US wyjaśnia: sprzedaż mieszkania i zryczałtowany podatek dochodowy
Rozliczając zryczałtowany podatek dochodowy podatnik nie może
uwzględnić wydatków poniesionych na spłatę kredytu na zakup
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które
następnie było przedmiotem sprzedaży skutkującej wywołaniem
obowiązku podatkowego na podstawie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.



W 2006 r. podatniczka nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu mieszkalnego. Na częściowe sfinansowanie tego zakupu
zaciągnięty został kredyt hipoteczny.

W listopadzie 2006 r. podatniczka sprzedała prawo do lokalu
mieszkalnego za kwotę 128.000,00 zł. Część ceny sprzedaży została
przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego.
We wniosku podatniczka zwróciła się Pani z zapytaniem, czy przychód
uzyskany z opisanej powyżej sprzedaży, w części wydatkowanej na
spłatę kredytu zaciągniętego na zakup spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem tej sprzedaży
korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym. W
ocenie wnioskodawczyni „uzyskany ze sprzedaży przychód można
pomniejszyć o spłatę zaciągniętego kredytu”.



Z tym stanowiskiem nie zgodził się Naczelnik Urzędu Skarbowego. W
wyniku złożonego zażalenia sprawa trafiła do Dyrektora Izby
Skarbowej, który podtrzymał stanowisko I instancji.



Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy z dnia 26
lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu
obowiązującym w 2006 roku, wolne od podatku dochodowego są przychody
uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w
art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od
dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od
kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit.
a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej,
mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym
również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu
lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.



Zaś cele z lit. a) cytowanego artykułu to:

nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku
mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim
lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa
użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
związanych z tym budynkiem lub lokalem,



nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim
prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
lub udziału w takim prawie,



nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w
gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim
prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również
gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania
gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku
mieszkalnego,



budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont lub modernizacja
własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu
mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,



rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja - na cele mieszkalne -
własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu
niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.



Organ stwierdził, iż z treści analizowanego przepisu można
bezspornie wywieść, że nie ma przeszkód do stosowania omawianego
zwolnienia, jeżeli podatnik otrzymane pieniądze ze sprzedaży
nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt
8 ustawy, wydatkuje na spłatę kredytu lub pożyczki, zaciągniętych na
cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy,
czyli np. na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego.


W cytowanym przepisie wyraźnie wskazano zatem, że przychód, czy
spłacony nim kredyt, winien być przeznaczony na nabycie
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W analizowanej sytuacji mamy natomiast do czynienia ze spłatą
kredytu w celu zbycia przedmiotowego prawa do nieruchomości.

Spłacenie kredytu hipotecznego obciążającego zbywany lokal
mieszkalny było niejako warunkiem zawarcia transakcji sprzedaży.
Stąd kwota wydatkowana na spłatę kredytu obciążającego sprzedawane
nieruchomości nie może skutkować zwolnieniem w tej części od
zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej
sprzedaży.



Konstrukcja przedmiotowego zwolnienia opiera się bowiem na zasadzie,
że następstwem uzyskania przychodu ze sprzedaży jednej nieruchomości
jest możliwość wydatkowania go na cele związane z inną
nieruchomością, a nie z tą, której podatnik właśnie się pozbył.

Spłata kredytu lub pożyczki powinna zatem być związana z nabyciem
innej, nowej nieruchomości (wyrok WSA w Łodzi z dnia 05.05.2004 r.
sygn. I SA/Łd 1924/03; wyrok NSA z dnia 05.06.2003 r. sygn. akt I
S.A./Łd 487/02, wyrok NSA z dnia 02.12.2003 r. sygn. akt I SA/Łd
1510/02; wyrok NSA z dnia 10.05.2001 r. sygn. I SA/Gd 2579/98).


Za powyższą interpretacją przemawia również wykładnia celowościowa
przepisu, którą należy posiłkować się w sytuacji, gdy literalne
brzmienie przepisu budzi wątpliwości co do zakresu jego stosowania.

Wyraźną intencją zapisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy
jest bowiem zachęcenie (poprzez ustawowe zwolnienie podatkowe) osób
uzyskujących przychód ze sprzedaży nieruchomości, praw majątkowych
itp. do przeznaczenia pieniędzy uzyskanych z tego źródła na cele nie
związane z konsumpcją, lecz wydatkowanie ich na trwałe dobra
zaspakajające przede wszystkim ich własne potrzeby mieszkaniowe.

Zwolnienie takie polega na preferowaniu przeznaczenia wydatków,
uzyskanych ze sprzedaży jednej nieruchomości na zakup drugiej, a nie
udzielenie pomocy w spłatach należności związanych z wcześniejszym
zakupem nieruchomości, której podatnik właśnie się pozbył.



(Decyzja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 24 maja 2007 r.,
sygnatura PB I-3/4117/IN-18/US/2007/AM).