w Rzepie (dod. nieruchomosci) 6.IX.2004

06.09.04, 12:55
KRYSTYNA MILEWSKA
Od 1 stycznia 2005 roku powinno nastąpić całkowite uwolnienie czynszów. Tak
jest zapisane w obowiązującej ustawie o ochronie lokatorów. Czy rzeczywiście
tak się stanie? Ze zgłoszonego przez rząd projektu nowelizacji tej ustawy, a
także z projektu przyjętego już przez nadzwyczajną podkomisję sejmową wynika,
że jednak czynsze nie zostaną całkowicie uwolnione. To najbardziej
kontrowersyjny przepis wprowadzony do nowelizacji ustawy o ochronie
lokatorów. Jeśli jednak ta nowelizacja nie wejdzie w życie do końca tego
roku, to od stycznia 2005 r. czynsze w domach prywatnych, w których były tzw.
czynsze regulowane, byłyby wolne. Jeśli ustawa będzie obowiązywała - czynsze
nie będą mogły przekroczyć 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.
Racje społeczne i ekonomiczne
Według zaproponowanej przez rząd nowelizacji, zaakceptowanej w tym akurat
względzie przez nadzwyczajną podkomisję sejmową, od 2005 roku czynsze mogłyby
rosnąć rocznie o ćwierć procentu wartości odtworzeniowej, tak aby w 2008 roku
osiągnąć 4 proc. Potem obowiązywałyby już czynsze wolne. Uzasadniając
ograniczenie wzrostu czynszów rząd podaje, że proponowane stawki - od 3 do 4
proc. wartości odtworzeniowej - zapewnią pokrycie przeciętnych kosztów
utrzymania zasobów. Powołuje się przy tym na monitoring Instytutu Gospodarki
Mieszkaniowej, w którym stwierdzono, że przy czynszach stanowiących najwyżej
1,3 proc. wartości odtworzeniowej pokrywane jest około 68 proc. kosztów
utrzymania domów (bez świadczeń takich jak woda, kanalizacji, wywóz
nieczystości.) Na to kolejne ograniczenie czynszów nie chcą zgodzić się
organizacje właścicieli kamienic. Uważają bowiem, że nie mogą w
nieskończoność dokładać do lokatorów. Jeżeli nawet - przy obecnej możliwości
podnoszenia czynszu do 3 proc. wartości odtworzeniowej - nie dokładają, to w
wielu przypadkach nie wystarcza im pieniędzy na odkładanie na remonty.
Ponadto właściciel ma przecież prawo do dochodu z nieruchomości. Z kolei
sytuacja społeczna jest taka, że liczna grupa zamieszkujących w prywatnych
domach nie jest w stanie pokryć nawet obecnych czynszów. Niewystarczające są
też pomoc w postaci dodatków mieszkaniowych oraz liczba lokali socjalnych. W
uzasadnieniu do projektu nowelizacji rząd zwraca uwagę, że gdy w wyniku
orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego doszło do podwyżek czynszów w większości
prywatnych zasobów do poziomu 3 proc. wartości odtworzeniowej, to np. w
stolicy stawki wzrosły ponad 4-krotnie. Takich podwyżek nie było w zasobach
gminnych. Rząd podkreśla, że proponowane ograniczenia podwyżek i tak zapewnią
pokrycie kosztów utrzymania kamienic. Jednakże mówi się o ewentualnej
autopoprawce rządowej i uwolnieniu czynszów.
Właściciele chcą rynku
- Nasze stanowisko w sprawie ograniczeń wzrostu czynszów jest niezmienne: nie
godzimy się na żadne ograniczenia - podkreśla Barbara Grzybowska-Kabańska,
wiceprzewodnicząca Polskiej Unii Właścicieli. Przedstawicielka Unii
Właścicieli przypomina, że to premier Leszek Miller złożył w tej sprawie
oświadczenie do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu, że od
2005 roku takich ograniczeń już nie będzie, w związku ze sprawą Marii Hutten
Czapskiej, która skierowała do Strasburga skargę na obowiązujące w Polsce
przepisy ograniczające wysokość czynszów (o tej sprawie "Rz" pisała w "Prawie
co dnia" 28 stycznia br.).
- Uwolnienie czynszów, moim zdaniem, nie spowoduje tragedii - twierdzi
Barbara Grzybowska-Kabańska. - Już dziś wielu właścicieli pobiera czynsze
niższe od dozwolonej granicy 3 proc. wartości odtworzeniowej, bo to wymusza
rynek. Żeby podnieść czynsz bardzo wysoko, trzeba jeszcze znaleźć lokatora,
który go zapłaci. Jak wiadomo, zamożne grupy najemców nie są aż tak liczne.
Trzeba wreszcie pozwolić, aby w tej dziedzinie wypowiedział się rynek.
To są racje właścicieli. Jednak z drugiej strony organizacje zajmujące się
ochroną lokatorów zasypywane są skargami na właścicieli, którzy nawet w
ruderach podnoszą czynsze do najwyższego dopuszczalnego poziomu.
Gmina dała - niech dopłaca
Zbigniew Malesa z Ogólnopolskiego Ruchu Ochrony Interesów Lokatorów uważa, że
na całkowite uwolnienie czynszów jest jeszcze za wcześnie.
- Ograniczenia wzrostu czynszu należy w obecnych warunkach utrzymać,
przynajmniej dla tej grupy lokatorów, która znalazła się w prywatnych
kamienicach przypadkowo, na skutek reprywatyzacji kamienicy lub sprzedaży
mieszkań zakładowych przez syndyków, bez liczenia się z ich lokatorami -
twierdzi Zbigniew Malesa. - Takie transakcje po wejściu we wrześniu w życie
nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami będą już niemożliwe, ale
problem istnieje w już sprywatyzowanych dawnych domach zakładowych.
Zbigniew Malesa uważa, że skoro władza publiczna przyznała komuś prawo do
mieszkania w prywatnych zasobach, to powinna za te przydziały wziąć
odpowiedzialność. Co to znaczy?
- Od 1995 roku lansuję rozwiązanie, które obowiązuje we wspólnotach
mieszkaniowych: jeżeli członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest gmina, to
partycypuje ona w kosztach utrzymania nieruchomości jak pozostali
właściciele, a lokatorzy w tych mieszkaniach płacą czynsz gminie - mówi
Malesa.
Chodzi o to, aby lokator prywatnej kamienicy z tzw. przydziałem kwaterunkowym
opłacał czynsz gminie, ta zaś płaciłaby czynsz negocjowany z właścicielem. -
ZMIANY W USTAWIE O OCHRONIE LOKATORÓW
- Podwyżka czynszu wymagać będzie co najmniej trzymiesięcznego wypowiedzenia.
Jeżeli czynsz przekroczyłby 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, potrzebne
będzie uzasadnienie w postaci kalkulacji przedstawionej na piśmie. Lokator
może zakwestionować podwyżkę, a wtedy rozstrzyga sąd. - Zniesiony ma być
przepis o obowiązkowej ugodzie w sprawie zaległości w opłatach czynszowych.
Strony mogą jednak zawierać ugodę na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.
- Spod działania przepisów o ochronie lokatorów wyłączony byłby najem
okazjonalny, doraźny oraz tzw. komercyjny. Okazjonalny wynajem występuje
wtedy, gdy właściciel mieszkania udostępnia je odpłatnie, bo np. wyjeżdża na
czas określony za granicę lub wynajmowany jest lokal dziecka, które jeszcze z
mieszkania nie korzysta, bo jest niepełnoletnie. Najem komercyjny dotyczyłby
umów zawartych na lokale oddane do użytku po wejściu w życie nowelizacji. Ten
przepis pozwalałby deweloperom bez rygorów ustawy o ochronie lokatorów
wynajmować niesprzedane lokale. - W każdym województwie (a nie jak dotąd - w
powiecie) ustalane byłyby tylko dwa wskaźniki przeliczeniowe kosztu
odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania: dla miasta - siedziby
województwa i dla pozostałych miejscowości.
- Przywrócony byłby szczegółowy katalog obowiązków wynajmujących i najemców w
zakresie technicznego utrzymania budynków i lokali. - Spod działania
przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów wyłączone byłyby lokale Wojskowej
Agencji Mieszkaniowej oraz pozostające w dyspozycji służb mundurowych.
- Lokatora, który narusza porządek prawny, można by eksmitować, jeżeli np.
urządzałby awantury i zakłócał spokój sąsiadom.
- Spółdzielnie mieszkaniowe też miałyby prawo do odszkodowań od gminy,
podobnie jak właściciele kamienic, jeżeli najemca z wyrokiem eksmisji do
lokalu socjalnego nadal zajmowałby spółdzielczy lokal. KM

    • oswn.poznan Re: znamy 06.09.04, 15:17
      I uwolnić i nie uwolnić, nic nowego o czym by wcześniej prasa nie pisała.
      Co z tego wynika?
      Poczekamy, ocenimy co czas przyniesie.
      Istotne będzie, jak posłowie to wszystko ocenią.
      Pozdrawiam
      • dora5 Re: to jest najciekawsze :-( 06.09.04, 16:22
        >..przypomina, że to premier Leszek Miller złożył w tej sprawie
        oświadczenie do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu, że od
        2005 roku takich ograniczeń już nie będzie, w związku ze sprawą Marii Hutten
        Czapskiej, która skierowała do Strasburga skargę na obowiązujące w Polsce
        przepisy ograniczające wysokość czynszów<
    • krotki Re: w Rzepie (dod. nieruchomosci) 6.IX.2004 06.09.04, 22:21
      ja tam osobiście nie emocjonuje sie tym bo ciągle stoje na stanowisku ktore wyrazilem po TK z X 2002 ze juz jest wolny rynek, teraz koncentruje uage na innych kwestiach - owszem dziwiłem sie, że chca utrzymać reglamentacje - po co dla tak małej grupy ? (czytaj elektoratu) - dlatego dziwia mnie te wszystkie manewry.
      Teraz mamy problemy na lini lokator - właściciel i tojest normalność!!
      Pozdrawiam
      • jml13060 Re: w Rzepie (dod. nieruchomosci) 6.IX.2004 07.09.04, 09:08
        Ci, którzy są zainteresowani tylko czerpaniem zysków z wynajmu swoich lokali
        położonych w małych miejscowościach rzeczywiście mogą być w miarę
        usatysfakcjonowani propozycjami zmian w ustawie (no bo nic nie zmieniają w ich
        sytuacji dochodowej). Nasze środowisko jest jednak zróżnicowane. Mnie na
        przykład nie zależy na zyskach z czynszu (jakkolwiek nie odmawiam kiedy
        lokatorzy płacą), a tylko na eksmisji. Z reglamentacją czynszów wiąże się
        niestety ograniczenie możliwości dokonywania eksmisji lokatorów. To było
        właśnie przedmiotem skargi do ETS pani Marii Hutten - Czapskiej. W projekcie
        ustawy irytuje mnie też nowe pojęcie - czynsz komercyjny (przypominają mi
        się "sklepy komercyjne" z czasów komuny). To kolejny przykład działania rządu
        oparty na zasadzie "dziel i rządź" - wydzielenie starego i nowego portfela
        (przez analogię do problemu emerytów). Stary portfel będzie poddany wszystkim
        rygorom ochrony lokatorów, a nowy będzie działał na zasadach wolnorynkowych.
        Taki-sobie socjalizm ze szczyptą wolnego rynku. Ciekaw jestem jak na ten
        problem zapatruje się OSWN ?
        • oswn.poznan Re: w Rzepie nic nowego 07.09.04, 10:50
          jml13060 napisał
          > irytuje mnie też nowe pojęcie - czynsz komercyjny

          Oczywiście, że zapatruje się negatywnie.
          Po 1945 roku był dekret o budowie nowych domów z przywilejami dla tych
          "nowych" właścicieli, a jak wybudowali - dostali też w prezencie publiczną
          gospodarkę lokalami. To wszystko już było.
          Na posiedzeniach w UMiRM grupy roboczej pracującej nad tekstem nowelizacji
          ustawy o ochronie, proponowałem zmianę tego zapisu tak, aby dotyczył on
          wszystkich nowych umów najmu, bez względu czy w nowym, czy w starym zasobie -
          nie przeszło. Pol nie puścił na Radę Ministrów.

          Poza tem popatrz na moją wypowiedź powyżej.
          Pozdrawiam
        • krotki Re: w Rzepie (dod. nieruchomosci) 6.IX.2004 07.09.04, 10:51
          to własnie podnosze od dawna - musimy sie teraz pieknie podzielic - bylismy zjednoczeni w walce z czynszami ( to przede wszystkim), teraz z eksmisjami ( i pochodnymi czyli socjalami, noclegowniami, odszkodowaniami), świadczeniami, podatkami. Ale najażniejsze juz jest lokatorzy nie siedza u nas dosłoanie za darmo - a jak kosztuje to zaczynają myslec - i częśc sie wynosi. Oczywiscie kazdy ma inna koncepcje użytkoania swej własności - w końcu po to jest właścicielem! Dlatego jeden chce czyszu, drugi, wolnych lokali, trzeci zamieszkać, a jeszcze inny rozalić i wybudoac cos od nowa lub wreszcie sprzedać!. I to jest normalnośc
          Natomiast co do czynszu komercyjnego - wolę za dużo nie pisac -ale mozna skrócie i bez szczegółów ując to tak, Na poczatku (lata do 1974) nie moglismy nic! później mieliśmy pierwszeństwo w zamieszkaniu imzliwośc wyłaczenia spod kwaterunku od 1987 - wynajmowania zwolnionych po cenie wolnorynkowej, od 2001 wypowiadania!!! bez innego lokalu ( 3 latki) od 2002 pobierania w miare sensownego czynszu ( z tym juz bedzie, chyba - oby, tylko lepiej) a teraz kroi sie kolejna wyrwa! jakiś dziwoląg - komercyjny! pożyjemy zobaczymy. Może tą dziurke woda ( zycie) rozszerzy i zamieni sie to w wartki potok, mam w głowi juz schemat postępowania (oczywiscie rozłożony na lata i to długie) dlatego niech bedzie, Lepiej niec maly lufcik w ścianie niż nic! może z czasem powiększymy go? A jak zlikwiduja to raczej nic nie stracimy na tym!
          Pozdrawiam
Pełna wersja