Dodaj do ulubionych

Przykra niespodzianka na dzialce

IP: *.171.19.131.crowley.pl 27.04.08, 13:31
Dzień dobry

Kupiłam rok temu piękna działkę pod domek i wczoraj dowiedziałam
sie, że przecina ja kolektor sciekowy K-800, który w istotny sposób
może ograniczać możliwości budowy domu. Sprzedajacy poinformował
mnie, ze działka jest skanalizowana (jest na niej studzienka
kanalizacyjna), jednak do głowy mi nie przyszło, ze w ten sposób.
Czy możecie mi doradzić, do kogo się udać, aby dowiedzieć się jakie
te ograniczenia będą w praktyce (nie chcę jeszcze się budować), skąd
mogę wziąć dokładny plan przebiegu kolektora na mojej dzialce. Jakie
mam szanse dochodzenia zwrotu pieniędzy, jeśli okaze się, ze działka
została sprzedana po zawyżonej cenie, a sprzedający zataił przede
mna istnienie kolektora? On teraz twierdzi, że mówił mi o nim, ale
nie ma go na zadnych dokumentach, ktore od niego dostalam i które
przy tej okazji się sprawdza (wyrys z rejestru gruntów, zezwolenie
na budowę, wypis z księgi wieczystej). Zostałam tylko poinformowana,
że działka jest skanalizowana i uzbrojona. Działka była kupowana
przez biuro nieruchmości i na kredyt, a więc wyceniana również przez
rzeczoznawce bankowego. Będę bardzo wdzięczna za poradę, co z tym
wszystkim robić. Jak sprawdzić, czy nie zostałam oszukana i jak się
bronić?

Pozdrawiam,

Ewa
Edytor zaawansowany
  • Gość: Marta IP: 78.8.79.* 27.04.08, 22:21
    Informacje o przebiegu wszelkich rur, kabli itp. uzyskasz w wydziale
    geodezji np. w starostwie powiatowym albo urzędzie gminy. Możesz też
    bezpośrednio udac się do urzędu wodno-komunalnego i tam uzyskać info.
    Co do reszty to nie wiem. Trzeba się spytać radcy prawnego.
  • Gość: ja IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 28.04.08, 00:19
    Rzeczoznawca na pewno wycenil to prawidlowo.Biuro obrotu powinno Tobie sprzedac
    taka dzialke jaka chcesz(pod zabudowe domem jednorodzinnym)i nie ukrywac
    faktu,ze jest inaczej. Jesli ktokolwiek tu ponosi odpowiedzialnosc(zawodowa
    przede wszystkim) to wlasnie biuro, sprzedajacy nie ma tu nic do gadania-mogl
    nie wiedziec albo celowo wprowadzic w blad, jednak obowiazkiem posrednika jest
    to sprawdzic.
  • 28.04.08, 00:38
    Gość portalu: Ewa napisał(a):

    > Dzień dobry
    >

    > Czy możecie mi doradzić, do kogo się udać, aby dowiedzieć się
    > jakie te ograniczenia będą w praktyce (nie chcę jeszcze się
    > budować),
    > On teraz twierdzi, że mówił mi o nim, ale
    > nie ma go na zadnych dokumentach, ktore od niego dostalam i które
    > przy tej okazji się sprawdza (wyrys z rejestru gruntów, ZEZWOLENIE
    > NA BUDOWĘ, wypis z księgi wieczystej).

    A może zamiast wróżyć, co i od kogo możesz sie domagać tytułem
    odszkodowania za ewentualne straty, oszustwa i utrudnienia, może
    przeczytaj spokojnie tą Decyzję pozwolenia na budowę, jaką Ci
    sprzedający przekazał (nie zawsze się sprzedaje działki z wydaną już
    Decyzją pozwolenia na budowę, bo pozwolenie na budowę wydaje się na
    konkretny projet budowlany i na na konkretny projekt
    zagospodarowania działki.

    Dom powinnaś wybudować dokładnie zgodnie z tą Decyzją, a za
    wykonanie tej Decyzji będzie odpowiedzialny Twój kierownik budowy,
    którego sobie zatrudnisz.

    Nawet jeżeli przebiega przez działkę kolektor, to uprawniony
    PROJEKTANT (a nie pośrednik i nie właściciel) miał obowiązek tak
    zaprojektować budynek na działce, by nie kolidował on kolektorem i
    przepisami.

    Jeżeli starostwo pozwolenie na budowę wydało, to jak widać projekt
    te warunki spełnia.

    > skąd mogę wziąć dokładny plan przebiegu kolektora na mojej
    > dzialce.

    Z Ośrodka Dokumentacji Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego.
    Poproś o mapę zasadniczą z naniesionymi mediami - tam wszystko
    powinno być - łącznie z kolektorem.

    Druga wersja - u dostawcy wody i odbiorcy ścieków. Też powinni mieć
    swoją dokumentację.
  • Gość: ? IP: *.chello.pl 29.04.08, 07:10
    ja może o tym:

    jak poznać przebieg kolektora "w terenie" :-)

    znajdujesz 2 studzienki /dokładniej włazy do nich takie żeliwne koła/
    najbliższe twej działki

    /są zazwyczaj w odległości maksymalnej ok 50 -60 metrów
    o ile ta rura jest rzeczywiście 800mm, przy średnicy
    większej niż 1 metr mogą być i co 120 metrów ale nie więcej/

    wytyczasz w "głowie" linię prostą je łączącą

    pod tą linią w ziemi powinna być ta rura...

  • Gość: Ewa IP: *.171.19.131.crowley.pl 29.04.08, 21:58
    Dziękuję bardzo za wszystkie odpowiedzi. Wystąpiłam już do starostwa
    o mapę zasadniczą. W pozwoleniu na budowę nie ma żadnych dodatkowych
    uwag i ograniczeń. Będę chciała skonsultować się z projektantem, aby
    dowiedzieć się jakie są możliwości zabudowy. Zastanawiam się tylko
    nad wyceną wartości przez rzeczoznawcę. Jest to dość droga usługa,
    czy myślicie, że naprawdę mogę zaufać rzeczoznawcy bankowemu, czy
    jednak powinnam zweryfikować wycenę banku?

    Raz jeszcze dziękuję i pozdrawiam,
    Ewa
  • Gość: s IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 29.04.08, 22:10
    Jest to dość droga usługa,
    > czy myślicie, że naprawdę mogę zaufać rzeczoznawcy bankowemu, czy
    > jednak powinnam zweryfikować wycenę banku?
    >

    jesli zmierzasz do obniżenia wysokości przyznanego Ci przez bank kredytu , to atakuj

    tyle, że zysku na takimm działaniu nie widzę żadnego
  • 29.04.08, 23:17
    Gość portalu: Ewa napisał(a):

    > W pozwoleniu na budowę nie ma żadnych dodatkowych
    > uwag i ograniczeń. Będę chciała skonsultować się z projektantem,
    > aby dowiedzieć się jakie są możliwości zabudowy.

    Decyzja pozwolenia na budowę jest decyzją na konkretny projekt
    budowlany i na konkretny projekt zagospodarowania działki.

    Dokumentacja (projekty) powinna być złożona w starostwie, ale
    sprzedający powinien był zadbać, by mieć kopię dla siebie (a przy
    sprzedaży przekazać ją osobie kupującej czyli Tobie).

    Jeżeli tego nie uczynił nie ma jednak przeszkód, byś z aktem
    notarialnym bądź odpisem z księgi wieczystej (by potwierdzić, że
    teraz Ty jesteś wlaścicielką) udała się do starostwa i zażądała
    wglądu w dokumentację techniczną bądź złożyła wniosek o wydanie Ci
    kopii dokumentów z potwierdzeniem Urzędu za zgodność z oryginałem
    (za wydanie kopii zwłaszcza potwierdzonych niestety Urząd pobiera
    opłatę - bodajże 5 zł od strony A4 (niepotwierdzone są znacznie
    tańsze, ale nie mają rangi właściwego dokumentu).

    A czy przepisałaś na siebie pozwolenie na budowę? - że tak zapytam.

    > Zastanawiam się tylko
    > nad wyceną wartości przez rzeczoznawcę. Jest to dość droga usługa,
    > czy myślicie, że naprawdę mogę zaufać rzeczoznawcy bankowemu, czy
    > jednak powinnam zweryfikować wycenę banku?


    Rzeczoznawca bankowy na pewno jej nie wycenił nieruchomości zgodnie
    z jej właściwą aktualną wartością rynkową - musiał przyjąć wartość
    nieco niższą od wartości prawdziwej.

    W przypadku bowiem, gdyby klient banku okazał się niewypłacalny bank
    musiałby licytowac nieruchomość i to nawet z ceną wywoławczą poniżej
    wartości. Żeby pomimo to wyjść na swoje bank zawsze przyjmuje do
    celów kredytu wartość nieruchomości niższą niż ona w rzeczywistości
    jest.

    Inna jest wycena robiona do celów kredytowych inna do celów
    zaspokojenia ciekawości sprzedającego/kupującego na rynku wtórnym...
  • Gość: frogman IP: *.adsl.inetia.pl 30.04.08, 02:27
    rzeczoznawca powinnien uwzględnić w operacie wszelkie sieci
    uzbrojenia przebiegające przez działkę !!! i jest to jego psi
    obowiązek .
    Jeśli tego nie opisał to ma problem.
    wycena do banku powinna odpowiadać wartosci rynkowej a nie być
    mniejsza bądź większa !!!
    Kupując działke powinnaś dostać od biura mapę sytuacyjno
    wysokościową!!! jeśłi nie dostałaś a uznasz przebieg kolektoraz
    utrudnia zabudowę - biuro jest ubezpieczone od odpowiedzialności
    cywilnej
  • 30.04.08, 10:43
    Gość portalu: frogman napisał(a):

    > rzeczoznawca powinnien uwzględnić w operacie wszelkie sieci
    > uzbrojenia przebiegające przez działkę !!! i jest to jego psi
    > obowiązek .
    > Jeśli tego nie opisał to ma problem.

    Być może. Ale jeśli np. sieć przebiegała w innym miejscu w
    rzeczywistości niż w dokumentacjo geodezyjnej (a to się zdarza), to
    trudno wyrokować tutaj o winie rzeczoznawcy - inaczej trzebaby
    każdorazowo zmuszać rzeczoznawców do robienia odkrywek, by
    stwierdzili, że sieć przebiega na pewno tam, gdzie jest narysowana.

    Rozpoznać, czy sieć na pewno przebiega tam, gdzie powinna, może
    natomiast projektant (choć eż nie zawsze).

    Na pewno natomiast nie stwierdzi tego pośrednik - żadko który jest z
    wykształcenia geodetą ;)

    > wycena do banku powinna odpowiadać wartosci rynkowej a nie być
    > mniejsza bądź większa !!!

    Nie ma szans. Rzeczoznawcy bankowi opierają się obowiązkowo na
    wartościach podanych w aktach notarialnych zawartych w kwartale
    poprzedzającym (przynajmniej tak mi kilku rzeczoznawców tłumaczyło
    zasady - głowy za to nie dam). Przy zmianie cen na rynku te wartości
    się zmieniają na tyle, że nie odzwierciedlają aktualnej wartości
    rynkowej. A już na pewno wartość rynkowa sprzed roku jest inna niż
    aktualna.


    > Kupując działke powinnaś dostać od biura mapę sytuacyjno
    > wysokościową!!! jeśłi nie dostałaś a uznasz przebieg kolektoraz
    > utrudnia zabudowę - biuro jest ubezpieczone od odpowiedzialności
    > cywilnej

    To nie kupująca ocenia, czy przebieg kolektora utrudnia zabudowę,
    jeśli kupiła działkę z wydaną Decyzją pozwolenia na budowę, ma się
    zastosować do tej Decyzji i projektu budowlanego oraz projektu
    zagospodarowania działki, stanowiących podstawę do wydania tej
    Decyzji.

    Od oceniania i projektowania był projektant i starostwo powiatowe.
  • 30.04.08, 10:46
    Przepraszam za literówki i błąd ortograficzny w poprzednim poście:

    irma223 napisała:
    > w dokumentacjo geodezyjnej
    > żadko

    Nie wiem, skąd mi się wzięło to "żadko" , chyba z pośpiechu -
    jeszcze raz przepraszam
  • Gość: Ewa IP: *.171.19.131.crowley.pl 10.05.08, 22:36
    Przepraszam, że tak długo się nie odzywałam.
    Komu z nas nie zdarzyło się zrobić głupiego błędu ortograficznego :-
    )? Ja zrobiłam niestety gorszy - pomyliłam zezwolenie na budowę z
    planem zagospodarowania, który mówi o zabudowie jednorodzinnej.
    Przepraszam Was najmocniej, bo to zmienia bardzo postać rzeczy.
    Dziękuję Wam raz jeszcze za konkretne i rzeczowe odpowiedzi.

    Mój plan jest taki:
    1. Zdobyć mapę zasadniczą - sprawa jest w toku.
    2. Porozmawiać z architektem na temat ograniczeń dla budowy domu.
    Może nie będą takie straszne. Jeśli będą => sprzedaż :-(
    3. Ewentualnie poprosić o ponowną wycenę - jednak jak rozumiem, mała
    jest szansa, aby rzeczoznawca bankowy zawyżył cenę działki... Gdyby
    działka okazała się dużo mniej warta niż cena jaką zapłaciłam,
    próbowałabym dochodzić w jakiś sposób (na razie bliżej
    nieokreślony :-) zwrotu pieniędzy.
    4. Dowiedzieć się o uciążliwość kolektora tuż pod oknami i
    ewentualnie sprzedać działkę póki czas...

    Jeśli macie jeszcze jakieś sugestie, wszystkie przyjmę z
    wdzięcznością :-).

    Pozdrawiam,
    Ewa
  • 11.05.08, 11:03
    Gość portalu: Ewa napisał(a):

    > pomyliłam zezwolenie na budowę z
    > planem zagospodarowania, który mówi o zabudowie jednorodzinnej.
    > Przepraszam Was najmocniej, bo to zmienia bardzo postać rzeczy.

    Tak bardzo znowuż nie zmienia...

    Złóż w gminie wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego dla Twojej działki (o ile nie
    dostałaś tego dokumentu od sprzedajacego).

    Na wyrysie (fragment rysunku planu) MUSI być narysowana
    nieprzekraczalna linia zabudowy (linia z takimi "ząbkami").

    Ta linia musi być dostosowana do wymogów (odległość od drogi, od
    kolektora itp.). W tekście planu będzie informacja o tym, jaka musi
    być zachowana odległość od kolektora.

    Koszt wypisu i wyrysu z miesjcowego planu zagospodarowania
    przestrzennego dla Twojej działki: : ok. 50 - 70 zł (choć widziałam
    gminę, która żądała nawet 130 zł. Ale norma to 50 zł).

    Dopiero ten dokument w połączeniu z mapą zasadniczą pokaż
    projektantowi.

    Być może kolektor nie był zaznaczony tak, jak powinien, lub gmina go
    przeoczyła - w tym drugim przypadku winna będzie gmina, nie
    pośrednik i nie właściciel (jeśli był w MPZP działka była ładnie
    narysowana jako budowlana...).
  • 17.05.08, 21:47
    Dzień dobry

    e-usenet to Ewa, która ten wątek otworzyła... :-)

    Muszę, chyba jeszcze bardziej doprecyzować, bo widzę, że ciągle
    wyrażam sie nieściśle - wynika to z mojego braku doświadczenia :-(.
    Od pośredniczki dostałam:
    1. Zaświadczenie, ze działka znajduje się w planie zagospodarowania
    przestrzennego.
    2. Wypis z rejestru gruntów
    3. Mapę ewidencji gruntów (na których co dla Ciebie zapewne
    oczywiste nie ma ząbkowanej lini zabudowy).
    4. Odpis z KW
    Wszystko to zostało zatytułowane jako "wypis i wyrys". Czytałam w
    różnych poradnikach, co jest potrzebne i byłam święcie przekonana,
    że właśnie to dostałam. Zmylił mnie ten ten tytuł maila... Jak
    widzisz wszystko pomieszałam. Zaufałam, uczciwości pośredniczki :-(.

    Tak czy inaczej, dobrze, że zwróciłaś mi uwagę na "WYPIS I WYRYS Z
    PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO". Teraz zaczynam to rozumieć i
    zgłoszę się po niego do gminy.

    Miałabym jeszcze jedno pytanie, czy mogę się gdzieś zapoznać z
    obowiazkami pośrednika, ew. interweniować w jakiejś jednostce
    nadrzędnej? Dodam, że umowa przedwstępna przygotowana przez tę panią
    zawierała nieprawidłowe dane osobowe, brak danych wspólmałżonka i
    kilka innych błędów, które zostały ręcznie poprawione przez strony
    transakcji. Machnęłam na to ręką, ale teraz widzę, że zostałam po
    prostu niechlujnie obsłużona, a być może nawet ze złą wolą...

    Widzę, że atmosfera w tym wątku zrobiła się niedobra. Nie rozumiem,
    czemu przy okazji różnicy zdań ludzie się obrażają... Natomiast
    doceniam Irmo, Twoje cierpliwe, konkretne i bardzo jasne odpowiedzi.
    Może lepiej skontaktować się na priva? Jeśli nie będzie to
    naruszeniem Twojej uprzejmości... Zalogowałam się jako użytkownik
    portalu, więc powinnać łatwo dostać mój adres. Mnie Twojego się nie
    udało... - może z braku pełnego profilu?

    Pozdrawiam,

    Ewa
  • 18.05.08, 08:00
    "Rozdział 2
    Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
    Art. 179.
    1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością
    zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w
    niniejszej ustawie.
    2. Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna
    posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4
    niniejszego działu.
    3. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa
    w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą
    wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.
    4. Z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie
    nieruchomościami osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo
    wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „pośrednik w
    obrocie nieruchomościami”. Tytuł zawodowy „pośrednik w obrocie
    nieruchomościami” podlega ochronie prawnej.
    5. W przypadku wykonywania działalności gospodarczej przez
    przedsiębiorcę, o którym mowa w ust. 3, w kilku miejscach lub
    oddziałach, przedsiębiorca powinien w każdym z tych miejsc zapewnić,
    aby czynności pośrednictwa były wykonywane wyłącznie przez
    pośredników w obrocie nieruchomościami.
    Art. 180.
    1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym
    wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności
    zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
    1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
    2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
    mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do
    domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
    3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;
    4) innych niż określone w pkt 1–3, mających za przedmiot prawa do
    nieruchomości lub ich części.
    1a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania
    i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.
    2. Pośrednik wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście
    lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i
    działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich
    czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
    3. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa
    umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem
    nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w
    obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie,
    numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym
    ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w
    związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie
    nieruchomościami.
    3a. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności
    na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Art. 550 Kodeksu cywilnego
    stosuje się odpowiednio.
    4. Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, o którym
    mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla
    zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych
    w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub
    przedsiębiorcy wynagrodzenia.
    5. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności
    pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa.
    W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje
    wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.
    6. Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być
    wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz
    wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych
    nieposiadających osobowości prawnej.
    7. Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje zawód:
    1) prowadząc jako przedsiębiorca działalność w zakresie pośrednictwa
    w obrocie nieruchomościami albo
    2) w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy
    prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie
    nieruchomościami.
    8. Pośrednik w obrocie nieruchomościami nie może łączyć wykonywania
    zawodu w formach wymienionych w ust. 7.
    Art. 181.
    1. Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do
    wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust. 1a,
    zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami
    zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego
    charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on
    także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na
    których rzecz wykonuje te czynności.
    2. Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do stałego
    doskonalenia kwalifikacji zawodowych.
    3. Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu
    ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w
    związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa, o których mowa w art.
    180 ust. 1 i 1a. Jeżeli pośrednik wykonuje czynności przy pomocy
    innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również
    ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone
    działaniem tych osób. Przepis ten stosuje się odpowiednio do
    przedsiębiorców, o których mowa w art. 179 ust. 3.
    4. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych, w porozumieniu
    z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej
    i mieszkaniowej, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń,
    określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia
    obowiązkowego, o którym mowa w ust. 3, termin powstania obowiązku
    ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną, biorąc w
    szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego zawodu oraz zakres
    realizowanych zadań.
    5. Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe pośredników w
    obrocie nieruchomościami w uzgodnieniu z ministrem właściwym do
    spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.
    Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w
    Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa,
    gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.
    6. Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową
    pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą
    umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo
    wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń
    zawartych w:
    1) księgach wieczystych;
    2) katastrze nieruchomości;
    3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
    4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na
    podstawie art. 169;
    5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków
    zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu;
    6) rejestrach osób, którym przysługują prawa określone w art. 180
    ust. 1 pkt 2 oraz prawa odrębnej własności lokalu;
    7) ewidencji ludności.
    (...)
    Art. 183.
    1. Pośrednik w obrocie nieruchomościami niewypełniający obowiązków,
    o których mowa w art. 181, podlega odpowiedzialności zawodowej.
    2. Wobec pośrednika mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności
    zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:
    1) upomnienie;
    2) nagana;
    3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku;
    4a) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania
    się
    o jej nadanie;
    5) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o
    ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.
    3. Pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku:
    1) utraty zdolności do czynności prawnych;
    2) skazania za przestępstwa, o których mowa w art. 182 ust. 1 pkt 2;
    3) sądowego zakazu wykonywania zawodu pośrednika w obrocie
    nieruchomościami;
    4) sądowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie
    pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
    4. (uchylony).
    5. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, pozbawienie licencji
    zawodowej następuje z mocy prawa z dniem, w którym orzeczenie sądu
    stało się prawomocne. Osoba pozbawiona licencji zawodowej jest
    zobowiązana niezwłocznie poinformować o tym zdarzeniu ministra
    właściwego do spraw budown
  • 18.05.08, 08:16
    www.mb.gov.pl/article/rynek_nieruchomosci/uprawnienia_i_licencje_zawodowe/standardy_zawodowe/article.php/id_item_tree/c30d541b51eb0
    0ba1e3de13bbd3124df/id_art/88a2599440de5d7bbe9f53a7f1aa2062

    Na tej stronie w tekście na dole jest link:

    "Komunikat Ministra Infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2005 r. w
    sprawie uzgodnienia standardów zawodowych pośredników w obrocie
    nieruchomościami (49.2 kB)".

    Kliknij na niego, otworzą Ci się Standardy.

    Skargę można składać do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy
    Ministerstwie Insfrastruktury, ale Zaświadczenie o przeznaczeniu
    działki w planie było właściwym dokumentem by przystępować do umowy.

    Można wprawdzie wnioskować o wypis i wyrys z planu (na wszelki
    wypadek), ale podstawowy konieczny dokument to właśnie to
    zaświadczenie.

    Może małżonek sprzedającej nie przystępował do umowy przedwstępnej,
    bo miała ona od niego pełnomocnictwo do reprezentowania go przy tej
    umowy lub przy sprzedaży nieruchomości? Lub nieruchomość stanowiła
    majątek odrębny sprzedającej?

    Te - ewentualne - uchybienia pośredniczki nie wydają mi się na tyle
    duże, by składać skargę do KOZ-y. "Błędy pisarskie" przy danych
    osobowych (choć nie tylko) zdarzają się nawet notariuszom piszącym
    umowy:

    forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=897&w=79483584&a=79483584
    forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=897&w=79483584&a=79523575
    ("Kolega ma większy problem,
    napisano mu zamiast która "... kura jest w zainteresowaniu...".
    W ten sposób niechcący do aktu notarialnego wkradła się
    przedstawicielka drobiu.")


    Proszę raczej wystąpić do gminy o wypis i wyrys z miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego i o mapę zasadniczą z zaznaczenim
    mediów z wydziału geodezji w starostwie powiatowym.
  • 20.05.08, 21:17
    Rozumiem i dziękuję. Oczywiście moim głównym celem jest rozwiazanie
    tej trudnej sytuacji, a nie zabawa w pisanie skarg. Nie czepiałabym
    się błędów formalnych umowy (choć było ich naprawdę wiele, a
    małżonek był jednak potrzebny), gdyby nie sprawa z kolektorem.
    Spodziewałam się, że minimum wymaganych dokumentów zostało
    dostarczone. Jednak zatajono przede mną fakt istnienia kolektora i
    ograniczeń budowlanych na tej działce. To jest dla mnie podstawowy
    powód ewentualnej skargi. Ale racja - najpierw skompletowanie
    dokumentów, zasięgnięcie opinii fachowców i jakieś rozwiązanie całej
    tej sprawy.

    Dzięki za wszystkie informacje i pozdrawiam,

    Ewa
  • 10.05.08, 22:59
    Irmo, w szczególności Tobie dziękuję za poświęcenie mi tak wiele
    uwagi i pozdrawiam serdecznie :-)
  • Gość: rafoso IP: *.kos.vectranet.pl 11.05.08, 09:36
    >Nie ma szans. Rzeczoznawcy bankowi opierają się obowiązkowo na
    >wartościach podanych w aktach notarialnych zawartych w kwartale
    >poprzedzającym (przynajmniej tak mi kilku rzeczoznawców tłumaczyło
    >zasady - głowy za to nie dam). Przy zmianie cen na rynku te wartości
    >się zmieniają na tyle, że nie odzwierciedlają aktualnej wartości
    >rynkowej. A już na pewno wartość rynkowa sprzed roku jest inna niż
    >aktualna.


    Irma oczywiście znowu musi dodać swoje interpretacje.
    To że trend jest jeszcze wzrostowy, nie znaczy że tak będzie wiecznie. Różnica ceny może wynikać z trendu na rynku, a nie z "umyślnych" korekt zrobionych przez rzeczoznawce. Od określania "potencjału" zabezpieczenia kredytu na nieruchomości jest analityk kredytowy, a nie rzeczoznawca. Rzeczoznawca ma określić wartość nieruchomości, rynkową wartość, i tylko tyle.
  • Gość: lena IP: *.ssp.dialog.net.pl 11.05.08, 10:57
    wsrod steku wodoslowia i glupstw:

    "Rzeczoznawca bankowy na pewno jej nie wycenił nieruchomości zgodnie
    z jej właściwą aktualną wartością rynkową - musiał przyjąć wartość
    nieco niższą od wartości prawdziwej."

    i dalej nastepuja ignoranckie wyjasnienia...ble, ble

    irma, tu masz link:

    www.msrm.pl/?st=def
    dlaczego rzeczoznawcy nie zasypali cie protestami?
  • 11.05.08, 11:04
    Gość portalu: lena napisał(a):

    > dlaczego rzeczoznawcy nie zasypali cie protestami?
  • Gość: lena IP: *.ssp.dialog.net.pl 11.05.08, 11:23

    z tak bogatym zasobem ignorancji
  • 11.05.08, 11:13
    Gość portalu: lena napisał(a):

    > tu masz link:
    >
    > www.msrm.pl/?st=def

    "Wartość rynkowa jest to najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa
    do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:
    - strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób
    racjonalny nie kierując się szczególnymi motywami, strony mają
    stanowczy zamiar zawarcia umowy,
    - strony są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ
    na cenę,
    - strony nie działały w sytuacji przymusowej,
    - upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku
    przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do
    wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter
    nieruchomości oraz stan rynku.
    Wartość rynkowa nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu
    wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy
    sprzedaży. Należy przy tym pamiętać, że w okresie ekspozycji
    nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy cena nie
    uległa zmianie. Istotnym założeniem jest to, że ustalona wartość
    nieruchomości nie powinna być zwiększona przez rzeczoznawcę
    majątkowego o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, jakie
    potencjalny nabywca nieruchomości będzie zmuszony zapłacić w związku
    z jej nabyciem. Takim szczególnym podatkiem jest VAT."

    Jeżeli Kowalski sobie założył, że swoje M-3 sprzeda wyłącznie za
    cenę 450.000 zł i mowy nie ma, by za choć grosz mniej, to będzie
    czekał choćby i rok, by ktoś mu wreszcie taką cenę dał (bo mu się
    nieruchomość aż tak spodoba).

    Ale jeżeli nie ma ochoty czekać rok to puści za 3 miesiące za
    350.000 zł.

    W żadnym z tych wypadków nie działa w sytuacji przymusowej.

    To jaka jest wartość rynkowa mieszkanka pana Kowalskiego?

    Według uznania rzeczoznawcy!
  • 11.05.08, 11:49

    na każdym innym, eksperckim forum, byłabyś okrzyknięta
    ignorantką, a tutaj jeszcze ci ludzie odpowiadają....
    ten twój ostatni post dobitnie potwierdza twoją ignorancję.
  • 11.05.08, 12:58
    irma223 napisała:

    > "Wartość rynkowa jest to najbardziej prawdopodobna jej cena
    > możliwa do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących
    > założeń:
    > - strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób
    > racjonalny nie kierując się szczególnymi motywami, strony mają
    > stanowczy zamiar zawarcia umowy,
    > - strony są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ
    > na cenę,
    > - strony nie działały w sytuacji przymusowej,
    > - upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku
    > przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do
    > wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter
    > nieruchomości oraz stan rynku.
    > Wartość rynkowa nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w
    > dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy
    > zawarciu umowy sprzedaży. Należy przy tym pamiętać, że w okresie
    > ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania
    > umowy cena nie uległa zmianie. Istotnym założeniem jest to, że
    > ustalona wartość nieruchomości nie powinna być zwiększona przez
    > rzeczoznawcę majątkowego o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom,
    > jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zmuszony zapłacić w
    > związku z jej nabyciem. Takim szczególnym podatkiem jest VAT."
    >
    > Jeżeli Kowalski sobie założył, że swoje M-3 sprzeda wyłącznie za
    > cenę 450.000 zł i mowy nie ma, by za choć grosz mniej, to będzie
    > czekał choćby i rok, by ktoś mu wreszcie taką cenę dał (bo mu się
    > nieruchomość aż tak spodoba).
    >
    > Ale jeżeli nie ma ochoty czekać rok to puści za 3 miesiące za
    > 350.000 zł.
    >
    > W żadnym z tych wypadków nie działa w sytuacji przymusowej.
    >
    > To jaka jest wartość rynkowa mieszkanka pana Kowalskiego?
    >
    > Według uznania rzeczoznawcy!

    Rzeczoznawca nie jest wróżką.

    Kowalski (sprzedający) może być sobie przekonany, że jego
    prześwietne M3 jest warte nawet i 480.000 zł, a on "obniżając" do
    450.000 cenę ofertową i tak już jest stratny.

    Pośrednik może ocenić, że tak naprawdę Kowalaski będzie musiał
    opuścić do 380.000 zł, jeśli chce faktycznie sprzedać. A poza tym
    sobie poczeka.

    Za 350.000 zł "by poszło".

    Kupujący będzie uważał, że 320.000 zł to góra, a 350.000 to już
    przepłacone (ale żeby mieć, to "przepłaci").

    Rzeczoznawca ma orietację w rynku i wie, że pewnie "by poszło" za
    350.000 zł, ale on nie może się opierać na swoim wyczuciu, tylko na
    udokumetowanych cenach podanych w aktach notarialnych za poprzedni
    kwartał za nieruchomości w danej lokalizacji (lub podobnej).

    Jeżeli z tych dokumentów mu wyjdzie, że cena rynkowa to jest 310.000
    zł, to taką poda w wycenie, bo ją może udokumentować, a wyczucia nie
    udokumentuje.

    Nie widzę w tym nic zaskakującego, niezgodnego z prawem czy
    rzeczywistością.
  • Gość: rafoso IP: *.kos.vectranet.pl 11.05.08, 22:23
    Irma:
    >Rzeczoznawca bankowy na pewno jej nie wycenił nieruchomości zgodnie
    >z jej właściwą aktualną wartością rynkową - musiał przyjąć wartość
    >nieco niższą od wartości prawdziwej.

    Później znów Irma:
    > Rzeczoznawca ma orietację w rynku i wie, że pewnie "by poszło" za
    > 350.000 zł, ale on nie może się opierać na swoim wyczuciu, tylko na
    > udokumetowanych cenach podanych w aktach notarialnych za poprzedni
    > kwartał za nieruchomości w danej lokalizacji (lub podobnej).
    > Jeżeli z tych dokumentów mu wyjdzie, że cena rynkowa to jest
    > 310.000 zł, to taką poda w wycenie, bo ją może udokumentować, a
    > wyczucia nie udokumentuje.

    Czyli rzeczoznawca ma uczucie, że będzie trend wzrostowy cen, i tego swojego uczucia nie może "udokumentować"? I DOBRZE. Rzeczoznawca nie jest od tego, aby w operacie przelewać na papier swoje uczucia. Prawdopodobnie, w tym samym czasie, sąsiedzi mieli uczucie, że będzie trend spadkowy. I też na szczęście nie mogą udokumentować tych swoich wróżb.

    Irma, nie problem w tym, że popełniamy błędy. Problem w tym, że nie chcemy do nich się przyznać.

  • 11.05.08, 23:44
    Gość portalu: rafoso napisał(a):

    > Rzeczoznawca nie jest od tego, aby w operacie przelewać na papier
    > swoje uczucia.

    Z przedstawionego przykładu wynika, że realna cena rynkowa byłaby
    350.000 zł, ale w operacie musiałby być podana 310.000 zł. Niższa od
    prawdziwej? Niższa.

    Nie wyższa - niższa.

    A autorka wątku ma wrażenie, że przepłaciła i że wycena rzeczoznawcy
    mogła być zawyżona. Może sobie oczywiście powołać rzeczoznawcę na
    nowo (i mu za to zapłacić), ale najpewniej nie będzie miała lepszego
    pożytku z tej wyceny, bo jest mało prawdopodobne, by nowa wycena
    wykazała wartość działki niższą niż wycena rzeczoznawcy bankowego,
    zrobiona wcześniej.
  • 12.05.08, 00:02
    Tutaj link:

    www.top.com.pl/informacje.php?dzial=Inne&informacje_id=14
    "1.Podejście dochodowe
    1) Na podstawie wszelkich możliwych do wykorzystania źródeł
    informacji i posiadanego doświadczenia, określa się wysokość
    przeciętnego trwałego dochodu brutto z danej nieruchomości (czynsze
    trwałe, typowe dla danego miejsca w danej lokalizacji) możliwego do
    osiągnięcia na rynku przez każdego jej posiadacza.
    (...)
    2.Podejście kosztowe (metoda kosztów odtworzenia).
    1) Wartość budynku określana jest na bazie aktualnych, średnich
    rynkowych kosztów jego odtworzenia z uwzględnieniem odpowiednich
    odpisów z tytułu stopnia dotychczasowego zużycia technicznego
    (wieku), funkcjonalnego i środowiskowego.
    2) Do wartości budynków nieruchomości dodaje się odrębnie wycenioną
    wartość gruntu. Szacunku trwałej wartości gruntu (działki) dokonuje
    się odrębnie od wyceny zabudowań według podejścia porównawczego na
    podstawie porównania z cenami gruntu (działki) podobnej wielkości,
    rodzaju, lokalizacji, sytuacji prawnej, na podstawie dokonanych
    wcześniej transakcji na danym terenie (miejscowości). Zasadnicze
    znaczenie przy szacowaniu tej wartości posiada konkretna
    lokalizacja. Bierze się pod uwagę także wszelkie inne czynniki
    mogące mieć wpływ na kształtowanie się tej wartości w przyszłości (z
    uwzględnieniem zapisu pkt. I.5.) wynikające przede wszystkim z planu
    zagospodarowania przestrzennego danego terenu. Wartość gruntu
    obejmuje również koszty uzbrojenia.
    3) UZYSKANY WYNIK (suma wartości budynku i wartości gruntu)
    POMNIEJSZA SIĘ O DODATKOWY ODPIS (wyrażony w ę) W CELU OGRANICZENIA
    RYZYKA wynikającego z ewentualnych wahań cen w przyszłości.
    4) Zarząd banku ustala minimalny poziom 4 tego odpisu, który będzie
    uwzględniany w obliczeniach.
    5) Komisja Nadzoru Bankowego zgodnie z zasadą ostrożności (na
    podstawie art.34 ust.4 ustawy o listach zastawnych i bankach
    hipotecznych), może określić wymagany minimalny poziom tego odpisu,
    który winien być uwzględniany w obliczeniach.
    3.Wartość bankowo-hipoteczna.
    1) Ostatecznie wartość bankowo-hipoteczną określa się w drodze
    analizy wyników otrzymanych przy wykorzystaniu podejścia dochodowego
    i kosztowego (obliczanych niezależnie od siebie).
    2) W przypadku istnienia rozbieżności pomiędzy wynikami uzyskanymi
    przy zastosowaniu podejścia dochodowego i kosztowego (metoda kosztów
    odtworzenia), przy określaniu wartości bankowo-hipotecznej
    zasadnicze znaczenie posiada:
    -wynik uzyskany przy zastosowaniu podejścia dochodowego dla
    nieruchomości o przeznaczeniu gospodarczym (wynik uzyskany przy
    zastosowaniu podejścia kosztowego posiada w takich przypadkach z
    reguły tylko drugorzędne, informacyjne znaczenie),
    -wynik uzyskany przy zastosowaniu podejścia kosztowego dla
    nieruchomości mogących służyć własnym celom mieszkaniowym (wynik
    uzyskany przy zastosowaniu podejścia dochodowego posiada w takich
    przypadkach z reguły tylko drugorzędne, informacyjne znaczenie).
    3) Wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości nie powinna jednak
    przekraczać jej aktualnej wartości rynkowej (ceny transakcyjnej) w
    momencie wyceny i przydziału kredytu."

    A nie mówiłam?
  • Gość: Leopard\ IP: 193.243.147.* 21.05.08, 08:06
    Czy sprzedawałaś przez pośrednika z licedncją??? Czy poinformował Cię o
    "ciemnych i jasnych stronach" działki ??? To jego praca.
    Zapewne przy transakcji zainkasował kilka tysięcy złotych. Za co ? Za kilka
    wizyt na działce i umieszczenie ogłoszeń w prasie? Jeśli tylko tyle zrobił to za
    mało.
    Jeśli to był pośrednik z licencją - nie martw się, miał ubezpieczenie OC - na
    drodze sądowej możesz żądać wyrównania strat. A skończy się, tak myślę, polubownie.

Nie pamiętasz hasła lub ?

Zapamiętaj mnie

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka
Agora S.A. - wydawca portalu Gazeta.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść wypowiedzi zamieszczanych przez użytkowników Forum. Osoby zamieszczające wypowiedzi naruszające prawo lub prawem chronione dobra osób trzecich mogą ponieść z tego tytułu odpowiedzialność karną lub cywilną. Regulamin.