A brak możliwości wyeksmitowania?

25.02.05, 08:11
PRzecież to też jest naruszenie prawa - skoro nikt nie może być pozbawiony
swojej własności. PRzecież posiadanie lokatorów, których nie da się ruszyć a
są z kwaterunku również pozbawia nas prawa do dysponowania majątkiem -
prawda? To co będzie kolejna sprawa?
    • oskar58 Re: A brak możliwości wyeksmitowania? 25.02.05, 08:52
      Kasiu! Masz rację, to jest naruszenie prawa, będzie kolejna sprawa. Niemożność
      wykonania wyroku eksmisyjnego z powodu niedostarczenia przez gminę lokalu
      socjalnego, jest naruszeniem prawa własności. Jest na ten temat wyrok Trybunału
      w Strasbourgu. Problem w tym, że skargi do Trybunału można składać nie później
      niż w 6 miesięcy od wyczerpania drogi prawnej (krajowej, tj. doręczenia wyroku
      sądu ostatniej instancji). Jeżeli gmina zwleka z dostarczeniem lokalu
      socjalnego ponad 6 miesięcy, a to jest regułą, powstaje problem terminu. Jak na
      razie nie mam na to gotowej odpowiedzi. Szperam po orzecznictwie Trybunału,
      może coś znajdę. Może ktoś już zna odpowiedź. Wydaje mi się, że koniecznym
      będzie pozwanie gminy o dostarczenie lokalu socjalnego i uzyskanie w
      uzasadnieniu wyroku stwierdzenia, że obowiązek gminy ma charakter bezterminowy,
      a gmina nie złamała prawa, bo robi wszystko co w jej mocy by lokal dostarczyć.
      Można też wysłać skargę do Strasbourga bez tego. Najwyżej zwrócą z
      wyjaśnieniem. I koszt i ryzyko niewielkie. Ja zrobiłem i jedno i drugie. Nikt
      tego za mnie nie zrobi, a napewno nie OSWN. Pozdrawiam. Oskar
    • oskar58 Re: A brak możliwości wyeksmitowania? 15.03.05, 19:51
      Potrzebuję pilnie adresy internetowe dziennikarzy piszących o sprawach
      lokalowych - Pana Wielgo, Pani Renaty Krupy-Dąbrowskiej, a szególnie kogoś z
      Trójmiasta. Oskar
    • aniapol Re: A brak możliwości wyeksmitowania? 16.03.05, 12:38
      Mozliwosc skutecznego eksmitowania lokatora to jest absolutna podstawa, smiem
      twierdzic, ze wazniejsza, niz wolne czynsze! Bo co nam po wolnych czynszach,
      jesli lokator moze po prostu nie placic, i nic z tego nie wynika? W obecnym
      stanie prawnym eksmisje praktycznie staly sie awykonalne: jesli jest
      uprawnienie do lokalu socjalnego, to mozemy zapomniec, bo gminy nie maja
      lokali. Mozna oczywiscie walczyc o odszkodowanie od gminy, ale nie zmienia to
      faktu, ze nadal nie odzyskujemy prawa do dysponowania swoja wlasnoscia. Jesli
      zas uprawnienia do socjalu nie ma, to jest jeszcze gorzej, bo w praktyce
      oznacza to, ze lokator moze u nas mieszkac jak mieszkal, nie placic, nie ma go
      jak eksmitowac, nie mamy tez prawa do zadnego odszkodowania. No chyba ze ktos
      wystawi osiedle barakow, do ktorych za oplata (znow koszt dla wlasciciela) beda
      przyjmowac eksmitowanych. Stawiam teze, ze brak mechanizmu skutecznej eksmisji
      niechcianego (z takiej czy innej przyczyny) lokatora jest jeszcze wiekszym
      naruszeniem prawa wlasnosci, niz ograniczenie czynszow. Wolne czynsze sa nie do
      wyegzekwowania bez eksmisji! Zaryzykuje twierdzenie, ze skuteczne eksmisje to
      najprostszy sposob na wprowadzenie rynkowych czynszow, bez tej calej awantury o
      czynsze. Sposob jest nastepujacy: wreczamy 3-latki wszystkim lokatorom, i za
      3,5-4 lata mamy wolne mieszkanie do wynajecia za czynsz rynkowy. Oczywiscie
      dotyczy to tych miast, w ktorych roznica miedzy czynszem rynkowym a
      kwaterunkowym jest duza. Jak twierdzi krotki w wiekszosci miast w Polsce
      czynsze rynkowe i tak oscyluja w okolicy 3% wartosci odtworzeniowej, z ich
      punktu widzenia batalia o wolne czynsze nie ma praktycznego znaczenia. Wspolnym
      mianownikiem dla wszystkich wlascicieli w Polsce sa nie czynsze, ale mozliwosc
      skutecznego zakonczenia najmu i odzyskania lokalu! To jest wspolny problem
      zarowno wlascicieli przedwojennych kamienic i domow jednorodzinnych z
      lokatorami kwaterunkowymi, jak tez osob dzis budujacych mieszkania pod wynajem,
      ludzi chcacych wynajac mieszkanie na jakis czas, ale takze setek tysiecy
      czlonkow spoldzielni mieszkaniowych, ktorych czynsze rosna a bloki zamieniaja
      sie w slumsy, poniewaz nie ma sposobu na sprawne pozbywanie sie nieplacacych
      lokatorow! Prawo decydowania przez wlasciciela o tym komu i kiedy, i czy w
      ogole chce wynajmowac swoja wlasnosc, jest dla mnie absolutnie podstawowe.
      Prawo panstwowe, ktore zabiera wlascicielowi takie mozliwosci, jest chore i
      generuje cala mase problemow. Apeluje zatem do wszystkich osob i organizacji,
      ktorzy maja ambicje i sily wplywac na uregulowania prawne w Polsce: walczcie o
      eksmisje!!! Eksmisje rozwiaza znakomita wiekszosc naszych problemow! Pozdrawiam.
      • awm10 Re: A brak możliwości wyeksmitowania? 06.06.05, 21:47
        aniapol ma 100% racji.
        Zachłyśnięcie się czynszami prowadzi donikąd.
        Bez możliwości skutecznej eksmisji najem zawsze będzie chory, to tak jakby w
        medycynie skasować chirurgię, nie chce się nawet pisać. Nie rozumiem czemu ten
        temat nr 1 został na forum zepchnięty do archiwum. Może dlatego że nie ma
        (mówię o właścicielach i zarządcach) żadnych sensownych pomysłów co z tym
        knotem robić.
        • miluszka Re: A brak możliwości wyeksmitowania? 07.06.05, 10:35
          To prawda - brak możliwości eksmisji to podstawowy problem. Jeszcze jest ta
          grupa osób, które dodatkowo są nietykalne ( bezrobotne, chore, w podeszłym
          wieku) i wobec nich nawet trzyletnie wypowiedzenie jest nieskuteczne.
    • awm10 Re: A brak możliwości wyeksmitowania? 07.06.05, 19:11
      Zakaz eksmisji plus obiecane w Ustawie niskie czynsze w lokalach socjalnych to niebezpieczna mieszanka, nawet jeśli tych mieszkań nie ma. I nie chodzi tu o konkurencję, lecz o to że sporo ludzi w to uwierzy i ustawi się w kolejce do socjału. Bo skoro można płacić mniej za mieszkanie to warto poczekać nawet kilka lat ( nie płacąc czynszu w oczekiwaniu na eksmisję).
      Ostatnio rząd znów odkrył Amerykę, że różne ceny na ten sam towar prowadzą do szarej strefy( olej opałowy) - dziwne że nie dostrzegł tego niebezpieczeństwa w najmie, pozwalając Gminom na zmniejszone czynsze i to bardzo niedawno, jakby nie można było załatwić tego problemu dodatkami mieszkaniowymi, które są już od dawna.
      Coś tu śmierdzi na kilometr.
      Zapowiada się powtórka z Alternatywy 4.
    • awm10 Re: A brak możliwości wyeksmitowania? 23.10.05, 11:40
      www.krn.pl/krajowy-rynek-nieruchomosci-artykuly/Nieskuteczne-postepowanie-eksmisyjne-2_0_130.html
      Wklejam interesujący artykuł dotyczący eksmisji, link powyżej.

      Paweł Puch

      Nieskuteczne postępowanie eksmisyjne


      Zgodnie z przepisami prawa, aby pozbyć się niechcianego lokatora zajmującego nasz lokal bezprawnie, musimy przeprowadzić postępowanie eksmisyjne, czyli wnieść powództwo do sądu o eksmisję, a następnie na podstawie wydanego wyroku poprzez komornika dokonać opróżnienia lokalu. Można powiedzieć, że postępowanie eksmisyjne to procedura taka jak inne i zupełnie normalna w państwie prawa. Przecież tak jak nie można pozwolić, aby rodzina ofiary sama wymierzała sprawiedliwość, bo po to są niezawisłe sądy, tak nie można pozwolić, aby eksmisji w cywilizowanym kraju dokonywał właściciel i sam stosował przymus fizyczny wobec lokatora nawet takiego, który zajmuje lokal „na czarno”. Każdy bowiem powie, że od tego jest komornik, a pozbawienie kogoś dachu nad głową wymaga choćby minimum zaangażowania ze strony organów państwowych i zapewnienia określonych procedur.

      Problem w tym, że postępowanie eksmisyjne po pierwsze jest dość długotrwałe, a po drugie nie daje właścicielowi żadnych gwarancji, że mając wyrok sądu w ręce, zgodnie z prawem pozbędzie się lokatora.

      Taką patologię zafundowali nam od tego roku nasi parlamentarzyści (zapewne w ramach „kiełbasy wyborczej”). Zakaz eksmisji donikąd wprowadziła nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego (art. 1046 ust. 4), a szczegółowe zasady jej przeprowadzania zawiera rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 26 stycznia 2005 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (D. U. nr 17, poz. 155). Zgodnie z nowelizacją nie można eksmitować lokatora na bruk, trzeba mu zapewnić tzw. pomieszczenie zastępcze. Pomieszczenie, do którego komornik ma eksmitować lokatora może wskazać sam lokator, gmina lub właściciel. Oczywiście większość gmin nie ma nawet wystarczającej liczby lokali socjalnych, nie mówiąc już o zapewnieniu wystarczającej liczby pomieszczeń zastępczych w ramach realizacji nowego obowiązku. Można zatem powiedzieć, że postępowanie eksmisyjne od początku tego roku to jedna wielka fikcja prawna. Owszem, intencje posłów były dobre. Chodziło o to, aby nikt nie wylądował na ulicy, aby każdemu zapewnić minimum egzystencji. Jednak dobrymi chęciami piekło jest wybrukowane. Wprowadzono rozporządzenie, ale nie przygotowano wcześniej pomieszczeń tymczasowych ani nie zapewniono środków na ich tworzenie w przyszłości.

      Warunki, jakie musi spełniać pomieszczenie zastępcze nie są wygórowane, ale nie może być to miejsce w noclegowni. Wystarczy, że znajduje się ono w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a na każdego eksmitowanego przypada co najmniej pięć metrów kwadratowych powierzchni. Pomieszczenie powinno posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, choćby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania i niezawilgocone ściany oraz zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania.

      Brak możliwości eksmisji na bruk poprzez wprowadzenie eksmisji do pomieszczeń zastępczych, których w większości gmin nie ma, powoduje co najmniej trzy niekorzystne sytuacje na rynku: mniejszą podaż lokali na wynajem, wyższe czynsze najmu mające zrekompensować ryzyko oraz niewynajmowanie lokali osobom zdaniem właściciela „ryzykownym”. Takie unormowania rodzą też zjawiska patologiczne, które nie powinny mieć miejsca. Z jednej strony powodują, że lokatorzy nawet jak mają pieniądze, to często nie płacą i po rozwiązaniu umowy nie chcą się wyprowadzić, zwłaszcza jeżeli widzą bezradność właściciela. Z drugiej strony skoro postępowanie eksmisyjne nie przynosi efektu, szuka się innych rozwiązań, często na granicy prawa, które zapewnią możliwość pozbycia się z własnego lokalu niechcianej osoby.


      Sposoby na lokatora


      Jak donosiła ostatnio na swoich stronach „Gazeta Wyborcza” w dwóch artykułach „Wojna o nieruchomość na krakowskiej Krowodrzy” i „Wojny o mieszkanie przy Kazimierza Wielkiego c.d.” mieszkanie w Krakowie przy ulicy Kazimierza Wielkiego nr 120 zostało wystawione na licytację komorniczą, bo firma prowadzona przez rodzinę będącą jego właścicielem wpadła w długi i zbankrutowała. Zakupiła je znana krakowska prawniczka. Nowa właścicielka wkroczyła do mieszkania w towarzystwie ochroniarzy, dzielnicowego oraz komornika. Zmieniła zamki w drzwiach, w środku zostawiła ochroniarzy, którzy tam „zamieszkali” wspólnie z byłą właścicielką, która nie chciała się wyprowadzić. Mąż właścicielki, który wyszedł z domu do sklepu, do domu już nie wszedł. Odcięto również wodę i zmieniono zamki w bramie wejściowej, uniemożliwiając wejście na podwórko. Prokuratura nie widzi tutaj przestępstwa, gdyż w nowym kodeksie karnym odcięcie wody czy utrudnienie dostępu nie jest traktowane jako przestępstwo. O przestępstwie można by mówić dopiero wtedy, gdyby wobec lokatora użyto przemocy lub zniszczono rzeczy w mieszkaniu. W innym wypadku to jedynie kwestia zgłaszania pretensji na drodze cywilnej.

      Nowemu wyzwaniu rzuconemu przez posłów próbują również sprostać sami zainteresowani. Zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego pomieszczenie tymczasowe może wskazać także sam dłużnik. Sposobem na rozwiązanie tego problemu jest zatem wskazanie przez lokatora przy zawieraniu umowy najmu miejsca, do którego może się on wyprowadzić po rozwiązaniu umowy. Wskazanie powinno mieć jednak formę aktu notarialnego. W takim akcie muszą być wymienione wszystkie warunki najmu, a lokator co do wydania lokalu musi poddać się rygorowi egzekucji oraz zobowiązać się do opuszczenia lokalu do wskazanego przez siebie pomieszczenia. Jednak takie rozwiązanie nie jest tanie, a ponadto – moim zdaniem – niezbyt trwałe, gdyż od dnia wynajmu do dnia opróżnienia lokalu z reguły upływa na tyle dużo czasu, że sytuacja związana z pomieszczeniem wskazanym przez lokatora może ulec zmianie, co uniemożliwi eksmisję.

      Inna metoda polega na tym, że zamiast wypowiadać umowę i przeprowadzać postępowanie eksmisyjne, należy drastycznie podnieść czynsz. Jest to metoda bardzo skuteczna, ale dotyczy tylko najmu okazjonalnego, ponieważ w tym przypadku nie ma ograniczeń w podwyżkach czynszu. Zatem lokatorowi, którego chcemy się pozbyć wbrew jego woli, wypowiadamy nie umowę, a czynsz, i ustalamy go na poziomie na przykład 400–500 proc. Z reguły wiąże się to z odcięciem prądu, gazu i wody, jeśli lokator za nie płaci, oraz z dochodzeniem należności na drodze sądowej. Gdy zaległość czynszowa urośnie do sporej kwoty, proponuje się lokatorowi ugodę, w której w zamian za wyprowadzkę i zapłatę części zaległości (takiej, która odpowiada normalnemu czynszowi, jaki chcieliśmy uzyskać za ten okres) umarzamy mu resztę długu.

      Jednak obecnie – jak można usłyszeć od osób dobrze znających rynek najmu – najlepsze efekty przynosi działanie prewencyjne, czyli odpowiednie dobieranie lokatora. Lokalu po prostu nie wynajmuje się każdemu, kto gotów jest zapłacić określony czynsz. Należy nauczyć się oceniać ludzi pod względem przyszłej regularności w płaceniu czynszu i wybrać lokatora bardzo starannie. Do tego celu można się posłużyć na przykład opracowanym wnioskiem najmu lokalu. Ważne jest, by zawierał on rubryki dotyczące wszystkich interesujących nas informacji, które umożliwią nam dokonanie właściwej selekcji. Powinniśmy się z niego dowiedzieć przynajmniej o dochodach najemcy, miejscu pracy, rodzaju posiadanej umowy, liczbie godzin pracy oraz osobie, która potwierdzi dobre referencje tej osoby jako najemcy. Na tej bazie dok
    • clevland Czekam aby podać gminę do trybunału w Strasburgu. 23.10.05, 14:09
      Czekam jak się skończy sprawa z lokatorami którym dałem podwyżki...
      Jak będę miał tylko wyroki o eksmisję, podaję gminę do sądu iż żądam od niej za
      każde mieszkanie w którym oczekuje lokator na przydział lokalu socjalnego o
      doszkodowanie w wysokości od 6tys.zł m-c do 10tys.zł m-c.
      Z takiego mieszkania mogę zrobić pokoje hotelowe i uzyskać np. z mieszkania
      3-pokojowego (1pokój = 100zł dziennie, 3 pokoje 300zł dziennie, całe mieszkanie
      9tys zł miesięcznie...). Jak sąd uzna iż mogę tylko zgodnie z ustawą domagać sie
      z tytyłu najmu (różnicy pomiędzy obecnym a rynkowym) podaję gminę do Strasburga
      iż nie mogę pozas swobodnym rozporządzaniem swoją własnością (nie dostarcza
      mieszkania socjalnego,oraz czerpać z korzyści z tego mieszkania w takiej
      wysokości jakiej mógłbym.
      Trochę to zajmie ale nawet jak się przeciągnie to gmina w końcu ma kasę i
      majątek więc w razie czego komornik będzie miał z czego ściągać...
Pełna wersja