prywatna kamienica a nowela z druku nr 3391

19.11.04, 18:59
Witam Was Wszystkich !!!!
Jestem właścicielem wiadomo jakiego rodzaju kamienicy z lokatorami wiadomo
jakimi i interesuje mnie jak najszybsze urynkowienie wysokości czynszu.
Mam w tym całym bałaganie z nowelą prawa lokalowego pewną niejasność, a
mianowicie:
Na końcu sprawozdania podkomisji sejmowej z druku nr 3391, po tych kompletnie
bzdurnych wnioskach mniejszości, jest projekt ustawy o zmianie ustawy
(zakładam że najbardziej aktualny, bo idzie pod obrady sejmu).
I w związku z tym, czytając ten projekt, dochodzę do wniosku, że jeżeli tak
zostanie znowelizowana ustawa, to mnie, jako właściciela prywatnej kamienicy,
nie będzie dotyczył cały artykuł 8a znowelizowanej ustawy, a więc m.in.:
1)konieczność stosowania trzymiesięcznego wypowiedzenia wysokości czynszu,
2)konieczność uzasadnienia podwyżki czynszu (i to niezależnie od wysokości
tej podwyżki).
Z projektu wnioskuję również, że lokator w moim budynku co prawda może iść do
sądu z powództwem o unieważnienie nowej wysokości czynszu, ale nie dlatego że
nowa ustawa o opl by mu to umożliwiała, ale dlatego, iż każdy może iść i
skarżyć kogokolwiek o cokolwiek.
W kazdym razie w wypadku kwestionowania przez mojego lokatora wysokości
czynszu nowa ustawa o opl nie dawałaby mu możliwości płacenia czynszu w
starej wysokości do czasu postanowienia sądu kończącego drodę prawną w Polsce.
Dlaczego to wszystko nie miałoby zastosowania do mojej kamienicy? Dlatego, że
należy ona do prywatnego zasobu mieszkaniowego, a art. 7 pkt 3 nowej opl
mówiłby że przepisy art. 8a ust.1-6 nie mają zastosowania do podwyżek czynszu
w stosunkach najmu niewchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.
A prywatny budynek niewątpliwie nie stanowi publicznego zasobu mieszkaniowego.

Czy mój tok rozumowania jest słuszny? Czy dobrze logicznie rozumuję, że
jeżeli chociaż jeden punkt z art. 7 nowej uopl jest spełniony, to nie
obowiązuje art. 8a nowej uopl?
Jeżeli tak, to mnie nie dotyczy art. 8a - i to niezależnie czy podwyżka
czynszu przekroczy 10% dotychczasowego czynszu czy też nie przekroczy i
niezależnie od tego czy lokator jest Najemcą z czynszem wolnorynkowym czy też
darmozjadem z czynszem 3%.

Wskażcie błąd w moim rozumowaniu bo dla mnie jest proste jak słońce że mnie
nie dotyczy art. 8a.

I na koniec refleksja:
Załóżmy, że albo:
1) jest jakiś błąd w moim rozumowaniu,
albo
1) nadal jestem właścicielem prywatnej kamienicy ale że nie ma ustępu 3 w
artykule 7,
a więc załóżmy że artykuł 8a mnie jednak obowiązuje.

Wynika z tego, że bardzo sprawiedliwie i ekonomicznie rozumują twórcy tej
noweli. Bo przecież skutecznie utrudniają mi podwyżkę czynszu z wysokości 252
zł (realny czynsz jaki płaci mi jeden darmozjad) do wysokości na przykład 278
zł, czyli o wartość przekraczającą 10% czynszu dotychczasowego. Najwyższy
czynsz, jaki mógłbym zastosować bez wejścia do sądu to 277,2 zł.
A gwarantuję że pierwsze co zrobią darmozjady z mojej kamienicy to polecą do
sądu. I zrobi to każdy co bardziej sprytny lokator w Polsce, bo choćby nawet
wiedział że nie ma za co zapłacić opłaty sądowej, to złoży wniosek o
zwolnienie z kosztów itp itp (jest jeszcze kilka sposobów opóźnienia
prowadzenia sprawy), no i tym sposobem może sobie mieszkać, a my,
właściciele, będziemy mogli im nagwizdać.

Za te 25,2 zł to sobie mogę kupić akurat dwie szczotki do podłogi lub pięć
ścierek. A ja stoję przed koniecznością wykonania PEŁNEGO remontu instalacji
wewnętrznych w budynku. Bez tego nie wynajmę lokali i nie sfinansuję dalszego
remontu. A jeżeli władze RP nie zabraniałyby mi zmusić darmozjadów do
zapłacenia mi przynajmniej trzy razy tyle ile płacą, to miałbym zdolność
kredytową i uzyskałbym kredyt na remont. A tak, to nie mam zdolności
kredytowej i nie jestem w stanie zrobić remontu - zwłaszcza przy darmozjadach
którzy nie dość że mieszkają za śmieszną cenę, to jeszcze uprzykrzają mi
życie na wszelkie możliwe sposoby.

I jak w tym wypadku nie nazwać takiej noweli kolejnym bublem, tym razem roku
2004? Przecież przedłuża ona reglamentację czynszu i przedłuża ten
dotychczasowy cholerny stan rzeczy. Przecież przy obecnym stanie sądów w
Polsce to jest dokładnie to: reglamentacja czynszu. Inaczej tego nie można
nazwać.
Co za paranoja !!!! Ochrona lokatora przed podwyżką czynszu wyższą niż 10%
dotychczasowego mogłaby mieć jako taki sens w wypadku czynszu wolnorynkowego,
ale nie w wypadku czynszu 3% płaconego przez tych darmozjadów z mojej
kamienicy.
Przypomina mi się w tym momencie sytuacja z połowy 2001 roku, kiedy to
sejmowe debile (nie patrzac na wyrok TK z 2000 roku) dopuściły ustawę opl, i
to ustawę opl z tak totalnie bzdurnym artykułem jak art.9 ust.3, który
powodował, że do wysokości 3% wartości odtworzeniowej czynsz miał możliwość
dojść dopiero po KILKUDZIESIĘCIU latach. I przypominam, że dopiero TK musiał
to wyprostować, i wyprostował to dopiero po ponad dwóch latach.
I ostatnie moje zdanie: jeżeli czynsz w wynajmowanym przeze mnie mieszkaniu
będzie wynosił 7-8 % wartości odtworzeniowej, to NAWET MI SIĘ NIE BĘDZIE
ŚNIŁO żeby podwyższać najemcy czynsz, bo będę dziękował że mam tego najemcę i
że płaci mi tyle, że mi się opłaca wynajmować.
    • krotki wybacz 19.11.04, 22:38
      Ale mam złe wiadomości - nie urażaj sie ale nie doczytałeś w ferworze niestety
      to jest własnie jezyk prawny - niby jasne jak słońce ale.... niestey nie tak
      jak sie chce bo... na końcu jest .. na stronie 17 art 4 który mowi, że włąsnie
      tego 8 a ust 7 pkk 3 nie stosuje sie do umów zawartych przed wejściem w życie
      ustawy - i ..... po ptakach.
      Ale nie przejmuj sie i tak jest nieźle jak tylko przejdzie przez Senat to i tak
      jest to de facto uwolnienie czynszu

      Pozdrawiam
      • coggiorno Re: kogo to dotyczy po 1/01/05 a kogo nie? 20.11.04, 12:35
        Czy w takim razie ja z kolei dobrze pojmuję to wszystko, że w przypadku umów zawieranych przeze mnie od stycznia 2005 nie dotyczą żadne ograniczenia wynikające z tej ustawy (no chyba już tak, skoro przeszła w Sejmie, chyba Senat ją przepuści)?
        Dodam, że są to umowy z tymi samymi najemcami, którzy dotychas zajmowal lokale, ale nie z kwaterunku. Co roku zawieramy z nimi nowe umowy.
        Dziękuję z góry za wyjaśnienia i pozdrawiam,
        Krzysztof
        • oswn.poznan Re: kogo to dotyczy po 01.01.2005 a kogo nie? 20.11.04, 13:53
          Z lokatorami, którzy nigdy nie byli objęci "kwaterunkiem" - to nie ma problemu.
          W sprawie wcześniejszych najmów, już chyba krotki pisał (w innym kontekście), że
          jeżeli lokator (dawniej "kwaterunkowy") podpisuje umowę cywilną na kolejne
          określone okresy, najlepszą formułą jest przenieść takiego lokatora do innego
          swojego lokalu i umowa najmu na drugim lokalu (może) będzie mogła korzystać z
          tych uregulowań prawnych które teraz Sejm orzekazuje do Senatu. Bez
          przeprowadzki jest niebezpieczeństwo, że nowa umowa może być przez sąd uznana za
          nieważną, z powodu posiadania wyraźnej wady prawnej, np poprzez obejście prawa.
          Poczekajmy spokojnie na publikację w Dz. U.
          Pozdrawiam
      • tomasz76 Re: wybacz 21.11.04, 00:10
        Witam i dzięki za wyjaśnienie.
        Tak to jest jak się od pewnego czasu nie siedzi w temacie dogłębnie i tak to
        jest jak się nie ma wykształcenia prawniczego. Jestem tylko inżynierem
        mechanikiem:), co prawda z licencją zarządcy, ale przyznam się że o ile
        rozumiem wydane już ustawy, to totalnie gubię się jak czytam prawniczy bełkot
        projektów ustaw o zmianie ustaw. Stąd moja pomyłka z tym art. 8a.

        Według mnie ta ustawa nadal totalnie gnoi właścicieli którzy mają budynek
        zapełniony lokatorami z najmu 3%. W tym przypadku tych rozwiązań prawnych
        absolutnie nie można nazwać uwolnieniem czynszu. Jeżeli ustawa wejdzie w tej
        treści w której jest obecnie, to rzeczywiście wielką łaskę robią takim
        właścicielom że im pozwalają bez problemu podwyższyć 3%ntowy czynsz o 10%
        dotychczasowej wysokości. W poprzednim poście napisałem że kupiłbym za to
        akurat szczotkę do podłogi lub parę ścierek.
        Co z tego że będziemy mieli dowolność w ustalaniu czynszu lokatorom
        trzyprocentowym, skoro za tą dowolność będziemy musiaeli płacić stratą czasu w
        polskich sądach?
        Co mi z tego że mam co najmniej kilkadziesiąt pomysłów jak uzasadnić tym
        lokatorom podwyżkę do realnego czynszu jaki mogę uzyskać w tej lokalizacji
        czyli do 8% w.o., skoro oni i tak pójdą z tą moją podwyżką do sądu? Oni prędzej
        umrą niż ja doczekam się od nich czynszu 8% i oni dobrze o tym wiedzą.

        W moim przypadku lokatorzy ze szczególnego trybu najmu nie stanowią problemu.
        Trzeba ich ścierpieć do czasu kiedy ich zabraknie. Jest ich tylko troje, płacą
        śmieszny czynsz, o ile go w ogóle płacą, bo z tym jest różnie. Zajmują mi w
        budynku miejsce które mógłbym efektywnie wykorzystać. To wszystko było przykre
        i jest przykre, ale mam świadomość, że niedługo ich nie będzie.
        O wiele bardziej dla mnie ważne jest, żeby zostały ustalone zdrowe, jasne i
        wreszcie ekonomicznie normalne zasady wynajmu tym nowym Najemcom. Żebym nie
        musiał zastanawiać się jaką to pułapkę zastawiają na mnie jako wynajmującego
        władze RP w celu rzekomej i źle rozumianej ochrony lokatora.
        Mam wielką nadzieję, że jeżeli jakimś sposobem zrobię remont i zacznę
        wynajmować mieszkania Najemcom, to wreszcie będzie to zdrowy najem, regulowany
        przez wolny rynek.
        A jeżeli - w co nie wierzę - wolny rynek wymusi, że cena wynajmu będzie tak
        niska jak obecnie płacą ją ci z kwaterunku, to przynajmniej będę miał czyste
        sumienie że spowodowała to gra rynkowa a nie chore przepisy.
    • oskar58 Re: prywatna kamienica a nowela z druku nr 3391 20.11.04, 16:44
      Tomaszu! Z uporem maniaka staram sie przekonać wynajmujących, wbrew opinii
      ostrożnych działaczy z OSWN, do wypowiedzenia wysokości czynszu do wtsokości
      przekraczającej 3 % wartości odtworzeniowej już teraz w listopadzie. Moim
      zdaniem jest to możliwe i zgodne z obowiązującymi przepisami. Powtarzam, bo
      pisałem o tym juz kilka razy: art.685(1) Kodeksu cywilnego w brzmieniu po
      nowelizacji z 21 czerwca 2001 r. stanowi, że wynajmujący może podwyższyć
      czynsz, wypowiadając dotychczasowa wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc
      naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, a art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie
      praw lokatorów (...) mówi, że do 31 grudnia 2004 r. (...) czynsz nie może
      przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Ergo: jeżeli
      wypowiesz wysokość czynszu w listopadzie, to wypowiedzenie spełniać będzie
      wymogi obowiązującego prawa, a jeżeli nowelizacja wejdzie w życie w styczniu
      2005 r. to nie będzie miała zastosowania do wypowiedzenia z listopada 2004 r.
      Sam wypowiedziałem czynsz na tej zasadzie i zrobiło to też kilku właścicieli
      nieruchomości w Krakowie. Tobie radzę wypowiedzenie doręczyć osobiście.
      Wypowiedzenie wysłane pocztą może być odebrane w grudniu, a okres wypowiedzenia
      rozpocznie bieg w styczniu 2005 r. Mam mieszane odczucia, co do tego, czy moja
      teoria sprawdzi się w tym przypadku, ale w ostateczności też bym zaryzykował.
      Taką mam naturę. Co do wypowiedzeń dokonywanych po 1 stycznia 2005 r. to też
      mam już wyrobione zdanie. Niestety wolę go nie ujawniać. Moje listy czytają
      zapewne liczni Trąbalscy - autorzy nowelizacji, więc mogliby wprowadzić
      nowelizację do nowelizacji nowelizacji. Wrócimy do tego tematu po ogłoszeniu
      ustawy w Dzienniku Ustaw. Obiecuję, będzie gorąco.
      Martwi mnie jedynie to, że największymi chwalcami nowelizacji są ci, którzy
      gromko krzyczą, że reprezentują środowisko właścicieli. Są zadowoleni z tego,
      że nowelizacja prawie zawraca stosunek najmu do stanu z 1994 r. Są zadowoleni z
      tego, że nowelizacja stanowi krok w kierunku uwolnienia czynszów itp. itd.
      Obecnie ich aktywność na tym forum sprowadza sie głównie do cytowania artykułów
      z prasy i reklamy prywatnych stron www. Pewnie szykują klapy na medale. Żal.
      Oskar, wstrętny kamienicznik
Pełna wersja