Dodaj do ulubionych

deweloperzy jednostronnie dyktują warunki

14.11.06, 19:57
Deweloperzy bezprawnie dyktują jednostronne warunki umów
(Gazeta Prawna/14.11.2006, godz. 05:00)

Utrzymujący się boom na rynku nieruchomości powoduje, że rynek mieszkań jest
coraz bardziej rynkiem sprzedającego, a coraz mniej rynkiem konsumenta.

Prowadzi to do sytuacji, że deweloperzy pozwalają sobie na dyktowanie
niejednokrotnie zastraszająco jednostronnych warunków zakupu.

Ostrożność kupującego powinny wzbudzić wszelkie zapisy umowne, które w sposób
nieproporcjonalny kształtują obowiązki i uprawnienia stron umowy. Nierówność
ta może być wyrażona wprost, może też być ukryta za pozornie niewzbudzającymi
zastrzeżeń sformułowaniami.

Nie sposób wskazać wszystkich możliwych klauzul, które mogą powodować
konsekwencje niekorzystne dla kupującego, bo też inwencja deweloperów w tym
zakresie jest imponująca. Można jednak podjąć próbę wskazania często
spotykanych sformułowań, które należy przed podpisaniem umowy poprawić bądź
też gruntownie zbadać pod względem ich skuteczności.

Harmonogram płatności

Związanie terminów wpłat poszczególnych rat z określonymi datami jest
rozwiązaniem korzystnym wyłącznie dla dewelopera, gdyż przerzuca ryzyko
nieterminowej realizacji inwestycji całkowicie na kupującego. W ekstremalnej
sytuacji może dojść do wstrzymania budowy z jakiejkolwiek przyczyny już na
jej początkowym etapie, podczas gdy kupujący - zwykle pod drastycznymi
rygorami - będzie zmuszony do dokonywania kolejnych wpłat w określonych
terminach.

Bezpiecznym rozwiązaniem jest związanie terminów wpłat z zakończeniem
precyzyjnie określonych etapów budowy (np. stan zerowy, stan surowy otwarty
itp).

Niedopuszczalne jest przyznanie deweloperowi prawa dokonywania jednostronnych
odbiorów oraz zobowiązanie kupującego do przyjęcia mieszkania z usterkami.

Odsetki za zwłokę

Często spotykane jest zastrzeżenie na wypadek opóźnienia wpłaty
poszczególnych rat przez kupującego wysokich odsetek umownych, podczas gdy
deweloper musi zapłacić w takim wypadku tylko odsetki ustawowe. Rozwiązaniem
jest zastrzeżenie identycznych konsekwencji dla obydwu stron umowy.

Przesunięcie terminu

• Uprawnienie do jednostronnego wydłużania terminu zakończenia realizacji
budowy przez dewelopera.

Jest to bardzo częsty zapis, usprawiedliwiany zwykle ryzykiem wystąpienia
nieprzewidzianych okoliczności. Warto w tym zakresie obwarować konsekwencjami
(finansowymi lub uprawnieniem do odstąpienia od umowy przez kupującego z winy
dewelopera, a nawet zobowiązaniem do zapłacenia kary umownej przez
dewelopera) każde opóźnienie, które wystąpi z winy dewelopera (np. wskutek
prowadzenia budowy niezgodnie z przepisami) lub o którym deweloper w ustalony
sposób i w ustalonym czasie nie poinformuje kupującego.

• Zastrzeżenie niewspółmiernych kar umownych dla obydwu stron.

To zapis nagminnie wprowadzanym do umów przez deweloperów. Podczas gdy
deweloper na wypadek opóźnienia bądź niewywiązania się z umowy miałby
zapłacić karę umowną liczoną w promilach, ograniczoną co do górnej wysokości
(np. max 2 proc. wartości umowy) oraz uzgodnioną jako wyłączną, na kupującego
nakładana jest kara wielokrotnie wyższa, nieograniczona oraz kumulatywna. Na
takie postanowienia nie należy się zgadzać, dążąc do jednakowego
ukształtowania praw i obowiązków stron.

• Uzależnienie odstąpienia od umowy od wskazania następcy.

To kolejny przykład nadużycia pozycji przez dewelopera, tym bardziej, że
obowiązek taki nakładany jest na kupującego zwykle niezależnie od przyczyny,
z jakiej decyduje się on nie kontynuować umowy.

• Przyznanie deweloperowi prawa dokonywania jednostronnych odbiorów oraz
zobowiązanie kupującego do przyjęcia mieszkania z usterkami.

Jest to klauzula w sposób niedopuszczalny ingerująca w uprawnienia
kupującego. Odnośnie do wad lokalu należy zwrócić uwagę na uprawnienia
przysługujące kupującemu z odrębnych tytułów, poza nienależytym wykonaniem
umowy.

Skracanie rękojmi

Ponieważ świadomość prawna kupujących w tym zakresie jest dziś znacznie
większa niż jeszcze przed kilku laty, deweloperzy nie próbują już proponować
zapisów mówiących wprost o skróceniu terminu obowiązywania rękojmi. Próbują
natomiast skracać faktyczny okres swojej odpowiedzialności, usiłując wiązać
początek biegu terminu obowiązywania rękojmi z różnymi etapami budowy, np.
chwilą dokonania różnie określanego odbioru mieszkania (technicznego,
wstępnego itp.), obwarowując jednocześnie prawo dysponowania przez kupującego
tak odebranym lokalem różnymi ograniczeniami. Jest to działanie bezprawne,
bowiem początkiem biegu terminu rękojmi zawsze jest wydanie przedmiotu
sprzedaży kupującemu. Wydanie należy rozumieć jako chwilę uzyskania przez
kupującego faktycznej możliwości dysponowania mieszkaniem. Jeżeli więc
deweloper zastrzega, że lokal co prawda zostanie odebrany, jednakże
kupującemu nie wolno jeszcze przez jakiś okres nim dysponować (czasem nawet
do niego wchodzić), należy uznać, że z takim odbiorem nie da się związać
początku biegu terminu rękojmi.

Co może zrobić klient

Odpowiedź na tak postawione pytanie jest trudna, m.in. ze względu na wskazaną
sytuację na rynku nieruchomości.

Jako pierwszą wskazówkę należy wskazać zasadę, że poważni deweloperzy,
dbający o własny wizerunek i poważnie traktujący zarówno własną działalność,
jak i kupujących, nie próbują zamieszczać w umowach podobnych klauzul oraz są
gotowi negocjować poszczególne zapisy z kupującymi.

Analizując treść zaproponowanej umowy, warto zajrzeć do kodeksu cywilnego,
który obok ogólnego uregulowania kwestii związania konsumenta postanowieniami
nieuzgodnionymi indywidualnie zawiera także katalog przykładowych klauzul
uznanych za niedozwolone.

Vademecum kupującego

Dla umów deweloperskich można przytoczyć przykłady postanowień, które:

• zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie
obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta (kupujący nie będzie
więc miał wpływu np. na fakt wstąpienia w miejsce dewelopera, z którym
zawierał umowę, innego podmiotu, mniej wiarygodnego, z którym umowy by nie
zawarł),

• uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy,
niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie
(np. od powierzenia deweloperowi zarządzania nieruchomością przez określony
czas po zakończeniu budowy),

• przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej
interpretacji umowy (np. w zakresie dookreślenia nieprecyzyjnych pojęć
użytych w umowie),

• przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania
zgodności świadczenia z umową (np. wspomniane już jednostronne odbiory),

• pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy,
odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia,

• nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na
wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,

• nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od
umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,

• przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do
zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia (np. zapisy o
mogącym ulec zmianie standardzie wykończenia bądź też o dopuszczeniu bez
jakichkolwiek konsekwencji ponadnormatywnych różnic w projektowanej i
faktycznej powierzchni mieszkania),

• przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub
podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania
konsumentowi prawa odstąpienia od umowy.

Kolejne przykłady klauzul umownych uznanych za niedozwolone znajdujemy w
orzecznictwie sądowym. Sądy ochrony konkurencji i konsumentów uznały za takie
m.in. następujące zapisy:

• cena nabycia nieruchomości (lo
Obserwuj wątek
    • robert_swiatkiewicz deweloperzy jednostronnie dyktują warunki 14.11.06, 20:01
      • cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, jeżeli po
      zakończeniu budowy okaże się, że zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego
      ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż
      2,5 proc.

      • w przypadku opóźnienia więcej niż 90 dni z winy sprzedającego w oddaniu
      realizowanego harmonogramu sprzedający zapłaci kupującemu karę umowną w
      wysokości równej 0,1 proc. wartości niezrealizowanego zakresu robót za każdy
      dzień zwłoki - jednak nie więcej niż 10 proc. wartości lokalu. Nie uznaje się
      za opóźnienia sprzedającego, które są spowodowane przez złe warunki pogodowe
      czy siłę wyższą (strajki, kataklizmy, wojna, stan wyjątkowy itp.) lub w
      przypadku prolongaty terminu przez sprzedającego,

      • sprzedający zastrzega sobie możliwość dokonania zmian w projekcie budynku
      dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań,

      • koszt budowy 1 mkw. powierzchni całkowitej może się zmienić w zależności od
      wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych mających wpływ na koszt budowy,

      • nabywca może umowę wypowiedzieć (...), rozwiązanie umowy następuje dopiero w
      dniu zawarcia przez spółkę umowy dotyczącej finansowania zakupu mieszkania z
      nowym nabywcą i po wpłaceniu przez niego na rachunek spółki kwoty stanowiącej
      równowartość kwot wpłaconych spółce przez dotychczasowego nabywcę.

      Pełny rejestr zapisów uznanych za klauzule niedozwolone można znaleźć na
      stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Zawiera on
      zapisy umów konsumenckich, które prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji
      i Konsumentów zostały uznane za niedozwolone. Od tej chwili żadnemu podmiotowi
      nie wolno ich używać w umowach zawieranych z konsumentami.

      WARTO WIEDZIEĆ

      Osoby podpisujące umowy z firmami deweloperskimi powinny zapoznać się z uchwała
      Sądu najwyższego z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06). Poniżej
      podajemy sentencję bezprecedensowego wyroku, który umacnia pozycję klienta
      wobec przedsiębiorcy budowlanego.

      Sentencja:

      Stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień
      uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie -
      Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w
      art. 47945 § 2 k.p.c. może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za
      praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (art. 23a ust. 2 ustawy z
      dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów, jednolity tekst:
      Dz.U. z 2003 r. Nr 68, poz. 804 ze zm.)

      Jak postępować

      Po pierwsze, nie zgadzać się na podpisanie umowy w brzmieniu zaproponowanym
      przez dewelopera bez jej szczegółowej analizy, najlepiej z pomocą prawnika. Po
      drugie, negocjować zapisy, które wydają się nam niekorzystne. Gdy deweloper nie
      zmienia stanowiska, a na zawarciu umowy z nim z różnych względów bardzo nam
      zależy, można ryzykować, licząc na to, że mimo niekorzystnych zapisów umowy
      inwestycja przebiegnie pomyślnie, wykonawca okaże się solidny i nie dojdzie do
      sporu, a gdyby już do niego doszło - uda się oprzeć na argumentach o
      nieważności niekorzystnych postanowień. Takie postępowanie powinno być jednak
      wyjątkowe i należy je stanowczo odradzić.

      Specyficzne przypadki

      Inaczej gdy zapisy już uznane za niedozwolone bądź też spełniające kryteria
      uznania ich za takie znajdują się w już zawartej umowie. W razie sporu i
      oparcia się dewelopera na takich postanowieniach należy wezwać go do
      zaniechania takich praktyk, a gdy nie odniesie to skutku, zwrócić się do sądu
      powszechnego, aby orzekł, że takiepostanowienia umowy nie są wiążące. Skutek
      odnosi często także przedsądowa interwencja radcy prawnego bądź adwokata, a
      także rzecznika konsumentów.

      Najgorszym z możliwych rozwiązań jest uznanie wyższości dewelopera i poddanie
      się jego dyktatowi. Nie tylko nie poprawi to pozycji kupującego, a dodatkowo
      wzmocni przekonanie niesolidnych firm o bezkarności nadużywania własnej
      pozycji. Dopóki rynek mieszkań w Polsce nie stanie się rynkiem nabywcy i w ten
      sposób nauczy deweloperów szacunku do klienta, warto wziąć sprawy w swoje ręce

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka