Re: Kupiłem szeregówkę w 2007r. - jestem kretynem

Bardzo się cieszę, że z mojego problemu rozwinęła się dyskusja. Ja
wiem, że moja sytuacja nie jest niczym nadzwyczajnym, ale zobaczcie,
że zasadniczy problem tkwi w sytuacji rynku nieruchomości.

Z mojej perspektywy pieniądze wyłożone w remont (te wydane i te
wydane w przyszłości) nie przekroczą 25 000 zł. Stąd w łącznym
rozrachunku nie jest to kwota porażająca. Wydaje mi się, że każdy
dom wymaga jakiś nakładów i zwykle jest to studnia bez dna, ja dałem
d... nie biorąc budowlańca, i nie wykorzystując tego argumentu w
negocjacjach. Ale skoro wszystko rosło i skoro analitycy
największych lotów wieszczyli wzrosty cen nieruchomości nawet ta
kwota (wtedy może nie w całości, bo nic nie wskazywało, że jest
problem z izolacją cieplną) wkalulowana była w cenę i huraoptymizm
szczęśliwego nabywcy.

Co do sytuacji rynkowej: W aktualnych raportach rynku (dziwią mnie
tylko wnioski wyciągane z tych prostych danych) sprzedają się tylko
mieszkania najmniejsze, tj. te do 50m2 i te do 350 - 400 tys. zł.
Stąd wysprzedawanie się mieszkań tańszych powoduje wzrost cen
średnich. Duże mieszkania i domy nie sprzedają się w ogóle i bardzo
chciałbym żeby było inaczej. A to one, bo niesprzedane są największą
wagą dla rynku, że może być tylko gorzej. Zaklinam rzeczywistość,
ale z tych pseudoraportów jednoznacznie wynikają maksymalne ceny
nieruchomości wynikające z średnich kredytów (dla Krakowa to 300 000
zł, pozostała 100 000 zł jeśli ktoś ma, wchodzi we wkład własny
nabywcy).

Zobaczcie proszę, że ja wdałem się w ten hurapotymizm i pęd
kupujących na górce, skoro nic nie wskazywało, że może być gorzej. A
wszędzie w raportach specjalistycznych pojawiało się stwierdzenie,
taniej nie będzie nigdy, ale to NIGDY!!!! Nie chcę wypisywać nazwisk
analityków bo nic to dziś nie da. Pewne jest to, że ci sami
analitycy dziś opowiadają podobne pierdoły, ale niestety nie są
wróżkami, więc sami nie wiedzą co będzie.

Obnażając prawdę mogę wskazać (wbrew mojemu interesowi) na jeden
problem "rynkowy"- dopłaty rządowe do kredytów, które sztucznie
windują cenę. Kalkulacja limitu to 40% powyżej kosztów ponoszonych
przez deweloperów. 40% wynosi więc zysk dewelopera. I dla mnie to
jest totalna patologia, bo cena winna wynikać jedynie z relacji
popyt-podaż.

A może to być równie dobrze 5000 z zyskiem dewelopera 20%, ponieważ
ceny gruntów spadły i to bardzo (nawet 70% i wynika to z cen
transakcyjnych, więc mówimy o konkretach - raport Colliers). Biorąc
pod uwagę nawet wywindowany 800 zł/m2 PU w odniesieniu do gruntu i
dodając 2700 zł za budowę to wszystko ponad tę kwotę zamyka koszty
dodatkowe dewelopera i zysk. Jeśli deweloper nie jeździ bentleyem to
mieszkanie typowe, czyli 50m2 kosztować będzie 250 000 zł. A to
wskazuje, że mieszkanie większe kosztować będzie 4500 zł za 1m2. I
to nie na jakimś totalnym zadupiu, bo grutów blisko centrum (w
promieniu 5km) wciąż jest dużo. Przy budownictwie jednorodzinnym
koszty budowy są jeszcze niższe, więc dom za 500 000 zł jest wielce
prawdopodobny.

Ale do tego zmienić się musi mentalność nie tylko partii rządzącej,
ale i developerów, którzy przywykną, że godziwy zysk to 20-25% i to
wystarcza (może bentleya kupią sobie jak wybudują piątą inwestycję,
a nie przy pierwszej). Ale z ich perspektywy, skoro raporty mówią,
że będzie rosło, to po co być jeleniem i sprzedawać teraz, jak może
w przyszłości klienci się znajdą...

Nie wiem, czy moje spostrzeżenia dotyczące tej branży są trafne, ale
mnie się to składa. Choć wolałbym mieć szeregówkę na działce
200m2, z sąsiadem z lewa i prawa, wartą 2 000 000 zł, bo
sprzedałbym ją w diabły i spłacił kredyt. Marzenia się spełniają,
więc tego się trzymam!!

Pozdrawiam
John