Mieszkanie w mieście czy mieszkanie pod miastem?

I pomijanie problemu. O czym jest debata? Czy mieszkać drogo w centrum i tkwić w
wielkich (jak na polskie warunki) korkach, czy dojeżdżać spod miasta (na razie
krócej).

To pokuśmy się o projekcję stanu za 20 lat. Polskie największe miasta służą do
łatania dziury budżetowej i rozwoju miast średnich i mniejszych, przez co nie
inwestują tyle ile mogłyby i powinny w rozwój komunikacji zbiorowej. Prawo
budowlane umożliwia i wręcz zachęca do tworzenia miejsc pracy i osiedli
mieszkaniowych w miejscach dowolnych (wolny rynek), przypadkowych, zupełnie
niezależnie od infrastruktury. Każde miasto ma takie przykłady, ale najbardziej
ekstremalny to warszawski nowy Ursus, gdzie na jednopasmowych ulicach, bez
dobrego skomunikowania alternatywną wobec samochodu komunikacja szynową wśród
pól z kapustą tłoczy się kilkanaście tysięcy ludzi z nowego osiedla. Ale równie
ważnym problemem jest tworzenie miejsc pracy w miejscach przypadkowych, biurowce
w odległości 2 km od najbliższego tramwaju, czy kolejki miejskiej, fabryki z
biurowcami pod miastem rozłożone przypadkowo. Cywilizowany świat przerobił ten
problem 30-40 lat temu. A u nas Pan Panie redaktorze z najbardziej poczytnego
medium słowa pisanego nawet o takich kwestiach nie pisze/nie wie*.
Za 20 lat normalne warunki życia będą mieli wyłącznie ludzie mieszkający 5 km od
miejsca pracy, dokąd będą mogli dotrzeć rowerem albo mieli szczęście mieszkać w
pobliżu linii komunikacji zbiorowej szynowej, gdyż nie da się wyłączyć dla
autobusów wszystkich pasów z ruchu samochodowego.
Wtedy dylemat, który Pan postawił będzie tak naprawdę wyborem między płaczem,
a wyrywaniem włosów.
Czy ktoś będzie w Polsce płacił o 300% więcej za mieszkanie niż zarabiający
wtedy pewnie tylko 2*więcej od nas Niemiec w wielkim mieście i będzie tkwił w
korkach 2h dziennie, czy też będzie płacił za mieszkanie 20-50 km od miasta tyle
co Niemiec za mieszkanie za swoje w dużym mieście, ale będzie poświęcał 4h (1/4
swojej aktywnej części życia) na stanie w korkach, to tak naprawdę będzie już
obojętne. Wybór między rozpaczą, a dramatem.

A może by się redaktor ważnego działu jednej z najważniejszych Gazet spojrzał na
Europę i zauważył, że te dysproporcje w polskich cenach nieruchomości są pewnym
ewenementem w Europie (jest jeszcze kilka, ale tylko kilka takich krajów)?
Może można by zauważyć jak bardzo ceny nieruchomości w Polsce są przedrożone
wobec średniej płacy (porównując tak do UE15, jak i nowych UE12). O ile wobec
płacy ceny w większości państw zachodnich są niższe. Jak kształtują się ceny
przeciętne, te najdroższe i te podstawowe wobec warszawskich w aglomeracjach
wielkości 2-3 mln i znacznie zamożniejszych w Europie (choćby Hamburg,
Monachium, Bruksela, Lyon, Zurych, Turyn, Sztokholm, Praga, Wiedeń).

I tak zauważy Pan, że ceny podstawowych (70% dolnych cen) nieruchomości w dużych
miastach są drastycznie zawyżone. Prawo rynku, powiedzieć by można. Ale nie, to
tylko niedostosowanie systemu, różnice w polityce państwa, czy też jej brak w
takich krajach jak Polska, Wielka Brytania, czy Irlandia, a do tego brak
opodatkowania gruntów uzależnionego od ich realnej wartości rynkowej.
Jeśli nałożymy na powyższe także podobne nawyki mieszkaniowe Polaków i
Wyspiarzy, gdyż tak u nas, jak i tam aż 80-90% społeczeństwa zmierza w swym
życiu do zakupu nieruchomości na własność (a w Niemczech, Austrii AŻ 50%
społeczeństwa przez całe życie mieszkać będzie w nieruchomościach wynajętych i
to wcale nie z biedy, a przeciętne dla pozostałych państw EU15 to ok. 60%), to
można śmiało stwierdzić, że zmierzamy do sytuacji takiej jak tam, czyli
społeczeństwa żyjącego w samochodzie. Nikogo tam nie dziwi, że ktoś mieszka w
Bristolu, czy Nottingham, a jedzie do pracy w Londynie. Nikogo nie dziwi, że
stoi się w korku już o godzinie 6-7 rano na 3-4 pasmowej obwodnicy Londynu, gdyż
jadąc później nie zdążyłoby się już do pracy. 2h w samym korku rano i drugie
tyle wieczorem nie jest niczym dziwnym. Raz na kilka dni się po prostu zdarza.
Prywatyzacja kolei i całkowite odpuszczenie inwestycji w infrastrukturę poza
drogową sprawiło, że Anglia jest zakorkowana. Ma w końcu po dekadach budowy
jedne z najszerszych i najlepszych autostrad, ale co z tego skoro 5 pasów
potrafi być permanentnie zakorkowane w godzinach szczytu.

Jakkolwiek by się Pan z moimi konkluzjami zgodzić nie chciał, to proszę w każdym
razie postawić sobie to wyzywanie. Osobiście mam wielką niechęć wobec
pospeerlowskich urzędników ministerialnych, mających spojrzenie skrajnie
niedostosowane do polskiej mentalności, czyli wzorujące się na Francji. Jednak w
jednym z ministerstw byli i pewnie jeszcze są ludzie, mający taki ogląd sytuacji
w Europie, różnic prawnych, rynkowych i politycznych. Bardzo wiele można wiedzy
stamtąd wyciągnąć dla zrozumienia mechanizmów rynków rozwijających się, jakim
jest właśnie rynek nieruchomości w Polsce. Pewne rynki są w Polsce już dojrzałe,
ale rynek nieruchomości się dopiero tworzy (uczstniczy w nim na razie tylko
najzamożniejsze 10% społeczeństwa). I myślę, że jest Pana zawodowym obowiązkiem
jako komentatora rzeczywistości w tej gazecie, by Pan poszerzył horyzonty.

Na marginesie Francji - rzadko zdarza mi się chwalić Francuzów za cokolwiek poza
serami, ale wina to już wolę z Włoch. Ale ostatnio zorientowałem się jak działa
TGV. Jak szybko jeździ to wiedziałem, ale nie miałem świadomości, że to już nie
jest technologiczna błyskotka, ale system komunikacyjny obejmujący znaczną część
ludności Francji. Wraz z planowaniem przestrzennym gromadzącym funkcje pracy w
centralnych obszarach miast (oczywiście o Paryżu można tak powiedzieć tylko
jeśli się postrzega Paryż jako 11 mln, a nie 2,5 mln ludzi, gdyż tam miejsca
pracy są na obrzeżach starego Paryża) komunikacja między miejska przesiadła się
na tory kolejowe. Ludzie dojeżdżają do pracy z Reims, czy Dijon do Paryża jak w
Anglii, ale oni jadą pociągiem - taniej (dla nich i dla całego systemu, dla
inwestycji w skali państwa) i sprawniej.

Proszę zobaczyć - Pana koledzy w sprawie systemu emerytalnego potrafią. Myślę,
że tym cyklem od jutra wzbudzą dyskusję i podniosą świadomość. Ale przede
wszystkim pojawi się tam niezła analiza sytuacji. Pańska dziedzina to tez temat
na ogólnonarodową debatę.