Dodaj do ulubionych

Zarząd - problematyka może się komós przyda

15.05.06, 15:01


Kozińska Joanna


Rejent 2003/12/114
artykuł
Numer publikacji : 41981

Status prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej - zagadnienia wybrane.
7.

Uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności może
zapaść
również po złożeniu oświadczenia woli przez zarząd. [...]
Jeżeli zarząd dokona bez zgody właścicieli lokali jednostronnej czynności
prawnej, czynność taka będzie bezwzględnie nieważna.



Tezy publikacji :

1.

Uchwała właścicieli lokali [o powierzeniu zarządu, jeżeli nie została ona
zaprotokołowana przez notariusza] niewątpliwie jest czynnością prawną
wywołującą skutki cywilnoprawne w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.
Wywołuje ona skutek zewnętrzny w postaci powierzenia (zlecenia) zarządzania
nieruchomością wspólną osobie fizycznej bądź prawnej. [...]
Zarówno wykładnia systemowa, jak i funkcjonalna przepisów ustawy o własności
lokali przemawiają za tym, że w tym zakresie do wskazanej uchwały nie
znajduje
zastosowania art. 25 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel
lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami
prawa. Jeżeli nikt nie zaskarży takiej uchwały w sześciotygodniowym terminie
przewidzianym w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, to w związku z
tym,
że wskazany termin jest terminem zawitym, a ustawodawca przyjął koncepcję
nieważności względnej (wzruszalności) takiej uchwały, uchwała ta ulegnie
konwalidacji, nawet jeśli jest sprzeczna z prawem.

2.

Zasady z rozdziału czwartego ustawy [o własności lokali] przestają
obowiązywać,
jeżeli w umowie bądź w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza powierzono
zarząd osobie fizycznej bądź prawnej, dlatego też należy przyjąć, iż nawet
jeżeli w uchwale o powierzeniu zarządu nie zawarto postanowienia o odwołaniu
dotychczasowego zarządu, powołanego zgodnie z art. 20 ustawy, to zarząd ten
należy uznać za odwołany z chwilą podjęcia skutecznej uchwały o powierzeniu
zarządu osobie fizycznej bądź prawnej i od tego momentu zarząd ten nie jest
uprawniony do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej.

3.

Zawarcie [...] umowy o świadczenie usług [z oznaczonym zarządcą] jest
czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i dlatego, zgodnie z art.
22
ust. 2 ustawy o własności lokali, do jej zawarcia konieczna jest uchwała
wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi
pełnomocnictwa do jej dokonania. [...] Mimo zawarcia takiej umowy zarząd
pozostanie uprawniony do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. Zarządcy, z
którym została zawarta taka umowa, może zostać udzielone pełnomocnictwo do
samodzielnej reprezentacji wspólnoty przy czynnościach zwykłego zarządu.

4.

Zarząd dużej wspólnoty mieszkaniowej należy traktować zdecydowanie jako organ
tej wspólnoty, którego uprawnienie do działania wynika wprost z przepisów
ustawy o własności lokali (art. 21 i art. 22), a nie z osobno wyrażonej woli
podmiotu reprezentowanego - mocodawcy. [...]
Zarząd składa samodzielnie oświadczenia woli za wspólnotę przy zawieraniu
podstawowych umów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną,
dotyczących
np. dostawy ciepła, wody, energii elektrycznej dla nieruchomości wspólnej,
bieżącej konserwacji i obsługi windy oraz innych urządzeń znajdujących się w
częściach budynku należących do nieruchomości wspólnej, utrzymywania porządku
i
czystości, a także wywozu odpadów z nieruchomości wspólnej.

5.

Zgodnie z obowiązującym obecnie brzmieniem art. 20 ust. 1 zd. 2 ustawy [o
własności lokali], osoba prawna nie może skutecznie reprezentować wspólnoty
jako członek zarządu. [...]
W przypadku powołania osoby prawnej na członka zarządu należy zaakceptować
koncepcję nieważności bezwzględnej takiej uchwały.

6.

Osoba, która zawarła umowę, działając jako członek zarządu wspólnoty bez
umocowania lub przekraczając zakres umocowania, jest obowiązana do zwrotu
tego,
co otrzymała od drugiej strony w wykonaniu umowy oraz do naprawienia szkody,
którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku
umocowania. Umowa natomiast jest bezwzględnie nieważna i nie może zostać
skutecznie potwierdzona przez wspólnotę mieszkaniową. Nie wyklucza to
jednakże
sytuacji, gdy mimo nieważności umowy nie dojdzie do odpowiedzialności osoby
występującej w charakterze członka zarządu. Może to nastąpić, gdy mimo
nieważności umowy dojdzie do jej wykonania i faktycznego potwierdzenia przez
zawarcie nowej umowy z udziałem członka zarządu wspólnoty, uprawnionego do
działania.

7.

Uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności może
zapaść
również po złożeniu oświadczenia woli przez zarząd. [...]
Jeżeli zarząd dokona bez zgody właścicieli lokali jednostronnej czynności
prawnej, czynność taka będzie bezwzględnie nieważna.

8.

Uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres
zwykłego
zarządu jest nie tylko przyzwoleniem dla zarządu na dokonanie określonej
czynności, ale nakłada również na zarząd obowiązek złożenia określonego
oświadczenia woli, przy czym nie ma to znaczenia w stosunkach zewnętrznych
wspólnoty. [...]
Zaniechanie dokonania takiej czynności przez zarząd po podjęciu stosownej
uchwały może spowodować odpowiedzialność zarządu wobec właścicieli lokali w
stosunkach wewnętrznych wspólnoty.

9.

Postanowienie sądu wyrażające zgodę na dokonanie określonej czynności prawnej
zastępuje uchwałę właścicieli lokali wyrażającą zgodę, jak również
pełnomocnictwo, które powinno być udzielone zarządowi do zawarcia umowy.

10.

Dla uchwały właścicieli lokali, udzielającej pełnomocnictwa [zarządowi do
zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego
zarządu],
ustawodawca zastrzega wymóg zachowania „formy prawem przewidzianej”.
Zastosowanie znajdą [...] tu przepisy kodeksu cywilnego, regulujące formę
pełnomocnictwa (art. 98 zd. 2 oraz art. 99 § 1 k.c.). Wydaje się przy tym, że
wymaganiu formy aktu notarialnego stanie się zadość, gdy uchwałę udzielającą
zarządowi pełnomocnictwa zaprotokołował notariusz.
Niewątpliwie w przypadku zawarcia umowy przez zarząd, bez stosownej uchwały
udzielającej pełnomocnictwa (lub jeżeli nie została zachowana forma wymagana
dla tej uchwał
Edytor zaawansowany

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka