Dodaj do ulubionych

wybór zarządcy nieruchomości - jak to zrobić?

28.07.05, 14:47
Nasza wspólnota stoi przed tym zadaniem, niestety brakuje osob chetnych do
zebrania danych i porównania (w wiekszosci sa to osoby starsze).
Ja mam chęci żeby się tym zająć ale nigdy wcześniej tego nie robiłam.
Planuję wysłać zapytanie do róznych firm ale zastanawiam się jakie przyjąć
kryteria. Może moglibyście mi podpowiedzieć? Poza tym, na co zwrócić uwagę w
ofertach i na co uważać w umowach podpisywanych z zarządcami.
Bede wdzieczna za pomoc.
Obserwuj wątek
    • dozorca1 Re: wybór zarządcy nieruchomości - jak to zrobić 28.07.05, 16:26
      Przy wyborze zarządcy:

      1) Zastanów się czy chcesz mieć takiego, który będzie miał dużo czasu dla
      ciebie, czy też obsługuje jakąś straszną ilość wspólnot i nie będzie miał
      czasu, aby zająć się Twoją wspólnotą inaczej niż pobieżnie.
      2) Sprawdź kto jest zarządcą w Twojej najbliższej okolicy i jakie są
      opinie na jego temat. Taki byłby najlepszy, bo innemu może nie chcieć się zbyt
      często jeździć do pojedyńczej daleko położonej wspólnoty. Przy czym z rozmowy
      wyrób sobie zdanie o osobie, z którą rozmawiasz: może być mało wiarygodna (we
      wspólnotach tyle opinii o zarządcy ilu jej członków). Najlepiej gdyby ktoś, do
      kogo masz zaufanie polecił Ci takiego.
      3) Czy ma księgowego z uprawnieniami lub spróbuj wyczuć na ile sam się na
      tym zna.
      4) Poproś o przykład jego rozliczenia mieszkańców, zobacz czy wygląda to
      profesjonalnie i czy jest czytelne dla odbiorców takiego rozliczenia. To bardzo
      ważne !
      5) Spytaj ile czasu będzie na wspólnocie (ile i jak długie dyżury w ciągu
      tygodnia)
      6) Zastanów się jakie są Twoje główne problemy i porozmawiaj na ten temat
      z kandydatem. Jeśli np. jest to walka z deweloperem to czy ma jakąś praktykę i
      osiągnięcia w tym zakresie.
      7) Czy ma zespół usługodawców (konserwatorów, elektryków, kominiarzy itp.)
      i jak często oni bywają na wspólnocie, a zwłaszcza jak szybko pojawiają się w
      przypadku nagłej awarii.
      8) Może warto też rzucić okiem na protokół z rocznego zebrania właścicieli
      na jakiejś jego wspólnocie, co o nim tam piszą ?
      9) Generalnie każdy będzie mówił, że jest świetny. Potem tylko bieżąca
      współpraca to zweryfikuje. Może warto przyjąć jakiś okres próbny ?

      Umowa:

      1) Przy porównywaniu stawek za zarządzanie sprawdź czy są one liczone od
      tej samej podstawy. Jedni mogą liczyć od powierzchni użytkowej mieszkań (tak
      powinno być), inni dodają do tego np. powierzchnię garaży, czy coś innego.
      2) Jaki jest sposób rozwiązania umowy: chodzi o to, żeby w przypadku
      takiej ewentualności nie trwało to zbyt długo. Czasami piszą np. 3 miesiące ale
      na koniec kwartału czy jakoś tak. Może to potem trwać i pół roku.
      3) Jak często będzie na nieruchomości
      4) Porównaj zakresy czynności
      5) Lepiej żeby nie miał dostępu do Waszego konta.

      --
      Pozdrawiam
      dozorca

      dozorca1@o2.pl
      • babczyk Re: wybór zarządcy nieruchomości - jak to zrobić 28.07.05, 18:18
        serafin666 napisał:

        > nie istnieje coś takiego jak "wybór zarządcy" ; wybiera się zarząd a z
        zarządcą zawiera sie umowę ( notarialną )

        Serafin masz zupełną rację.


        Może rozwinę to trochę szerzej .

        Informacje i potrzeby
        Proponuję, aby zarząd wspólnoty odbył posiedzenie i w pełnym swoim składzie
        rozpatrzył potrzebę przeprowadzenia przetargu lub konkursu ofert na zarządcę
        nieruchomości. Informacja o decyzji zarządu powinna znaleźć się na tablicy
        ogłoszeń.
        Sugeruję też, aby zarząd na tym posiedzeniu z jednej strony opracował dane,
        według których oferenci przygotowaliby jednorodne i porównywalne materiały
        ofertowe, a z drugiej - sformułował swoje oczekiwania względem potencjalnych
        firm zarządzających. Powinny to być zatem:
        dane (metraże) o wielkości nieruchomości, z podziałem na część wspólną,
        lokale mieszkalne wraz z liczbą lokatorów, lokale użytkowe (handlowe), teren
        zewnętrzny oraz inne elementy właściwe dla danej posesji. Ważne będą również
        informacje o wyposażeniu technicznym, dotyczące: indywidualnych (w lokalach)
        piecyków gazowych do podgrzania ciepłej wody, co z systemu miejskiego SPEC
        (jeden główny pomiar), wody opomiarowanej w każdym lokalu (plus licznik
        główny), kanalizacji miejskiej, oświetlenia terenu zewnętrznego i wewnętrznej
        części wspólnej opomiarowanego jednym licznikiem, telewizji kablowej, domofonu,
        pięciu nocnych patroli firmy ochroniarskiej (21.00, 23.00, 1.00, 3.00, 5.00),
        czterech klatek schodowych i czterech wind krajowej produkcji (po siedem
        przystanków), jednego poziomu piwnic z pomieszczeniami gospodarczymi tej samej
        wielkości do każdego mieszkania, czterech pojemników na śmieci ("bory")
        opróżnianych raz w tygodniu itd.
        Informacje, których oczekujemy od oferenta. Ich lista może być bardzo
        długa i zależy od naszych potrzeb. Można np. zacząć od licencji zarządcy i
        poprosić o jej kopię, następnie o wzór kalkulacji kosztów zaliczki, dowód
        rejestracji działalności gospodarczej, numer regonu, numer NIP, polisę
        ubezpieczeniową odpowiedzialności cywilnej zarządcy, kopię świadectwa
        kwalifikacyjnego głównej księgowej, liczbę osób zatrudnionych, listę dokumentów
        do przejęcia - technicznych, księgowych i prawnych, referencje od zarządzanych
        wspólnot wraz z numerami telefonów i nazwiskami kontaktowymi oraz - co jest
        bardzo istotne - krótką prezentację firmy i jej historię.
        Informacje organizacyjno-wykonawcze od firmy zarządzającej. Zarządca
        powinien przedstawić, w jaki sposób buduje plan gospodarczy dla wspólnoty, jak
        są realizowane czynności konserwacji technicznej, z podaniem ich zakresu i
        częstotliwości, jak prowadzona jest obsługa księgowa, kto na bieżąco
        współpracuje z zarządem wspólnoty, numery telefonów oraz godziny pracy. Bardzo
        ważne jest, aby wśród tych dokumentów był również wzór umowy o zarządzanie.
        Zebranie i potwierdzenie tych informacji może potrwać kilka dni, lecz umożliwią
        one weryfikację otrzymanych materiałów oraz - co równie ważne - wyeliminowanie
        tych najsłabszych oferentów, którzy nie poradzą sobie ze skompletowaniem
        dokumentów.

        Teraz należy podjąć decyzję, w jaki sposób wybrać zarządców, do których
        zostanie skierowane zapytanie ofertowe. Jest wiele sposobów, poczynając od
        prywatnych kontaktów oraz informacji od znajomych poprzez listę zarządców
        publikowaną przez UMiRM czy też ogłoszenia zarządców w branżowej prasie, a
        kończąc na własnym ogłoszeniu o poszukiwaniu takiej osoby.
        Należy przewidzieć i w treści zapytania podać również własne kontakty do osób
        upoważnionych do prezentacji nieruchomości przed złożeniem ofert, a także do
        odbioru składanych ofert. Jednocześnie termin, jaki należy przyjąć jako realny
        do złożenia ofert, to około 21 dni, przy czym nieprzekraczalny termin (dzień i
        godzinę) składania ofert trzeba dokładnie podać.


        Skoro zapytanie ofertowe już zostało zadane, dobrze jest odbyć kolejne zebranie
        zarządu. Na tym posiedzeniu należy zastanowić się, jaki może być najlepszy
        harmonogram przebiegu wydarzeń związanych z wyborem zarządcy.
        Przez pierwszy tydzień zarząd wspólnoty zapoznaje się z zebranymi
        ofertami i dokonuje pierwszej selekcji, wybierając trzy najlepsze.
        Następnie zarząd wyznacza termin przeprowadzenia spotkania z każdym z
        trzech zarządców, przy czym rozmowa powinna trwać około godziny. W jej trakcie
        członkowie zarządu powinni zadać pytania dotyczące tych fragmentów oferty,
        które budziły zastrzeżenia oraz udzielać oferentom informacji zwrotnej. Należy
        dokładnie przygotować się do spotkań i w gronie zarządu przedyskutować
        poruszane później kwestie, szczególnie wyjaśniać nieścisłości. Koniecznie
        trzeba szczegółowo przeanalizować treść umowy; ten element powinien być
        dodatkowo omówiony z ostatecznie wybranym zarządcą.
        Podjęcie decyzji o konkretnym wyborze powinno nastąpić w ciągu kilku kolejnych
        dni.
        Ważnym punktem harmonogramu jest określenie terminu zebrania członków
        wspólnoty, na którym zostanie zaakceptowany wybór dokonany przez zarząd.
        Należy pamiętać, aby wraz z podaniem tego terminu opublikować program spotkania
        uwzględniający podjęcie przewidywanej uchwały. Dopełnienie wszystkich
        szczegółów jest bezwzględnie konieczne w interesie wspólnoty, gdyż zabezpiecza
        ją przed ewentualnością unieważnienia uchwały. W tym przypadku należy
        uwzględnić konieczność przygotowania pełnej dokumentacji, jaka będzie
        prezentowana wspólnocie wraz z zarządcą. Prezentacja powinna uwzględnić każdy
        etap przetargu i postępu w jego przebiegu wraz z argumentacją głównych decyzji.
        Ostateczna prezentacja wybranej firmy i zarządcy powinna zakończyć się
        możliwością zadawania pytań przez wszystkich członków wspólnoty. Zebranie to
        powinno trwać około trzech godzin.
        Efektem zebrania powinno być podjęcie uchwały upoważniającej zarząd wspólnoty
        do podpisania umowy o zarządzanie i administrowanie częścią wspólną
        nieruchomości.

        Kolejną ważną czynnością, jakiej musi dopełnić zarząd wspólnoty, jest
        przekazanie zarządcy ustalonej listy dokumentacji wspólnoty. Ten element
        powinien zawierać szczegółowy spis dokumentów i - co jest bardzo istotne -
        właściwy protokół zdawczo-odbiorczy.
        Praca zarządu wspólnoty nie jest łatwa ani prosta. Wymaga przygotowania wielu
        dokumentów oraz opracowania harmonogramu przebiegu prac. Niewątpliwie każdy
        licencjonowany zarządca chętnie pomoże Państwu w szczegółowym dopracowaniu
        dokumentacji, jaka jest wymagana prawem i zabezpieczy interes wspólnoty.

        Sadzę że ta wypowiedć jak i poprzedników, wyjaśni Twe wątpliwości.

        Pozdrawiam.
        • iga35 Re: wybór zarządcy nieruchomości - jak to zrobić 28.07.05, 21:55
          mko napisał:

          > po co umowę zawierać notarialnie?
          aby odniosła skutek względem każdego kolejnego nabywcy.
          > Notarialnie to trzeba wybrać sposób zarządu(art 18.1), a niekoniecznie
          podawać
          > notariuszowi nazwę firmy sprawującej zarząd.
          Okreslenie sposobu zarzadu w umowie polega w szczególności(złaszcza)na
          powierzeniu sprawowania zarządu osobie trzeciejART18.1.Konieczne jest
          określenie osoby,podmiotu sprawującego zarzad.

          > Tylko trudniej ją będzie odwołać (uchwałą notowaną przez notariusza) w razie
          > awarii
          Nie chcę pisać bzdura!
          Poważne wątpliwości.Nie wiem jaki skutek wywoła wypowiedzenie umowy chociaż
          przez jednego właściciela?



          iga

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka