sposobu
                rozliczania kosztów sprzątania nieruchomości wspólnej które ustawa o własności
                lokali art.14 pkt.4 zalicza wprost do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
                Strona powodowa podnosiła jednak że taki sposób rozliczania wynika z uchwały
                właścicieli lokali której pozwana w ustawowym terminie nie zaskarżyła do
                sądu .W myśl art.58 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu
                obejście ustawy jest nieważna chyba ze właściwy przepis przewiduje inny skutek
                w szczególności ten iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej
                wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
                Chociaż uchwała właścicieli lokali nie jest czynnością prawną w rozumieniu k.c.
                albowiem może stanowić prawa i obowiązki dla właściciela lokalu który nie
                złożył oświadczenia woli, a nawet złożył oświadczenie woli sprzeczne z podjętą
                uchwałą to przedstawiciele doktryny zaliczają ją do tak zwanych quasi czynności
                prawnych i dopuszczają stosowanie do nich przepisów części ogólnej k.c.
                dotyczących tych czynności między innymi art58 k.c.

                Sąd podzielając powyższy pogląd stoi na stanowisku że uchwała właścicieli
                lokali pomimo że nie została zaskarżona do Sądu jest nieważna z mocy prawa(ex
                lege) na mocy art.58 k.c.od chwili jej podjęcia (ex tunc) a więc nie wynikają z
                niej żadne skutki prawne dla podmiotów objętych jej treścią w zakresie w jakim
                jest sprzeczna z prawem. Natomiast zastosowanie ma bezwzględnie obowiązujący
                przepis prawa który uchwała swą treścią naruszyła.

                ......tymczasem w przedmiotowej sprawie uchwały właścicieli lokali dzielące w
                ten sam sposób(przyp.wg osób) ciężar utrzymania porządku na nieruchomości
                wspólnej są bezwzględnie nieważne jako ewidentnie sprzeczne z treścią art. 12
                ust 2 zdanie 2UWL i jako takie nie wywierają skutków prawnych a co za tym idzie
                pozwana nie ma obowiązku stosowania się do nich i uiszczania naliczonych
                niezgodnie z prawem opłat.
                Na marginesie należy dodać iż wspólnota jako ułomna osoba prawna której zakres
                działania obejmuje jedynie zarząd nieruchomością wspólną nie mogła również
                ustanowić odsetek za opóźnienie mniej korzystnych niż wynikające z art. 481 §
                1i2 k.c. Uchwała właścicieli wbrew twierdzeniom zarządu nie jest bowiem umową
                stron i nie może rodzić takich jak umowa skutków prawnych skoro nie wymaga
                zgodnych oświadczeń woli wszystkich objętych jej skutkami osób. Tym samym nie
                może ona stanowić praw i obowiązków przekraczających zakres jej działania
                wyznaczony przez ustawodawcę. Postanowienie zawarte w punkcie 10 uchwały z dnia
                25stycznia 2003r jako sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa
                jest więc także nieważne i nie rodzi skutków prawnych

                Zarząd wniósł apelację do Sądu Okręgowego zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie
                prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art12 ust1
                i2 oraz art13 ust1 ustawy o własności lokali oraz sprzeczność istotnych ustaleń
                Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego.
                Sad Okręgowy zważył co następuje:
                Zarzuty zawarte w apelacji nie zasługują na uwzględnienie .Ocenę prawną ustaleń
                Sądu Rejonowego poczynionych w oparciu o wszechstronną analizę zgromadzonego w
                sprawie materiału dowodowego Sąd Okręgowy w pełni podziela nie znajdując
                jakichkolwiek podstaw do jej zakwestionowania
                Wszystkie wskazane okoliczności trafnie podniesione przez Sąd I instancji
                powodują że nie sposób uznać ze powódka wykazała zasadność dochodzenia
                roszczenia .Z uwagi zatem na powyższe Sąd Okręgowy na podstawie art.385 kpc
                oddalił apelację powódki jako niezasadną.
                Uzasadnienie Sądu I inst=9str a II inst=6 stron maszynopisu.
                POZDRAWIAM


                • kaja99 Re: zaskarżenie uchwały po 6 tyg.i nie tylko 17.08.05, 09:07
                  do - york3

                  Serdeczne dzięki za szczegóły.
                  Niemniej czuję pewien niedosyt.
                  Brak dokładniejszego odniesienia drugiej części art 58.1kc (...chyba że
                  właścicwy przepis....)do uregulowań w art 25 uwl

                  I powstała chyba trochę patowa sytuacja (uchwała dadej istnieje). Czy w związku
                  z powyższym zarząd zmienił rozliczenia? Co na to inni właściciele?

                  > to dzięki min.assam11
                  Pamiętam, jak asam11 zwracał uwagę na różnicę pomiędzy "niezgodnością z
                  przepisami" a "sprzecznością z ustawą"; był to jednak tylko potencjalny punkt
                  zaczepienia i próba wyjaśnienia nie doprowadzona do końca. Może powróci do tematu.

                  > Rozpoczyna się rozprawa sądowa. W maju 2004r mam zaproszenie na ogłoszenie
                  > wyroku.

                  Sprawa potoczyła się sama czy też były rozprawy z udziałem adwokata?

                  > ........ta sama zasada ( przyp. rozliczania według udziałów) tyczy się sposobu
                  > rozliczania kosztów sprzątania nieruchomości wspólnej które ustawa o własności
                  > lokali art.14 pkt.4 zalicza wprost do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

                  Podobnie jak wydatki na windę czy antenę, podczas gdy wiele wspólnot uchwaliło
                  inny sposób rozliczeń w tym wypadku.

                  I znowu powstała sprzeczność wyroku odnośnie odsetek karnych z orzeczeniem z
                  Krakowa. Nieprzewidywalne są wyroki sądowe ...
                  A my się tak tu spieramy o szczegóły ...

                  Pozdrawiam.


                  • york3 Re: zaskarżenie uchwały po 6 tyg.i nie tylko 17.08.05, 10:34
                    kaja99 napisała:


                    > > Rozpoczyna się rozprawa sądowa. W maju 2004r mam zaproszenie na ogłoszeni
                    > e
                    > > wyroku.
                    >
                    > Sprawa potoczyła się sama czy też były rozprawy z udziałem adwokata?
                    >
                    witam
                    rozprawa toczyła się bez udziału adwokata z żadnej ze stron

                    pozdrawiam
                  • york3 Re: zaskarżenie uchwały po 6 tyg.i nie tylko 17.08.05, 10:56
                    kaja99 napisała:

                    >> I powstała chyba trochę patowa sytuacja (uchwała dadej istnieje). Czy w
                    związku
                    > z powyższym zarząd zmienił rozliczenia? Co na to inni właściciele?
                    >
                    >
                    witam
                    zarząd zmienił wyliczenia wstecz i przestał zarządzać.Właściciele podziękowali
                    i wybrali nowy zarząd .Obyło się bez większego bólu.Sprawa sądowa dotyczyła
                    jeszcze innych spraw których tu nie poruszałem.Ogólnie stary zarząd "robił co
                    chciał"

                    pozdrawiam
                    • kaja99 Re: zaskarżenie uchwały po 6 tyg.i nie tylko 17.08.05, 11:16
                      york3 napisał:
                      > i wybrali nowy zarząd .Obyło się bez większego bólu.Sprawa sądowa dotyczyła
                      > jeszcze innych spraw których tu nie poruszałem.Ogólnie stary zarząd "robił co
                      > chciał"

                      Z tego, co piszesz wynika, że generalnie były u Was nieprawidłowości.
                      Mnie natomiast w tym momencie nasuwa się pod rozwagę standardowa sytuacja, kiedy
                      to WSPÓLNOTA podejmuje uchwały, a zarząd/zarządca je realizuje. Czyli świadomą
                      wolą większości współwłaścicieli jest przyjęcie innego klucza rozliczeń, uchwała
                      nie jest uchylona, czyli zarząd powinien (?) ją wprowadzić w życie.

                      • york3 Re: zaskarżenie uchwały po 6 tyg.i nie tylko 17.08.05, 12:38
                        kaja99 napisała:

                        >
                        >
                        > Z tego, co piszesz wynika, że generalnie były u Was nieprawidłowości.
                        > Mnie natomiast w tym momencie nasuwa się pod rozwagę standardowa sytuacja,
                        kied
                        > y
                        > to WSPÓLNOTA podejmuje uchwały, a zarząd/zarządca je realizuje. Czyli świadomą
                        > wolą większości współwłaścicieli jest przyjęcie innego klucza rozliczeń,
                        uchwał
                        > a
                        > nie jest uchylona, czyli zarząd powinien (?) ją wprowadzić w życie.
                        >

                        inny klucz rozliczeń tak,ale zgodny z ustawą.Uchwała nie może naruszać ustawy.
                        W moim przypadku najpierw zmiana sposobu zarządu z ustawowego na inny
                        notarialnie(rozliczenia z udziałów na osoby)Wola większoci będzie tu siłą
                        Mniejszość może taką uchwałę skarżyć do sądu i trzeba mocnych dowodów żeby
                        taką uchwałę obalić
                        Zarząd powinien czuwać nad jakością proponowanych projektów uchwał i od razu
                        tłumacząc projektodawcom ewentualne niezgodności z prawem eliminować złe.
                        Mam nadzieję że tak u nas będzie
                        pozdrawiam
        • kaja99 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 17.08.05, 09:59
          dozorca1 napisał:

          > nie chodzi o uchylenie uchwały.

          Może jaśnie serafin rozwinie myśl: sprzeczność jego wywodów w tym wątku z
          orzeczeniem sądu.
          Mamy tu wątpliwość, która wielokrotnie pojawiała się na forum, a mianowicie czy
          uchwała niezgodna z przepisami/sprzeczna jest obowiązująca do czasu jej
          uchylenia/wstrzymania przez sąd (art 58 kc kontra 25 uwl)

          >I nie oryginalność (tej mamy w bród), tylko o
          > odpowiedź na pytanie.

          Sadzę, że dla niektórych ważniejsza jest oryginalność:)

          Biorąc za podstawę przytoczony wyrok, dłużniczka (o której mowa na początku) nie
          jest zobowiązana do płatności w uchwalonej wysokości (ochrona dotyczy
          nieruchomości wspólnej, wspólnota nie ma prawa narzucić kosztów ochrony lokalu,
          choć w praktyce do ochrony owego lokalu często taka usługa się sprowadza)

            • ulot Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 17.08.05, 18:22
              Witam.
              W pełni zgadzam sie z stwierdzeniem dozorcy.Ale wracając do tematu jak
              przeskoczyć tak zwany termin zawitości uchwały ( wspolnota mieszkaniow 6
              tygodni).Co można zrobić więcej jak domagać się nie istnienia uchwały ( z
              różnych powodów i przyczyn)?.
              Jak wynika z tej dyskusji i mojego własnego doświadczenia to najlepiej jako
              włąściciel czekać na reakcję zarządu ,który w końcu musi skierować sprawę do
              sądu.A wtedy można wytoczyć armaty i wygrać.
              Myślę że warto było by na tym forum pomyśleć jak problem indywidualnego
              włąściciela i interesu wspólnoty rozwiązać za pomocą "dobrych" przepisów.
              • kaja99 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 17.08.05, 19:03
                ulot napisał:

                > Myślę że warto było by na tym forum pomyśleć jak problem indywidualnego
                > włąściciela i interesu wspólnoty rozwiązać za pomocą "dobrych" przepisów.

                Myśleć to możemy, tylko co z tego ...:)
                Uwl wymaga korekty, to też wiemy i ...?
                Zauważcie, że w niektórych kwestiach w grę może również wchodzić art.5kc, co
                dodatkowo skomplikuje sprawę.

                dozorca napisał:
                >czy wspólnota podjęła uchwałę o
                >zaliczeniu kosztów ochrony do kosztów mediów i innych usług, a więc czy
                >wyłączyła tę pozycję z kosztów zarządzania nieruchomością wspólną

                Nie widzę możliwości, aby koszty ochrony części wspólnych wyłączyć uchwałą z
                kosztów zarządzania nieruchomością wspólną.
                Przy takim podejściu jak zaprezentował sąd sprawa dłużniczki jest jednoznaczna.

                Jednak czy każdy sąd przyznałby rację niepłacącemu właścicielowi w analogicznej
                sprawie? Mam pewne wątpliwości.

                • dozorca1 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 17.08.05, 19:23

                  > Nie widzę możliwości, aby koszty ochrony części wspólnych wyłączyć uchwałą z
                  > kosztów zarządzania nieruchomością wspólną.

                  Możesz to nazwać trick'iem admina próbującego dać sobie radę z kiepskim zapisem
                  w UoWL, możesz również nazwać to próbą obejścia przepisów. Wszystko w rękach
                  sądu. Tak jak napisałem gdzieś tam wyżej.
                  --
                  Pozdrawiam
                  dozorca

                  dozorca1@o2.pl
                  • kaja99 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 17.08.05, 19:43
                    dozorca1 napisał:

                    > Możesz to nazwać trick'iem admina próbującego dać sobie radę z kiepskim
                    zapisem w UoWL, możesz również nazwać to próbą obejścia przepisów.

                    Raczej to pierwsze, z tym że akurat co do kosztów ochrony jest to tylko pozorne
                    rozwiązanie, bo baaardzo uparta dłużniczka nie podporządkuje się i takiej
                    uchwale (i nawet wiem, jakich argumentów może użyć, aby przywołany tu sąd
                    przyznał jej rację).

                    >Wszystko w rękach
                    > sądu. Tak jak napisałem gdzieś tam wyżej.

                    Niestety. Istna ruletka.
                    A tak łatwo możnaby te problemy rozwiązać, ale "szacowne" instytucje i
                    zrzeszenia mają "ważniejsze" sprawy na głowie ...

                    Swoją drogą uważam, że koszty ochrony powinny być rozliczane jednak zgodnie z
                    udziałami, niemniej istnieją inne pozycje, które aż proszą się o wspomnianą
                    przez Ciebie uchwałę.
                    • dozorca1 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 17.08.05, 19:53
                      >Swoją drogą uważam, że koszty ochrony powinny być rozliczane jednak zgodnie z
                      >udziałami, niemniej istnieją inne pozycje, które aż proszą się o wspomnianą
                      >przez Ciebie uchwałę.

                      Kaju, ja też. Ale dlaczego właściciele nie mają sobie regulować swoich spraw
                      wewnętrznych jak chcą ? W końcu to ich własność. Dlaczego ktoś ma im coś
                      narzucać ?
                      Niestety może to być – jak w tym przypadku – kosztem innych. Ona – mając małe
                      mieszkanie – nie ma wiele do gadania. Dlatego doceniam jej upór, inaczej nie
                      może walczyć.

                      --
                      Pozdrawiam
                      dozorca

                      dozorca1@o2.pl
              • serafin666 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 17.08.05, 19:30
                ulot - służę uprzejmie :
                Uchwała Sądu Najwyższego z 1994-06-24, III CZP 81/94
                z uzasadnienia :
                Uchylić można jedynie uchwałę, która istnieje, a więc została w sposób
                prawidłowy podjęta. W takim wypadku możliwe byłoby wytoczenie powództwa o
                ustalenie (art. 189 KPC), że uchwała nie istnieje, lub bronienie się przed jej
                skutkami przez podniesienie w konkretnej sprawie zarzutu jej nieistnienia (tak
                też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 października 1972 r. II CR 171/72).
              • dozorca1 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 17.08.05, 19:40
                Ja na miejscu tej dłużniczki nie płaciłbym po prostu za ochronę. Niezgodne z
                prawem, nie musi nawet zaskarżać. Niech amatorski zarząd sam zje tę żabę. W
                sądzie ona wygrywa (zakładam, że nie wyodrębniono ochrony z kosztów
                zarządzania nier. wspólną). W cuglach ! Jest to niezgodne z prawem, niech inni
                się martwią. I jeśli ona wytrzyma taką presję psychiczną, to jestem pod
                (pozytywnym) wrażeniem, chociaż nie przepadam za dłużnikami i innymi upartymi
                dewiantami.
                Nie ma nic do zrobienia (z jej punktu widzenia). Czeka spokojnie na rozwój
                wypadków.
                --
                Pozdrawiam
                dozorca

                dozorca1@o2.pl
                  • ulot Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 17.08.05, 22:21
                    Witam.
                    Ja pozdrawiam nie tylko dozorcę, ale wszystkich zabierających głos na tym
                    forum. Niech te pozdrowienia służą za gałązkę oliwną dla właścicieli i tych, co
                    zarządzają.
                    I tak jak sugerowałem w poprzednim poście zastanówmy się wspólnie jak
                    doprowadzić do zmiany przepisów tak, aby wszyscy byli w „miarę „ zadowoleni”.
                    Zdaje sobie sprawę z konfliktu interesów, ale życie przed nami i jak
                    powiedział ostatnio jeden z polityków „bierzmy się do roboty”.
                    Jak to zrobić można między innymi ustalić na tym forum lub w kontaktach
                    osobistych-Internet?.
                    • dozorca1 Re: koszty rozliczane inaczej niż udziałem 18.08.05, 07:00
                      A ja pozdrawiam ulota. Tylko ulota :))) .
                      Kiedyś na tym forum miałem taki pomysł, żebyśmy na forum wypracowali taką
                      wersję UoWL, którą MY uważamy za dobrą. Poprawić ten produkt myśli
                      powierzchownej. Żeby chociażby sprawdzić czy to jest możliwe. Sami dla siebie.
                      Bo łatwiej krytykować, niż samemu zrobić coś pozytywnego. Być może potem jakieś
                      urzędasy wprowadziłyby te zmiany, lub przynajmniej ich część. I gdyby nic przy
                      tym nie majdrowały, to mogłoby być to dobre. A przynajmniej lepsze. Na setkę
                      różnych stowarzyszeń branżowych przecież też nie ma co liczyć.
                      Niestety pomysł nie został podjęty, a teraz, bez forumowiczów typu M. Tertelis
                      i innych „weteranów” to raczej niemożliwe.

                      --
                      Pozdrawiam
                      dozorca

                      dozorca1@o2.pl

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka