ocena ostatnich 10 lat

01.02.05, 08:57
Prawo
Raport o najmie mieszkań
Niewesołe refleksje po dziesięciu latach


Mija 10 lat od wejścia w życie nowych przepisów o najmie mieszkań. W
Ministerstwie Infrastruktury powstał specjalny raport, w którym oceniono
skutki wprowadzonych rozwiązań, największe wady przepisów i ich zalety.



Ministerstwo ocenia przepisy dwóch aktów prawnych: ustawy z dnia 2 lipca 1994
r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 1998
r.
nr 120, poz. 787 z późn. zm.), a także ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o
ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu
cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733 z późn. zm.). Ministerstwo podkreśla, że
ustawa z 1994 r. była w trakcie swojego obowiązywania zdecydowanie lepiej
oceniana niż obowiązująca od 3,5 roku ustawa z 2001 r.

Celem ustawy z 1994 r. była głęboka reforma systemu najmu mieszkań oraz
reforma czynszów najmu. Chodziło o zniesienie szczególnego trybu najmu (na
podstawie decyzji administracyjnej) i nadania mu charakteru umowy
cywilnoprawnej, ochronę najemców przed nieuzasadnionym wypowiedzeniem najmu
przez właściciela, zaostrzenie sankcji wobec najemców nie wywiązujących się
ze swoich podstawowych obowiązków (eksmisje), ustalanie czynszów najmu na
poziomie pokrywającym pełne koszty utrzymania budynków i mieszkań (ale z
przejściowym ograniczeniem swobody kształtowania maksymalnej wysokości
czynszu). Wprowadzono też dodatki mieszkaniowe jako indywidualną pomoc
socjalną dla rodzin ubogich, które nie były w stanie ponosić pełnych obciążeń
wydatkami mieszkaniowymi.


Potrzebna reforma dodatków

Prawdopodobnie czeka nas niedługo reforma dodatków mieszkaniowych. Z analizy
danych o dodatkach wypłaconych w ostatnich kilku latach wynika, że wypłacane
kwoty dodatków mieszkaniowych jedynie w ok. 58 proc. trafiają do gospodarstw
domowych najemców i posiadaczy mieszkań lokatorskich, zaś w ok. 42 proc. do
właścicieli mieszkań, posiadaczy mieszkań własnościowych i domów
jednorodzinnych. Ministerstwo rozważa koncepcję pozostawienia dodatków
mieszkaniowych dla lokatorów, tj. najemców lokali lub członków spółdzielni
mieszkaniowych posiadających mieszkania lokatorskie. Natomiast właściciele
mieszkań lub domów dostawaliby od gmin zamiast dodatków mieszkaniowych
pożyczki zabezpieczone hipotecznie.


W Polsce potrzeba ok. 100 tys. lokali socjalnych.

Warto pamiętać, że to w 1994 r. ograniczono do 2004 r. pułap stawek
czynszowych w byłych mieszkaniach kwaterunkowych do 3 proc. wartości
odtworzeniowej budynków. Projekt rządowy ustawy skierowany do Sejmu we
wrześniu 1999 r. przewidywał generalne zaniechanie obowiązywania czynszów
regulowanych po 2004 r. W myśl projektu czynsz w wyniku pierwszej podwyżki w
2005 r. nie mógłby przekroczyć 4,5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, a
podwyżki w następnych latach mogłyby przekraczać wskaźnik inflacji jedynie o
25 proc. jego wartości. Posłowie pod koniec ubiegłego roku zdecydowali jednak
inaczej.


Mniej najemców

Raport ministerstwa zauważa, że w ciągu ostatnich lat zmniejszyła się liczba
osób, które są najemcami (legalnymi) mieszkań. Przyczyn tego stanu jest
kilka. Dokonano na ogromną skalę prywatyzacji mieszkań. W okresie 10 lat
(1993-
-2002) liczba mieszkań komunalnych obniżyła się z 2032,5 tys. do 1358,6 tys.
mieszkań (czyli o 673,9 tys.), natomiast mieszkań zakładowych – z 1412,8 tys.
do 256,9 tys. mieszkań (o ok. 1,155 mln). Łącznie liczba mieszkań komunalnych
i zakładowych zmniejszyła się z 3,4 mln w 1993 r. do 1,6 mln mieszkań w 2002
r., czyli o 53 proc. Często właściciele mieszkań (najczęściej gminy) zbywają
je na bardzo preferencyjnych warunkach, chcąc pozbyć się kłopotu w postaci
lokatorów. Proporcje liczby mieszkań czynszowych w Polsce w stosunku do
liczby mieszkań własnościowych są odwrotne, niż na to wskazuje sytuacja
gospodarstw domowych, ok. 60 proc. rodzin należałoby bowiem zaliczyć do
kategorii najemców, gdyż nie są oni w stanie pokryć pełnych kosztów
utrzymania swoich mieszkań.

Prywatyzacja mieszkań to nie jedyny powód ubywania liczby najemców. Zniknął
też na kilka lat łatwiejszy najem okazjonalny. Przepisy z 1994 r. nie miały
do niego zastosowania, ale objęła go ustawa z 2001 r. Ministerstwo podkreśla,
że wyeliminowanie najmu okazjonalnego spowodowało powstanie rynku najmu „na
czarno”, bez zawierania stosownych umów i płacenia podatków od dochodów z
tego tytułu. Liberalne traktowanie umów najmu okazjonalnego (głównie
regulowanego kodeksem cywilnym, a nie przepisami o ochronie praw lokatorów)
powróciło więc od 1 stycznia br.

Ustawa z 2001 r. początkowo nakazała zawieranie umów najmu na czas oznaczony
na nie krócej niż 3 lata – spowodowało to przejście do tzw. szarej strefy
umów zawieranych na czas krótszy (1 rok czy 2 lata) i straty dla Skarbu
Państwa z tytułu braku stosownych podatków. Swoboda zawierania umów najmu na
dowolny czas oznaczony przywrócona została po dwóch latach (od 15 lipca 2003
r.). – Zmiana ta została odebrana bardzo pozytywnie; zarówno przez najemców
jak i wynajmujących – zaznacza ministerstwo.


3 lata na wypowiedzenie

Nowością wprowadzoną w 2001 r. była możliwość, aby właściciel mógł
wypowiedzieć lokatorowi stosunek najmu w terminie 3 lat, o ile zamierza sam
zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego.
Przepis ten stosuje się też w przypadku, jeżeli w lokalu właściciela ma
zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której
właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Aby zapobiec ewentualnym wypadkom
obejścia prawa ze strony właścicieli, w ustawie zostały przewidziane sankcje
grożące tym właścicielom, którzy nie zamieszkali w lokalu opróżnionym przez
lokatora lub opuścili ten lokal przed upływem pół roku od dnia ustania najmu.
W sierpniu 2004 r. upłynęły terminy pierwszych wypowiedzeń udzielonych w tym
trybie. Zapadły już nawet wyroki nakładające znaczne kary na właścicieli,
którzy nie zamieszkali w opróżnionym lokalu, lecz wynajęli go innemu
najemcy. – Rozwiązanie to dobrze przyjęte przez właścicieli jako wypełnienie
ich konstytucyjnych praw w dalszym ciągu budzi kontrowersje i zastrzeżenia
lokatorów – podkreśla ministerstwo. Raport uznaje, że możliwość wypowiadania
najmu na 3 lata powinna zostać utrzymana. Ponadto uchylenie tego przepisu
mogłoby zostać uznane za niekonstytucyjne.


Właściciele mieszkań lub domów dostaną od gmin zamiast dodatków
mieszkaniowych pożyczki zabezpieczone hipotecznie.


Znika obowiązkowa ugoda

Przepisy z 2001 r. wprowadziły obowiązek ugody właściciela z zalegającym z
czynszem najemcą, który znajduje się w ciężkiej sytuacji finansowej (ma małe
dochody). Ministerstwo ocenia, że ten sposób ochrony lokatorów w praktyce nie
sprawdził się, bo z umowy ugodowej wywiązywało się zaledwie kilka procent
dłużników. Ta sugestia została uwzględniona przez Sejm – w nowelizacji, która
obowiązuje od 1 stycznia br., przepisów o obowiązkowej ugodzie już nie ma.


Kłopoty z lokalami socjalnymi

Źle wypada ocena działalności gmin. – Gminy nie wywiązują się z obowiązku
zapewnienia lokali socjalnych – czytamy w raporcie. Liczba mieszkań
socjalnych wg GUS wynosiła w 2001 r. niewiele ponad 32 tys. Natomiast
potrzeby szacowane m.in. na podstawie liczby niewykonanych eksmisji obecnie
szacuje się na znacznie ponad 100 tys. lokali. Tymczasem jeżeli gmina nie
dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku
sądowego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy w
wysokości odpowiadającej różnicy między czynszem rynkowym a odszkodowaniem
płaconym przez byłego lokatora, o ile osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu
właściciela. Rozwiązanie dotyczące roszczeń wobec gminy w przypadku
niedostarczenia lokalu socjalnego coraz lepiej spełnia swoją
    • krotki Re: ocena ostatnich 10 lat 01.02.05, 08:58
      r. niewiele ponad 32 tys. Natomiast potrzeby szacowane m.in. na podstawie
      liczby niewykonanych eksmisji obecnie szacuje się na znacznie ponad 100 tys.
      lokali. Tymczasem jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie
      uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, właścicielowi przysługuje
      roszczenie odszkodowawcze od gminy w wysokości odpowiadającej różnicy między
      czynszem rynkowym a odszkodowaniem płaconym przez byłego lokatora, o ile osoba
      ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela. Rozwiązanie dotyczące roszczeń wobec
      gminy w przypadku niedostarczenia lokalu socjalnego coraz lepiej spełnia swoją
      rolę, wymuszając na gminie zapewnianie lokali socjalnych.

      Sytuację ma poprawić specjalny rządowy program. W 2004 r. weszła w życie ustawa
      pilotażowa, przewidująca pomoc finansową dla gmin, podejmujących
      przedsięwzięcia zmierzające do tworzenia lokali socjalnych, noclegowni i domów
      dla bezdomnych. Pomoc ma formę bezzwrotnego gotówkowego zasilenia gminy.
      Przedsięwzięcia mogą obejmować zarówno budowę nowych budynków, jak również
      wykorzystanie w tym celu budynków już istniejących, zarówno mieszkalnych, jak i
      niemieszkalnych, a wymagających remontu czy przebudowy, przy czym maksymalna
      wysokość udzielanej pomocy została określona na poziomie 35 proc. kosztów
      przedsięwzięcia. Ustawa przewiduje konkursowy tryb wyłaniania przedsięwzięć
      podlegających dofinansowaniu. Gminy będą miały także możliwość uzyskania
      dodatkowych środków, występując do starostów o refundację kosztów zatrudnienia
      bezrobotnych przy realizacji inwestycji, wspieranych na zasadach określonych w
      ustawie pilotażowej. Pomoc na podstawie ustawy udzielana będzie wyłącznie na
      realizację przedsięwzięć, których zakończenie ma nastąpić do dnia 31 grudnia
      br. Dotychczas zainteresowanie gmin jest bardzo duże. Wnioski, które napłynęły
      do resortu, opiewały na kwotę ponad 170 mln zł, podczas gdy pierwotnie
      planowano przeznaczenie na ten cel 50 mln zł. Doświadczenia wyniesione z
      obecnego etapu udzielania tej pomocy i zainteresowania nią staną się następnie
      podstawą do opracowania docelowych rozwiązań legislacyjnych w tym zakresie.


      Czynsze

      W okresie powojennym obowiązywały czynsze urzędowe ustalane na szczeblu
      centralnym. Według ówczesnych ocen, w 1994 r. czynsz pokrywał zaledwie około 30
      proc. kosztów utrzymania mieszkań. W 1994 r. gminy otrzymały prawo
      samodzielnego kształtowania stawek czynszu. Dla ochrony lokatorów (zwłaszcza w
      byłych mieszkaniach kwaterunkowych) ograniczono w ustawie pułap stawek
      czynszowych do 3 proc. wartości odtworzeniowej budynków (w stosunku rocznym). W
      efekcie udział wpływów z czynszów w finansowaniu utrzymania zasobów
      mieszkaniowych wzrósł z 30 proc. przed wejściem w życie ustawy do około 70
      proc. w 2000 r. Czynsz regulowany nie stał się czynszem ekonomicznym, jednak
      umożliwił znaczne zmniejszenie dopłat do kosztów utrzymania zarówno zasobów
      komunalnych, jak i prywatnych czynszowych.

      Ministerstwo zauważa, że gminy w dalszym ciągu w ramach polityki czynszowej nie
      korzystają z możliwości ustalania wysokości czynszów na poziomie umożliwiającym
      nie tylko bieżące utrzymanie budynków mieszkalnych, ale także pozwalającym na
      gromadzenie środków na remonty. Monitoring Instytutu Rozwoju Miast (2003 r.)
      pokazał, że opłaty czynszowe w badanych miastach pokrywały średnio 76 proc.
      kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych. Gminy przy ustalaniu zasad polityki
      czynszowej kierują się sytuacją finansową gospodarstw o niskich dochodach, co
      powoduje, iż chroniąc lokatorów o niskich dochodach, stosuje się zaniżone
      czynsze również dla tych lokatorów, których stać na pokrywanie pełnych kosztów
      utrzymania zajmowanych lokali.

      Michał Kosiarski
      • krotki nie chce znowu byc ocenianym jago zgryźliwiec 01.02.05, 10:41
        ale ocena jest nie dośc, że powierzchowna to pomija nowe instytucje z
        noelizacji 2004 np. utrzymanie regulowanych czynszów czy - mozliwości
        indywidualnego obniżania czynszu. Najmocniesza stroną tej analizy jest
        wykreślenie tendencji wynikajacych z liczb - taaaaa to bardzo ciekawe
        szczególnie dla nas - ale za parę lat bo oto im wiecej zniknie lokali "pod"
        najem tym wyższe będą czynsze wolnorynkowe (prosta zasada równoażenia podaży i
        popytu) zatem ok niech dalej idiotycznie rozdaja mieszkania komunalne by dzis
        nie miec kłopotów a za 5 lat nie beda mieli czym prowadzic aktywnej polityki
        mieszkaniowej w Toruniu sprzedają bodaj za 10 % i zaraz kupuja po 100% na
        wolnym rynku na socjalne !!! takiego wesołkowatego mamy prezydenta - fakt
        wyodzi sie z PZPR zatem co można sie po nim spodziewać?

        I jeszcze jedna sprawa ucieszyła mnie ocena 1994 roku Blidowej ustawy zauważcie
        z SLD!!! Jak w 1994 roku nazywałem ją krokiem we własciwą strone ( pierwszym) i
        ukazywałem jej pozytywy, to niektóre organizacje włąscicielskie ( głownie jedna
        w łyżce wody chciala mnie utopic) pultały sie. Życie pokazało, że własnie ta
        organizacja najmniej zrobiła dla zmian w prawie najmu, a i dzis szum robi
        nadzwyczajny aczkolwiek mało skuteczny. A czymże jest nowelizacja 2004 jak nie
        wracaniem do ustawy 1994? Likwidacja ugody, obowiązki stron. Niestety jest tez
        ruch w preciwną stronę eksmisje. generalnie traz problem jest skupiony własnie
        wookól eksmisji i podstawowe pytanie brzmi jak sie bedzie kształtowac
        orzecznictwo? - Nie da sie przewidziec tego trzeba poczekac.
        Pozdrawiam
        • jml13060 Ocena 01.02.05, 12:56
          Ocena obecnego stanu i 'postępów' musi być negatywna. Kolejne ustawy czynią dwa
          kroki w przód i trzy kroki w tył. Organizacje właścicielskie, co wielokrotnie
          pisałem, obrały w mojej opinii złą strategię i są nieskuteczne (do czego nie
          chcą się przyznać). Nie rozwijam tego tematu, tylko zostawiam go ku rozwadze
          czytających. Jedynie skuteczny wydaje się mi pozew pani Marii Hutten-Czapskiej
          do ECHR. Rząd (ministerstwo), zachowując resztki trzeźwego umysłu, robi w
          portki w obawie przed skutkami orzeczenia. A posłowie ... "hulaj dusza, piekła
          nie ma".

          Orzecznictwo sądowe w sprawach o eksmisje jest takie, że mój pozew o eksmisję z
          tytułu trzylatki i zaległości ponadtrzymiesięcznych z września 2004 roku
          doczekał się już dwóch rozpraw. Na pierwszą (5 minut) i drugą (10 minut)
          stawiłem się ja, czyli strona powodowa. Strona pozwana (4 sztuki) nie odbiera
          poczty, chyba z zasady. Jakimś cudem jeden z pozwanych stawił się na drugą
          rozprawę i w jej trakcie przyjął pozew. Dobra pani sędzia dała mu jeszcze dwa
          tygodnie na napisanie stanowiska i wynajęcie (sugerowała) adwokata.
          Teoretycznie już na tej rozprawie mogła orzec eksmisję wobec nieobecnych, ale z
          niewiadomego powodu tego nie zrobiła. Takie jest orzecznictwo. Gdybym ja robił
          takie cyrki, to by mnie pogoniła na cztery wiatry, a mój pozew wywaliła do
          kosza. To jest zwykła, perfidna gra na czas i na rzecz lokatoruchów.

          Oskar56, wybacz że Ciebie (innych też) nie zapraszam na mój proces. Wystarczy,
          że ja tracę nerwy, czas i pieniądze.

          jml13060
          • krotki chyba w tym problem 01.02.05, 13:55
            dawno pisałem że traz nadeszla era indywidualizacji bo własnośc to sprawa
            indywidualna, walka o ogóle kwestie sie kończy pozostaje walka o konkrety a
            konkrety to konkretni ludzi ich postawy itp. Oczywiście miesza to jeszce debiny
            przepis jeden czy drugi ale to zawdzięczamy p osłom - . Chyba gdzies czytałem
            że kombinuja w sejmie by nie było możliwości zgłaszania w ostatniej chili
            poprawek ale watpie czy to przejdzie - podniesie sie krzyk i bedzie po
            krzyku!!!.
            Co do Twojej sprawy - nie znam oczywiscie całego stanu faktycznego ale jak
            mniemam walczysz o cały!! pusty dom a nie tylko fragmenty - Jeśli tak to
            pojawia sie problem czy 1 osoba może wypowiedziec np. 5 lokatorom wyjaśniajac,
            że to dom jednorodzinny. Ciekawe co zrobi sedzia. Ja jak pisałem taką droge
            przeszedłem ale w latach 70-80 co niby było zdecydowanie gorzej ale jak sie
            okazuje z perspektyy czasu wcale nie było tak źle!. Gdyby bylo tak jak pisze
            chętnie sie pobawię w argumentacje umoożliwiajaca opisane wyżej działanie 1
            osoba na kilku lokatorów - ale to juz poza forum.
            Pozdrawiam
            • jml13060 Re: chyba w tym problem 01.02.05, 14:14
              Dom jest jednorodzinny, a mieszka w nim jedna rodzina (4 sztuki).

              Ciekawą kwestią jest dla mnie to, czy mogę uzyskać w sądzie do czasu wykonania
              pełnej eksmisji zepchnięcie lokatorów do jednego pokoju (>23 m^2) i odzyskać
              część powierzchni do osobistego wykorzystania ? Z lektury ustawy wydaje mi się,
              że tak. Skoro mieszkanie socjalne nie musi byc samodzielne i mieć pełnych
              wygód, to używalność kuchni, wc i lazienki spelnia minimum socjalne. To że będą
              konflikty, to jest dla mnie zaletą. Oj, dałbym im popalić ....

              Pozdrowienia
              • henryk.tubacki Re: chyba w tym problem 01.02.05, 14:24
                Zapoznaj się z stanem prawnym po 5 lutego, to już tylko kilka dni i zapoznaj
                się r rozporządzeniem wykonawczym do art. 1046 k.p.c., właśnie powinni je
                publikować. Wtedy wróć do tematu. Pozdrawiam
                • oskar58 Re: chyba w tym problem 01.02.05, 16:59
                  Heniu nie wprowadzaj jml w błąd. Rozporządzenie oczywiście nie zmieni faktu, że
                  lokal do którego ma być wykonana eksmisja musi byc pusty. jml chce eksmisji
                  ścieśniającej. Stawiam flaszkę, że to mu się nie uda, ani w sądzie, ani u
                  komornika, chociaż tak naprawdę to chciałbym ją przegrać, ale to niestety
                  niemożliwe. Poprostu niemożliwe. Pozdrawiam, Oskar
                  • jml13060 Re: chyba w tym problem 02.02.05, 09:31
                    ... dlaczego chciałbyś przegrać ? Lubisz przegrywać, czy co ? Ja bym chciał
                    wygrać.

                    Wczoraj rozmawiałem z koleżanką działającą społecznie w swojej spółdzielni.
                    Zapodała mi zatrważającą informację : ponad 30% lokatorów nie płaci za
                    mieszkania. I nic nie da się zrobić (ani im, ani dla nich).

                    Dowiedziałem się, że pod Warszawą już od pewnego czasu mamy osiedle
                    kartonowych "faweli". Może pan redaktor kiedyś by tam zaglądnął i zdał opinii
                    publicznej relację ?
                    • oskar58 Re: chyba w tym problem 02.02.05, 18:13
                      Chciałbym przegrać flaszkę, nie sprawę, a to znaczy, że Ty wygrywasz i flaszkę
                      i sprawę eksmisji ścieśniającej. Niestety jesteśmy w takiej samej sytuacji jak
                      spółdzielnia Twojej znajomej. Każdy na inną skalę, ale co do zasady w takiej
                      samej. To się nie zmieni dopóki lokatorzy będą się czuli bezkarni i będą
                      bezkarni. Nie trzeba być adwokatem jak ten opisany na tym forum. Niepiśmienni w
                      prawie lokatorzy też są świadomi swej bezkarności. Dlatego mojemu ulubionemu
                      nie zafunduje lokalu socjalnego, tylko bedę egzekwował czynsz do skutku, tzn.
                      az się sam nie wyprowadzi. Na moje szczęście mam z czego. Dlatego wszystkim
                      znajomym radzę zastanowić się przed dokonaniem wyboru: czynsz wolny i egzekucja
                      z dochodów lub majątku czy eksmisja i proces z gminą o odszkodowanie. Ty
                      dokonałeś wyboru. Pozdrawiam. Oskar.
Pełna wersja