Kupno działki na licytacji komorniczej - ryzyko? Dodaj do ulubionych

  • drzewko
  • od najstarszego
  • od najnowszego
  • drzewko odwrotne
  • Znalazłem licytację komorniczą działki budowlanej, która w dziale
    III KW ma wpisane obciążenie umową dzierżawy na 20 lat. Komornik
    twierdzi, że nie ma dostępu do umowy dzierżawy. Czy warto się w
    ogóle zajmować tą działką bez analizy umowy dzierżawy? Jak zdobyć
    taką umowę? Czy w takiej umowie mogą być jakieś niekorzystne zapisy,
    np. dzierżawa za 1 zł/rok, a podatek uiszcza właściciel albo jakieś
    przyrzeczenie sprzedaży, itp.? Czy istnieje możliwość wypowiedzenia
    takiej umowy?
    Co o tym sądzicie?
    • Skoro nie ma umowy dzierżawy, to nie masz kontaktu z dzierżawcą: jak
      wtedy się z nim dogadasz i wykreślisz ostrzeżenie z księgi? A po
      zakupie co zrobisz, kiedy się wreszcie objawi - jeśli się objawi - i
      się nie zgodzi na zakończenie umowy czy wykreślenie zapisu?

      Raczej nie kupuj.
      • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 30.01.08, 09:29
        No powiedzmy, że cena jest bardzo atrakcyjna, a ja mogę poczekać te
        20 lat (taka inwestycja dla dzieci :) ). Chodzi mi bardziej o to,
        czy w umowie dzierżawy mogą być jakieś niekorzystne zapisy, które
        mnie dotkną finansowo (np. przyrzeczenie sprzedaży, przerzucona na
        mnie opłata podatku od nieruchomości (dzierżawca prowadzi tam
        parking), czynsz dzierżawny 1 zł/rok, itp.)?
        • a skąd MY to mamy wiedzieć?
          poza tym art 1000 par.3 kpc

          COMMODUM EIUS ESSE DEBET, CUIUS PERICULUM EST
          • Gość: rafoso IP: *.internetdsl.tpnet.pl 30.01.08, 10:09
            Kodeks cywilny:
            Art. 661.
            Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po
            upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony.

            "Art. 673.
            § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno
            wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem
            terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
            § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz
            jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można
            wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału
            kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc
            naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w
            krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest
            dzienny - na jeden dzień naprzód.
            § 3. (251) Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno
            wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach
            określonych w umowie."

            Myślę, że po 10 latach od podpisania umowy można wypowiedzieć
            dzierżawą z zachowaniem okresu wypowiedzenia.
          • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 30.01.08, 11:23
            > a skąd MY to mamy wiedzieć?

            Ja nie pytam czy tam są niekorzystne zapisy, tylko czy mogą takowe
            być, a jeśli tak, to czy będę musiał się do nich stosować i w ogóle
            jakie mogą być najgorsze pułapki?

            > poza tym art 1000 par.3 kpc

            Czy można jaśniej? Bo w tym artykule jest mowa o użytkowaniu, a ja
            mówię o dzierżawie, a tej to dotyczy akurat art. 1002.

            > COMMODUM EIUS ESSE DEBET, CUIUS PERICULUM EST

            A to co? Czyja korzyść, tego strata? Nie można by tego po polsku
            machnąć?
    • musisz dotrzeć do umowy
      skoro jest ujawniona w dziale III KW
      to jest w aktach księgi
      masz inetres prawny - zaglądaj..
      Czy też żądaj jej treści od komornika..
      Pozdr
      al
    • Gość: Leopard IP: 193.243.147.* 30.01.08, 15:22
      Kupuj. Ruchomości i nieruchomości kupione "od komornika" są pozbawione obciążeń
      prawnych. Możesz nawet kupić rzecz kradzioną :). Co do działki - jeśli komornik
      twierdzi, że sprzedaje nieruchomość bez obciążeń - to tak jest, i tak też będzie
      wyglądał wpis do KW po zakupie na licytacji (tzn. sąd wpisze do KW dokładnie to
      co mówi komornik) :)
      • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 30.01.08, 16:30
        > Kupuj. Ruchomości i nieruchomości kupione "od komornika" są
        >pozbawione obciążeń prawnych.
        Nie pisz człowieku bzdur. Nie dotyczy to dzierżawy i najmu. Co
        ciekawe, fakt dzierżawy lub najmu wcale nie musi być ujawniony w KW.
        Możesz więc kupić nieruchomość na licytacji i nie wqejść na nią
        przez wiele lat, bo po licytacji zgłosi się do ciebie dzierżawca.
        Wystarczy, że umowa dzierżawy będzie miała datę pewną sprzed
        licytacji.
        Ale to i tak nie dotyczy mojego przypadku, bo tu dzierżawa na 20 lat
        jest ujawniona w KW i komornik o niej doskonale wie.
        • Gość: Leopard IP: 193.243.147.* 31.01.08, 08:05
          Nie doczytałem, że jest to dzierżawa.... Tak jak pisałem dzieje się z hipoteką.
          Niestety najem i dzierżawa przechodzą na nabywcę, ale:
          Umowę dzierżawy można wypowiedzieć na jeden rok (jeśli chodzi o grunty rolne)
          lub 1/2 roku przed upływem roku dzierżawnego ) - chyba, że umowa dzierżawy
          stanowi inaczej (jednak umowa nie może być znacząc bardziej niekorzystna dla
          właściciela, niż zapisy w KC).
          Trzeba też sprawdzić kiedy umowa została zawarta - jeśli tuż przed zastawem
          komorniczym - sąd może ja unieważnić.
          • Gość: Leopard IP: 193.243.147.* 31.01.08, 08:35
            A swoją drogą to głupie gadanie, że komornik nie ma dostępu do umowy
            dzierżawy... Skoro dzierżawa jest wpisana w KW to w aktach KW jest dokument
            źródłowy: wniosek o wpis do KW + umowa dzierżawy. Poproś więc dowolnego
            notariusza o sprawdzenie KW - notariusz ma dostęp do całej KW. Możesz też
            uzyskać odpis dokumentu znajdującego się w aktach KW (jeśli określisz się jako
            osoba kupująca lub poprzez notariusza). Swoją droga odpisu powinien zażądać
            komornik....
            • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 31.01.08, 23:46
              Komornik powiedział, że za kilka dni będzie miał umowę dzierżawy,
              więc czekam. Zainteresowałem się też inną licytacją bez umowy
              dzierżawy, ale czy na pewno?
              I przy tej okazji nasuwa mi się takie pytanie i proszę o
              potwierdzenie moich wątpliwości:

              Czy to prawda, że fakt ujawnienia w KW umowy dzierżawy nie ma
              żadnego znaczenia i wystarczy, że taka umowa została zawarta z datą
              pewną (np. poświadczona u notariusza), a nie uniważnimy jej w żaden
              sposób, choć w momencie zakupu działki na licytacji komorniczej nie
              mieliśmy o niej pojęcia?
              • Gość portalu: marcovan1 napisał(a):



                > Czy to prawda, że fakt ujawnienia w KW umowy dzierżawy nie ma
                > żadnego znaczenia i wystarczy, że taka umowa została zawarta z
                > datą pewną (np. poświadczona u notariusza), a nie uniważnimy jej w
                > żaden sposób, choć w momencie zakupu działki na licytacji
                > komorniczej nie mieliśmy o niej pojęcia?

                A jakby się to miało do publicznej wiary ksiąg wieczystych? No
                chyba, że w księdze byłaby choć wzmianka o oczekującym na wpis
                wniosku o wpisanie do księgi tej umowy dzierżawy.
                • nie ma obowiązku ujawniania umów dzierżawy w kw.

                  mimo, że z przepisów postępowania egzekucyjnego
                  wynikają obowiązki zgodnie z powołanym wcześniej
                  art.1002 kpc. to, uwaga:

                  umowę można przecież wypowiedzieć zgodnie z art. 704 kc.
                  dobry adwokat powinien znależć też sposób na podważenie
                  samej umowy, czy jej szczególnie uciążliwych warunków.

                  ALIUD EST FACERE, ALIUD EST DICERE

                  • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 02.02.08, 01:14
                    Chciałbym tylko zauważyć, że art. 704 zaczyna się od słów: "W braku
                    odmiennej umowy...", a to chyba znaczy, że jeśli w umowie dzierżawy
                    zawarto zapis, że nie można jej wypowiedzieć, to ww. artykuł nie ma
                    zastosowania.
                    Czy mam rację?
              • Gość: Leopard IP: 193.243.147.* 01.02.08, 08:21
                Według kodeksu postępowania cywilnego nabywca w drodze licytacji wchodzi w prawa
                i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy i najmu. Ponieważ z kolei kodeks
                cywilny nie narzuca notarialnej formy umowy oraz nie stawia wymogu wpisu tego
                prawa do KW - więc tego umowa może być nawet nienotarialna i nie musi być
                wpisana do KW. Oczywiście w postępowaniu sądowym akt notarialny ma "większe
                znaczenie" niż kartka papieru....
                • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 02.02.08, 01:29
                  Czyli jest jednak tak jak przypuszczałem. ZAKUP NIERUCHOMOŚCI NA
                  LICYTACJI KOMORNICZEJ WIĄŻE SIĘ Z OGROMNYM RYZYKIEM, POLEGAJĄCYM NA
                  TYM, IŻ SPRYTNY WŁAŚCICIEL MÓGŁ JĄ WYNAJĄĆ NA 30 LAT I PRZEZ TEN
                  CZAS NIE BĘDZIEMY MIELI ŻADNEJ MOŻLIWOŚCI OBJĘCIA JEJ WE WŁADANIE!
                  A więc może to być baaaardzo długotrwała inwestycja. I co najgorsze,
                  w momencie podejmowania decyzji nie mamy zielonego pojęcia o stanie
                  prawnym nieruchomości.
                  Czy wobec tego nazwanie uczestników licytacji głupkami jest przesadą?
                  • Gość: pytajnik IP: *.kos.vectranet.pl 02.02.08, 14:03
                    myślę, że to przesada. Przecież wiadomo, że jeśli nie ma ryzyka, nie ma zysku.W przypadku licytacji komorniczych, trzeba dokonać przeglądu tych dokumentów, jakie są możliwe, a ryzyka i tak pozostaje.
                    • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 04.02.08, 00:57
                      A co Ci da przeglądanie dokumentów, jeżeli właściciel nigdzie nie
                      ujawnił umowy dzierżawy?
                      • marcovan1 napisał:

                        > Znalazłem licytację komorniczą działki budowlanej, która w dziale
                        > III KW ma wpisane obciążenie umową dzierżawy na 20 lat. Komornik
                        > twierdzi, że nie ma dostępu do umowy dzierżawy.
                        >
                        > Komornik powiedział, że za kilka dni będzie miał umowę dzierżawy,
                        > więc czekam.
                        >
                        > A co Ci da przeglądanie dokumentów, jeżeli właściciel nigdzie nie
                        > ujawnił umowy dzierżawy?

                        Marcovan, nic nie rozumiem:

                        Jeżeli fakt istnienia tej umwoy dzierżawy został wpisany do działu
                        III księgi wieczystej (słusznie), to umowa musi znajdować się w
                        aktach księgi. Tobie tych akt nikt nie pokaże, ale komornikowi tak,
                        poza tym komornik może dostać z sądu potwierdzony odpis dokumentu
                        (ma wagę taka jak oryginał).

                        Sąd taki odpis wydaje w terminie ok. 1 tygodnia (niektore sądy
                        dłużej, np. nawet 2 tygodnie), więc rozumiem, że komornik nie miał
                        dokumentu na (Twoje) zawołanie, ale "za kilka dni" będzie miał.

                        Zobaczysz, co tam jest napisane i tyle: wtedy zdecydujesz, czy
                        przystąpić do licytacji, czy nie.

                        Nie twórz fikcyjnych problemów, "co by było, gdyby".

                        Przecież właściciel chyba nie zawarł kilku różnych umów dzierżawy na
                        tę samą działkę. Czy tak właśnie podejrzewasz?
                      • Gość: Leopard IP: 193.243.147.* 04.02.08, 08:33
                        Jeśli dzierżawca nie korzysta z umowy najmu/dzierżawy lub po prostu "nie dba" o
                        ten przedmiot - jest to podstawa do wypowiedzenia umowy.
                        Ponadto dierżawca/najemca jest uczestnikiem postępowania egzekucyjnego.
                        Należy więc w takim przypadku wezwać ogłoszeniem w prasie lokalnej i
                        ogólnopolskiej wszystkich najemców i dzierżawców do ujawnienia praw i umów do
                        przedmiotu licytacji. Jeśli się nikt nie ujawni biegły rzeczoznawca może ocenić,
                        że przedmiot jest zaniedbany i nikt z niego nie korzysta. W razie późniejszego
                        ujawnienia sie dzierżawcy - możesz od razu wezwać go do rozwiązania umowy w/w
                        powodów.
                        • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 04.02.08, 23:54
                          >Nie twórz fikcyjnych problemów, "co by było, gdyby".

                          Uważne czytanie wątku pomogłoby w zrozumieniu, ale wytłumaczę:
                          Chodzi mi o inną licytację, niż ta, o której była mowa na początku
                          wątku. w Tym przypadku nie ma w KW umowy dzierżawy, ale to wcale nie
                          oznacza, że takowej umowy sprytny właściciel nie zawarł!

                          > Należy więc w takim przypadku wezwać ogłoszeniem w prasie lokalnej
                          > i ogólnopolskiej wszystkich najemców i dzierżawców do ujawnienia
                          > praw i umów do przedmiotu licytacji

                          No to jest ciekawy pomysł. Tylko przed licytacją nie wiem czy ją
                          wygram, więc dawanie ogłoszęń to chyba dzielenie skóry na
                          niedźwiedziu...(no i koszty też spore).
                          Poza tym właściciel działki mógł zawrzeć umowę dzierżawy, wg której
                          dzierżawca nie będzie płacił czynszu, ale za to zobowiązuje się
                          właśnie do dbania o działkę czyli do jej koszenia 2 razy w roku w
                          maju i we wrześniu.
                          I jak mu teraz udowodnię, że nie dba o przedmiot dzierżawy, jeśli ją
                          faktycznie wykosi.

Wysyłaj powiadomienia o nowych wpisach na forum na e-mail:

Aby uprościć zarządzanie powiadomieniami zaloguj się lub zarejestruj się.

lub anuluj

Zaloguj się

Nie pamiętasz hasła lub loginu ?

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Okazje.info.pl

Bestsellery

Agora S.A. - wydawca portalu Gazeta.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść wypowiedzi zamieszczanych przez użytkowników Forum. Osoby zamieszczające wypowiedzi naruszające prawo lub prawem chronione dobra osób trzecich mogą ponieść z tego tytułu odpowiedzialność karną lub cywilną. Regulamin.