jml13060
06.09.04, 12:55
KRYSTYNA MILEWSKA
Od 1 stycznia 2005 roku powinno nastąpić całkowite uwolnienie czynszów. Tak
jest zapisane w obowiązującej ustawie o ochronie lokatorów. Czy rzeczywiście
tak się stanie? Ze zgłoszonego przez rząd projektu nowelizacji tej ustawy, a
także z projektu przyjętego już przez nadzwyczajną podkomisję sejmową wynika,
że jednak czynsze nie zostaną całkowicie uwolnione. To najbardziej
kontrowersyjny przepis wprowadzony do nowelizacji ustawy o ochronie
lokatorów. Jeśli jednak ta nowelizacja nie wejdzie w życie do końca tego
roku, to od stycznia 2005 r. czynsze w domach prywatnych, w których były tzw.
czynsze regulowane, byłyby wolne. Jeśli ustawa będzie obowiązywała - czynsze
nie będą mogły przekroczyć 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.
Racje społeczne i ekonomiczne
Według zaproponowanej przez rząd nowelizacji, zaakceptowanej w tym akurat
względzie przez nadzwyczajną podkomisję sejmową, od 2005 roku czynsze mogłyby
rosnąć rocznie o ćwierć procentu wartości odtworzeniowej, tak aby w 2008 roku
osiągnąć 4 proc. Potem obowiązywałyby już czynsze wolne. Uzasadniając
ograniczenie wzrostu czynszów rząd podaje, że proponowane stawki - od 3 do 4
proc. wartości odtworzeniowej - zapewnią pokrycie przeciętnych kosztów
utrzymania zasobów. Powołuje się przy tym na monitoring Instytutu Gospodarki
Mieszkaniowej, w którym stwierdzono, że przy czynszach stanowiących najwyżej
1,3 proc. wartości odtworzeniowej pokrywane jest około 68 proc. kosztów
utrzymania domów (bez świadczeń takich jak woda, kanalizacji, wywóz
nieczystości.) Na to kolejne ograniczenie czynszów nie chcą zgodzić się
organizacje właścicieli kamienic. Uważają bowiem, że nie mogą w
nieskończoność dokładać do lokatorów. Jeżeli nawet - przy obecnej możliwości
podnoszenia czynszu do 3 proc. wartości odtworzeniowej - nie dokładają, to w
wielu przypadkach nie wystarcza im pieniędzy na odkładanie na remonty.
Ponadto właściciel ma przecież prawo do dochodu z nieruchomości. Z kolei
sytuacja społeczna jest taka, że liczna grupa zamieszkujących w prywatnych
domach nie jest w stanie pokryć nawet obecnych czynszów. Niewystarczające są
też pomoc w postaci dodatków mieszkaniowych oraz liczba lokali socjalnych. W
uzasadnieniu do projektu nowelizacji rząd zwraca uwagę, że gdy w wyniku
orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego doszło do podwyżek czynszów w większości
prywatnych zasobów do poziomu 3 proc. wartości odtworzeniowej, to np. w
stolicy stawki wzrosły ponad 4-krotnie. Takich podwyżek nie było w zasobach
gminnych. Rząd podkreśla, że proponowane ograniczenia podwyżek i tak zapewnią
pokrycie kosztów utrzymania kamienic. Jednakże mówi się o ewentualnej
autopoprawce rządowej i uwolnieniu czynszów.
Właściciele chcą rynku
- Nasze stanowisko w sprawie ograniczeń wzrostu czynszów jest niezmienne: nie
godzimy się na żadne ograniczenia - podkreśla Barbara Grzybowska-Kabańska,
wiceprzewodnicząca Polskiej Unii Właścicieli. Przedstawicielka Unii
Właścicieli przypomina, że to premier Leszek Miller złożył w tej sprawie
oświadczenie do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu, że od
2005 roku takich ograniczeń już nie będzie, w związku ze sprawą Marii Hutten
Czapskiej, która skierowała do Strasburga skargę na obowiązujące w Polsce
przepisy ograniczające wysokość czynszów (o tej sprawie "Rz" pisała w "Prawie
co dnia" 28 stycznia br.).
- Uwolnienie czynszów, moim zdaniem, nie spowoduje tragedii - twierdzi
Barbara Grzybowska-Kabańska. - Już dziś wielu właścicieli pobiera czynsze
niższe od dozwolonej granicy 3 proc. wartości odtworzeniowej, bo to wymusza
rynek. Żeby podnieść czynsz bardzo wysoko, trzeba jeszcze znaleźć lokatora,
który go zapłaci. Jak wiadomo, zamożne grupy najemców nie są aż tak liczne.
Trzeba wreszcie pozwolić, aby w tej dziedzinie wypowiedział się rynek.
To są racje właścicieli. Jednak z drugiej strony organizacje zajmujące się
ochroną lokatorów zasypywane są skargami na właścicieli, którzy nawet w
ruderach podnoszą czynsze do najwyższego dopuszczalnego poziomu.
Gmina dała - niech dopłaca
Zbigniew Malesa z Ogólnopolskiego Ruchu Ochrony Interesów Lokatorów uważa, że
na całkowite uwolnienie czynszów jest jeszcze za wcześnie.
- Ograniczenia wzrostu czynszu należy w obecnych warunkach utrzymać,
przynajmniej dla tej grupy lokatorów, która znalazła się w prywatnych
kamienicach przypadkowo, na skutek reprywatyzacji kamienicy lub sprzedaży
mieszkań zakładowych przez syndyków, bez liczenia się z ich lokatorami -
twierdzi Zbigniew Malesa. - Takie transakcje po wejściu we wrześniu w życie
nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami będą już niemożliwe, ale
problem istnieje w już sprywatyzowanych dawnych domach zakładowych.
Zbigniew Malesa uważa, że skoro władza publiczna przyznała komuś prawo do
mieszkania w prywatnych zasobach, to powinna za te przydziały wziąć
odpowiedzialność. Co to znaczy?
- Od 1995 roku lansuję rozwiązanie, które obowiązuje we wspólnotach
mieszkaniowych: jeżeli członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest gmina, to
partycypuje ona w kosztach utrzymania nieruchomości jak pozostali
właściciele, a lokatorzy w tych mieszkaniach płacą czynsz gminie - mówi
Malesa.
Chodzi o to, aby lokator prywatnej kamienicy z tzw. przydziałem kwaterunkowym
opłacał czynsz gminie, ta zaś płaciłaby czynsz negocjowany z właścicielem. -
ZMIANY W USTAWIE O OCHRONIE LOKATORÓW
- Podwyżka czynszu wymagać będzie co najmniej trzymiesięcznego wypowiedzenia.
Jeżeli czynsz przekroczyłby 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, potrzebne
będzie uzasadnienie w postaci kalkulacji przedstawionej na piśmie. Lokator
może zakwestionować podwyżkę, a wtedy rozstrzyga sąd. - Zniesiony ma być
przepis o obowiązkowej ugodzie w sprawie zaległości w opłatach czynszowych.
Strony mogą jednak zawierać ugodę na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.
- Spod działania przepisów o ochronie lokatorów wyłączony byłby najem
okazjonalny, doraźny oraz tzw. komercyjny. Okazjonalny wynajem występuje
wtedy, gdy właściciel mieszkania udostępnia je odpłatnie, bo np. wyjeżdża na
czas określony za granicę lub wynajmowany jest lokal dziecka, które jeszcze z
mieszkania nie korzysta, bo jest niepełnoletnie. Najem komercyjny dotyczyłby
umów zawartych na lokale oddane do użytku po wejściu w życie nowelizacji. Ten
przepis pozwalałby deweloperom bez rygorów ustawy o ochronie lokatorów
wynajmować niesprzedane lokale. - W każdym województwie (a nie jak dotąd - w
powiecie) ustalane byłyby tylko dwa wskaźniki przeliczeniowe kosztu
odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania: dla miasta - siedziby
województwa i dla pozostałych miejscowości.
- Przywrócony byłby szczegółowy katalog obowiązków wynajmujących i najemców w
zakresie technicznego utrzymania budynków i lokali. - Spod działania
przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów wyłączone byłyby lokale Wojskowej
Agencji Mieszkaniowej oraz pozostające w dyspozycji służb mundurowych.
- Lokatora, który narusza porządek prawny, można by eksmitować, jeżeli np.
urządzałby awantury i zakłócał spokój sąsiadom.
- Spółdzielnie mieszkaniowe też miałyby prawo do odszkodowań od gminy,
podobnie jak właściciele kamienic, jeżeli najemca z wyrokiem eksmisji do
lokalu socjalnego nadal zajmowałby spółdzielczy lokal. KM