Dodaj do ulubionych

Prośba o opinie - błąd przy umowie przedwstępnej

09.07.09, 08:01
Mam do sprzedania mieszkanie. Trzy tygodnie temu pośrednik z którym
współpracuje przyprowadził do mojego mieszkania drugiego pośrednika i jego
klienta. Klient po kilku dniach podjął decyzję, że mieszkanie mu się podoba i
kupuje. Wynegocjowaliśmy satysfakcjonującą cenę, oczywiście w obecności obu
pośredników, uzgodniliśmy, że zadatkiem będzie 10% ceny nieruchomości -
ponieważ nie jest to mała kwota dla nas oczywistością było, że zadatek
zostanie zapłacony przelewem. Pośrednik kupującego zasugerował podpisanie
umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (ze względu na wysokość
zadatku) - natomiast klient odmówił twierdząc, że nie ma takiej potrzeby. Dla
nas było to obojętne - bo wyszliśmy z założenia, że prawo wyboru ma kupujący,
jako, że on ponosi koszty.
Podpisaliśmy umowę przedwstępną w której zostało zapisane, że przelew zostanie
zrealizowany na nasze konto w ciągu 2 dni roboczych (z dokładnym określeniem
daty do kiedy ma się znaleźć na koncie). Z przyczyn nam nie znanych klient nie
wpłacił na nasze konto zadatku, czyli umowa nie weszła w życie.
I teraz - czuję żal do naszego pośrednika za:
- niedopilnowanie transakcji, tzn. pośrednik nie ostrzegł nas, że dobrą
praktyką jest przyjmowanie zadatku w gotówce i nie spróbował chociaż odrobinę
namówić nas, żeby przyjąć chociaż tzw. symboliczną kwotę w gotówce przy
podpisywaniu umowy
- nie poinformował nas, że w zasadzie jeśli płatność zadatku następuje
przelewem klient powinien do podpisania umowy przedwstępnej przynieść
potwierdzenie przelewu na nasze konto
A żal do pośrednika klienta, że dał nam do podpisania umowę de facto nie
korzystną dla nas.
Oczywiście najbardziej jestem zła na siebie, że nie dopilnowałam własnych
interesów i niestety po raz kolejny sprawdza się hasło "mądry Polak po
szkodzie", cóż za bardzo zaufałam w kompetencje pośrednika.
Smaczku całej historii dodaje jeszcze fakt, że klienci przez półtora tygodnia
po podpisaniu umowy dzwonili do nas informując, że już wpłacają nam pieniądze,
czy to przelewem czy to na osobistym spotkaniu. Oczywiscie do niczego nie
doszło bo w pewnym momencie po prostu przestali się odzywać.
Do tego pośrednik kupującego również utwierdzał nas w przekonaniu, że
transakcja ostatecznie dojdzie do skutku bowiem:
- raz poinformował nas, że ma już u siebie potwierdzenie przelewu zadatku na
nasze konto - co okazało się potem nieprawdą
- potwierdził, że kupujący opłacili już u niego jego część prowizji i
dowiadują się o miejsce w szkole dla dziecka przy naszym mieszkaniu - w co nie
wieżę.
Do dnia dzisiejszego oczywiście nie otrzymaliśmy oficjalnej informacji, że
kupujący zrezygnował z zakupu i pewnie takowej nie otrzymamy.

Chciałabym dowiedzieć się co wy o takiej sytuacji sądzicie? Czy słusznie
jestem rozżalona na pośredników?

Dodatkowo pojawiły się w mojej głowie obawy względem kupujących, że może to
jacyś oszuści, którzy teraz w niecny sposób wykorzystają moje szczegółowe
dane osobowe z umowy przedwstępnej.


Obserwuj wątek
    • jeepwdyzlu Re: Prośba o opinie - błąd przy umowie przedwstęp 09.07.09, 09:09
      wszyscy daliście ciała..
      rzeczywiscie pośrednicy też..
      ale sama piszesz:

      "uzgodniliśmy, że zadatkiem będzie 10% ceny nieruchomości -
      > ponieważ nie jest to mała kwota dla nas oczywistością było, że
      zadatek
      > zostanie zapłacony przelewem."

      może zatem decyzje o przelewie podjęłaś sama?
      Niemniej głównym winowajcą jest jednak potencjalny kupujacy
      to on zwodził, to on nie wpłacił
      Nie szukaj winnych - gdybys koniecznie chciała zadatek gotówką -
      pewnie nie doszłoby do podpisania przedwstępnej... Klient się
      przestraszył...
      Moze zadatek był za duzy? 10% ceny to dziś rzadkość..

      Pozdrawiam
      jeep
      • zegmarek Re: Prośba o opinie - błąd przy umowie przedwstęp 09.07.09, 09:37
        Trudno tu się doszukać winny pośrednika. Przecież powiedział , że umowa
        przedwstępna powinna być w formie aktu notarialnego. To państwo podjęliście
        decyzje o wyborze słabszej formy umowy czyli cywilno prawnej. Pośrednik jest od
        wyjaśnienia różnicy między takimi umowami. Decyzja zawsze jednak należny do stron.
        Jednak nic nie jest stracone jeżeli macie państwo podpisaną umowę należy wezwać
        kupujących do jej realizacji. W przypadku odmowy należy się państwu od kupując
        kwota zadatku. W prawdzie będzie to musiało odbyć się na drodze postępowania
        sądowego ale sprawa jest wygrana.

        Koniec z anonimowością
        Marek Obtułowicz
      • staan2 Re: Prośba o opinie - błąd przy umowie przedwstęp 09.07.09, 09:55
        Winnych nie szukam bo sama na siebie jestem najbardziej zła, do pośredników mam
        tylko żal za brak informacji i uświadomienia...
        Co do wysokości zadatku - kupujący nie widzieli z tym żadnego problemu -
        wyrażali nawet gotowość wpłaty większej kwoty - bo i tak "kupują za gotówkę".
      • aleksandrap11 Re: Prośba o opinie - błąd przy umowie przedwstęp 20.08.10, 09:32
        jeepwdyzlu napisał:

        > wszyscy daliście ciała..
        > rzeczywiscie pośrednicy też..
        no wiec pytam: OD CZEGO MA SIE POSREDNIKA, KTORY PRZECIZ BIERZE TO 3%
        ZA DOPILNOWANIE WSZYTSKIEGO?
        to posrednik ma pomagac sprzedajacemu i kupujacemu aby wszystko
        poszlo dobrze,


        > Nie szukaj winnych - gdybys koniecznie chciała zadatek gotówką -
        > pewnie nie doszłoby do podpisania przedwstępnej... Klient się
        > przestraszył...
        ale to posrednik ma doswiadczenie i on powinien pomagac tak aby jego
        klient byl zadowolony, a nietsety tego nie zrobil

    • bezpocztyonline Obaj pośrednicy dali plamę 11.07.10, 15:45
      1. Od pilnowania interesów sprzedającej jest pośrednik sprzedającej.
      2. Od pilnowania interesów kupującego jest pośrednik kupującego.

      Nie powinien był pośrednik kupującego startować z propozycją umowy przedwstępnej
      w formie aktu notarialnego, zanim nie ustalił tego ze swoim klientem (z opisu
      sytuacji wynika, że co innego zaproponował jego pośrednik, a co innego wolał
      kupujący, więc wcześniej nie było to między nimi uzgadniane).

      Nie powinien był pośrednik sprzedających zgadzać się na zadatek przelewem,
      chyba, że jego klienci tak się uparli i żadne argumenty do nich nie docierały
      lub chyba, że byli w sytuacji przymusowej i godzili się na wszelkie warunki
      kupującego, byle by się nieruchomości wreszcie pozbyć.

      Umowa zawarta w formie zwykłej pisemnej jest wiążąca jedynie zadatkiem, więc
      skoro zadatek nie został wpłacony, to sprzedający nie są nikomu do niczego
      zobowiązani. Z tego powodu lepiej dla nich, że umowa jednak nie była zawarta w
      formie aktu notarialnego. Dla wszelkiej pewności jednak warto policzyć, ile
      czasu od upływu terminu wpłaty "zadatku" minęło i wysłać do kupujących
      oświadczenie o rozwiązaniu umowy przedwstępnej z ich winy (kupujących) z powodu
      niedopełnienia przez nich obowiązku wpłaty zadatku.

      I szukać nowych klientów.

      Ewentualnie można by pomyśleć też o sądowym domaganiu się wpłacenia przez
      kupujących obiecanego zadatku - w końcu on się sprzedającym po prostu należał. A
      umowy nie dotrzymali.

      Albo można domagać się sądownie uiszczenia przez kupujących odszkodowania z
      tytułu niewykonania przez nich umowy przedwstępnej.
        • ansansyr Re: Obaj pośrednicy dali plamę 12.07.10, 23:05
          decort napisał:

          > No, właśnie zapoznałem się z orzecznictwem. I wychodzi na moje.
          Podaj link do
          > orzecznictwa, że zapłata zadatku przelewem po zawarciu umowy
          przedwstępnej jest
          > OK.

          Skoro sie zapoznałeś z orzecznictwem i nie znalazłeś nic co
          zmieniłoby twój pogląd oznacza to, że uczyniłes to niestarannie i
          mało wnikliwie.
          Rozumiem, że lato, gorąco i się nie chce ale to nie zmienia faktu ,
          że z zadatkiem jest inaczej niż to usiłujesz ludziom wmawiać na
          forum.
          Nie spełnie twych oczekiwań , nie podam ci pod nos treści wyroku SN
          w tej sprawie, jeśli temat jest dla ciebie ważny to poszukaj.
          Powiem tylko , że chodzi o wyrok Sądu Najwyższego z dnia 08.02.2008,
          sygn. akt I CSK328/07.
          Teza orzeczenia:
          Z samego sformułowania art.394 par.1 k.c. wynika wyraźnie, że
          przepis ten ma charakter dyspozytywny. Nie jest więc wykluczone, aby
          strony ustaliły w umowie, że kwota majaca stanowić zadatek zostanie
          przekazana kontrahentowi w uzgodnionym terminie, już po zawarciu
          umowy w ten sposób, iż zostanie wpłacona na jego konto.

          To tyle, wniosek jest jasny, zadatek nie musi być wpłacony przy
          zawarciu umowy jak uparcie twierdzi decort a czego nie podziela Sąd
          Najwyższy.
          Znaczenie orzeczenia SN jest wyższe niż zdanie posredników, i żaden
          decort czy inni przedstawiciele tego zawodu nie zmienią prawa i
          praktyki sadów a jedynie kompromitują swoje środowisko zawodowe
          wykazując niczym nieuzasadnioną pewność w głoszeniu opinii nie
          majacych uzasadnienia .
          • bezpocztyonline A tutaj link do orzeczenia: 13.07.10, 10:26
            ansansyr napisał:

            prawo.money.pl/orzecznictwo/sad-najwyzszy/wyrok;sn;izba;cywilna,ic,i,csk,328,07,8453,orzeczenie.html
            "Zarówno zarzuty dotyczące naruszenia art. 65 § 2 k.c., jak i wiele zarzutów
            dotyczących naruszenia art. 394 § 1 i § 2 k.c. zmierzają do
            wykazania, że Sąd Apelacyjny błędnie przyjął, jakoby kwota w wysokości 5 990 380
            zł, jaką powodowa spółka przekazała pozwanym, była zadatkiem, nie zasługują
            jednak na uwzględnienie.
            Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że w umowie przedwstępnej strony w sposób
            jednoznaczny ustaliły, iż powodowa spółka wpłaci powodom na określony rachunek
            bankowy kwotę 5 990 380 zł tytułem zadatku; takie postanowienie wyraźnie
            wskazuje, że intencją stron było potraktowanie tej kwoty jako zadatku w
            rozumieniu art. 394 § 1 k.c. Jeżeli postanowienia umowy są sformułowane
            jednoznacznie, to inne ich rozumienie niż wynika z przyjętych reguł uznawanych w
            języku, w którym umowę zredagowano, dopuścić można tylko wyjątkowo, gdy
            przemawiają za tym ważne względy wynikające z okoliczności towarzyszących
            zawarciu i ewentualnie wykonaniu umowy. Takich wyjątkowych okoliczności brak w
            stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy, jak też brak podstaw, aby regulacje
            zawarte w umowie przedwstępnej, dotyczące zadatku, uznać za sprzeczne z
            właściwymi w tym względzie przepisami prawa, a w szczególności z art. 394 k.c.
            Zgodnie z art. 394 § 1 k.c., zadatek powinien być dany przy zawarciu umowy, co
            do zasady więc trafne jest stanowisko, że kwota wręczona kontrahentowi po
            zawarciu umowy nie może być uznana za zadatek (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7
            października 1999 r., I CKN 262/98, OSNC 2000, nr 4, poz. 71). Z samego
            sformułowania art. 394 § 1 k.c. wynika jednak wyraźnie, że przepis ten ma
            charakter dyspozytywny, nie jest zatem wykluczone, na co zwraca się uwagę w
            doktrynie, aby strony ustaliły w umowie, iż kwota mająca stanowić zadatek
            zostanie przekazana kontrahentowi w uzgodnionym terminie już po zawarciu umowy,
            w ten sposób, że zostanie wpłacona na jego konto. Wykluczenie takiej możliwości,
            szczególnie przy zadatku stanowiącym znaczną wartość, narażałoby strony na
            dodatkowe utrudnienia związane z bezpieczeństwem takiej transakcji. Taka
            interpretacja art. 394 § 1 k.c. prowadzi do wniosków wyraźnie sprzecznych z
            nakazem dokonywania płatności za pomocą rachunku bankowego, wynikającym z art.
            22 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej

            (jedn. tekst: Dz.U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.). To, że umowie
            przedwstępnej strony ustaliły, iż kwota zadatku zostanie wpłacona w ciągu trzech
            dni od zwarcia umowy przelewem na konto powodów, nie narusza więc art. 394 § 1
            k.c.
            "

            1. Jedną ze stron umowy była spółka z o.o., więc była ona ograniczona
            dodatkowymi przepisami uniemożliwiającymi jej wypłacanie takiej kwoty w formie
            gotówkowej (wcześniej już Sąd Najwyższy zajmował się podobną sprawą, gdzie
            obiema stronami były firmy, a mimo to jedna z firm próbowała udowodnić, że
            przelew nie był zadatkiem, choć obie strony nie mogły z przyczyn ustawowych
            dokonać transakcji gotówkowej)

            2. Transakcja nie doszła do skutku w 1999 r., a wyrok Sąd Najwyższy wydał w 2008
            r., czyli 9 lat później.

            3. Gdyby zadatek wpłacić w gotówce przy zawieraniu umowy przedwstępnej, pozwani
            nie mogliby próbować wmawiać sądowi, że nie był to zadatek, tylko zaliczka. Po
            prostu ten argument opóźniający wydanie wyroku by zniknął.

            4. Pośrednik jest od doradzenia klientowi tak, by w razie problemów uzyskał
            swoje przy możliwie najmniejszych kłopotach. 9 lat oczekiwania na wyrok sądu to
            chyba nie jest to, o czym klient marzy najbardziej.

            5. Nawiasem mówiąc w przypadku opisanym przez autorkę wątku zastanawia mnie ten
            moment, gdy pośrednik kupującego proponuje umowę przedwstępną notarialną, a
            kupujący - mając ponoć zgromadzone własne pełne środki na zakup - oponuje.
            Przecież to nielogiczne! Nie ma ryzyka, że nie dostanie kredytu - bo środki ma.
            A nie chce związać umową przedwstępną notarialną sprzedającego. Bo uważa, że
            może się rozmyślić? Innej możliwej przyczyny nie widzę.
          • jeepwdyzlu ansansyr mylisz się 13.07.10, 12:08
            Znaczenie orzeczenia SN jest wyższe niż zdanie posredników, i żaden
            decort czy inni przedstawiciele tego zawodu nie zmienią prawa i
            praktyki sadów a jedynie kompromitują swoje środowisko zawodowe
            wykazując niczym nieuzasadnioną pewność w głoszeniu opinii nie
            majacych uzasadnienia .
            ----------
            mocne
            ale niepsrawiedliwe
            przywołujesz orzeczenie w sprawie, gdzie strona był podmiot
            gospodarczy...
            kiedy w grę wchodzą osoby fizyczne i NIEWIELKIE kwoty - rolą
            pośrednika - jest wkazać na RÓŻNE opinie sądów na temat przelewania
            zadatku. Bezpieczniej jest wręczyć go przy umowie gotówką....
            Nie mówiąc juz o tym, że dla sprzedajacego - umowa w formie aktu
            jest niebezpieczna jesli w ślad za nią nie idzie spory zadatek.
            czemu? bo sądy nie wykreślaja roszczeń z działu III jeśli kupujący
            nie staje do aktu...
            Nie wiem - jakie kompromitujesz środowisko zawodowe ansasyr, ale
            siebie - na pewno...
            jeep

            • decort Re: ansansyr mylisz się 13.07.10, 20:01
              dokładnie o to chodzi, o czym piszą moi dwaj przedmówcy. Nie możemy naszych
              klientów narażać na trwające kilka lat procesy. Bo raz się skończy tak, raz
              śmak. Podmioty gospodarcze mają własnych doradców prawnych, i jeśli oni
              zdecydują inaczej - ich ryzyko, ale osoby fizyczne powinne być chronione przez
              fachowców je obsługujących (pośredników i notariuszy), i nie możemy ich narażać
              na niepewność co do orzeczeń Sądu. A Sąd w każdej takiej sytuacji może orzec
              odmiennie, zależy od sytuacji.
            • ansansyr Re: jeepwdyzlu odwracasz kota do góry ogonem 16.07.10, 15:30
              twierdząc , że stanowisko sadu zajęte w tej sprawie dotyczy
              wyłacznie przypadku gdy stroną umowy przedwstepnej jest podmiot
              prowadzacy działalność gospodarczą .
              Ten wyrok jest wydany w konkretnej sprawie, zawiera jednak
              informację jak należy interpretować treść art. 394 § 1 k.c.
              Stanowisko SN jest jednoznaczne - treść art. 394 § 1 k.c. ma
              charakter dyspozytywny.
              Zapewne wiesz co to oznacza ?
              Zapewne wiesz także , że od interpretacji prawa w naszym kraju są
              sądy a nie posrednicy czy agenci nieruchomości ?
              Tak więc przyznasz, że dalsza dyskusja jest bezprzedmiotowa .
      • decort Re: Prośba o opinie - błąd przy umowie przedwstęp 20.08.10, 21:19
        hej ironia, nie wygłupiaj się! Żadnego asasyra, czy jak mu tam nie znam, nie
        podejrzewam też by był pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. A przepis KC
        mówi wyraźnie: zadatek wręczony PRZY umowie. Tak więc nie PO umowie, a więc nie
        przelewem. Dalej w tym przepisie stoi: "... w braku odmiennych zastrzeżeń
        zadatek jest traktowany ...", ale to dotyczy tego jak strony traktują zadatek
        (jego zwrot np., ale nie jego wpłatę przy umowie) - prawnicy od lat mają różne
        interpretacje tego przepisu, spór trwa. A dopóki trwa, najbezpieczniej stosować
        go literalnie. Gdybym ja osobiście kupował nieruchomość nigdy nie zrobiłbym
        przelewu na rzecz sprzedającego, chyba, że przed umową. Tak więc swoich klientów
        też nie będę na to narażał choćby nie wiem jak naciskali, chyba że wcześniej
        złożą depozyt u notariusza. I tyle.
        • dk71-beauty Re: Prośba o opinie - błąd przy umowie przedwstęp 21.08.10, 00:14
          Szczerze mówiąc nie wyobrażam sobie aby sąd zakwestionował skuteczność zadatku danego przelewem a nie gotówką.
          To jest przepis dyspozytywny ... w braku odmiennego zastrzeżenia umownego ... itp, więc nie czytaj go tak literalnie że przy zawarciu umowy jest mus i koniec. Jak strony umówią się że zadatek dany przelewem to tak się umówią i skutek jest pewny!.
          Większość zadatków w transakcjach powyzej 1mln zł jest przelewana na rachunki. Nie słyszałem aby jakikolwiek sąd zakwestionował roszczenie z powodu formy zapłaty.!!!!!
          Jest wiele absurdów w naszym kraju ale wierzmy w racjonalność polskich sędziów, to są raczej ludzie myślący.

            • loriblu Re: Prośba o opinie - błąd przy umowie przedwstęp 24.08.10, 21:25
              Forma wpłacenia zadatku
              Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2009 roku, sygn. akt I CSK 328/2007, OSNC
              2009/4 poz. 60
              Sąd Najwyższy, orzekł, iż zadatek może być dany także po zawarciu umowy, w
              terminie uzgodnionym przez strony.
              SN stwierdził, jeżeli postanowienia umowy są sformułowane jednoznacznie, to inne
              ich rozumienie niż wynika to z reguł językowych dopuścić można tylko wyjątkowo,
              gdy przemawiają za tym ważne względy wynikające z okoliczności towarzyszących
              zawarciu i ewentualnie wykonaniu umowy.
              Odnośnie zaś samej instytucji zadatku SN przypomniał, że zgodnie z art. 394 § 1
              k.c. zadatek powinien być dany przy zawarciu umowy, dlatego co do zasady więc
              trafne jest stanowisko, że kwota wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie
              może być uznana za zadatek (tak już SN orzekł w wyroku z dnia 7 października
              1999 roku, sygn. akt I CKN 262/98, OSNC 2000/4 poz. 71). Ale należy pamiętać, że
              przepis ten ma charakter dyspozytywny i strony mogą ustalić w umowie, iż kwota
              mająca stanowić zadatek zostanie przekazana kontrahentowi w uzgodnionym terminie
              już po zawarciu umowy (np. przez przelew bankowy).
              dyspozytywny – (względnie obowiązujący) dopuszczający inne uregulowanie na mocy
              umowy stron.

              Moim zdaniem nikt w tej transakcji zawinił, tylko nieuczciwy kupujący.
              Dobrze, że zawarli Państwo tylko umowę przedwstępną cywilno- prawną.
              Gdybym była na Państwa miejscu, na pewno wytoczyłabym powództwo, przeciwko
              Kupujacym w celu uzyskania odszkodowania za stratę, czasu, prowizji, innego
              potencjalnego Kupca itp. Kwota wniskowanego odszkodowania powinna wynosić, tyle
              co ten zadatek, bo takie strony ustaliły "zadość uczynienie", jeżeli do umowy
              nie dojdzie.
              Nikt Państwu nie da 100%, że Państwo wygrają, ale dobry adwokat ma duże szanse.
              Ostatnio w pierwszej instancji przegrałam sprawę o zadatek, a w drugiej
              wygrałam. Sprawa trwała 2 lata dużo się o zadatku dowiedziałam.
              Jako pośrednik z 10 letnim stażem i obserwator kilku spraw w sądzie, powiem, że
              może nie ma spraw oczywistych, ale o rację trzeba walczyć.
              Uważam, że ktoś Państwa po prostu oszukał i należy coś z tym zrobić.


    • jkrystyna_p W tej bardzo interesującej dyskusji nie spodobało 20.08.10, 09:26
      mi się tylko wytykanie sobie przez dyskutantów niekompetencji. Nawet jeśli w
      kwestiach prawnych dyskutują sędziowie TK zdarza się, że część z nich ma
      odmienne zdanie i często je zgłasza właśnie jako zdanie odrębne.

      W tym konkretnym przypadku rzeczywiście jeśli zadatek miał być zapłacony
      przelewem to przelew powinien być wykonany przed podpisaniem umowy
      przedwstępnej... albo w trakcie jej podpisywania elektronicznie. Dla zachowania
      szczególnej ostrożności można było zorganizować podpisywanie umowy w sposób
      umożliwiający sprawdzenie czy przelew został wykonany...

      Myślę że przywołane przez bezpocztyonline orzeczenie SN - bardzo interesujące
      nie znałam go więc dzięki - można odnosić tylko do podmiotów gospodarczych które
      z powodu innych przepisów nie mogą dokonywać przelewu przed zawarciem umowy. W
      przypadku o którym dyskutujemy takiej sytuacji nie było.
Inne wątki na temat:

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka