Dodaj do ulubionych

Akt Notarialny a moc prawna

18.06.09, 11:08
Czy istnieje możliwość zamieszczenia w akcie notarialnym klauzuli,
iż Akt Notarialny uyzskuje moc prawno dopiero w chwili gdy kupujący
dokona całkowitej wpłaty za nieruchomość potwierdzonej przez
sprzedającego ?
Edytor zaawansowany
  • izba.notarialna 19.06.09, 12:15
    Nie ma możliwości zawarcia w akcie notarialnym takiego zapisu. Wraz
    z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości (w formie aktu
    notarialnego) automatycznie przechodzi na kupującego własność tej
    nieruchomości chociażby cała cena lub jej część nie zostały jeszcze
    zapłacone. Nie można bowiem umowy przeniesienia własnosci zawrześ
    pod warunkiem, w tym pod warunkiem zpłaty ceny.
  • irma223 19.06.09, 15:01
    Ernest się uczepił tego warunku przeniesienia własności i wałkuje ten temat już
    drugi rok na trzech forach równocześnie.

    Wydaje mi się, że najbardziej jego zamysłom odpowiadałyby dwie umowy:
    1. warunkowa umowa sprzedaży (sprzedaż następuje pod warunkiem, że kupujący zapłaci)
    2. umowa przenosząca własność.

    Pytanie tylko, jak zmusić sprzedającego, by chciał się drugi raz pofatygować do
    notariusza, skoro już wszystkie pieniądze dostał ;)
  • ernest31 19.06.09, 17:22
    człowieku, to nie są zamysły a realja panujące w pobliskim kraju,
    wyjaśniałem to już kilka razy, służę pomocą w zorganizowaniu
    doszkalającego kursu w tym kraju, naprawdę warto bowiem nauki nigdy
    za wiele, tam jest to prawnie perfekt zorganizowane i funkcjonuje od
    wielu, wielu lat, dlaczego niby to nie miałoby funkcjonowaść w
    Polsce, do tego nie potrzeba nawet zmieniać istniejącego prawa,
    już o to pytałem ale powtórzę, czy wychodzisz ze sklepu nie
    zapłaciwszy za towar ? to też jest prawna umowa, wybieram towar,
    płacę i dopiero wówczas mogę go wynieść,

    >> Pytanie tylko, jak zmusić sprzedającego, by chciał się drugi raz
    pofatygować do notariusza, skoro już wszystkie pieniądze dostał;)

    już to opisywałem ale zapraszam na wycieczkowy kurs, wytłumaczą to
    tutejsi prawnicy i pośrednicy





  • irma223 19.06.09, 18:11
    ernest31 napisał:

    > to też jest prawna umowa, wybieram towar,
    > płacę i dopiero wówczas mogę go wynieść,


    Nie można sprzedać nieruchomości na określony czas ani pod warunkiem - takie są
    zapisy Kodeksu cywilnego. To odpisał Ci polski notariusz. Bo gdy odpisywali
    polscy pośrednicy, to - jak rozumiem nie byli wiarygodni - "pewnie w zmowie".

    Wprawdzie są możliwe warunkowe umowy sprzedaży, ale wówczas jest też potrzebna
    dodatkowa umowa bezwarunkowo przenosząca własność.

    To są dwie osobne umowy odległe w czasie.

    Skoro sprzedający dostał już 100% pieniędzy to co - poza wrodzoną uczciwością -
    miałoby go skłonić do poświęcenia ponownie swojego czasu i udania się do
    notariusza w celu zawarcia umowy przenoszącej bezwarunkowo własność?
  • irma223 19.06.09, 18:24
    irma223 napisała:

    > Nie można sprzedać nieruchomości na określony czas ani pod
    > warunkiem - takie są zapisy Kodeksu cywilnego.


    "z zastrzeżeniem terminu ani pod warunkiem" - ściśle mówiąc. Czyli własność się
    przenosi podpisując, a nie "od jutra" ani "od za pół roku" ani "gdy Kowalski
    zapłaci".

    Zmienić to może tylko Sejm z akceptacją Senatu i podpisem Prezydenta.
  • ernest31 19.06.09, 19:20
    można i w istniejącym prawie, trzeba jedynie wiedzieć ja kto się
    robi, prawnie ma się rozumieć;)
    ponownie zachęcam do wycieczki szkoleniowej w kraju gdzie
    funkcjonuje to w praktyce...
    jak pisałem, kurs poprowadzą miejscowi prawnicy, pośrednicy i
    przedstawiciel banku hipotecznego, w czym ja mogę być pomocny,
    organizacyjnie, tłumaczenia etc.

  • irma223 19.06.09, 19:57
    ernest31 napisał:

    > można i w istniejącym prawie

    Nie w polskim...

    > trzeba jedynie wiedzieć ja kto się
    > robi, prawnie ma się rozumieć;)
    > ponownie zachęcam do wycieczki szkoleniowej w kraju gdzie
    > funkcjonuje to w praktyce...

    A myślałam, że pytając polskich notariuszy masz na myśli polskie prawo...
  • ernest31 19.06.09, 21:55
    >> Pytanie tylko, jak zmusić sprzedającego, by chciał się drugi raz
    pofatygować do notariusza, skoro już wszystkie pieniądze dostał ;)

    dziwne, dlaczego nie postawisz pytania odwrotnie - jak zmusić
    kupującego, by zechciał zapłacić skoro już notarialnie przejął
    własność ;)

    odpowiesz zapewne, jak to, sądownie !!! czyli co, chcesz powiedzieć,
    iż sąd w Polsce działa tylko w jedną stronę ?

    żeby tego uniknąć, a można, proponuję wycieczkę szkoleniową do
    sąsiedniego kraju, gdzie jest to perfekcyjnie uregulowane
  • irma223 20.06.09, 00:04
    ernest31 napisał:

    > dziwne, dlaczego nie postawisz pytania odwrotnie - jak zmusić
    > kupującego, by zechciał zapłacić

    Przecież wielokrotnie pisałam o depozycie notarialnym - także w tych Twoich
    wątkach. Sposób idealny. Wpłata od kupującego na depozyt notariusza z dyspozycją
    wypłaty po umowie sprzedającemu lub zwrotu na konto kupującego jeśli do umowy
    nie dojdzie. Umowa. I zaraz po umowie notariusz przelewa na konto sprzedającego.

    Proste bezpieczne, bezbolesne. Tylko kosztuje parę złotych - jednak w stosunku
    do kwoty i bezpieczeństwa transakcji to grosze.
  • ernest31 20.06.09, 08:10
    > Proste bezpieczne, bezbolesne.

    jestes tego pewna ?

    sprzedająacy podpisał akt notarialny, czyli pozbył się własności,
    pieniądzę leżą u notariusza, a gdy ten będzie nieuczciwy, mozesz to
    w 101% wykluczyc ?
    zadałem takie pytanie w biurze notarialnym, odpowiedzią było
    wzruszenie ramion i podniesienie brwi,
    jak widzę, problemem nie jest uregulowanie tych spraw ale niechęć do
    nauki czegoś innego, lepszego ...
    więc ponawiam propozycję wycieczki szkoleniowej, to jest dość
    popularne w starych krajach Unii


    nie sly
  • irma223 20.06.09, 13:17
    ernest31 napisał:

    > > Proste bezpieczne, bezbolesne.
    >
    > jestes tego pewna ?

    Tak.

    > sprzedająacy podpisał akt notarialny, czyli pozbył się własności,
    > pieniądzę leżą u notariusza

    Pieniądze nie "leżą u notariusza".

    Są na specjalnym koncie depozytowym, nie na zwykłym koncie kancelarii, z którego
    notariusz opłaca swoje rachunki czy wypłaca pensję pracownikom, a na specjalnym
    koncie depozytowym, na którym są gromadzone jedynie depozyty.

    Przy wpłacaniu depozytu przed umową notarialną notariusz sporządza z kupującym
    specjalną umowę depozytową (czasami nazywaną inaczej np. "protokół przyjęcia
    depozytu") i to za tę umowę się płaci taksę notarialną (taksę za depozyt). W tej
    umowie jest dokładnie napisane kto ile i jakim tytułem wpłacił i jaką daje
    notariuszowi dyspozycję co do dalszego postępowania a z tymi pieniędzmi. Sama
    wpłata też jest odpowiednio zatytułowana tak, by wiadomo było nie tylko kto, ale
    i jakim tytułem (do jakiej planowanej czynności prawnej) wpłacił. Nawet jeśliby
    notariusz zmarł przed właściwą umową kupującego ze sprzedającym to wiadomo, że
    te pieniądze są tylko w depozycie i nie pójdą na zapłacenie pensji pracownikom
    kancelarii ani na zapłacenie za wynajem biura. Po prostu wrócą na konto kupującego.

    Może z pewnym opóźnieniem terminowym - ale za to na 100%.

    > a gdy ten będzie nieuczciwy, mozesz to w 101% wykluczyc ?
    > zadałem takie pytanie w biurze notarialnym, odpowiedzią było
    > wzruszenie ramion i podniesienie brwi,

    A jakbyś zareagował na pytanie: "Proszę mi powiedzieć, czy jest Pan złodziejem?".

    Notariusz może być nieuczciwy tylko raz. Potem idzie do więzienia, czego nie
    wypłacił to i tak musi zwrócić - choćby z własnego majątku, a ponadto już nigdy
    w życiu nie będzie notariuszem.

    To po co się uczył tyle lat, po co zdobywał uprawnienia?

    Już nie mówiąc, że bez działań nieuczciwych notariusz całkiem uczciwie zarabia
    tyle, że nie muszą go kusić takie jednorazowe wyskoki.

    Ponadto do obracania dużymi sumami nie swoich pieniędzy i to bez emocji szybko
    się człowiek mający do czynienia z nieruchomościami przyzwyczaja.

    > jak widzę, problemem nie jest uregulowanie tych spraw ale niechęć > do nauki
    czegoś innego, lepszego ...
    > więc ponawiam propozycję wycieczki szkoleniowej, to jest dość
    > popularne w starych krajach Unii

    Zaproś naszych parlamentarzystów: tylko oni mają możliwość praktycznego
    skorzystania z tej wiedzy.
  • ernest31 20.06.09, 16:32
    > Zaproś naszych parlamentarzystów: tylko oni mają możliwość
    praktycznego
    > skorzystania z tej wiedzy.

    nie wiedzałem, że w Polsce tymi sprawami zajmują się
    parlamentarzyści, sorry
    tam zajmują się tym pośrednicy i prawnicy,
    ponawiam propozycję, wymiana doświadczeń w rożnych grupach
    zawodowych jest bardzo popularna w starej Europie, bowiem tylko w
    ten sposób można doskonalić prawo, przepisy i pracę,

    >> > Pieniądze nie "leżą u notariusza".........

    żeby traktować to poważnie, pieniądze powinny być zdeponowane na
    nazwisko sprzedającego z zastrzeżeniem, iż będą wypłacone po
    złożeniu podpisu na akcie notarialnym i nie dające kupującemu
    możliwości ich wycofania,
    umowa końcowa kupno-sprzedaż nieruchomości, którą strony podpisały
    powinna być wiążącym dokumentem od którego nie ma odwrotu bez
    konsekwencji prawno-karnych a akt notarialny jedynie prawnym
    przypieczętowniem transakcji,
    to przy zapłacie gotówką ;)
    a jak sprawy się mają przy transakcji kiedy w płatność zaangażowany
    jest bank kupującego, też to ma iść na konto depozytowe notariusza ?

    > A jakbyś zareagował na pytanie: "Proszę mi powiedzieć, czy jest
    Pan złodziejem?

    z uśmiechem odpowiedziałbym, iż w naszym biurze dajemy 101%
    gwarancji, bowiem nie mogę odpowiadać za wszystkich notariuszy
    zważywszy, iż czasami sumy mogą przekraczać moralno-zawodowe
    hamulce, jesteśmy tylko ludźmi

    > Już nie mówiąc, że bez działań nieuczciwych notariusz całkiem
    uczciwie zarabia
    > tyle, że nie muszą go kusić takie jednorazowe wyskoki.

    och, nie bądź naiwna, sędziów też wsadzają czasami do ciupy, prawnik
    to też tylko człowiek

    > Ponadto do obracania dużymi sumami nie swoich pieniędzy i to bez
    emocji szybko
    > się człowiek mający do czynienia z nieruchomościami przyzwyczaja.

    tak, oczywiście ale dopóki nie ma ich w garści albo są tylko
    wirtualne,,

    powtarzam, naprawdę warto się uczyć od innych, mających więcej
    doświadczenia, nie mam tu na myśli siebie ale kraj







  • irma223 21.06.09, 01:10
    ernest31 napisał:

    > > Zaproś naszych parlamentarzystów: tylko oni mają możliwość
    > praktycznego
    > > skorzystania z tej wiedzy.
    >
    > nie wiedzałem, że w Polsce tymi sprawami zajmują się
    > parlamentarzyści, sorry

    W Polsce tworzeniem i zmiana prawa zajmują się parlamentarzyści - od tego
    właśnie są.

    Wprawdzie można zgłaszać obywatelskie projekty ustaw (mając - bodajże 100.000
    podpisów), ale na to, co potem tacy parlamentarzyści z takim projektem zrobią (a
    mogą odrzucić lub tak pozmieniać, że go autorzy w życiu nie poznają) to już
    zwykli obywatele nie mają wpływu.


    > tam zajmują się tym pośrednicy i prawnicy,

    Naprawdę??? Nie macie parlamentu w Danii? Stowarzyszenie pośredników i prawników
    tworzy Wam ustawy??? Ciekawostka...

    U nas pośrednicy i prawnicy są tylko po to, by znali i stosowali prawo, nie po
    to, by je tworzyli. Do tworzenia prawa wybiera się - raz na 4 lata parlament -
    Sejm i Senat, a do akceptacji tego prawa raz na 5 lat Prezydenta.

    Nikt inny nie może się w Polsce zajmować tworzeniem ustaw.

    > ponawiam propozycję, wymiana doświadczeń w rożnych grupach
    > zawodowych jest bardzo popularna w starej Europie, bowiem tylko w
    > ten sposób można doskonalić prawo, przepisy i pracę,

    Ponawiam propozycję - napisz do Kancelarii Sejmu.

    > >> > Pieniądze nie "leżą u notariusza".........
    >
    > żeby traktować to poważnie, pieniądze powinny być zdeponowane na
    > nazwisko sprzedającego z zastrzeżeniem, iż będą wypłacone po
    > złożeniu podpisu na akcie notarialnym i nie dające kupującemu
    > możliwości ich wycofania,

    Czyli gdyby do aktu notarialnego jednak nie doszło to kupujący nie miałby
    możliwości odzyskać swoich pieniędzy??? Dziwnie pojmujesz bezpieczeństwo
    transakcji.

    Jeszcze raz:

    1. Kupujący wpłaca na depozyt z zaznaczeniem jakiej transakcji wpłata dotyczy (i
    oczywiście, że to na depozyt)
    2. Notariusz kwituje przyjęcie pieniędzy w depozyt, przy czym kupujący składa
    dyspozycję: wypłacić pieniądze sprzedającemu (najczęściej przelać na konto
    sprzedającego) w dniu zawarcia umowy notarialnej sprzedaży, a gdyby do zawarcia
    umowy notarialnej sprzedaży - do jakiegoś-tam terminu nie doszło - zwrócić na
    konto kupującego. Koniec. Nic więcej z tymi pieniędzmi notariusz nie może
    zrobić. Nie może ich wydać na swoje wakacje i nie może oddać kupującemu, jeśli do
    umowy sprzedaży dojdzie, ani nie może przelać na konto sprzedającego, jeśli do
    umowy sprzedaży nie dojdzie.
    3. Umowa sprzedaży (zakładamy, ze do niej doszło). Notariusz opisuje, że zostały
    na jego konto depozytowe wpłacone pieniądze w kwocie ..... i zgodnie z -
    wcześniej zawartą z kupującym - umową depozytową został on (notariusz)
    zobowiązany do przelania tych pieniędzy na konto .....(podane wcześniej przez
    sprzedającego i wpisane również w umowie depozytowej lub podane dopiero przy
    akcie notarialnym - wtedy w umowie depozytowej byłby zapis, że notariusz
    przeleje pieniądze na konto podane przez sprzedającego w akcie notarialnym).
    Strony słuchają, sprzedający sprawdza, czy na pewno kwota i numer konta mu się
    zgadza. Strony podpisują akt notarialny. Notariusz podpisuje akt notarialny.
    Notariusz przygotowuje wypisy ...
    4. ... i zaraz lub w międzyczasie przelewa pieniądze na konto sprzedającego.
    5. Strony wychodzą z kancelarii.
    6. Jeżeli sprzedający ma konto w tym samym banku, co notariusz to pieniądze ma
    na koncie już. Jeśli w innym to powinien mieć na koncie najpóźniej następnego dnia.
    7. Koniec

    > umowa końcowa kupno-sprzedaż nieruchomości, którą strony podpisały
    > powinna być wiążącym dokumentem od którego nie ma odwrotu bez
    > konsekwencji prawno-karnych

    I tak właśnie w polskim prawie jest.

    > a akt notarialny jedynie prawnym przypieczętowniem transakcji,

    Akt notarialny jest transakcją właśnie, a nie żadnym "TYLKO prawnym
    przypieczętowaniem"

    > to przy zapłacie gotówką ;)

    Niesfałszowaną ? ;)

    > a jak sprawy się mają przy transakcji kiedy w płatność
    > zaangażowany jest bank kupującego, też to ma iść na konto
    > depozytowe notariusza ?

    Nie.

    0. Promesa udzielenia kredytu (wersja optymistyczna, bo banki jakoś tego unikają)
    1. Umowa przedwstępna (z zadatkiem i opisaną formą płatności reszty - łącznie
    oczywiście z informacją jaka kwota będzie płatna z konta kupującego, a jak kwota
    z uzyskanego kredytu)
    2. Bank weryfikuje dokumenty dotyczące nieruchomości oraz dokumenty dotyczące
    zdolności kredytowej kupującego (zatrudnienie, dochody, wydatki, stan rodzinny,
    inne kredyty, karty kredytowe itp.)
    3. Rzeczoznawca bankowy dokonuje wyceny nieruchomości
    4. Bank wydaje decyzję kredytową (wersja optymistyczna)
    5. Kupujący podpisuje z bankiem umowę kredytową (wersja optymistyczna)
    I w decyzji kredytowej i w umowie kredytowej jest napisane nie tylko komu ale i
    w jakim celu jest udzielony ten kredyt (zakupu nieruchomości
    takiej-to-a-takiej). W umowie kredytowej (w decyzji nie) jest napisane jaka jest
    forma płatności (na konto podane przez sprzedającego - zawsze - nigdy nie na
    depozyt notarialny) i jaki jest termin płatności (do iluś-tam dni roboczych od
    daty spełnienia przez kupującego określonych przez bank warunków. W tych
    warunkach jest zawsze dostarczenie wypisu z aktu notarialnego i zawsze
    ustanowienie hipoteki lub chociaż złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki.
    Wniosek do sądu o ustanowienie hipoteki zawiera się najczęściej już w akcie
    notarialnym, ale wiąże się to z dodatkową (stosunkowo niemałą) opłatą dla
    notariusza, więc niektórzy kupujący składają wniosek w sądzie sami - najlepiej
    by zrobili to jak najszybciej po akcie notarialnym.
    No i muszą się potem faktycznie pofatygować sami do banku dostarczyć dokumenty
    oraz złożyć dyspozycję uruchomienia kredytu. Bank - niestety - nie uruchamia
    kredytu automatycznie, tylko analizuje jeszcze raz wszystkie dostarczone dokumenty.

    Uruchamia w ostatnim dniu, zgodnie z umową kredytową (wersja optymistyczna).

    Wersja mniej optymistyczna - kryzysowa - bank ma poślizg w uruchomieniu kredytu
    kilkudniowy, kilkutygodniowy, a bywa, że i kilkumiesięczny.

    Wersja pesymistyczna - kryzysowa - bank nie uruchamia kredytu powołując się na
    zmiany zaleceń zarządu w związku z kryzysem.

    Jeśli jednak uruchamia, to przelewa pieniądze bezpośrednio na konto
    sprzedającego, a nie na konto kredytobiorcy (kupującego).

    Kupujący w akcie notarialnym - jeśli płatność jest odroczona czy z własnych
    środków czy z kredytu - poddaje się dobrowolnie egzekucji co do obowiązku
    zapłaty. To znaczy, że nie trzeba się sądzić, czy zapłata się należała czy nie,
    tylko jeśli zapłata nie nastąpiła, można wystąpić do sądu o nadanie aktowi
    notarialnemu klauzuli wykonalności, a następnie z tym do komornika. Komornik
    powinien ściągnąć z kupującego pieniądze. Najczęściej jednak ściągnie pieniądze
    w ten sposób, że nieruchomość zajmie i wystawi na licytację, a uzyskane z
    licytacji środki - po potrąceniu kosztów komorniczych - przeleje na konto
    sprzedającego, który przecież aż do tego momentu czeka na swoje pieniądze.

    > > Już nie mówiąc, że bez działań nieuczciwych notariusz całkiem
    > uczciwie zarabia
    > > tyle, że nie muszą go kusić takie jednorazowe wyskoki.
    >
    > och, nie bądź naiwna, sędziów też wsadzają czasami do ciupy,

    Bo sędziowie zarabiają mało. Nawet ze dwa lata temu robili jakiś strajk
    domagając się podwyżek.

    A słyszałeś Ty kiedyś o strajku notariuszy???

    Były minister sprawiedliwości chciał nawet - pod publiczkę i dla
    "sprawiedliwości społecznej" - rozporządzeniem obniżyć zarobki notariuszy, ale
    zrobił to tak nieudolnie, że nawet notariuszom zarobki od tego czasu jeszcze
    wzrosły... Legalnie!!!
  • ernest31 21.06.09, 10:30
    poniewaz juz wszystko komentowalismy to ogranicze sie tylko do
    jednego...

    >> Wersja pesymistyczna - kryzysowa - bank nie uruchamia
    kredytu ............ <<<

    fantastyczne !!!
    czy w takiej sytuacji akt notarialny zostanie unieważniony ?

    naprawdę proponuję trochę nauki u innych, robiących to lepiej



  • irma223 22.06.09, 08:57
    ernest31 napisał:


    > >> Wersja pesymistyczna - kryzysowa - bank nie uruchamia
    > kredytu ............ <<<
    >
    > fantastyczne !!!
    > czy w takiej sytuacji akt notarialny zostanie unieważniony ?

    Nie.

    Ale strony mogą udać się ponownie do notariusza w celu rozwiązania umowy sprzedaży.

    Druga możliwość: sprzedający korzysta z tego, że kupujący poddał się w akcie
    notarialnym sprzedaży dobrowolnie egzekucji co do obowiązku zapłaty i wnosi do
    sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, a następnie zgłasza
    się z tym do komornika.

    Komornik ściąga należność z kupującego (jeśli ma z czego), albo licytuje
    nieruchomość (bo jest ona własnością kupującego) a uzyskane z licytacji środki -
    po potrąceniu kosztów komorniczych - oddaje sprzedającemu.

    > naprawdę proponuję trochę nauki u innych, robiących to lepiej

    Napisz to do Kancelarii Sejmu
  • ernest31 22.06.09, 09:39
    można tak bez końca, baba swoje i chłop swoje ale chyba nie o to nam
    chodzi, prawda ?
    moja droga prawo prawem i co do tego napewno się zgadzamy, póki
    istnieje należy je respektować ale napewno także i prawo polskie nie
    ingeruje w takie ustawienie np. umowy końcowej czy nawet poczynań
    notariusza aby tak sprzedający jak i kupujący byli w pełni
    abezpieczeni i zadowoleni, napewno prawo polskie nie okraśla żadnym
    paragrafem zabraniając niatariuszowi zapewnienia zapłaty przed
    złożeniem podpisów w akcie notarialnym zważywszy, iż wedle
    obowiązującego prawa, akt notarialny jest aktem nieodwracalnym dla
    sprzedającego, kupujący nic ale to absolutnie nic nie ryzykuje,
    sprzedający bezpowrotne utracenie własność i ciąganie się po sądach,-

    >>> Komornik ściąga należność z kupującego (jeśli ma z czego), -
    ot i cały problem polskiego, chorego prawa ......
    coś takiego w handlu nieruchomościami nie istnieje np. w
    Skandynawii, procedury handlu są tak ułożone, że żadna ze stron
    łącznie z bankiem, nie ma możliwości "trzeciej drogi" czyli
    kierownia sprawy do sądu, na wypadek gdyby ........ ale tego Ty i
    Twoi koledzy po fachu nie chcecie poprostu zrozumieć i przyją do
    wiadomości,-
    lepiej działać i nie brać odpowiedzialności zwalając wszystko na
    innych w tym przypadku na parlamentarzystów i prawo, i to mówi jak
    śmiem przypuszczać prawnik ...
    w Skandyanwii jak ci zapewne wiadomo, notariusz spełnia zupelnie
    inną rolę społeczną niż w Polsce, od pilnowania prawa w handlu są
    prawnicy wyszkoleni w tej materii i sądy do akceptacji ich końcowych
    poczynań wedle ogólnie przyjętej zasady - przed otrzymaniem, towar
    musi być zapłacony,

    czy możesz opisać procedurę przejęcia lokalu od dewolupera, krok po
    kroku aż do aktu notarialnego ?
    czy prawo tam jest inne od tego w prywatnym handlu ?
    czy dewoluper także musi ściać należność poprzez sąd, czy podpisuje
    akt notarialny i wydaje klucze dopiero po uiszczeniu całości wpłaty ?
    opisz proszę
  • irma223 22.06.09, 10:46
    ernest31 napisał:

    > napewno prawo polskie nie okraśla żadnym
    > paragrafem zabraniając niatariuszowi zapewnienia zapłaty przed
    > złożeniem podpisów w akcie notarialnym

    Zabraniać nie zabrania, ale nie zajmuje się tym notariusz: może kupujący wpłacić
    całość na konto sprzedającego przed podpisaniem aktu notarialnego.

    Ale stosuje się to bardzo rzadko i przy pełnym zaufaniu kupującego do
    sprzedającego.

    Bo inaczej: kto zmusi sprzedającego do złożenia tego podpisu na akcie
    notarialnym, skoro kasę dostał?

    Kupujący traci kasę, a może wcale mimo to nie uzyskać
    własności.


    > ale tego Ty i Twoi koledzy po fachu nie chcecie poprostu zrozumieć > i przyją
    do wiadomości,-

    Przyjmuję do wiadomości, że tak jest w Skandynawii.
    Ale nie mogę przy sprzedaży nieruchomości w Polsce kierować się prawem i
    procedurami skandynawskimi: obowiązują mnie polskie. Tylko i wyłącznie.


    > czy możesz opisać procedurę przejęcia lokalu od dewolupera, krok
    > po kroku aż do aktu notarialnego ?
    > czy prawo tam jest inne od tego w prywatnym handlu ?
    > czy dewoluper także musi ściać należność poprzez sąd, czy
    > podpisuje akt notarialny i wydaje klucze dopiero po uiszczeniu
    > całości wpłaty ?

    Odnośnie mieszkań od deweloperów problem jest inny: to kupujący są na z góry
    przegranej pozycji.

    Najpierw kupujący zawiera umowę przedwstępną (lub zobowiązującą, zwaną też
    realizacyjną), na gruncie Kodeksu Cywilnego, bo nie ma żadnych specjalnych
    regulacji prawnych dotyczących umów deweloperskich.

    Część pieniędzy wpłaca przy umowie i dostaje harmonogram wpłat dalszych rat.

    A deweloper się zobowiązuje, że wybuduje, i nawet przeniesie własność i nawet w
    jakimś terminie, o ile nie nastąpią jakieś-tam utrudniające to przyczyny.

    Jeżeli kupujący się spóźni z wpłatą jakiejś raty to będzie musiał dopłacić
    odsetki, a jeżeli nie dopłaci, a spóźni się bardzo (np. 30 dni) to deweloper
    będzie mógł rozwiązać umowę z winy kupującego, a na podjęcie takiej decyzji ma
    najczęściej ok. 4 miesięcy.

    Jeżeli umowa nie została rozwiązana, a kupujący wpłacił całość, a nieruchomość
    jest gotowa do wydania (czyli jest pozwolenie na użytkowanie budynku) w stanie
    tzw. deweloperskim (najczęściej tynki na ścianach i suficie, instalacje
    rozprowadzone, podłogi i drzwi wewnętrzne do zrobienia, do zrobienia łazienka i
    kuchnia) to deweloper wydaje mieszkanie w jakimś-tam terminie po całkowitej
    zapłacie i niechże taki klient spróbuje mieszkania nie przyjąć (nawet jeśli coś
    kwestionuje)! Po dwukrotnym nieodebraniu mieszkania przez klienta deweloper może
    rozwiązać umowę z winy klienta.

    Jeśli jednak klient mieszkanie odbierze to może - i powinien! - je sobie
    wykończyć (albo przynajmniej podłączyć niezbędne urządzenia) w określonym w
    umowie terminie. I niechże spróbuje tego nie zrobić w terminie!

    Albo deweloper rozwiąże umowę z kupującym z winy kupującego albo wykończy sam -
    a kupującego obciąży kosztami.

    Jeżeli mieszkanie jest wykończone kupujący może sobie w nim zamieszkać, ale to
    nie znaczy że jest właścicielem.

    Właścicielem zostanie, gdy deweloper podpisze z nim akt notarialny, jakiś termin
    (najczęściej bardzo odległy) został wprawdzie określony w umowie przedwstępnej,
    ale jeśli deweloper go nie dotrzyma, kupujący zaczyna się denerwować.

    Wprawdzie za opóźnienia w wydaniu mieszkania czy w zawarciu notarialnej umowy
    sprzedaży deweloper będzie zobowiązany zapłacić jakieś odsetki tytułem
    odszkodowania, ale jeśli np. deweloper zbankrutuje czy pojawią się inni
    wierzyciele: mieszkanie nadal należy do dewelopera i może zostać zajęte i
    zlicytowane jako majątek dewelopera nie kupującego.

    Są sytuacje, gdy ludzie po 2-3 lata czekają na umowy notarialne, a w
    międzyczasie deweloper zbankrutował. Albo nie zbankrutował, ale żąda dopłat -
    wprawdzie niezgodnie z umową przedwstępną, ale jeśli lokatorzy nie dopłacą, to
    ponoć grozi mu bankructwo. Ludzie wtedy płacą, bo strach im o pieniądze, które
    już zapłacili, a które mogliby stracić bezpowrotnie nic za to nie zyskując.

    Kiedyś jeszcze deweloperzy zawierali umowy przedwstępne z kupującymi tylko w
    formie zwykłej pisemnej, pobierali pieniądze od ludzi na budowę, budowali,
    następnie - wtedy gdy był ten spory wzrost cen - rozwiązywali umowę z kupującym
    (bo cena z przedwstępnej była już za niska w stosunku nowych cen rynkowych),
    oddawali pieniądze (zaliczka + podwójny, ale zawsze niewielki zadatek) i
    sprzedawali nowym nabywcom za na tyle wyższą kwotę, że się deweloperowi taki
    numer opłacał.

    Teraz jest łatwiej skłonić dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej w formie
    aktu notarialnego, stąd jest jednak lepsze zabezpieczenie interesów kupującego,
    ale idealne nie jest nigdy.

    Od pewnego czasu zresztą to raczej kupujący zaczęli szukać możliwości do
    rozwiązywania umów z deweloperem (najlepiej z winy dewelopera choć ten -
    niestety - opóźnień nie ma), bo właśnie te ceny z kiedyś zawartej umowy
    przedwstępnej już się nijak mają do cen obecnych.

    To, co opisałam powyżej, to średnia wynikająca z lektury wielu umów
    deweloperskich, z jakimi się miałam okazję zapoznać, a nie jakieś regulacje
    prawne, bo tych brak.
  • ernest31 22.06.09, 20:00
    >> To, co opisałam powyżej, to średnia wynikająca z lektury wielu
    umów deweloperskich, z jakimi się miałam okazję zapoznać, a nie
    jakieś regulacje prawne, bo tych brak.

    no brawo, wreszcie doszliśmy do sedna sprawy - brak prawa, innymi
    słowy, prawo buszu

    trzeba było tak długiej dyskusji, żeby to stwierdzić ?
    oczywiście, że prawo nie powinno ingerować w sposób handlu
    nieruchomościami a jedynie stworzyć ramy w których prawnie można się
    poruszać ale nie decydować kto komu i jak ma płacić, to powinno
    leżeć w gestii pośredników i prawników, którzy chcąc być wiarygodni,
    powinni wypracować takie formy procedury (w Skandynawii są gotowe,
    bez problemu można się nimi posłużyć) aby tak kupujący jak i
    sprzedający mogli czuć się pewnie i zabezpieczeni na ewentualność
    chęci oszustwa, że to kosztuje ? nic nie jest darmo, gwarancja
    wszędzie kosztuje ale że prawo niczego nie nakazuje, każdy mógłby
    sam wybrać formę proceduralną (tak jest w Skandynawii) i np. bez
    dodatkowych kosztów i bez gwarancji załatwić handel na wiarę ale w
    razie czego ze skargą do Pana Boga,-
    oczywiście, natariusz nie powinien tym się zajmować a jedynie
    prawnym spełnieniem warunków przejęcia nieruchomości jeśli już taka
    instyucja w Polsce istnieje,

    miło mi, że się wreszcie dogadaliśmy
  • sp_zoo 22.06.09, 22:37
    Ameryki nie odkryłeś, niedoskonałość prawa w każdej sferze jest oczywista,
    prawo nigdy nie było i nie jest doskonałe,
    i w Polsce, i w Skandynawii, i na świecie,
    chcesz zmienić prawo w Polsce, weź się do roboty,
    masz tyle możliwości co i pośrednicy i notariusze,
    a nawet więcej, masz rozeznanie w ustawodawstwie rzekomo wzorcowej socjalistycznej Skandynawii,
    mogę Ci również podpowiedzieć, że projekty aktów normatywnych przedkłada się do rozpatrzenia władzy ustawodawczej,tj. na ulicy Wiejskiej w Warszawie
  • ernest31 27.06.09, 06:57
    formy handlu nieruchosciami nie są ustalane na Wiejskiej a powinny
    być ustalone w zrzeszeniu pośredników w zgodzie z obowiązującym
    prawem (np. prawem unijnym, gdzie co ci powinno być wiadomo,
    poszanowanie własności jest jednym z podstawowych elementów ustroju
    demokratycznego) dotyczącym własności, zwalanie wszystkiego na
    Wiejska nie ma żadnego logicznego uzasadnienia a jest najzwyklejszym
    wygodnictwem, niech inni robią za nas,-
    nie ma np. w polskim prawie zakazu dla pośrednika jak i notariusza
    wpisania w umowę końcową kupno-sprzedaż klauzuli, warunkującej
    spisanie aktu notarialnego dopiero po wpłaceniu całkowitej sumy na
    konto depozytowe w banku wskazanym przez sprzedającego, który to
    musi taką operację potwierdzić
  • irma223 27.06.09, 11:17
    ernest31 napisał:

    > formy handlu nieruchosciami nie są ustalane na Wiejskiej a powinny
    > być ustalone w zrzeszeniu pośredników w zgodzie z obowiązującym
    > prawem (np. prawem unijnym,

    Prawem obowiązującym w Polsce jest prawo polskie, które nie powinno stać w
    sprzeczności z prawem unijnym. Procedura sprzedaży nieruchomości jest
    uregulowana przez zapisy Kodeksu cywilnego, Prawa o notariacie i Ustawę o
    księgach wieczystych i hipotece. Wszystkie te akty prawne są sporządzane i
    uchwalane na Wiejskiej, a nie w siedzibie stowarzyszenia pośredników.

    > nie ma np. w polskim prawie zakazu dla pośrednika jak i notariusza
    > wpisania w umowę końcową kupno-sprzedaż klauzuli, warunkującej
    > spisanie aktu notarialnego dopiero po wpłaceniu całkowitej sumy
    > na konto depozytowe w banku wskazanym przez sprzedającego, który
    > to musi taką operację potwierdzić

    Fakt - zakazu nie ma. Albo przez depozyt sądowy.

    Ale praktyki też nie ma i nie tylko sprzedający ale i kupujący (którzy przecież
    musieliby ponieść dodatkowe koszty związane z wpłatą na depozyt) byliby takiej
    procedurze przeciwni uważając, że pośrednik i notariusz niepotrzebnie komplikuje
    sprawę z natury nieskomplikowaną.

    Depozyt notarialny jest równie bezpieczny a tańszy, a mimo to trudno namówić
    OBIE strony na tę najlepszą formę zapłaty.

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka