Rynek mieszkaniowy na rozdrożu. Czy warto kupić...
Muszę powiedzieć, że takie artykuły mnie ostatnio po prostu śmieszą. Nie
sprzedaję ani nie mam zamiaru kupić mieszkania, ale z ciekawości obserwuję od
czasu do czasu, co się dzieje na rynku, sprawdzając na jednym z
najpopularniejszych portali ilość ogłoszeń i po prostu rozglądając się wokół
siebie, jak też kumulując i analizując dostępne informacje.
Moja diagnoza jest prosta: rynek mieszkań musi być blisko załamania.
Uzasadnienie jest proste i opieram je głównie na obserwacjach z Wrocławia, ale
podejrzewam, że gdzie indziej jest podobnie:
1. Ilość oferowanych mieszkań, domów, a także działek w ostatnich kilku
miesiącach (mam wrażenie, że mniej więcej od grudnia) dość gwałtownie wzrasta
(w poprzednim roku był to wzrost umiarkowany). W ciągu dwóch ostatnich dni
przybyło na przykład ok. 100 nowych mieszkań (jest ich obecnie 14300 -
oczywiście na rynku wrocławskim). Wyraźnie wzrosła ilość mieszkań tanich (po
mniej niż 3000 za metr). Jest też ewidentnie wielu zdesperowanych oferentów,
co widać po formie ogłoszenia, powtarzaniu go w licznych biurach, itd.
2. Od ok. roku bardzo wyraźnie rośnie ilość mieszkań, domów i wszelkich innych
lokali na wynajem. Ilość oferowanych mieszkań wzrosła prawie trzykrotnie -
jest ich obecnie ok 4400 i ok. 740 domów.
3. To wszystko można zaobserwować też gołym okiem, jeżdżąc lub chodząc po
mieście. Wszędzie pełno jest wywieszek o sprzedaży lub wynajmie mieszkania lub
lokalu, nowych osiedli, gdzie na oko tylko niewiele mieszkań jest
zasiedlonych, ale za to wisi wielgachny szyld "ostatnie mieszkanie na
sprzedaż", wyraźnie opuszczonych budów (najwięcej typu: dziura w ziemi). Widać
też osiedla, gdzie praca ślimaczy się już od dłuższego czasu (dość regularnie
przejeżdżam obok dwóch takich)
4. Miasto, wojsko, Skarb Państwa, PKP, poczta i tym podobne usiłują się
gwałtownie pozbyć nieruchomości. W wielu miejscach można dowiedzieć się, że
skutek tego jest marny, co powoli zaczyna powodować panikę (ich budżety już
dawno zaliczyły "doły", a liczono na krociowe zyski ze sprzedaży "cennych
nieruchomości"). Ceny na kolejnych przetargach wyraźnie dołują, co łatwo
samemu sprawdzić, jeśli ktoś ma chęć. Obserwowałem dwa takie bezskuteczne
przetargi. Ceny spadły ok. 70%, ale efekt dalej zerowy.
5. Nominalny poziom cen jest ciągle wyższy niż w Berlinie, nie mówiąc już o
Dreźnie, Pradze, Budapeszcie, itd. Przy często znacząco niższych zarobkach i
nieporównywalnie niższym poziomie życia, infrastrukturze, itd.
Jeśli jeszcze doda się do tego pewne fundamentalne dane statystyczne, typu
wzmożona umieralność najliczniejszych roczników (tych z lat trzydziestych),
malejąca liczba młodych, którzy mogliby być zainteresowani mieszkaniami,
trudności z uzyskaniem kredytu itd. to nie bardzo można zauważyć powody, dla
których sytuacja mogłaby ulec zmianie.
Niewątpliwie jest tak, że w Polsce i we Wrocławiu mieszkań brakuje, ale
dotyczy to mieszkań socjalnych. Dla ludzi, którzy nigdy nie kupią ani też nie
wynajmą mieszkania na wolnym rynku. Brak tych mieszkań wynika z nieudolności i
"chorej filozofii" rządzących i nie sądzę, żeby się tu coś zmieniło w krótkim
czasie. Ale jeśli się zmieni, to tylko zwiększy ilość mieszkań do dyspozycji.
Tym, którzy wierzą ciągle jeszcze we wzrost cen proponowałbym jeszcze wziąć
pod uwagę fakt, że zmienia się mentalność i znacznie mniej młodych ludzi
wyznaje ideologię "własnego mieszkania" w porównaniu z tym, co było widać
jeszcze kilka lat temu. Chyba zauważyli, że szczególnie mieszkanie na kredyt
to w młodym wieku po prostu kula u nogi.
Proponowałbym jeszcze wziąć pod uwagę, że w ciągu następnych dwóch lat zostaną
otwarte rynki pracy dla Polaków w Niemczech, Austrii i Szwajcarii (pewnie
także i w Chorwacji, ale to raczej nieistotne). Wiele wskazuje na to, że
powtórzy się wtedy historia, którą przerabialiśmy z UK, Irlandią itd.
Może przeoczyłem jakieś czynniki - jeśli ktoś takie dostrzega, byłbym
wdzięczny za ich wskazanie.
