porady z Gazety prawnej

18.02.05, 08:58
w GP ukazuja sie rózne praktyczne pytania i odpowiedzi dotyczace najmu mam
propozycje by je tu zamiszczać moga sie komus przydac
    • krotki rozliczenia na zasadach ogólnych 18.02.05, 08:59
      Czy rozliczając najem na zasadach ogólnych, muszę prowadzić jakąś ewidencję?

      NIE. Przepisy ustawy o podatku dochodowym tego nie wymagają. Podatnik musi
      jednak dysponować dokumentami potwierdzającymi wysokość osiągniętych przychodów
      i wydatków, które stały się podstawą do obniżenia dochodu o koszt jego
      uzyskania. Dla potwierdzenia pierwszych może to być umowa najmu oraz np.
      pokwitowania, dowody wpłat, przelewów lub wystawione rachunki. A w przypadku
      wydatków: rachunki i faktury VAT.

      Jednak jeśli przychody z najmu osiągane są z innego tytułu niż najem na cele
      mieszkalne, co do ewidencjonowania przychodów trzeba mieć na względzie przepisy
      ustawy o podatku od towarów i usług. Wymagają one, by nawet podatnik
      korzystający z tzw. zwolnienia podmiotowego (sprzedaż niższa niż równowartość
      10 tys. euro, czyli obecnie 45 700 zł rocznie), ewidencjonował sprzedaż towarów
      i usług.

      Zbigniew Biskup
    • krotki Czy można amortyzować część lokalu 18.02.05, 09:00
      Nieruchomości
      GP wyjaśnia
      Czy można amortyzować część lokalu


      Czy można dokonywać odpisów amortyzacyjnych w sytuacji, jeśli tylko część domu
      jest wykorzystywana na cele działalności gospodarczej, a reszta służy za
      mieszkanie?



      TAK. Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu
      mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź
      wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w
      wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu
      odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia
      działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej
      powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

      Zbigniew Biskupski
    • krotki Czy koszty dojazdu do wynajmowanego lokalu można u 18.02.05, 09:02
      Nieruchomości
      GP wyjaśnia
      Czy odliczyć wydatek na dojazd


      Czy koszty dojazdu do wynajmowanego lokalu można uznać za koszt uzyskania
      przychodu?



      TAK. Nie ma przeszkód, by tak uczynić. Zgodnie z art. 22 ustawy o podatku
      dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego
      źródła (a więc także ze źródła „najem”) są wszelkie koszty poniesione w celu
      osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Wśród
      kosztów określonych przez ustawodawcę jako te, które nie uprawniają do uznania
      je za koszty uzyskania przychodu, nie wyszczególniono żadnych dotyczących
      kosztów przejazdu wynajmującego. Jeśli więc tylko potrafi on udowodnić (a
      zgodnie z prawem podatkowym na nim ciąży obowiązek wykazania związku między
      kosztem a celem osiągnięcia przychodów), może przychód z najmu pomniejszyć
      także o wydatki na takie przejazdy.

      Z praktycznego punktu widzenia warto wówczas zapisać w umowie najmu, że
      należność za najem płacona jest do rąk wynajmującego w wynajmowanym lokalu. Z
      takiego zapisu będzie wynikało w sposób jednoznaczny, że właściciel mieszkania
      musiał dojechać po odbiór należności. Oczywiście brak takiego zapisu w umowie
      nie wyklucza możliwości zaliczenia w koszty wydatków na dojazd, ale w przypadku
      ewentualnych wątpliwości zgłaszanych przez urząd skarbowy podatnik będzie
      musiał dla potwierdzenia swoich praw korzystać z wyjaśnień świadków.

      By dokonać odliczenia wydatków na dojazd, gdy można uznać je za koszt uzyskania
      przychodów z najmu, podatnik musi mieć dowody potwierdzające, że faktycznie je
      poniósł. Takim dowodem może być bilet albo np. rachunek za paliwo.

      Zbigniew Biskupski
    • krotki Czy mogę od ryczałtu odliczyć stratę? 18.02.05, 09:03
      Czy odliczyć stratę


      W 2004 r. rozliczałem najem na zasadach ogólnych, bo miałem duże koszty. Rok
      zamknąłem stratą, a na 2005 r. wybrałem ryczałt od najmu. Czy mogę od ryczałtu
      odliczyć stratę?



      Tak. Stratę poniesioną na najmie można odliczyć od przychodu z tego samego
      źródła, czyli od najmu. Nie ma przy tym znaczenia fakt, że strata została
      poniesiona wtedy, gdy podatnik korzystał z opodatkowania na zasadach ogólnych,
      a odliczać ją chce, gdy płaci ryczałt. Także w tym przypadku można stratę
      odliczać przez 5 kolejnych lat, z tym że w każdym roku nawet 50 proc. Jeśli
      więc przychód jest odpowiednio wysoki, praktycznie stratę można odliczyć już po
      dwóch latach.

      Jedyne, o czym trzeba dodatkowo pamiętać, odliczając stratę od przychodów
      ewidencjonowanych, to konieczność proporcjonalnego jej odliczania wtedy, gdy
      osiąga się przychody objęte różnymi stawkami ryczałtu. Przy najmie może być
      bowiem tak, że podatnik przez część roku płacił ryczałt 8,5 proc., a przez
      resztę 20 proc.

      Zbigniew Biskupski
    • krotki Czy prowizję wliczyć w koszty 18.02.05, 09:03
      Czy prowizję wliczyć w koszty


      Czy kosztem uzyskania przychodu z najmu może być prowizja zapłacona agencji
      pośrednictwa nieruchomości?



      TAK. Nie ma przeszkód, by taki wydatek uznać za koszt uzyskania przychodu z
      najmu, jeśli tylko agent wystawił na tę okoliczność rachunek lub fakturę VAT.
      Między takim wydatkiem a celem osiągnięcia przychodu z najmu jest bowiem
      bezpośredni związek, a art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
      nie wyłącza wydatków na prowizję dla agenta z katalogu tych, które uznać można
      za koszt uzyskania przychodu z danego źródła.

      Zbigniew Biskupski
    • krotki czy mogę wliczyć w koszty składkę na ubezpieczenie 18.02.05, 09:05
      Czy odliczyć ubezpieczenie


      Jeśli w 2004 r. płaciłam od najmu podatek według tabeli, to czy mogę wliczyć w
      koszty składkę na ubezpieczenie mieszkania w 2005 r., jeśli na br. wybrałam
      ryczałt?



      TAK. Ważny jest termin poniesienia wydatku. Skoro został on sfinansowany w
      ub.r. i można go zakwalifikować jako koszt uzyskania przychodu, pomniejsza on
      przychód osiągnięty z najmu w 2004 r. i jest rozliczany w ramach PIT-36 za ub.r.

    • krotki Czy mogą być dwa podatki ryczałt + ogólne zasady?? 18.02.05, 09:06
      Nieruchomości
      GP wyjaśnia
      Czy mogą być dwa podatki


      Czy można płacić ryczałt od wynajmowanego od ubiegłego roku garażu, a podatek
      na zasadach ogólnych od mieszkania, które chcę wynająć dopiero teraz?



      Nie. W obu przypadkach mamy do czynienia z przychodem z jednego
      źródła „najem”, choć jest on „generowany” przez dwie różne nieruchomości. W tej
      sytuacji decydując się na wybór sposobu opodatkowania w pierwszym przypadku,
      podatnik automatycznie przesądza, że w taki sam sposób opodatkowane będą „nowe”
      przychody z najmu. A skoro w ub.r. podatnik korzystał z ryczałtu od przychodów
      ewidencjonowanych jako formy opodatkowania najmu i do 20 stycznia br. nie
      zawiadomił naczelnika urzędu skarbowego o zmianie, to jest to równoznaczne z
      tym, że także w 2005 r. przychody z najmu będzie rozliczał w formie ryczałtu od
      przychodów ewidencjonowanych.

      Zbigniew Biskupski
    • krotki Czy może być ryczałt z kartą 18.02.05, 09:07
      Czy może być ryczałt z kartą


      Prowadzę działalność gospodarczą i płacę podatek w formie karty podatkowej.
      Chcę wynająć mieszkanie. Czy mogę płacić ryczałt od najmu?



      Tak. Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o podatku zryczałtowanym, opodatkowaniu
      ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych poza pozarolniczą działalnością
      gospodarczą podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika
      w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych
      świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu,
      podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
      Oznacza to, że z tego prawa może skorzystać każdy podatnik – bez żadnych
      ograniczeń.

      Także w odniesieniu do innych źródeł dochodów: z pozarolniczej działalności
      gospodarczej, a ponadto pracy, emerytury itd. Ujmując rzecz inaczej, z
      opodatkowania najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych może
      skorzystać każda osoba osiągająca przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli tylko
      umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności
      gospodarczej.

      Zbigniew Biskupsk
Pełna wersja