Dodaj do ulubionych

Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały?

24.11.05, 09:14
Jest zarząd właścicielski i chce zatrudnić wybranego administratora.
Czy wymaga to uchwały na walnym lub w drodze indywidualnego zbierania głosów
czy może decyzję podjąć samodzielnie zarząd.
Obserwuj wątek
      • ola19801 Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 24.11.05, 12:22
        Witam.
        Uważam że uchwała jest potrzebna ,powinna dotyczyć między innymi zabezpieczenia
        śroków i określać wysokość wynagrodzenia dla administratora. Kwoty te winny być
        zabezpieczone w planowanych kosztach zarządu częścią wspólną.Gdyż to
        właściciele decydują na co przekazane przez nich środki mają być
        przeznaczone.Zarząd wykonuje tylko wolę właścicieli.Chyba że sytuacja jest
        awaryjna i grozi np. utratą zdrowia i życia.
        Wyręczanie się adminstratorem świadczy o słabości zarządu i naraża właścicieli
        na dodatkowe koszty.
        • wankro Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 24.11.05, 13:15
          ola19801 napisała:

          > Witam.
          > Uważam że uchwała jest potrzebna ,powinna dotyczyć między innymi
          zabezpieczenia
          >
          > śroków i określać wysokość wynagrodzenia dla administratora. Kwoty te winny
          być
          >
          > zabezpieczone w planowanych kosztach zarządu częścią wspólną.Gdyż to
          > właściciele decydują na co przekazane przez nich środki mają być
          > przeznaczone.Zarząd wykonuje tylko wolę właścicieli.Chyba że sytuacja jest
          > awaryjna i grozi np. utratą zdrowia i życia.
          > Wyręczanie się adminstratorem świadczy o słabości zarządu i naraża
          właścicieli
          > na dodatkowe koszty.
          -------

          Jako właściciel, pod taką interpretacją się po podpisuję.
          Pozdrawiam.
          • xxxll Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 24.11.05, 15:38
            Serafinie666 poraz kolejny sie mylisz.

            Uchwała właścicieli loakali tworz ących daną WM jest potrzebna, bo wykracza to
            poza zwykły zarząd (patrz ustawa owl)

            W uchwale winno być zaznaczane za jaką stawkę sie go zatrudna i ze się
            upoważnia Zarząd do spiania takiej umowy.
            • nk45 Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 24.11.05, 16:02
              xxll - po raz kolejny się mylisz. Odnoszę wrażenie, że twoim celem jest zawsze
              prowokacja.


              xxxll napisał:


              > Uchwała właścicieli loakali tworz ących daną WM jest potrzebna, bo wykracza
              to
              > poza zwykły zarząd (patrz ustawa owl)

              Przytocz dokładnie tą treść - a ci uwierzę. W mojej wersji UWL nic takiego nie
              pisze.


              xxxll napisał:

              > W uchwale winno być zaznaczane za jaką stawkę sie go zatrudna i ze się
              > upoważnia Zarząd do spiania takiej umowy.

              Przecież podpisanie umów podobnego typu nie jest przekroczeniem zwykłego
              zarządu. Chyba ,że w twojej Wspólnocie taką czynność określiliście Uchwałą jako
              czynność przekraczającą zarząd zwykły.

              Jeżeli nie udowodnisz przepisami prawa twojej teorii - przestanę czytać twoje
              posty bo wprowadzają zamęt !!!
          • nk45 Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 24.11.05, 15:49
            Czy podpisanie umowy z administratorem przekracza zakres zwykłego zarządu ???
            Oczywiście, że NIE. Chyba, że Wspólnota tą czynność zaliczy Uchwałą do
            czynności przekraczających zarząd zwykły. Wielkość wynagrodzenia
            administratora określa treść Umowy z administratorem. Ustawa wymaga ustalenia w
            formie Uchwały wynagrodzenia tylko dla Zarządu lub Zarządcy . Ważne aby łączne
            wydatki Wspólnoty na zarząd i administrację nie przekraczały kwoty
            zatwierdzonej na ten cel w planie gospodarczym. Umowę z administratorem należy
            traktować jak umowę np. z konserwatorem lub z firmą sprzątającą.

            • berta40 Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 24.11.05, 21:44
              Zgodnie z art. 22 ustawy, ustalenie wysokości wynagrodzenia zarządu lub
              zarządcy (administratora) leży w wyłącznej kompetencji właścicieli lokali,
              którzy powinni podjąć w tej kwestii stosowną uchwałę.

              Zdaje mi sie, że tak robi "nk45" i teraz jego akcje sa zagrożone bo wydaje na
              administrację, ale nie o tym chce pisać.

              Uchwała jest niezbędna .
              Czy Zarząd WM zatrudnia go za swoje środki czy Wspólnotowe?
              Jak za środki WM to bez uchwały WM nie wolno kiedyś czytałem orzeczenie SN w
              tej sprawie.
              • nk45 Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 24.11.05, 22:21
                berta40 napisał:

                > Zgodnie z art. 22 ustawy, ustalenie wysokości wynagrodzenia zarządu lub
                > zarządcy (administratora) leży w wyłącznej kompetencji właścicieli lokali,
                > którzy powinni podjąć w tej kwestii stosowną uchwałę.

                Proszę o dokładny cytat tego artykułu bo w mojej wersji brakuje
                słowa : "(administratora)"

                Proszę o odpowiedź: czy zarządca (w/g Ustawy podlega rygorowi ustalania
                wynagrodzenia drogą Uchwały Właścicieli ) to zarząd powierzony czy szeroko
                pojęty "administrator". Bardzo proszę o odpowiedź berta 40 i xxxll bo mają inne
                zdanie niż ja. Odpowiedź jest dla mnie bardzo ważna, bo nie chciałbym trafić na
                listę noworoczną.
                • a.boll Kto zarządza i administruje WM? 24.11.05, 23:02
                  Cytuje fragment artykułu miesięcznika Wspólnota Mieszkaniowa:

                  "Blaski i cienie zarządu właścicielskiego "
                  autorka : Małgorzata Kotapka

                  ......

                  W innym przypadku zarządzać nieruchomością wspólną, tzn. administrować, może
                  wybrana przez zarząd wspólnoty osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową,
                  którą uzyskała zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21
                  sierpnia 1997 r.

                  W art. 22 ust. 3 tej ustawy znajdowało się zastrzeżenie - nie mające już dziś
                  znaczenia - dotyczące możliwości zarządzania nieruchomością przez osobę
                  fizyczną prowadzącą działalność zawodową bez licencji w zakresie zarządzania
                  nieruchomościami. Mogło tak być jednak tylko do 31 grudnia 2001 r.

                  Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu
                  wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie
                  niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również ma na celu uzasadnione
                  inwestowanie w nieruchomość.

                  Administrowanie/zarządzanie nieruchomością można zatem powierzyć osobie
                  fizycznej posiadającej stosowną licencję i odpowiednie kwalifikacje lub też
                  zarządzać nią samodzielnie poprzez tzw. zarząd właścicielski. Warto jednak
                  zauważyć, że obecnie jeszcze duża część budynków mieszkalnych (wspólnot
                  mieszkaniowych) jest zarządzana przez spółdzielnie mieszkaniowe lub
                  wyspecjalizowane przedsiębiorstwa gospodarki komunalnej.

                  • xxxll Re: Kto zarządza i administruje WM? 24.11.05, 23:46
                    A ja dorzucę:

                    Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

                    wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
                    opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części
                    dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
                    ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane
                    bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
                    wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
                    wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

                    Do kosztów zarządu mogą być zaliczone inne koszty nie wymienione powyżej,
                    jeżeli wiążą się z czynnościami zarządu nieruchomością (por. uchwałę SN z
                    29.05. 2000 r. III CZP 10/00, OSNC z 2000 r. nr 12, poz. 215).
    • pulsar10 Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 25.11.05, 08:30

      Odpowiadasz na :

      kropka2.kropka2 napisał:

      > Jest zarząd właścicielski i chce zatrudnić wybranego administratora.
      > Czy wymaga to uchwały na walnym lub w drodze indywidualnego zbierania głosów
      > czy może decyzję podjąć samodzielnie zarząd.

      Nie róbcie ludziom wody z mózgu na tym forum.

      Oczywiście, że nie potrzeba uchwały, podpisanie umowy z administratorem leży w
      kompetencji zarządu i zarząd jest odpowiedziałny przed wspólnotą za tą umowę.
      A jeżeli bardzo chcesz to możesz podjąć taką uchwałę, ( w trybie jaki ci
      pasuje)tylko po co?
      W twoim pytaniu jednak widzę asekurację zarzadu a wynika ona, że jesteście
      zarządem właścicielskim i zarząd nie daje sobie rady z administriwaniem
      nieruchomością(albo mu się nie chce). Zarząd włąścicielski sprawdza się tylko w
      niedużych wspólnotach.
      Pozdrawiam.


      • xxxll Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 25.11.05, 17:14
        pulsar10 napisał:

        > Nie róbcie ludziom wody z mózgu na tym forum.
        >
        > Oczywiście, że nie potrzeba uchwały, podpisanie umowy z administratorem leży w
        > kompetencji zarządu i zarząd jest odpowiedziałny przed wspólnotą za tą umowę.

        XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

        PULSAR10 - A skąd u ciebie takie rewelacje, że nie trzeba uchwały? Ja
        podejrzewam że ty właśnie tak robisz .

        Podam ci przykład:

        Zarząd WM 6 osób. Trójka chce zarządcą- administratora GGGGG a druga trójka
        chce administratora BBBBB . Spisano umowy . Która umowa jest ważna?

        Czekam na odpowiedź.


          • xxxll Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 25.11.05, 20:36
            A co ma wywóz śmieci wspólnego z pracą administratora/zarządcy. ??????

            Nie odpowiedziałeś na moje pytanie jak jest różnica między administratorem a
            zarządcą.

            To co tej pory tu napisano to pobożne życzenie w stylu "jak zatuszować już
            podjete decyzje tak aby wszyscy wiedzieli że ja robię zgodnie z prawem"
          • 3primer Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 25.11.05, 21:32
            Obie. Pokaż dlaczego nie ? Póki nie dowiedziesz, że nie mieli prawa - mają
            prawo. Min. dwóch członków składa oświadczenia woli za wspólnotę. Jeśli
            przekroczyli swoje uprawnienia - umowy nadal są ważne, tylko działają przepisy
            k.c. o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (tak myślę).
    • leo51 Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 25.11.05, 19:49
      Niektórzy z wypowiadających się nie rozumieją pewnego sformułowania, które w UWL
      jest użyte 10 razy. Chodzi o zdanie:
      "Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób
      określony w art. 18 ust. 1"

      Zdanie to oznacza, że we wspólnocie mogą funkcjonować jedynie dwa sposoby
      zarządzania (pomijam zarząd przymusowy):
      1. poprzez wybrany zarząd na podstawie art. 20 (zarząd)
      2. poprzez powierzenie zarządu na podstawie art.18 ust.1 (zarządca)

      Proszę nie mieszać do wymienionych wyżej sposobów zarządzania wspólnotą, osoby
      administratora, który jest osobą wynajętą i pracuje zazwyczaj na podstawie
      umowy-zlecenia.
      Nie jest on ani zarządem ani zarządcą.
    • xxxll Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 25.11.05, 20:40
      XXXLL napisał:


      PULSAR10 - A skąd u ciebie takie rewelacje, że nie trzeba uchwały? Ja
      podejrzewam że ty właśnie tak robisz .

      Podam ci przykład:

      Zarząd WM 6 osób. Trójka chce zarządcą- administratora GGGGG a druga trójka
      chce administratora BBBBB . Spisano umowy . Która umowa jest ważna?

      Czekam na konkretne odpowiedzi, nie takie jak:

      forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=523&w=32454429&a=32549734
      • 3primer Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 25.11.05, 21:45
        IMHO nie wymaga. Jest to tak jak zatrudnienie sekretarki do biura zarządu
        opłacanej ze srodków własnych członków zarządu. Natomiast uchwały wymaga
        rezerwacja środków na sfinansowanie takiegoż, jeśli ma to być za pieniądze
        wspólnoty. Jeśli administratora opłaci zarząd z tego co od wspólnoty dostaje
        jako swoje wynagrodzenie to nie widzę tu wykroczenia poza czynności zwykłego
        zarządu. Natomiast jeśli będą to środki wspólnoty i to znaczne (definicja słowa
        znaczne zależy od konkretnego przypadku) to może to zostać uznane za
        przekroczenie zwykłego zarządu. W ogóle pojęcie zwykłego zarządu jest
        elastyczne i szerokie i należy je rozważać na gruncie konkretnej sprawy. Tak
        jak w małżeństwie: każdy z małżonków dysponuje majątkiem wspólnym w ramach
        zwykłego zarządu samodzielnie. I wtedy dla małżeństwa, które ma dochody 15 tys.
        miesięcznie, zakup kosiarki za 1500 zł będzie pewnie uznany za zaciągnięcie
        zobowiązanie w ramach zwykłego zarządu, podpisanie weksla na 500 zł też i
        weksel będzie można ściągać z majątku wspólnego. Ale gdyby ich dochody były 700
        zł mies. to żadne z powyższych zobowiązań nie będzie zwykłym zarządem. Zwykle
        sądy przyjmują, że w małżeństwie zaciąganie zobowiązań do wys. połowy
        miesięcznych dochodów ogólnie mieści się w pojęciu zwykłego zarządu. Zresztą
        przekroczenie nie powoduje nieważności czynności prawnej, tylko zdecydowane
        utrudnienie jej ewentualnej egzekucji, lub narażenie się na ryzyko konieczności
        naprawienia szkody. Innymi słowy - problem będzie miał ten, kto będzie chciał
        potem od wspólnoty wyegzekwować pieniądze i może się okazać, że wspólnota
        skutecznie się od tego uchyli, jeśli dowiedzie, że kontrahent w łatwy sposób
        mógł wiedzieć, że wartość kontraktu przekracza czynność zwykłego zarządu, co w
        przypadku administratora jest dość oczywiste, bo dobrze wie składając ofertę
        komu ją składa, za ile i jaki jest rząd wielkości obrotów wspólnoty.
        • xxxll Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 25.11.05, 21:55
          Ale dla kogo ten administr. będzie pracował: dla członków zarzadu WM czy
          obsługiwał członków wspólnoty?

          Czy będzie "długopisem" w rękach członków zarzadu? czy bedzie zarządzał
          nieruchomością wspólną WM?

          To sa dwie różne rzeczy. Jak ktoś tego nie rozumie niech lepiej zamilczy (to do
          ciebie serafinie 666 i jemu podobni)
          • 3primer Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 25.11.05, 22:05
            To dwa bardzo jasno postawione pytania.
            Odpowiedź na nie daje od razu odpowiedź na pytanie o uchwałę.
            My np. szukamy "długopisa" i doradcy, takiej naszej prawej i lewej ręki. Chcemy
            decyzje zatrzymać dla siebie. Nie dostaną żadnego pełnomocnictwa, nawet
            oryginały faktur chciałbym mieć u siebie. Wtedy sądzę , że bez uchwały (choć my
            ją będziemy robić, bo ludzie sobie tego w uchwale życzyli).

            Co innego, gdyby za nas podpisywali umowy, podejmowali decyzje dot. zlecenia
            przeglądu, czy temu podobne. Wtedy to już nie administrator tylko praktycznie
            zarządca.
            • xxxll Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 25.11.05, 22:10
              3primer napisał:

              > To dwa bardzo jasno postawione pytania.
              > Odpowiedź na nie daje od razu odpowiedź na pytanie o uchwałę.
              > My np. szukamy "długopisa" i doradcy, takiej naszej prawej i lewej ręki.
              > Chcemy decyzje zatrzymać dla siebie. Nie dostaną żadnego pełnomocnictwa,
              > nawet oryginały faktur chciałbym mieć u siebie. Wtedy sądzę , że bez uchwały
              (choć my ją będziemy robić, bo ludzie sobie tego w uchwale życzyli).


              To, że zachowujecie jako Zarząd WM decyzję to nie podlega dyskusji. Natomiast
              wynagrodzenie "długopisa" na to ma być uchwała właścicieli nie mylić Zarzdu WM.
                • kikibobo Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 26.11.05, 07:53
                  Ja też popieram.
                  A co to boli jak się wszystkich usługodawców wybierze uchwałą?
                  Pozbiera się kilka ofert, oceni, przedstawi właścicielom i wybierze.
                  Jak przekroczony był koszt remontu ustalony w planie to wytoczyliście koledzy
                  ciężkie działa, że k.c, że zarząd trzeba do sądu i niech zwracają.
                  A tutaj mało ważne spory o słowa.
                  Czy ten to ten czy tamten, administrator, zarządca, czym się różnią.
                  Przecież w zasadzie niczym, powiedziałabym , że zakresem zleconych obowiązków.
                  A chodzi o to , żeby właściciele mieli możliwość uczestniczyć w decyzjach a
                  zarząd był wykonawcą ich woli.
                  "Zwykle" to ja sobie mogę kupić ten "długopis"


    • mrozik.jarek Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 26.11.05, 08:48
      kropka2.kropka2 napisał:

      > Jest zarząd właścicielski i chce zatrudnić wybranego administratora.
      > Czy wymaga to uchwały na walnym lub w drodze indywidualnego zbierania głosów
      > czy może decyzję podjąć samodzielnie zarząd.

      Jeżeli w planie gospodarczym wspólnoty mieszkaniowej są wyszczególnione koszty
      zarzadzania/administrowania nieruchomością wspólna, to zarząd wspólnoty
      mieszkaniowej może podpisać samodzielnie umowę o administrowanie za
      wynagrodzeniem nie wyższym od zaplanowanych kosztów za te usługę.

      Jeżeli w planie gospodarczym nie ujęto takich kosztów, to do zawarcia umowy o
      administrowanie za wynagrodzeniem przez zarząd wspólnoty potrzebna jest zgoda
      właścicieli lokali, wyrażona w formie uchwały.

      Mrozik
    • wankro Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 26.11.05, 16:07

      Wspólnota Mieszkaniowa 7/2003

      Zlecenie obsługi zarządu nieruchomością wspólną
      Marian Pikuła

      W prasie publikowane są wypowiedzi, iż zarząd podejmuje samodzielnie czynności
      zwykłego zarządu i może je zlecić innej osobie, albo że zlecenie zarządu innej
      osobie nie jest wymienione w wykazie czynności przekraczających zakres zwykłego
      zarządu, zatem może on zlecić zarząd nieruchomością wspólną innej osobie.
      Wypowiedzi te są sprzeczne z przepisami ustawy o własności lokali.

      --------------------------------------------------------------------------------


      Artykuł 22 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi: "czynności zwykłego
      zarządu podejmuje zarząd samodzielnie". Samodzielnie oznacza, że bez niczyjej
      pomocy. To, że czynności uprawniającej zarząd do przekazania zarządu innej
      osobie nie wpisano do treści art. 22 ust. 3 ustawy, nie stanowi argumentu. W
      artykule tym czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zostały
      wymienione przykładowo.

      Uprawnienia właścicieli, a nie zarządu

      Żaden przepis ustawy o własności lokali nie stanowi, że wtedy gdy został
      wybrany zarząd, może on zlecić zarząd nieruchomością wspólną innej osobie.
      Osoby, które uznały to za możliwe, popełniły - moim zdaniem - błąd, polegający
      na przeoczeniu przepisu art. 18 ust. 1 ustawy: "Właściciele lokali mogą w
      umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później
      w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w
      szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej" oraz treści
      ust. 2a tego artykułu: "Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu
      nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali
      zaprotokołowanej przez notariusza".

      Osoby te przeoczyły również treść art. 20 ust. 1 ustawy: "Jeżeli lokali
      wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem,
      właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub
      kilkuosobowego zarządu".

      Powołane przepisy wyraźnie stanowią, że zlecenie zarządu nieruchomością
      wspólną, zmiana sposobu zarządzania i wybór zarządu, to uprawnienia i obowiązek
      właścicieli lokali - wspólnoty mieszkaniowej, a nie zarządu.

      Uprawnień właścicieli lokali - wspólnoty mieszkaniowej nie można sprowadzić do
      czynności zarządu, a tym bardziej do czynności zwykłego zarządu. W oparciu o
      wyżej wymienione przepisy twierdzę, że wybrany zarząd ani samodzielnie, ani za
      zgodą wspólnoty mieszkaniowej nie może zlecić zarządu nieruchomością wspólną
      innej osobie.

      Niewłaściwa interpretacja, nieważne umowy

      Błędne rozumienie przepisów ustawy o własności lokali i nieuzasadnione
      wypowiedzi w prasie doprowadziły do tego, że w wielu wspólnotach mieszkaniowych
      wybrane zarządy zleciły zarządzanie nieruchomością wspólną osobom fizycznym
      albo prawnym. Zarządzanie zlecono nawet takim, które nie są upoważnione do
      zawierania umów.

      Umowy te jako sprzeczne z przepisami ustawy o własności lokali są nieważne
      (art. 58 § 1 kodeksu cywilnego).

      Na zlecenie wspólnoty

      Zarządy wybrane przez wspólnoty mieszkaniowe mogą rozumnie zarządzać
      nieruchomością wspólną, ale nie zawsze posiadają umiejętności dotyczące
      prowadzenia dokumentacji, ewidencji przychodów i kosztów utrzymania takiej
      nieruchomości oraz innych czynności związanych z zarządzaniem.

      Tam, gdzie będzie taka potrzeba, wspólnota mieszkaniowa - na wniosek zarządu -
      może zlecić obsługę zarządu, rozumianego jako zespół określonych czynności,
      osobie fizycznej albo prawnej, posiadającej uprawnienia do ich wykonywania.

      Może to być osoba mająca licencję zarządcy nieruchomości albo inna prowadząca
      działalność gospodarczą, w zakresie której znajdują się czynności związane z
      obsługą zarządu. Można też zlecić obsługę zarządu spółce przekształconej z
      jednostki, która zarządzała nieruchomościami państwowymi albo samorządowymi.

      Nie mylić z administrowaniem

      Osoby, której zostaną zlecone czynności w zakresie obsługi zarządu, nie należy
      nazywać administratorem, a wykonywania tych czynności utożsamiać z
      administrowaniem. Tego nie przewiduje bowiem ani ustawa o własności lokali, ani
      ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani też kodeks cywilny. Funkcje
      administratorów uznaje orzecznictwo sądowe w odniesieniu do zarządu rzeczą
      wspólną, o której mowa w kodeksie cywilnym.

      Zatem osoba ta będzie wykonywać prace zlecone dla wybranego zarządu bez prawa
      do podpisywania pism, w tym umów, w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Projekty
      pism, w tym umów, podpisywać będzie jako ich wykonawca, a w imieniu wspólnoty
      mieszkaniowej podpisy będzie składał wybrany zarząd.

      Na wniosek zarządu wspólnota mieszkaniowa może udzielić pełnomocnictwa osobie
      wykonującej obsługę zarządu, do merytorycznego załatwiania określonych spraw, w
      granicach zwykłego zarządu (np. drobne zakupy potrzebne do pracy zarządu).

      Jak unieważnić umowę?

      We wspólnotach mieszkaniowych, w których wybrany zarząd samowolnie albo za
      zgodą wspólnoty mieszkaniowej zlecił zarządzanie (administrowanie) zarządcy
      (administratorowi), zniesienie domniemanej ważności takich umów może nastąpić
      przez:

      porozumienie stron, które umowę zawarły (na piśmie),
      oświadczenie jednej ze stron, że zawartą umowę uznaje się za nieważną i
      wezwanie drugiej strony do złożenia w wyznaczonym terminie oświadczenia o
      przyjęciu uznania z uprzedzeniem, że brak przyjęcia uznania spowoduje
      skierowanie sprawy na drogę sądową,
      orzeczenie sądu o uznaniu umowy za nieważną.
      Strony w miejsce umowy uznanej za nieważną mogą zawrzeć umowę o zleceniu
      obsługi zarządu.

      Jak zlecić obsługę zarządu?

      Zarząd, który uzna potrzebę zlecenia obsługi zarządu, powinien wystąpić do
      wspólnoty mieszkaniowej z wnioskiem o wyrażenie zgody na podjęcie czynności
      potrzebnych do zebrania danych w celu zawarcia umowy o zlecenie tej obsługi. Do
      wniosku należy dołączyć projekt uchwały wyrażającej zgodę na podjęcie takich
      czynności.

      Projekt uchwały powinien zawierać w szczególności:

      zgodę na podjęcie przez zarząd czynności, o których mowa wyżej,
      obowiązek upublicznienia woli zlecenia obsługi zarządu osobie fizycznej lub
      prawnej,
      ustalenie, że osoby zgłaszające wolę przyjęcia zlecenia mają zdolność prawną do
      zawarcia umowy zlecenia, posiadają uprawnienia do wykonywania obsługi zarządu,
      potwierdzone zgłoszeniem działalności gospodarczej albo wpisem do rejestru
      sądowego,
      szczegółowy zakres zlecenia (może to być załącznik do uchwały),
      obowiązek ustalenia miejsca przechowywania dokumentacji, sposób przekazywania
      zleceń przez zarząd i projektów zarządowi, proponowane wynagrodzenie dla
      zleceniobiorcy, warunki rozwiązania umowy za wypowiedzeniem i bez
      wypowiedzenia, przejęcie akt w chwili podjęcia zlecenia i wydania ich po
      rozwiązaniu umowy, sposób prowadzenia kontroli wykonywanych czynności oraz inne
      potrzebne dane.
      Po podjęciu tej uchwały przez wspólnotę mieszkaniową zarząd powinien
      przedstawić zebrane dane wspólnocie wraz z projektem umowy o zleceniu obsługi
      zarządu oraz projektem uchwały o udzieleniu zarządowi pełnomocnictwa do
      zawarcia umowy ze wskazanym zleceniobiorcą i w granicach zawartych w projekcie
      umowy albo w granicach określonych dodatkowo przez wspólnotę mieszkaniową (art.
      22 ust. 2 ustawy).

      W pełnomocnictwie powinno znaleźć się zastrzeżenie, iż nie można go przekazać
      innej osobie, a w umowie o zlecenie obsługi zarządu, że zleceniobiorca nie może
      bez zgody wspólnoty mieszkaniowej zlecić czynności obsługi zarządu innej
      osobie, a w sprawach nie cierpiących zwłoki - bez zgody zarządu. Zawarcie umowy
      o zlecenie obsługi zarządu będzie zgodne z przepisami ustawy o własności lokali
      (art. 1 ust. 2 ustawy) i kodeksu cywilnego (art. 734-751), bowiem spraw
      zlecenia obsługi zarządu nie uregulowano w ustawie o własności lokali.
        • wankro Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 27.11.05, 11:22
          kikibobo napisała:

          > administrowanie,
          > zarządzanie,
          > zlecenie obsługi zarządu,
          > i jak jeszcze nazwiemy?
          > Może poprawna wypowiedź, ale czy zrozumiała?
          >
          ----------

          Dla mnie właśnie ta wypowiedź jest pełna, czytelna i zrozumiała.

          Może jeszcze raz od początku?
          Kto to jest - administrator w wspólnocie mieszkaniowej?
      • nk45 Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 27.11.05, 12:14
        wankro napisała:

        >
        > Wspólnota Mieszkaniowa 7/2003
        >
        > Zlecenie obsługi zarządu nieruchomością wspólną
        > Marian Pikuła
        .......
        > Artykuł 22 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi: "czynności zwykłego
        > zarządu podejmuje zarząd samodzielnie". Samodzielnie oznacza, że bez niczyjej
        > pomocy.

        Oczywiście, że nie potrzebuje pomocy W POSTACI UCHWAŁY WŁAŚCICIELI. Czynności
        zarządu, które bez Uchwały Właścicieli ( bez wyrażenia zgody na dokonanie danej
        czynności - Art 22. pkt2 ) nie mogą być wykonane są określone w Art. 22 pkt.3.
        ZAWIERA ON OTWARTY KATALOG spraw zastrzeżonych wyłącznie do decydowania według
        woli właścicieli czyli spraw, które przekraczają czynności zarządu zwykłego.
        TYLKO WOLA WŁAŚCICIELI MOŻE TEN KATALOG ROZSZERZYĆ podejmując odpowiednią
        uchwałę.

        > Marian Pikuła napisał :


        > Żaden przepis ustawy o własności lokali nie stanowi, że wtedy gdy został
        > wybrany zarząd, może on zlecić zarząd nieruchomością wspólną innej osobie.

        Ale również nie zakazuje zlecić czynności pomocniczych ( szeroko
        pojętej ,,administracji" ). ,,Administrowanie" bez prawa podejmowania decyzji
        nie jest zarządzaniem nieruchomością wspólną. Zlecenie ,,administrowania" nie
        jest równoznaczne z powierzeniem zarządu.

        > Marian Pikuła napisał :


        > Powołane przepisy wyraźnie stanowią, że zlecenie zarządu nieruchomością
        > wspólną, zmiana sposobu zarządzania i wybór zarządu, to uprawnienia i
        obowiązek właścicieli lokali...

        Tutaj autor się wyrażnie myli przywołując Art. 18 pkt.1.
        Zlecając ,,administrowanie" Zarząd nie przekazuje uprawnień Zarządu do
        kierowania sprawami Wspólnoty i reprezentowania jej na zewnątrz
        przez ,,administratora". Nie przekazuje odpowiedzialności prawnej i finansowej
        członków Zarządu. Gdyby Zarząd miał wolę przekazania swoich uprawnień w umowie-
        leceniu wówczas naruszone byłyby prawie wszystkie przepisy Rozdziału 4. A to
        wymaga podjęcia uchwały (zgodnie z Art. 18 pkt.1 i 2a) o zmianie sposobu
        zarządu.

        > Marian Pikuła napisał :

        > Zatem osoba ta będzie wykonywać prace zlecone dla wybranego zarządu bez prawa
        > do podpisywania pism, w tym umów, w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Projekty
        > pism, w tym umów, podpisywać będzie jako ich wykonawca, a w imieniu wspólnoty
        > mieszkaniowej podpisy będzie składał wybrany zarząd.

        Zgadzam się całkowicie.


        > Marian Pikuła napisał :

        > Nie mylić z administrowaniem
        >
        > Osoby, której zostaną zlecone czynności w zakresie obsługi zarządu, nie
        należy
        > nazywać administratorem, a wykonywania tych czynności utożsamiać z
        > administrowaniem. Tego nie przewiduje bowiem ani ustawa o własności lokali,
        ani
        > ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani też kodeks cywilny. Funkcje
        > administratorów uznaje orzecznictwo sądowe w odniesieniu do zarządu rzeczą
        > wspólną, o której mowa w kodeksie cywilnym.

        Administrowanie to właśnie czynności pomocnicze do sprawowania zarządu bez
        uprawnień kierowniczych i reprezentacyjnych określonych w Art. 21 UWL.


        • xxxll Re: Czy zatrudnienie adminstratora wymaga uchwały 27.11.05, 12:48
          Do wszystkich na tym forum.
          ----------------------------

          Pytam po raz kolejny :

          Dla kogo taki administrator pracuje ? Czy jest narządziem w rekach członków
          zarządu?
          Czy pracuje dla wszystkich właścicieli loakli obsługując ich?

          Dla mnie są to dwie odrębne sytuacje prawne.
      • opiekun79 A co powiecie na takie zapisy w umowie? 28.11.05, 12:50
        UMOWA O ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ
        Zawarta **.**.2003 pomiędzy:
        Wspólnotą Mieszkaniową (...) reprezentowaną przez Zarząd:
        1. imię nazwisko
        2. imię nazwisko
        a (...), zwanym Zleceniobiorcą, o treści:

        §
        Zleceniodawca zleca Zleceniobiorcy od dnia 01.01.2004 wykonywanie czynności
        zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

        §
        Zleceniobiorca posiada kwalifikacje do zarządzania nieruchomościami, posiada
        licencję zawodową, posiada OC za szkody, które mogą wyniknąć w związku z
        wykonywaniem czynności zarządzania - (art. 186 ustawy o gospodarce
        nieruchomościami) i będzie prawidłowo wykonywał obowiązków zarządcy nieruchomości.

        §
        Do obowiązków Zleceniobiorcy należy:
        - prowadzenie księgi udziałów
        - wykonywanie wszelkich czynności związanych ze zwoływaniem i obsługą zebrań
        właścicieli lokali - zgodnie z zasadami zawartymi w Ustawie owl
        - przygotowanie projektu rocznego planu gospodarczego
        - zawarcie i kontrola wykonania umów dostawy energii elektrycznej, ciepła, wody itp
        - zawarcie w imieniu Wspólnoty umów ubezpieczeniowych OC, od klęsk itp
        - prowadzenie rozliczeń finansowych poszczególnych lokali
        - dochodzenie należności
        - dochodzenie napraw z tytułu gwarancji i rękojmi
        - przechowywanie, zabezpieczanie i archiwizacja dokumentów i dokumentacji
        - prowadzenie księgi obiektu oraz dokumentacji technicznej
        - zlecanie przeprowadzenia okresowych kontroli technicznych
        - zlecanie likwidacji uszkodzeń, w uzgodnieniu ze Zleceniobiorcą przy większych
        kwotach
        - odczyty liczników itp
        - wykonywanie konserwacji i napraw.

        §
        Zleceniobiorca zobowiązuje się do wykonania wszystkich powyższych obowiązków
        oraz zlecania wszelkich czynności koniecznych do należytego wykonania i
        wykonywania umowy zarządzania nieruchomością.

        §
        Zleceniobiorca nie jest upoważniony do podejmowania w odniesieniu do
        nieruchomości wspólnej jakichkolwiek czynności przekraczających zakres zwykłego
        zarządu.

        W sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu do podjęcia czynności przez
        Zleceniobiorcę wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona uchwałą.

        (...) (...) (...)

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka