ZARZĄDCA PRZYMUSOWY/SĄDOWY W KAMIENICY

14.08.05, 18:12
Witam,

Czy ktoś z Was mógłby podzielić się ze mną swoją opinią na temat
funkcjonowania zarządcy sądowego w kamienicy?

Sprawa pewnie dosyć typowa - dwóch współwłaścicieli kamienicy (jeden
większościowy, drugi mniejszościowy). Większościowy sprawuje zarząd i
podejmuje wszystkie decyzje dotyczące nieruchomości bez liczenia się ze
zdaniem mniejszościowego a przy rozliczeniach między współwłaścicielami
oszukuje, albo nie rozlicza się w ogóle. Oczywiście rozmowy i wymiana listów
nic nie dają. Dodam, że zniesienie współwłasności byłoby trudne od strony
praktycznej.

Doszedłem do wniosku, że w tej sytuacji chyba najlepiej będzie jeśli wystąpię
do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego, który ukróci takie praktyki i
zarządzając całością budynku będzie uczciwie rozliczał przychody generowane
przez tą nieruchomość.

Szczególnie interesują mnie praktyczne aspekty - czy trudno jest doprowadzić
do ustanowienia zarządcy (ile czasu może to zająć i jakie przeszkody mogą
wystąpić po drodze), a jeśli już się uda, to jak taki sądowy/przymusowy
zarządca funkcjonuje w rzeczywistości (czy też może oszukiwać, albo działać
na czyjąś niekorzyść?) i czy można traktować takie rozwiązanie jako
długofalowe (wieloletnie).

Jakie macie doświadczenia?

Dzięki za wskazówki

Robert
    • clevland Słyszałem o takim przypadku... 16.08.05, 15:15
      ...ale nie wiem czy to prawda nie znam się akurat na tym aspekcie własności.
      Grunt pod nieruchomością nie był wykupiony (może jakaś forma użytkowania
      wieczystego) więc ktoś (ze współwałaścicieli) go wykupił i zażądał od
      pozostałych miesięcznej opłaty za prawo do korzystania z gruntu.
      Sądzę że ktoś z forum zweryfikuje zasadność tego; i włoży to albo między bajki
      albo rozwinie wątek.
      Jeżeli taka sytuacja może mieś miejsce to można się zastanowić jak coś takiego
      wykorzystać.
      • oskar58 Re: Słyszałem o takim przypadku... 16.08.05, 19:43
        clevland. Coś takiego mogło sie zdarzyć jeżeli bydynek został wybudowany na
        cudzym gruncie. Pazerność tego współwłaściela ma jednak krótkie nogi. Pozostali
        mogą żadać od niego sprzedania im tego gruntu w częściach odpowiadających ich
        udziałowi w bydynku i sprawa własności jest jasna. Sytuacja znana i uregulowana
        w przepisach. Oskar
    • oskar58 Re: ZARZĄDCA PRZYMUSOWY/SĄDOWY W KAMIENICY 16.08.05, 19:27
      Moim zdaniem to najgorsze z możliwych rozwiązań. Sądowego zarządcę łatwo się
      powołuje, choć nie zawsze sąd przychyla się do wniosku mniejszości, ale odwołać
      go bardzo trudno i wcale nie daje gwarancji należytej dbałości o interes
      właścicieli nie mówiąc już o interesie mniejszości. Taki zarządca odpowiada
      praktycznie tylko przed sądem, a ten ma w d.... to co po postanowieniu dzieje
      się z nieruchomością. Ponadto kwalifikacje zarządców (raczej ich brak)
      pozostawiają wiele do życzenia. Szczerze odradzam. Raczej umilaj życie
      współwłaścicielowi żądając rozliczeń miesięcznych, kwestionując decyzje, słowem
      zmuś go do liczenia sie z tobą pod groźbą wniosku o zarząd sądowy lub wniosku o
      zniesienie współwłasności. Oskar
    • gniazdko Re: ZARZĄDCA PRZYMUSOWY/SĄDOWY W KAMIENICY 17.08.05, 10:37
      Zarząd przymusowy wspólnoty
      www.gazetaprawna.pl/dzialy/18.html?numer=1524&dok=1524.18.468.2.2.3.0.3.htm
      Możliwość powołania zarządu przymusowego wspólnoty przez sąd jest możliwa na
      podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali, a w małych wspólnotach,
      gdzie zarząd nieruchomością wspólną sprawują bezpośrednio sami właściciele
      lokali, na podstawie art. 203 k.c. Zgodnie z art. 26 ust. 1, każdy właściciel
      może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, jeżeli zarząd nie
      został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo
      narusza zasady prawidłowej gospodarki. A według art. 203 k.c., każdy ze
      współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie
      można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach
      dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza
      zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
      Adam Zych
    • clevland W dzisiejszej (tj środowej) gazecie prawnej jest.. 17.08.05, 12:49
      www.gazetaprawna.pl/dzialy/18.html?numer=1524&dok=1524.18.468.2.2.3.0.3.htm
      artykuł jest odpłatnie w internecie ale można kupić gazetę przecie.
    • lodziak75 Re: ZARZĄDCA PRZYMUSOWY/SĄDOWY W KAMIENICY 17.08.05, 16:01
      Panowie, to nie jest wspólnota tylko własność prywatna.


      Sąd Wojewódzki we Wrocławiu postanowieniem z dnia 6 listopada 1979 r. II Cr
      1010/79 do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.: "
      "Współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą
      przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów,
      odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości,
      jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części
      nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane".


      Proponuję zawarcie umowy quoad usum:

      Jak stanowią przepisy Kodeksu cywilnego - sposób korzystania z
      rzeczy przez współwłaścicieli może być różnie określony. W zależności od
      tego, jakie jest źródło tego określenia, można mówić:
      o korzystaniu ustawowym - jeśli współwłaściciele korzystają z rzeczy
      wspólnie tak, jak to bezpośrednio stanowi ustawa,
      o korzystaniu umownym - jeśli sposób korzystania określa umowa
      współwłaścicieli (quoad usum),
      o korzystaniu na podstawie orzeczenia sądowego - jeżeli określenia tego
      dokonał sąd.

      W myśl art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy
      wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W
      takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z
      rzeczą wspólną.
      Natomiast w myśl art. 206 Kc każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do
      współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim
      zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z
      rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
      Określenie innego sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, mogą jednak
      dokonać w umowie sami współwłaściciele. Jednym z takich sposobów jest
      zawieranie umów o tzw. podział nieruchomości do korzystania / użytkowania
      (quoad usum), który polega na tym, że każdy ze wspólników otrzymuje do
      wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej.
      Podział ten nie jest równoznaczny ze zniesieniem współwłasności,
      współwłaściciele nadal bowiem pozostają w stosunku współwłasności i mimo
      takiego podziały każdy z nich może żądać jej zniesienia.

      Taką właśnie umowę możesz zawrzeć ze współwłaścicielem - na mocy tej umowy
      otrzymasz do wyłącznego użytku jeden lub kilka z lokali wchodzących w skład tej
      nieruchomości. Nadal wspólna pozostanie reszta.
      • oskar58 Re: ZARZĄDCA PRZYMUSOWY/SĄDOWY W KAMIENICY 20.08.05, 10:26
        Mam dokładnie ten sam problem. Ze stroną prawną uporałem się już dawno temu i
        to nie sprawia kłopotów. Problemem nadal pozostaje sposób rozliczania wpływów,
        wydatków i amortyzacji (dochodów nie ma, inwestujemy w remonty i modernizację
        mieszkań). Działania na ułamkach i procentach są słabą stroną tych którzy
        szkołę podstawowa ukończyli ok. 50 lat temu. Czy znasz jakiś prosty sposób
        obliczania udziału w przychodach i kosztach albo program komputerowy który by
        liczył sam za wszystkich współwłaścicieli z uwzględnieniem faktu, że tylko
        część współwłaścicieli (1) mieszka w kamienicy, a pozostali (1) nie. Oskar
Pełna wersja