krotki
01.02.05, 08:57
Prawo
Raport o najmie mieszkań
Niewesołe refleksje po dziesięciu latach
Mija 10 lat od wejścia w życie nowych przepisów o najmie mieszkań. W
Ministerstwie Infrastruktury powstał specjalny raport, w którym oceniono
skutki wprowadzonych rozwiązań, największe wady przepisów i ich zalety.
Ministerstwo ocenia przepisy dwóch aktów prawnych: ustawy z dnia 2 lipca 1994
r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 1998
r.
nr 120, poz. 787 z późn. zm.), a także ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o
ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu
cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733 z późn. zm.). Ministerstwo podkreśla, że
ustawa z 1994 r. była w trakcie swojego obowiązywania zdecydowanie lepiej
oceniana niż obowiązująca od 3,5 roku ustawa z 2001 r.
Celem ustawy z 1994 r. była głęboka reforma systemu najmu mieszkań oraz
reforma czynszów najmu. Chodziło o zniesienie szczególnego trybu najmu (na
podstawie decyzji administracyjnej) i nadania mu charakteru umowy
cywilnoprawnej, ochronę najemców przed nieuzasadnionym wypowiedzeniem najmu
przez właściciela, zaostrzenie sankcji wobec najemców nie wywiązujących się
ze swoich podstawowych obowiązków (eksmisje), ustalanie czynszów najmu na
poziomie pokrywającym pełne koszty utrzymania budynków i mieszkań (ale z
przejściowym ograniczeniem swobody kształtowania maksymalnej wysokości
czynszu). Wprowadzono też dodatki mieszkaniowe jako indywidualną pomoc
socjalną dla rodzin ubogich, które nie były w stanie ponosić pełnych obciążeń
wydatkami mieszkaniowymi.
Potrzebna reforma dodatków
Prawdopodobnie czeka nas niedługo reforma dodatków mieszkaniowych. Z analizy
danych o dodatkach wypłaconych w ostatnich kilku latach wynika, że wypłacane
kwoty dodatków mieszkaniowych jedynie w ok. 58 proc. trafiają do gospodarstw
domowych najemców i posiadaczy mieszkań lokatorskich, zaś w ok. 42 proc. do
właścicieli mieszkań, posiadaczy mieszkań własnościowych i domów
jednorodzinnych. Ministerstwo rozważa koncepcję pozostawienia dodatków
mieszkaniowych dla lokatorów, tj. najemców lokali lub członków spółdzielni
mieszkaniowych posiadających mieszkania lokatorskie. Natomiast właściciele
mieszkań lub domów dostawaliby od gmin zamiast dodatków mieszkaniowych
pożyczki zabezpieczone hipotecznie.
W Polsce potrzeba ok. 100 tys. lokali socjalnych.
Warto pamiętać, że to w 1994 r. ograniczono do 2004 r. pułap stawek
czynszowych w byłych mieszkaniach kwaterunkowych do 3 proc. wartości
odtworzeniowej budynków. Projekt rządowy ustawy skierowany do Sejmu we
wrześniu 1999 r. przewidywał generalne zaniechanie obowiązywania czynszów
regulowanych po 2004 r. W myśl projektu czynsz w wyniku pierwszej podwyżki w
2005 r. nie mógłby przekroczyć 4,5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, a
podwyżki w następnych latach mogłyby przekraczać wskaźnik inflacji jedynie o
25 proc. jego wartości. Posłowie pod koniec ubiegłego roku zdecydowali jednak
inaczej.
Mniej najemców
Raport ministerstwa zauważa, że w ciągu ostatnich lat zmniejszyła się liczba
osób, które są najemcami (legalnymi) mieszkań. Przyczyn tego stanu jest
kilka. Dokonano na ogromną skalę prywatyzacji mieszkań. W okresie 10 lat
(1993-
-2002) liczba mieszkań komunalnych obniżyła się z 2032,5 tys. do 1358,6 tys.
mieszkań (czyli o 673,9 tys.), natomiast mieszkań zakładowych – z 1412,8 tys.
do 256,9 tys. mieszkań (o ok. 1,155 mln). Łącznie liczba mieszkań komunalnych
i zakładowych zmniejszyła się z 3,4 mln w 1993 r. do 1,6 mln mieszkań w 2002
r., czyli o 53 proc. Często właściciele mieszkań (najczęściej gminy) zbywają
je na bardzo preferencyjnych warunkach, chcąc pozbyć się kłopotu w postaci
lokatorów. Proporcje liczby mieszkań czynszowych w Polsce w stosunku do
liczby mieszkań własnościowych są odwrotne, niż na to wskazuje sytuacja
gospodarstw domowych, ok. 60 proc. rodzin należałoby bowiem zaliczyć do
kategorii najemców, gdyż nie są oni w stanie pokryć pełnych kosztów
utrzymania swoich mieszkań.
Prywatyzacja mieszkań to nie jedyny powód ubywania liczby najemców. Zniknął
też na kilka lat łatwiejszy najem okazjonalny. Przepisy z 1994 r. nie miały
do niego zastosowania, ale objęła go ustawa z 2001 r. Ministerstwo podkreśla,
że wyeliminowanie najmu okazjonalnego spowodowało powstanie rynku najmu „na
czarno”, bez zawierania stosownych umów i płacenia podatków od dochodów z
tego tytułu. Liberalne traktowanie umów najmu okazjonalnego (głównie
regulowanego kodeksem cywilnym, a nie przepisami o ochronie praw lokatorów)
powróciło więc od 1 stycznia br.
Ustawa z 2001 r. początkowo nakazała zawieranie umów najmu na czas oznaczony
na nie krócej niż 3 lata – spowodowało to przejście do tzw. szarej strefy
umów zawieranych na czas krótszy (1 rok czy 2 lata) i straty dla Skarbu
Państwa z tytułu braku stosownych podatków. Swoboda zawierania umów najmu na
dowolny czas oznaczony przywrócona została po dwóch latach (od 15 lipca 2003
r.). – Zmiana ta została odebrana bardzo pozytywnie; zarówno przez najemców
jak i wynajmujących – zaznacza ministerstwo.
3 lata na wypowiedzenie
Nowością wprowadzoną w 2001 r. była możliwość, aby właściciel mógł
wypowiedzieć lokatorowi stosunek najmu w terminie 3 lat, o ile zamierza sam
zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego.
Przepis ten stosuje się też w przypadku, jeżeli w lokalu właściciela ma
zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której
właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Aby zapobiec ewentualnym wypadkom
obejścia prawa ze strony właścicieli, w ustawie zostały przewidziane sankcje
grożące tym właścicielom, którzy nie zamieszkali w lokalu opróżnionym przez
lokatora lub opuścili ten lokal przed upływem pół roku od dnia ustania najmu.
W sierpniu 2004 r. upłynęły terminy pierwszych wypowiedzeń udzielonych w tym
trybie. Zapadły już nawet wyroki nakładające znaczne kary na właścicieli,
którzy nie zamieszkali w opróżnionym lokalu, lecz wynajęli go innemu
najemcy. – Rozwiązanie to dobrze przyjęte przez właścicieli jako wypełnienie
ich konstytucyjnych praw w dalszym ciągu budzi kontrowersje i zastrzeżenia
lokatorów – podkreśla ministerstwo. Raport uznaje, że możliwość wypowiadania
najmu na 3 lata powinna zostać utrzymana. Ponadto uchylenie tego przepisu
mogłoby zostać uznane za niekonstytucyjne.
Właściciele mieszkań lub domów dostaną od gmin zamiast dodatków
mieszkaniowych pożyczki zabezpieczone hipotecznie.
Znika obowiązkowa ugoda
Przepisy z 2001 r. wprowadziły obowiązek ugody właściciela z zalegającym z
czynszem najemcą, który znajduje się w ciężkiej sytuacji finansowej (ma małe
dochody). Ministerstwo ocenia, że ten sposób ochrony lokatorów w praktyce nie
sprawdził się, bo z umowy ugodowej wywiązywało się zaledwie kilka procent
dłużników. Ta sugestia została uwzględniona przez Sejm – w nowelizacji, która
obowiązuje od 1 stycznia br., przepisów o obowiązkowej ugodzie już nie ma.
Kłopoty z lokalami socjalnymi
Źle wypada ocena działalności gmin. – Gminy nie wywiązują się z obowiązku
zapewnienia lokali socjalnych – czytamy w raporcie. Liczba mieszkań
socjalnych wg GUS wynosiła w 2001 r. niewiele ponad 32 tys. Natomiast
potrzeby szacowane m.in. na podstawie liczby niewykonanych eksmisji obecnie
szacuje się na znacznie ponad 100 tys. lokali. Tymczasem jeżeli gmina nie
dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku
sądowego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy w
wysokości odpowiadającej różnicy między czynszem rynkowym a odszkodowaniem
płaconym przez byłego lokatora, o ile osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu
właściciela. Rozwiązanie dotyczące roszczeń wobec gminy w przypadku
niedostarczenia lokalu socjalnego coraz lepiej spełnia swoją