coś wreszcie piszą

27.06.05, 10:41

Wolny najmita


Czynsze rosną

Od kwietnia mamy w Polsce wolne czynsze. Prywatny właściciel czy gmina może
podnieść stawkę do dowolnej wysokości, jeśli przed sądem potrafi ją
uzasadnić. Pierwsi z wolności czynszowej skorzystali właściciele kamienic w
Krakowie: wprowadzają podwyżki nawet czterokrotne.


URSZULA SZYPERSKA




Czynsze uwolnił Trybunał Konstytucyjny. 19 kwietnia br. wprowadzone przez
parlament limity podwyżek uznał za niezgodne z konstytucją (ograniczają prawo
własności). Orzeczenie TK zostało opublikowane tydzień później i od tego
czasu ograniczeń nie ma. Obietnica sprzed ponad 10 lat (w ustawie o najmie
lokali), że w roku 2005 czynsze zostaną uwolnione, została dotrzymana, choć
stało się tak wbrew woli parlamentu.

Kraków: jak tu żyć?

Najbardziej gorliwie z wolności czynszowej korzystają kamienicznicy
krakowscy. Pani T.W., lokatorka domu przy ul. św. Tomasza, została
zawiadomiona przez zarządcę budynku, że od września stawka czynszu wzrośnie
czterokrotnie. Do 25 zł za m kw. Łącznie ze świadczeniami lokatorka ma płacić
za mieszkanie (ok. 49 m kw.) 1521 zł miesięcznie. Czyli z grubsza tyle, ile
dostaje emerytury.






Łagodniej potraktowana została Krystyna Młynarska: od września powinna płacić
za mieszkanie (50 m kw.) przy ul. Prądnickiej 4 po 18,6 zł za m kw.
Właścicielem domu jest spółka Herbewo International. Ma lokale biurowe,
użytkowe i trochę mieszkalnych. W ofercie spółki mieszkania przeznaczone są
przede wszystkim dla studentów (lokale są niewielkie, w budynku nie ma
windy). Pozostaje jeszcze pozbyć się lokatorów kwaterunkowych, którzy zajmują
część kamienicy. Kogo stać było na kupno mieszkania, już się wyprowadził,
pozostali głównie emeryci. Tacy jak pani Młynarska, która na nowy czynsz
musiałaby oddać całą emeryturę.

Do Polskiego Zrzeszenia Lokatorów z siedzibą w Krakowie przychodzi coraz
więcej starszych osób, którym wypowiedziano dotychczasowe czynsze. Nowe
stawki to dla nich trudny do zrozumienia horror. – Administrator straszy nas,
że jeśli we wrześniu nie zapłacimy nowego czynszu, po miesiącu musimy
opróżnić mieszkanie. A my nie mamy z czego płacić. Nowy czynsz bez świadczeń
przekroczy tysiąc złotych, tymczasem emerytura żony i moja to zaledwie 2,3
tys. zł – skarży się Jacek Kusionowicz, lokator kamienicy przy ul.
Rzeszowskiej 8 (stawka za m kw. – 17 zł).


Dotychczasowe podwyżki mogą okazać się wstępem do tego, co przyniesie koniec
miesiąca. Wielu właścicieli krakowskich kamienic podniosło czynsze w grudniu
ubiegłego roku do maksymalnej wysokości (czyli 6,35 zł za metr). Następna
podwyżka możliwa jest po upływie 6 miesięcy i koniec czerwca zapowiada się
dla lokatorów czarno.

Alicja Sarzyńska, prezes krakowskiego zrzeszenia, radzi lokatorom, żeby
najpierw zażądali (na piśmie) uzasadnienia podwyżki łącznie z kalkulacją
nowej stawki. Właściciel albo zarządca powinien je przedstawić w ciągu 7 dni.
Następnie, jeśli podwyżka jest znaczna, radzi wystąpić do sądu o zbadanie jej
zasadności. Sądy są u nas nierychliwe i dopóki wyrok się nie uprawomocni,
lokator będzie płacił starą stawkę. Ale jeśli właściciel chce się pozbyć
lokatora, uzasadnienie podwyżki w starym domu wymagającym gruntowego remontu
nie będzie stanowiło problemu.

Drożyzna nad morzem

– Przy kalkulacji stawek czynszu korzystaliśmy ze wskazówek stowarzyszenia z
Gdyni – twierdzi dyrektor Grażyna Zamorska ze spółki Herbewo. Ogólnopolskie
Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości z siedzibą w Gdyni, najbardziej
waleczna organizacja kamieniczników, przygotowała w celach instruktażowych
przykładową kalkulację nowego czynszu. Wynika z niej, że uzasadnioną stawką
byłoby 21,46 zł za m kw. Tomasz Urbaś, autor tej instrukcji, dodaje: „Z uwagi
na fakt, że czynsze rynkowe kształtują się na poziomie 10–15 zł/m kw. (z
wyjątkiem Warszawy), zalecamy podwyższać czynsz do tego niższego – rynkowego
poziomu, przedstawiając lokatorowi pełną kalkulację oraz zaznaczając, że
robimy to ze względu na wrażliwość społeczną”. Ludzi, których stać na rynkowy
czynsz, argument taki zapewne ubawi. W ofertach najmu można dziś przebierać i
jeśli czynsz będzie zbyt wysoki, poszukają sobie innego mieszkania.


W Gdyni nowe podwyżki są dokładnie takie, jak zaleca stowarzyszenie. Państwo
Kłapuccy, lokatorzy kamienicy przy ul. Morskiej, mają płacić od 1 września 14
zł za m kw. Właścicielka napisała w uzasadnieniu, że będzie to nadal stawka
niższa od poziomu zapewniającego dostateczne środki na utrzymanie domu i
godziwy zysk (dając dowód zalecanej przez stowarzyszenie wrażliwości
społecznej). Dla lokatorów, którzy mają łącznie 2180 zł emerytury i renty,
już dotychczasowy czynsz, wynoszący bez świadczeń 455,30 zł, był wielkim
obciążeniem. Od września mają płacić 1148 zł (bez świadczeń, z których
najbardziej kosztowne jest ogrzewanie). Z pięcioosobowej rodziny w 82-
metrowym mieszkaniu zostały dwie osoby bez żadnych szans na zamianę. Półtora
roku temu właściciele dali im trzyletnie wypowiedzenie, w grudniu przyszłego
roku stracą prawo do mieszkania.

Wykwaterować kwaterunek

Właściciele warszawskich kamienic zachowują rezerwę. W stowarzyszeniach
lokatorskich nie słyszano o drastycznych podwyżkach. Poza jednym wyjątkiem:
kamienicą przy Krakowskim Przedmieściu 53, której właściciel sam uwolnił
czynsze 1 stycznia 2005 r., nie czekając na zmianę przepisów. Od tego czasu
administracja nalicza nowe stawki (60 zł za m), a lokatorzy płacą stare (9,86
zł za m). Różnica dopisywana jest lokatorom do zadłużenia. Pani T.G., której
zadłużenie przekroczyło 25 tys. zł, zaskarżyła podwyżkę do sądu. Finał wydaje
się oczywisty, prywatne osoby nie stanowią prawa. Po uwolnieniu czynszów
przez Trybunał Konstytucyjny właściciel nie ponowił zmiany stawek, zostało
więc po staremu.

– Rzecz nie w tym, żeby mieć dobrą cenę, ale żeby dostać pieniądze – mówi
Mirosław Szypowski, szef Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości.


– Dużych podwyżek nie ma i nie słyszałem, żeby właściciele zamierzali je
wprowadzić. Większość poprzestanie na podniesieniu czynszu o 10 proc. –
twierdzi Andrzej Rozenkowski, prezes łódzkiego Stowarzyszenia Właścicieli
Nieruchomości Prywatnych. Czynsze w prywatnych kamienicach wynoszą tu na ogół
4,50–5 zł za m, właściciele nie wykorzystują nawet tych możliwości, jakie
dawały poprzednie przepisy (maksymalna stawka w Łodzi sięgała na początku
roku 6,01 zł za m). Chcą mieć przede wszystkim stałe wpływy i jeśli lokatorzy
płacą, ostrożnie podnoszą stawki. Zwalniające się mieszkania stoją często
puste, bo wynajem jest ryzykowny. – Zdarza się, że lokator wpłaca kaucję, a
później mieszka darmo. Wyrok eksmisji zapada zwykle po dwóch latach. Składam
go w gminie i na realizację czekam następne dwa lata. Gmina zabiera lokatora
dopiero wtedy, kiedy zagrożę wystąpieniem o odszkodowanie – mówi Andrzej
Rozenkowski

Wolny najmita

...ciąg dalszy



URSZULA SZYPERSKA




R E K L A M A czytaj dalej









W Katowicach właściciele już w ubiegłym roku mogli brać za metr ponad 6 zł,
ale pani A.W. nadal płaci w dobrej kamienicy w centrum 3,42 zł (z bonifikatą
za nieczynną windę). Mieszkanie ma 137 m. Dwa takie same lokale stoją puste,
trzecie właściciel wynajął niedawno za rynkowy czynsz. Czyli... 4,37 zł za m.
O cenie decyduje rynek, a na duże powierzchnie nie ma chętnych. Dziś bardziej
opłaca się kupić mieszkanie, niż je wynajmować, a jeśli się wynajmuje, to
nieduże i na krótko.

Stawki w prywatnych kamienicach są dwa–trzy razy wyższe niż przeciętne
czynsze komunalne (2,41 zł za m kw), a w Warszawie cztery razy wyższe. W
Łodzi, Bydgoszczy i wielu innych miastach zrównały się z rynkowymi (w domach
o porównywalnym standardzie). Z wolności
    • krotki cd.... 27.06.05, 10:44

      W Katowicach właściciele już w ubiegłym roku mogli brać za metr ponad 6 zł, ale
      pani A.W. nadal płaci w dobrej kamienicy w centrum 3,42 zł (z bonifikatą za
      nieczynną windę). Mieszkanie ma 137 m. Dwa takie same lokale stoją puste,
      trzecie właściciel wynajął niedawno za rynkowy czynsz. Czyli... 4,37 zł za m. O
      cenie decyduje rynek, a na duże powierzchnie nie ma chętnych. Dziś bardziej
      opłaca się kupić mieszkanie, niż je wynajmować, a jeśli się wynajmuje, to
      nieduże i na krótko.

      Stawki w prywatnych kamienicach są dwa–trzy razy wyższe niż przeciętne czynsze
      komunalne (2,41 zł za m kw), a w Warszawie cztery razy wyższe. W Łodzi,
      Bydgoszczy i wielu innych miastach zrównały się z rynkowymi (w domach o
      porównywalnym standardzie). Z wolności czynszowej będzie się korzystało głównie
      w miastach, w których ceny nieruchomości są najwyższe: w Warszawie, Krakowie,
      Trójmieście. Często po to, żeby lokatorów się pozbyć, a ze świetnie
      zlokalizowanych kamienic zrobić luksusowe siedziby firm, apartamentowce.
      Odzyskiwane przez spadkobierców przedwojennych właścicieli kamienice czasem już
      po kilku tygodniach sprzedawane są bogatym inwestorom. W takim domu podwyżka
      czynszu np. do 60 zł za m zostanie kompetentnie uzasadniona. – Remont balkonu w
      zabytkowej kamienicy może kosztować 70 tys. zł, ale wystarczy też 12 tys. Na
      podobnej zasadzie fachowiec może zrobić kalkulację na każdy czynsz – przyznaje
      Barbara Grzybowska-Kabańska, zarządca prawie 100 warszawskich czynszówek.

      Według Ministerstwa Infrastruktury w prywatnych kamienicach mieszka 600 tys.
      kwaterunkowych lokatorów. Docent Jan Korniłowicz z Instytutu Rozwoju Miast
      szacuje, że w atrakcyjnych lokalizacjach znajduje się około 50 tys. zajmowanych
      przez nich mieszkań. To są ci lokatorzy, których uwolnienie czynszów dotknie
      najbardziej. Często starzy ludzie, którzy nie rozumieją, dlaczego żąda się od
      nich nierealnych stawek, dlaczego będą musieli opuścić mieszkania, w których
      spędzili 40–60 lat życia.

      Miłosierdzie gminy

      – Samotne stare kobiety nie muszą zajmować 80– 90-metrowych mieszkań – mówi
      Andrzej Rozenkowski. To prawda. Ale ilu właścicieli proponuje im zamianę na
      mniejsze? Takie przypadki zdarzają się w Łodzi, gdzie czynsze są niskie i
      kamienicznicy nie są zainteresowani pozbyciem się lokatorów. W Krakowie, w
      Gdyni chodzi o to, żeby kwaterunkowy lokator się wyniósł i podwyżka czynszu ma
      go do tego zmusić. O zamianach oczywiście nie ma mowy. Chętnych na duże
      powierzchnie też zresztą nie ma.

      Niezamożni lokatorzy idą zwykle po ratunek do gminy. W Krakowie o mieszkanie
      komunalne stara się 3 tys. osób, w tym prawie 800 z trzyletnim wypowiedzeniem
      najmu przez kamienicznika. Miasto planuje sporo inwestycji, ale biednych się tu
      nie lubi. Budowę 400 mieszkań na Ruczaju trzeba było odłożyć: okoliczni
      mieszkańcy powołali komitet protestacyjny i zablokowali inwestycję. –
      Krzyczeli, że nie chcą sąsiedztwa marginesu społecznego, meneli. A to są
      przecież ludzie, których po prostu nie stać na płacenie czynszu, często
      inteligencja – skarży się prezes Sarzyńska.

      Budownictwo komunalne przywrócono także w Warszawie. Wniosków o przydział (6
      tys.) jest jednak 3 razy więcej niż mieszkań w budynkach powstających albo
      przerabianych na mieszkalne. Lokatorom prywatnych kamienic miasto niewiele ma
      do zaoferowania.

      Właściciele domów, którzy ostrożnie korzystają z wolności czynszowej, dają
      dowód przezorności, bo nadmierne podwyżki są także pułapką dla kamienicznika.
      Od lutego nikogo nie można eksmitować na bruk. Jeśli lokator nie będzie miał
      prawa do lokalu socjalnego, trzeba go będzie przenieść do pomieszczenia
      tymczasowego. Pomieszczenia te mają odpowiadać z grubsza tym samym warunkom co
      lokale socjalne (5 m kw. na osobę, dostęp do bieżącej wody, WC), ale na razie
      ich nie ma. Lokator będzie więc mieszkał nadal nie płacąc czynszu. W dodatku
      właścicielowi nie przysługuje w takiej sytuacji odszkodowanie od gminy, która
      nie będzie widziała powodu, żeby się śpieszyć z zapewnieniem takiego lokum.

      W Krajowej Radzie Komorniczej nie jest znany ani jeden przypadek eksmisji do
      pomieszczenia tymczasowego. Władze Warszawy dopiero poszukują baraków, budynków
      magazynowych, które można byłoby adaptować na takie pomieszczenia. Nie wiadomo
      również, jak długo lokatorzy będą w nich mieszkać (skoro są tymczasowe), co
      zrobić z ich dobytkiem. Pomieszczenia takie miały pełnić głównie rolę
      straszaka: nie płacisz za mieszkanie, chociaż cię stać – pójdziesz do baraku.
      Po dużych podwyżkach czynszu w prywatnych kamienicach trafią tam także ludzie,
      którzy mają za duże dochody, żeby dostać mieszkanie socjalne albo komunalne, a
      za małe, żeby płacić rynkowe stawki.

      Uwolnienie czynszów pozwala mieć nadzieję, że Polska nie przegra procesu przed
      Trybunałem Praw Człowieka w Strasburgu, wytoczonego naszemu krajowi przez Marię
      Hutten-Czapską. Właścicielka kamienicy w Gdyni domaga się od Polski 118,7 tys.
      euro odszkodowania za straty spowodowane ograniczaniem czynszów i jej prawa do
      dysponowania własnością. Gdyby wygrała, polskie sądy zostałyby zasypane
      podobnymi roszczeniami, co mogłoby kosztować budżet (czyli nas, podatników)
      kilkanaście miliardów złotych.

      Czynsze mogą swobodnie podnosić wszyscy właściciele, ale rady gmin nie mają
      zwyczaju narażać się swoim wyborcom. Lokatorzy komunalni mogą spać spokojnie.
      Zakłady pracy też zapewne z nowych możliwości nie skorzystają. Stawki w domach
      zakładowych są zwykle podobne jak w komunalnych. Wojna o czynsze dotyczy
      prywatnych kamienic i rzeczywistej likwidacji kwaterunku, który nie może trwać
      wiecznie. Dotychczas parlament pochylał się nad losem lokatorów tych domów
      ograniczając czynsze, był dla nich dobry kosztem właścicieli. Teraz, kiedy
      czynsze są wolne, posłowie jakby o lokatorach zapomnieli. Ministerstwo
      Infrastruktury przygotowuje propozycje tanich kredytów na remonty i ulg
      podatkowych dla właścicieli, którzy nie wprowadzą dużych podwyżek. Ale podwyżki
      już są, a zapowiadanych rozwiązań nie ma.

      Co może właściciel, co lokator?

      Jeśli wynajmujemy mieszkanie od osoby, która np. wyjechała za granicę, jest to
      tzw. najem okazjonalny, podlegający przepisom kodeksu cywilnego. Umowa powinna
      wtedy określić wy­sokość czynszu i czas jego obowiązywania. Przy braku takich
      zapisów właściciel może podnosić czynsz, ile razy zechce i do dowolnej
      wysokości.

      Zwykły najem podlega przepisom ustawy o ochronie lokatorów. Według nich:

      • czynsz można podnosić nie częściej niż co pół roku,

      • jeśli podwyżka nie prze­kracza – w skali roku – 10 proc. dotychczasowej
      stawki, wprowadzana jest po miesięcznym wypowiedzeniu (zawsze na piśmie), nie
      wymaga uzasadnienia i lokator nie może jej zaskarżyć do sądu,

      • jeśli podwyżka jest większa niż 10 proc. stawki, ale nie przekracza 3 proc.
      tzw. wartości odtworzeniowej*, wymaga trzymiesięcznego wypowiedzenia. Nie
      trzeba jej jednak uzasadniać i lokator nie może jej zaskarżyć,

      • podwyżka większa niż 10 proc. stawki i przekraczająca 3 proc. wartości
      odtworzeniowej* wymaga uzasadnienia i może być zaskarżona do sądu. Obowiązuje
      także trzymiesięczne wypowiedzenie dotychczasowego czynszu.

      W tej ostatniej sytuacji lokator, który uważa podwyżkę za wygórowaną, powinien
      wnieść pozew do sądu w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowej
      stawki. Jeśli odmówi przyjęcia podwyżki i nie skieruje sprawy do sądu, po
      upływie 3 miesięcy umowa najmu zostanie rozwiązana.

      Do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu, do którego podwyżka została
      zaskarżona, lokator płaci dotychczasowy czynsz.

      * Wartość odtworzeniową oblicza się, dzieląc średnią cenę metra nowo
      zbudowanego mieszkania w województwie lub mieście – stolicy województwa przez
      dwanaście miesięcy.


      • tomasz.urbas Re: cd.... 29.06.05, 12:04
        Gdzie powyższe opublikowano? W Polityce?
        Pozdrawiam
        • krotki Re: cd.... 29.06.05, 13:34
          znalazłem to na Onecie i fakt nie sprawdzilem skąd.
          Pozdrawiam
          • krotki tak polityka 29.06.05, 13:37
            polityka.onet.pl/162,1234469,1,0,2509-2005-25,artykul.html
            ale śmieszne pod tym tytulem są dwa artykuły jeden o kozakach drugi o nas

            Pozdrawiama
Pełna wersja