jak skalkulować podwyżkę czynszu po 2004r.?

20.11.04, 15:57
Kto ma pomysł jak skalkulować w 2005r podwyżkę czynszu by lokator podwyżki
sądownie nie zakwestionował?
Dzisiejsze posty nie wiem, czy wskazują na brak możliwości takiego
skalkulowania czynszów, aby podwyższyć czynsz do czynszu wolnego?
Czy od 2005 roku będą czynsze wolne czy regulowane, bo tu mówią, że już nie
regulowane a też nie wolne, no to jakie, reglamentowane czy wolne?
Co Wy o tym wszystkim sądzicie, bo to wszystko chyba nie jest uwolnieniem
czynszów?
A może Strasburg i Hutten-Czapska to dopiero wyjaśnią i dostaniemy banknoty?
Pozdrawiam
    • tomasz.urbas Re: jak skalkulować podwyżkę czynszu po 2004r.? 20.11.04, 16:49
      Z powodów taktycznych (ustawa jeszcze nie jest ostatecznie przyklepana) tylko
      kilka uwag:
      1. w granicach ok. 3 % zmieszcza sie koszty eskploatacji biezacej (w tym np.
      ubezpieczenie, koszt administrowania),
      2. ok. 3-6% to koszt sfinansowania remontu kapitalnego (spłata dlugoterminowego
      kredytu i odsetek)koniecznego z uwagi na wyeksploatowanie budynku przez
      lokatorów w ramach publicznej gospodarki lokalami
      3. przynajmniej 1,5 % to amortyzacja,
      4. ok. 1 % to koszt utrzymania lokali nie wynajętych z uwagi na naturalną
      rotację lokatorów,
      5. ok. 1 % to koszt rezerwy na poczet nieściągalnych należności.
      6. ok. 1 % to koszt strat z tytułu procesów sądowych o niesłuszne
      kwestionowanie podwyżki czynszu,
      7. ok. 1 % do dochód właściciela
      8. zsumowanie tych pozycji w wielu przypadkach spowoduje przekroczenie
      aktualnego czynszu rynkowego.
      9. właściciel ustali jednak czynsz na poziomie rynkowym, zaznaczając, ze robi
      to z powodów społecznych i wydłuży to realizację planu remontowego.
      10. właściciel zaznaczy, że koszt przegranej sprawy o czynsz obciąży lokatora,
      wskazując iż w sprawie będzie przeprowadzany dowód z opinii biegłego sądowego
      ds czynszów i kosztorysowania remontów.
      11. na sprawie właściciel przedstawi jako dowody oferty wykonania remontów oraz
      sfianansowania kosztów remontu (oczywiście z warunkiem zawieszającym w postaci
      ważności podwyżki).
      12. o szczegółach poinformuje OSWN po opublikowaniu ustawy w Dz.U.
      Zachęcam do wstrzemięźliwości w wypowiedziach do tego czasu.
      • krotki Re: jak skalkulować podwyżkę czynszu po 2004r.? 20.11.04, 19:11
        popieram poniższą koncepcję z tym że pewne kwestie ująłbym w szczególach
        inaczej a to z powodów takich że sąd bedzie rozpatrywał konkretną sytuację i
        wyliczenia uśredniajace - zresza doskonałe na stronie OSWN jes od dawna jako
        załacznik do pisma uzasadniajacego bodaj dla TK Zatem nieco bym uszczególowił i
        tak

        tomasz.urbas napisał:
        > Z powodów taktycznych (ustawa jeszcze nie jest ostatecznie przyklepana) tylko
        > kilka uwag:
        > 1. w granicach ok. 3 % zmieszcza sie koszty eskploatacji biezacej (w tym np.
        > ubezpieczenie, koszt administrowania),

        to moim zdaniem trzeba bardziej szzegółowo - bo sąd bedzie badal nie srednią
        dany przypadek, zatem trzeba ując w kosztach np.
        1/ zarząd - w Toruniu wacha sie ok 50 gr do 1 zł - oczywiście przyjac 1.20 zł
        bo np z obsługa prawne itp...
        2/ ubezpieczenie - jak sie nie ubezpieczaliśmy to koniecznie to zrobic -
        całkiem wyjątkowo , raz !!! ( idiotycznie wysoko- a co nie wolno??)
        3/ sprzątanie i odśnieżanie ( podam na moim przykładzie - ok 0.2 zł na 1 m2)

        kiedys liczyłem i wyszło mi że uzasadnię około 4 zł- wiecej sie zwyczajnie nie
        da

        > 2. ok. 3-6% to koszt sfinansowania remontu kapitalnego (spłata
        dlugoterminowego> kredytu i odsetek)koniecznego z uwagi na wyeksploatowanie
        budynku przez > lokatorów w ramach publicznej gospodarki lokalami


        to moim zdanie bedzie trzeba albo rachunkami albo kosztorysem udowodnić!! nie
        da sie tak po prostu - ja nie mam takiej potrzeby ale gdyby była to mam koszty
        remonów w kamienicach w osatnich 5 latach od 2 - do 4 zł ( fakt jakos przez
        przypadek 1/2 z tego to remnty lokali użytkowych! ;) cóz ? interes)


        > 3. przynajmniej 1,5 % to amortyzacja,

        bez dyskusji z tym, że liczona nie jak do US a od pełnej kwoty czyli wychodzi
        od 2400 zł ok 3 zł!!

        > 4. ok. 1 % to koszt utrzymania lokali nie wynajętych z uwagi na naturalną
        > rotację lokatorów,

        ciężko bo przecież to idzie w koszty ogólnie nie ma tylko przychodu!!!

        > 5. ok. 1 % to koszt rezerwy na poczet nieściągalnych należności.

        to jak najbardziej !! tylko bedzie pyanie dlaczego straty wąłściciela ma
        pokrywac lokator?? - w efekcie jeden płacić za drugiego!!!

        > 6. ok. 1 % to koszt strat z tytułu procesów sądowych o niesłuszne
        > kwestionowanie podwyżki czynszu,

        o ile sie nic nie zmieniło w ustawie o podatku dochodowym to koszty sądowe nie
        są kosztami!!!!! zatem nic z tego

        > 7. ok. 1 % do dochód właściciela

        jak najbardziej ale tu bym ostrop dodał!!!!! bym to uzasadnił szczególowiej tak
        np. kamienica 1000 m 2 - wartość odtorzeniowa 2.4 ml!! ( przesadzam ale co tam
        niech zbija strona przeciwna) oprocentowanie w Mbanku 7 % - czyli 168 tys /1000
        m 1 - 168 zł oczekiwałbym z merta rocznie czyli miesiecznie 14 zł ! oczywista
        przesada ale ..... od np. ceny kamienicy po 500 zł jak teraz jest wychodzi 2.8
        zl tez nie jest zle !!!!

        > 8. zsumowanie tych pozycji w wielu przypadkach spowoduje przekroczenie
        > aktualnego czynszu rynkowego.
        > 9. właściciel ustali jednak czynsz na poziomie rynkowym, zaznaczając, ze robi
        > to z powodów społecznych i wydłuży to realizację planu remontowego.
        > 10. właściciel zaznaczy, że koszt przegranej sprawy o czynsz obciąży
        lokatora, > wskazując iż w sprawie będzie przeprowadzany dowód z opinii
        biegłego sądowego > ds czynszów i kosztorysowania remontów.
        > 11. na sprawie właściciel przedstawi jako dowody oferty wykonania remontów
        oraz> sfianansowania kosztów remontu (oczywiście z warunkiem zawieszającym w
        postaci > ważności podwyżki).
        > 12. o szczegółach poinformuje OSWN po opublikowaniu ustawy w Dz.U.


        jednym słowem = oczywiście!!!!




        reazumując wychodzi mi ok 12- 15 zl - Daj Boże by kiedys tyle brać!!! Zaem
        uzasadnienie tam gdzie rynek jest wyżej - naprawde nie jest problemem


        > Zachęcam do wstrzemięźliwości w wypowiedziach do tego czasu.

        Właśnie - poczekajmy!!!
        kamienice stoją setki lat wytrzymały komunę wytrzymaę jeszcze parę miesiecy

        Pozdrawiam
      • oswn.poznan Re: Witaj Tomku w domu ! 20.11.04, 20:14
        tomasz.urbas napisał:

        > ... tylko
        > kilka uwag:
        > ... o szczegółach poinformuje OSWN po opublikowaniu ustawy w Dz.U.
        > Zachęcam do wstrzemięźliwości w wypowiedziach do tego czasu.

        Witam Tomasza Urbasia - nowego "forumowicza" tego forum nieruchomości.
        Praktycznie najważniejsze osoby z kierownictwa Zarządu OSWN są już aktywne na
        tym forum, jest to spora nobilitacja dla tego forum, a to powinno przyczynić się
        do coraz lepszej koordynacji i komunikacji pomiędzy zainteresowanymi
        właścicielami w Polsce. Pozdrawiam.
        Henryk Tubacki
        Przewodniczący Oddziału w Poznaniu OSWN
        tubacki@oswn.poznan.pl
        www.oswn.poznan.pl
        • krotki chętnie sie zintegruję 20.11.04, 22:19
          nie mam ambicji by moje forum cos wiecej znaczyło niz teraz zatem panowie
          stworzcie cos nowego chetnie zamkne to forum dołączając sie do was = wszak w
          jedności siła.
          Pozdrawiam
          PS zwróccie uwagę cisza!!!!!!!!!!!!! dyskutujemy sami z soba !!1 to chyba
          dobrze !!!!!
          • oswn.poznan Re: integracja będzie 21.11.04, 12:26
            krotki napisał:

            > stworzcie cos nowego chetnie zamkne to forum dołączając sie do was = wszak w
            > jedności siła.

            Krotki! Twoja wola dołączenia się do działań nad nowym internetowym wizerunkiem
            właścicieli zostaje z radością przyjęta.
            Zgodnie z moją obietnicą (daną również tu na tym forum) nowy serwis właścicieli
            (na nowej domenie) wraz z forum startuje w nowym 2005 roku. Mam nadzieję, że
            będzie gotowy od 01 stycznia 2005 roku. Są tylko do rozwiązania pewne kwestie
            techniczne i startujemy.
            Tu na forum i na mojego maila: tubacki@oswn.poznan.pl proszę o zgłaszanie
            oczekiwanej tematyki serwisu i pierwszych "startowych" wątków forum.
            Oczywiście na nowym forum musi się znaleść dokumentacja tego forum, aby nie
            zatracić obecnych naszych doświadczeń, które tu opisujemy.
            Serwis i forum chcemy by były jako przedszkole, podstawówka i wyższa uczelnia
            dla właścicieli, naszą ambicą jest, by to było na wysokim poziomie.
            Spróbujemy integrować właścicieli, którzy nie zawsza mają dostęp do potrzebnej
            właścicielom wiedzy.
            Jak to wyjdzie? Jak będzie ocenione przez zainteresowanych - zobaczymy.
            Nie ukrywam, że prace nad tym wszystkim są trudnem i też zaawansowane, ale może
            coś ważnego przeoczyliśmy. Zapraszam do współpracy.
            Pozdrawiam
            Henryk Tubacki
            tubacki@oswn.poznan.pl
          • oskar58 Re: chętnie sie zintegruję 21.11.04, 14:47
            krotki! Nie likwiduj tego forum za żadne skarby. To że dyskutujemy sami ze sobą
            to wcale nie jest dobrze. Moja Mama też dyskutuje sama ze sobą, ale Ona ma już
            89 lat i jest to objaw typowy dla tego wieku. Do Twojego forum mają dostęp
            wszyscy, którzy je znajdą. Mogą też zakładac dowolne wątki, nawet jażeli są
            odległe od głównego tematu. Groziłeś mi kilka razy, że mnie wytniesz, nie
            zrobiłeś tego. Do forum Tubackiego mają dostęp tylko ci, których Tubacki
            dopuści. Gdy napisałem list z małym wytykiem i wyjaśnieniem prawnym długo
            musiałem czekać iipominac się nim umieścił go na stronie. W różnorodności siła.
            Pozdrawiam. Oskar
            • oswn.poznan Re: oskar58 o nieistniejącym forum 21.11.04, 20:10
              oskar58 napisał:

              > ... Do forum Tubackiego mają dostęp tylko ci, których Tubacki
              > dopuści. ...
              >
              oskarze58 i znów podajesz publicznie nieprawdę.
              Tubacki nie prowadzi żadnego forum i po prostu forum Tubackiego nie istnieje.

              Nowe forum będzie miało jasne i czytelne zasady i każdy, kto je będzie
              przestrzegał będzi miał swoje uprawnienia. I ty oskarze z założenia nie będziesz
              blokowany, będziesz miał takie same prawa jak inni, ale ostre wypowiedzi nie na
              temat i inwektywy każdy administrator wytnie, niezależnie kto nim będzie.
              oskarze to mój wątek, że rozrabiasz na necie okazał się zasadny, gdyż choć
              trochę zastanowiłeś się nad sobą i dobrze, ale jeszcze nadal musisz pracować nad
              sobę, a wtedy zobaczymy i może inaczej będziemy ciebie oceniać, niemniej twoje
              NO jest wymowne i widocznie miotasz się czy być poprawny czy nie.
    • oskar58 Re: jak skalkulować podwyżkę czynszu po 2004r.? 21.11.04, 14:39
      Przepisuję tu, to co napisałem do Tomasza. Z uporem maniaka staram się
      przekonać wynajmujących, wbrew opinii ostrożnych działaczy z OSWN, do
      wypowiedzenia wysokości czynszu do wysokości przekraczającej 3 % wartości
      odtworzeniowej już teraz w listopadzie. Moim zdaniem jest to możliwe i zgodne z
      obowiązującymi przepisami. Powtarzam, bo pisałem o tym już kilka razy: art.685
      (1) Kodeksu cywilnego w brzmieniu po nowelizacji z 21 czerwca 2001 r. stanowi,
      że wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasowa wysokość
      czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, a
      art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (...) mówi, że do 31 grudnia
      2004 r. (...) czynsz nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości
      odtworzeniowej lokalu. Ergo: jeżeli wypowiesz wysokość czynszu w listopadzie,
      to wypowiedzenie spełniać będzie wymogi obowiązującego prawa, a jeżeli
      nowelizacja wejdzie w życie w styczniu 2005 r. to nie będzie miała zastosowania
      do wypowiedzenia z listopada 2004 r. Sam wypowiedziałem czynsz na tej zasadzie
      i zrobiło to też kilku właścicieli nieruchomości w Krakowie. Tobie radzę
      wypowiedzenie doręczyć osobiście. Wypowiedzenie wysłane pocztą może być
      odebrane w grudniu, a okres wypowiedzenia rozpocznie bieg w styczniu 2005 r.
      Mam mieszane odczucia, co do tego, czy moja teoria sprawdzi się w tym
      przypadku, ale w ostateczności też bym zaryzykował. Taką mam naturę. Co do
      wypowiedzeń dokonywanych po 1 stycznia 2005 r. to też mam już wyrobione zdanie.
      Niestety wolę go nie ujawniać. Moje listy czytają zapewne liczni Trąbalscy -
      autorzy nowelizacji, więc mogliby wprowadzić nowelizację do nowelizacji
      nowelizacji. Wrócimy do tego tematu po ogłoszeniu ustawy w Dzienniku Ustaw.
      Obiecuję, będzie gorąco. Dziękuję Tomaszowi Urbasiowi za projekt uzasadnienia
      wypowiedzenia i Krotkiemu za jego uzupełnienie. Mam tylko jedną wątpliwość, czy
      uzasadnienie to podlegać będzie weryfikacji przez biegłego sądowego. Z czego by
      to wynikało? Oskar
      • oswn.poznan Re: wątplowości oskarz58 21.11.04, 20:24
        oskar58 napisał:

        > ... Mam tylko jedną wątpliwość,
        > czy uzasadnienie to podlegać będzie weryfikacji przez biegłego sądowego.
        > Z czego by to wynikało? Oskar

        oskarze58, taka jest praktyka sądów, a dlaczego to sam powinieneś wiedzieć.
        Nie wiesz, to jak będziesz pozwany przez lokatora, to sędzia może tobie
        wytłumaczy, jeżeli wcześniej sam nie poinformujesz sądziego, że sam jesteś
        prawnikiem.

        Nadal podtrzymuję moje wcześniejsze zastrzeżenia, nie co do zasady, ale co do
        tego, że popełniłeś błąd prawny w swoim wypowiedzeniu.
        Znam podobne inne wypowiedzenia do wysokości czynszu wolnego i te inne mają
        szanse, twoje nie.
        Henryk Tubacki
      • tomasz.urbas Re: jak skalkulować podwyżkę czynszu po 2004r.? 22.11.04, 19:29
        Biegly: Zgodnie z nowelizacja to na wlascicielu bedzie spoczywal obowiazek
        dowodowy.
        Wypowiedzenie czynszu teraz: Powszechna praktyka sedziow jest ocena
        skutecznosci prawnej dokonanej czynnosci na podstawie przepisow obowiazujacych
        w chwili doreczenia tresci czynnosci (wypowiedzenia). Nawet jezeli zawiera ono
        zastrzezenie terminu. Majac zaledwie niecale 2 miesiace do godziny 0 nie warto
        robic sobie problemow i ... zmarnowac tej pokoleniowej szansy, ktora moze sie
        nie powtorzyc. Wybory wkrotce...
        • oswn.poznan Re: jak skalkulować podwyżkę czynszu po 2004r.? 22.11.04, 20:32
          Może autorytet Tamasza Urbasia przekona wreszcie oskara, że jest w błędzie.
          Tomasz jeszcze nie podał kolejnego ważnego argumentu przeciw wypowiedzeniom
          oskara58, ale ja z powodu rynsztoka-oskara będę milczał.
          Po prostu proponowane przez oskara58 wypowiedzenia doręczone z obecnie
          obowiązującego prawa może doprowadzić do nieuznania przez sąd takiego
          wypowiedzenia, a w uzasadnieniu takiego wyroku sąd zapewne przywoła treść wyroku
          Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 maja 2004 roku, sygn. akt SK 34/02.
          Dla nieobeznanych: tą skargę konstytucyjną wniósł Jan Ostrowski, czyli sam
          oskar58, oskar skargę tą przegrał w TK i pokrzyżował działania wielu
          właścicielom w Polsce, którzy w 2001r. dali tzw. "wypowiedzenie 2001". Mnmie to
          niewiele pokrzyżował, gdyż dzięki "wypowiedzeniu 2001" i tak odniosłem sukces:
          pozbyłem się czterech lokatorów. Kolejnych dwóch pozbyłem się z tego powodu w
          50%, drugie 50% to choroba i śmierć jednej osoby w rodzinie najemcy. Ale po 12
          maja 2004 roku już tą podstawą prawną jestem nieskuteczny, pozostał się nadal w
          domu jeden przypadek tylko na 3-letnim, i dwóch na nowelizacji ustawy od 2005r.,
          ale nie podwyżkami czynszu, ale innymi zapisami, o których będę pisał - jak
          zostaną opublikowane w Dz. U.
          Pozdrawiam
          Henryk Tubacki
    • jml13060 Re: jak skalkulować podwyżkę czynszu po 2004r.? 24.11.04, 10:03
      Przy kalkulacji czynszu należy uwzględnić amortyzację i zysk właściciela. Kto
      potrafi określić jakie liczby można podstawić do rachunku ?

      Na przykład : dom jednorodzinny ma wartość początkową 1 000 000 PLN,
      amortyzacja na 30 lat daje 3,33% wartości odtworzeniowej, zysk właściciela 6%
      od zainwestowanego kapitału (tak jak lokata w banku).

      To daje rocznie 60 000 PLN zysku + 33 333 PLN amortyzacji. Przeliczając to na
      miesiące, czynsz wynajmu domku jednorodzinnego (wyłączając bieżące opłaty
      eksploatacyjne) wychodzi mi 7777,75 PLN miesięcznie.

      Czy popełniłem jakiś błąd logiczny, prawniczy, albo rachunkowy ??? Jak dla mnie
      wyliczona kwota jest satysfakcjonująca (che...che), przekracza 10% limit
      wzrostu stawki czynszowej tylko, czy sąd tę kalkulację zaakceptuje ?
      • oskar58 Re: jak skalkulować podwyżkę czynszu po 2004r.? 24.11.04, 12:51
        Odpowiedź na Twoje pytanie przypomina wróżenie z fusów. Nie zabierałem głosu w
        tej sprawie bo chyba nikt nie zna na nie odpowiedzi. Mam wątpliwości, czy ten
        problem w ogóle podda się obiektywnej weryfikacji. Ja mam inny sposób na
        podwyższenie czynszu ponad limity obecne i przyszłe. Wypowiedzieć czynsz
        jeszcze w tym roku (2004) do poziomu rynkowego, ale ze skutkiem w 2005 r.
        Wracam do tego tematu z uporem, bo jest zgodne z obowiązującymi przepisami art.
        28 ust. 2 ustawy o ochronie lokatorów (gdzie ta ochrona?) i art. 685 (1)
        kodeksu cywilnego. Trzeba tylko pamiętać by nowy czynsz ustalić w odstępie 6
        miesięcy od ostatniej podwyżki (art. 9 ust 1 uoopl). Jeżeli wypowiedzenie
        doręczysz do końca 2004 r. to nawet jeżeli podwyższony czynsz obowiązywac
        będzie od 1 lutego to będzie to zgodne z powyższymi przepisami. Nowe przepisy
        dotyczą nie wysokości czynszu, tylko wysokości podwyżki. Zatem obowiązywać Cię
        będą dopiero wtedy gdy zechcesz podwyższyć czynsz w stosunku do ostatniego
        obowiązującego. Propozycja zmian ustawy nie mówi, że od 1 stycznia 2005 r.
        czynsz najmu wynosi tyle, a tyle, tylko, że podwyżka czynszu nie może być
        wyższa niż ... Zatem dopóki nie zamierzasz podwyższyć czynszu ten przepis Cię
        nie dotyczy. Do sprawy kalkulacji podwyżek wrócimy po 1 stycznia 2005 r. Twój
        projekt kalkulacji przyjmuję jako ciekawy głos w dyskusji. Bez oceny, jestem
        prawnikiem nie ekonomistą. A gdyby wstawić do uzasadnienia podwyżki czynszu
        kalkulację jakiegoś poważnego i koniecznego remontu lub modernizacji.
        Pozdrawiam. Oskar
        p.s. Czy masz domek na Woli Justowskiej? O.
Pełna wersja