1000zł dla biegłego - do kalkulacji czynszu.

30.06.05, 22:16
Mam zamiar podnieść czynsze do poziomu powyżej 10% więc przygotowuję
kalkulację. W tym celu biorę biegłego sądowego aby wycenił koszt remontów
jakie muszę ponieść.
Wydaje mi się iż algorytm zgodny z zaproponowanym na stronie kamienice.info.pl
będzie jak najbardziej właściwy, gwaratnujący gładkie przebrnięcie przez
sprawę sądową.
Co o tym Państwo myślicie, podjęliście już jakieś starania w podobnym kierunku?
    • umlal Re: 1000zł dla biegłego - do kalkulacji czynszu. 01.07.05, 08:17
      ja posiadam już kalkulację kosztów przygotowaną przez biegłego rzeczoznawcę
      budowlanego, ale szukam kogoś kto sprawdiłby moją całą kalkulację czynszu.
      • clevland Z jednej strony może i racja 01.07.05, 12:20
        Oczywiście mogę samemu zrobić kalkulację czynszu, ale wydaje mi się iz sąd
        weźmie pod uwagę iż dołożyłem staranności w przygotowaniu realnej kalkulacji.
        Lokator będzie mógł się spodziewać iz takiej kalkulacji sąd nie obali gdyż z
        reguły opinie biegłych nie będą znacząco od siebie odbiegać a poza tym i tak
        wymagana stawka czynszu będzie niższa od obrachunkowej.
        Oczywiście biegły sądowy będzie rzeczoznawcą budowlanym czyli osobą kompetentną
        w tym temacie.
        Podobnie jak mój poprzednik zastanawiam się jak obliczyć na podstawie kosztorysu
        stawkę czynszu. Na Waszej stronie internetowej jest to zawarte, ale jednocześnie
        jest informacja o osobie biegłego z zakresu czynszów. Oczywiście koszty remontu
        mają pokryć lokatorzy a nie ja z kredytu czy też z ewentualnego odszkodowania.
        Ciekawy jestem jaka kalkulacja kosztów wyszła mojemu przedmówcy "umlal".
        • umlal Re: Z jednej strony może i racja 01.07.05, 13:27
          Ja posiadam kalkulację sporządzoną na podstawie przykładowej kalkulacji przez
          Pana Tomasza Urbasia.W pozycjach kalkulacyjnych wykazałem tylko te koszty które
          w rzeczywistości ponoszę. Wyszło mi powyżej 5% wartości odtworzeniowej rocznie.
          • jml13060 Re: Z jednej strony może i racja 01.07.05, 14:43
            No dobrze, a jak oszacujesz taki istotny parametr w czynszu, jak ZYSK właściciela ?

            Jeden wynajmujący zadowoli się samą amortyzacją, czyli zerowym zyskiem.
            Drugi wynajmujący przyjmie strategie szybkich i dużych zysków. Wolno mu.
            A co zrobi sądowy rzeczoznawca ? Jakie on ma prawo decydowania o cudzym zysku ?

            Czy właściwym i sprawiedliwym społecznie (checheche) zyskiem kapitałowym jest
            średni roczny procent obligacji skarbowych ?, % od lokaty np. jednorocznej w
            banku ?, rocznego wskaźnika wzrostu wartości jednostki uczestnictwa w FI akcji
            ?, % ustawowy ?, ... wszystko to liczone ponad wskaźnik inflacji rocznej ?

            Według mnie, to sądowy rzeczoznawca może co najwyżej oszacować koszt odtworzenia
            nieruchomości, a w części odnoszącej się do zysku właściciela to rzeczoznawcy
            sądowemu zostaje "sufit".
            • clevland Hm... jesteteśmy instytucjami humanitarnymi 01.07.05, 22:09
              Sądzę, iż na podstawie wyliczenia kosztów restytucji, będzie możliwe
              skalkulowanie stawki na poziomie 10-11zł za metr. O zysku właścicela przed sądem
              się nie mówi, bo kamienicznik to krwiopijca (jak mówi mój znajomy mecenas) a nie
              osoba która daje dach nad głową.
              No tak, a przed sądem spotyka się z lokatoraem którego chce tego dachu pozbawić
              więc pozostaje krwiopijcą.
              Jedyna droga to tylko wyliczenie ile trzeba na odnowienie kamienicy. O
              rentowności kamienicy się nie mówi a jeżeli już to od tego są sklepy...
              W kwesti lokatorów jesteśmy instytucjami humanitarnymi które na realizację
              swoich celów nie dostają pieniędzy...
              No i co z tego iż lokator dostanie wyższy czynsz skoro i tak go nie zapłaci a
              gmina nie ma lokali socjalnych. Musi minąć trochę czasu aż ktoś poda gminę do
              sądu (tj. do Trybunału w Strasburgu) iż ogranicza prawo własnośći nie realizując
              swoich zadań tj. dostarczania lokali socjalnych.
              • jml13060 Re: Hm... jesteteśmy instytucjami humanitarnymi 04.07.05, 09:14
                Zgadzam się,

                że ekspert (biegły sądowy) może jedynie wyliczyć koszt technicznego odtworzenia
                nieruchomości. Jesli sie nie mylę, to o ZYSK'u wynajmującego napisano w jednym z
                orzeczeń TK ?... że mu się należy. Ale ile, według jakiej kalkulacji, ... ???

                Nie zgadzam się,

                że jesteśmy instytucjami humanitarnymi. Jesteśmy osobami wykorzystywanymi. Nasza
                własność jest od dziesięcioleci rabunkowo eksploatowana przez totalitarne
                państwo. Wbrew woli. Czy humanitarnym był niewolnik wobec swego właściciela
                pracując i tracąc zdrowie na jego plantacji bawełny, czy humanitarnym jest
                podatnik oddającym zgrai urzędasów znaczną część swoich dochodów ?

                ajax
                • tomasz.urbas Zysk? Tak! 04.07.05, 18:40
                  Prawo do uzyskiwania dochodu jest jednym z atrybutów prawa własności. Jak go
                  oszacować? No cóż. Państwowy Sąd raczej nie uzna za spekulacyjny zysku, który
                  zapewnia Państwo obywatelom pożyczając od nich pieniążki. A zatem:
                  1) rentowność bonów skarbowych, obligacji ok. 5 %
                  2) inflacja ok. 3 %
                  3) stopa zysku (realna) pozbawiona ryzyka 2 %.
                  W finansach jest jeszcze coś. Premia za ryzyko. Nawet symoliczny 1 pkunkt daje
                  już 2+1 = 3 %.
                  I co otrzymujemy:
                  amortyzacja 1,5 %
                  godziwy zysk 3,0 %
                  koszty utrzymania technicznego 2-3 %
                  koszt sfiansowania remontu (odsetki, prowizje) 2-3 %
                  eksploatacja bieżąca 1-3 %
                  i w efekcie mamy uzasadniony czynsz 12,5-16,5%.
                  Jest z czego zjeżdżać!
                  Pozdrawiam

    • tomasz.urbas Re: 1000zł dla biegłego - do kalkulacji czynszu. 01.07.05, 08:37
      Oczywiście wzięcie biegłego przed sprawą sądową zwiększa szance sukcesu, ale...
      czy nie jest to zbyt kosztowne. W przypadku ewentualnej sprawy sądowej biegły
      będzie powołany jeszcze raz, i to przez sąd, i raczej nie w osobie tego
      biegłego który zrobił opinię. Można ewentualnie spróbowąc aby w związku z art.
      279 K.p.c. sąd powołał "naszego" biegłego, jako biegłego który już dobrze zna
      naszą nieruchomość. Ale decyzja leży w rąkach sądu, a i biegły pewnie doliczy
      coś nieco.
      I pamiętjamy biegły sądowy to nie to samo co rzeczoznawca.
      W mojej praktyce kalkuluję czynsz bez biegłego. Jestem przygotowany do
      zawniosowania tego dowodu w sądzie. A zatem nieco zwiększam ryzyko, ale
      zmniejszam koszt nawet o 50 %. Ryzyko jest akceptowane, gdyż mamy wyjątkowo
      dużą "górkę" w kalkulacji w stosunku do czynszu rynkowego.
      Pozdrawiam
      Tomasz Urbaś
Pełna wersja