kupiłem dom z lokatorami

24.08.05, 21:00
Witam właśnie jestem na finale zakupu domu jest to duży dom z lat 30 tych
tylko jest jeden "mały" problem w tymże domu mieszkają lokatorzy (2 rodziny)
którzy mieszkają w nim już od lat piędzisiątych, nie posiadają żadnego
dokumentu (w gminie również nie występuje sprawdziłem)potwierdzającego prawo
do zajmowania lokalu jednak posiadają meldunek. Obecnie nie wiem co z nimi
mam począć zaklinają się że będą płaćic czynsz jak dostaną umowę i podłączę
im media obecnie posiadają tylko prąd a woda jest pobierana przez nich z
pomieszczenia na podwórzu.Proszę o podpowiedz jak mam postąpić abym nie miał
w przyszłości problemów jakbym chciał ich wyprowadzić jakie mam dać im umowy
na co zrócić szczególną uwagę jakioe prawa zaznaczyć jak również proszę o
wyjaśnienie sytuacji gdybym chciał ich wyprowadzić zaraz po zakupie
nieruchomości bez żadnych umów.
Pozdrawiam
Pema
    • oskar58 Re: kupiłem dom z lokatorami 25.08.05, 08:51
      Umowę to już masz. Co prawda są pewne trudności z ustaleniem jej treści, ale
      skoro mieszkają już tyle lat, komuś wcześniej płacili czynsz i nikt nie podjął
      żadnych kroków w celu ich usunięcia, to uznać należy, że umowa została zawarta
      przez czynności faktyczne. Zatem wszelkie ustalenia należy wprowadzać przez
      wypowiedzenie dotychczasowej umowy. To nic, że nie została spisana. Wyślij
      wypowiedzenie dotychczasowej i prześlij przy nim tekst nowej, ustal w niej
      wysokość nowego czynszu i pozostałe warunki. Wyślij odrębnie wypowiedzenie
      trzyletnie. Korespondencję prowadź listami poleconymi za dowodem doręczenia.
      Zapomnij o wyprowdzeniu ich zaraz po zakupie. To nie jest możliwe. Czeka Cię
      droga długa i ciernista. Może zrezygnuj z zakupu. Poczytaj wypowiedzi różnych
      właścicieli na tym forum. Pozdrawiam. Oskar
      • clevland Musisz się wiele nauczyć... 25.08.05, 13:05
        Jak nie masz większego pojęcia o ustawie o ochronie praw lokatorów, to zanim
        podpiszesz z nimi umowę musisz się do tego przygotować.
        Polecam stronę:
        www.kamienice.info.pl
        a szczególnie kontakt z Panem Henrykiem Tubackiem.
        Od niego można się wiele nauczyć- a to w naszym przypadku pozwoli zaoszczędzić
        dużo czasu oraz pieniędzy.
        Proponowałbym najpierw trochę poczytać, przygotować się aby wiedzieć o co pytać.
    • aniapol Re: kupiłem dom z lokatorami 25.08.05, 13:06
      przede wszystkim zapoznaj się z treścią ustawy o ochronie lokatorów. Tam
      znajdziesz skondensowany spis swoich praw (bardzo krótki) i obowiązków (bardzo
      długi) wobec lokatorów. To nieważne, że nie mają oni żadnej umowy. Art. 30. 1.
      ustawy o ochronie lokatorów mówi, że: Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego
      do dnia wejścia w życie ustawy (czerwiec 2001 r.) przez okres nie krótszy niż
      10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12
      miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie
      wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia
      lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie
      nieistnienia stosunku najmu.
      2. W dniu nawiązania umowy najmu, o której mowa w ust. 1, czynsz najmu takich
      lokali jest naliczany w wysokości 3% wartości odtworzeniowej.
      Naprawdopodobniej "Twoi" lokatorzy są takim przypadkiem.

      Wszystko zależy od tego, w jakim celu chcesz kupić ten dom. Czy chcesz
      zostać "kamienicznikiem", czyli traktować dom jak biznes? Czy chcesz dom
      wykorzystywać w inny sposób (zamieszkać w nim, wynajmować w całości na biura,
      kupić taniej sprzedać drożej?) W pierwszym przypadku musisz sobie
      przekalkulować, czy ma to szansę się opłacać (zważ, że nadal obowiązują poważne
      restrykcje w podwyższaniu czynszów lokatorom z byłego kwaterunku), i czy chce
      Ci się podejmować ryzyko, że lokatorzy nie będą płacić, i może będziesz musiał
      dokładać do interesu. Jak to w biznesie. Jeśli masz inne plany co do domu, i
      raczej planujesz wykwaterowanie lokatorów, to musisz się przygotować na bardzo
      długi i nieprzewidywalny proces. Jeśli lokatorzy będą sumiennie opłacać czynsz
      (powtarzam: nie możesz go w sposób dodolny wyznaczyć, gdyż obowiązuje Cię
      magiczne 3% wartości odtworzeniowej i korowody z podwyżkami nie więcej niż 10%
      rocznie, lub większa podwyżka, którą lokator może zakwestionować, i wtedy
      sprawa w sądzie - patrz ustawa) to jedynym sposobem zakończenia najmu jest
      wypowiedzenie 3-letnie. Dopiero po 3 latach możesz zażądać, żeby się
      wyprowadzili, a jeśli tego nie zrobią, to sprawa o eksmisję do sądu, tam kilka
      lat procesu, i nawet jak dostaniesz wyrok, to dopóki gmina nie da im lokalu
      socjalnego(jeśli im przysługuje) lub Ty nie wskażesz im pomieszczenia
      tymczasowego, to eksmisji nie można wykonać. Oczywiście to jest najgorszy
      scenariusz, może uda Ci się z nimi dogadać? W każdym bądź razie, nie ma takiej
      możliwości, żebyś zawarł w nowej umowie najmu jakieś zapisy mniej korzystne dla
      lokatorów, niż są w ustawie. I tak będą nieważne. Pytanie: jak się sprawowali
      wobec poprzedniego właściciela? Kto i dlaczego odciął im wodę? Warto sprawdzić.
      Pozdrawiam.
      • pema24 Re: kupiłem dom z lokatorami 28.08.05, 20:08
        witam i dziękuję za cenne wskazówki planujemy z żoną przeznaczenie tego domu
        na cele mieszkalne tzn.przeprowadzamy remont wymiany poszycia dachowego i tam
        robimy mieszkanko na dole lokatorów tzn 1 rodzinkę przenosimy na tył domu a
        drudzy zostają tam gdzie są a z frontu domu będą lokale handlowe
        (najprawdopodobniej sklepy które będziemy wynajmować )teraz mam taki dylemat z
        wartośćią odtworzeniową bo obecnie nie mieli umów i poprzedniej właścicielce
        płacili "jajkami" po rozmowie z nimi zgodzili się płacić czynsz w zamian że im
        udostępnię wodę kanalizę (poprzednia włąścicielka poprostu nic nie kazała im
        robić żadnych kibelków żadnej wody tylko dach i prąd} i jaki mam im ten czynsz
        naliczyć żeby się zmaiścić w tej wart. odtworzeniowej moimm zdaniem to
        przynajmniej musi być 5 zł za m/2 + woda,gaz,śmieci,podatki ewentualnie
        centralne ogrzewanie mieszkamy w miejścowości ok 3tys mieszkańców (czy mam się
        sugerować ceną podaną przez rzeczoznawcę przed remontem czy po remoncie a
        jeżeli tak to jakie mają być tego procenty??)
        pozdrawiam
        • krotki Prawo Robin Hooda po polsku 30.08.05, 22:30
          najpierw przeczytaj to

          www.gpmedia.pl/apps/pbcs.dll/artikkel?SearchID=73218880814687&Avis=PO&Dato=20050827&Kategori=REPORTAZ&Lopenr=108270440&Ref=AR


          bardzo pouczająca lektura

          Pozdrawiam
          • clevland Niedługo też pewnie będę miał wyroki esmisyjne 31.08.05, 11:42
            Przygotowuję poniesienie czynszu do 12-13zł z kalkulacją na 25zł. Zakładam że
            lokatorów nie będzie stać. Z częścią się może dogadam i poszukam im czegoś w ich
            finansowych możliwościach. Jak nie to pewnie odetne im energię elektryczną i gaz
            może to ich przyspieszy. Z drugiej strony będę naciskał na gminę.
            Z tego co wiem ma ona 6miesięcy na dostarczenie im (tzn. lokatorom lokalu
            socjalnego), ale jak nie dostarczy to mija chyba okres aby podać ją do sądu za
            niedostarczenie lokalu. Jak to wygląda? Muszę się wcześniej przygotować bo
            pewnie skieruję skargę do trybunału. Mam nadzieję że ktoś będzie szybszy.
    • djdry Re: kupiłem dom z lokatorami 21.09.05, 02:02
      Witam. mialem taki sam problem ktorego sie pozbylem. Jest to bardzo dobry
      sposob na kupienie bardzo tanich lokali... wiem wiem ze sa lokatorzy ale
      przeciez nie ma sie co zalamywac. wysylasz im za zwrotka nowa umowe wraz z jej
      3 letnim wypowiedzeniem. dajesz im w umowie cene konkretna ale rozsadna. musisz
      policzyc ile moga ci zaplacic maxymalnie i dorzuc pare groszy wiecej. zarzuc
      jeszcze fundusz remontowy. w umowie zaznacz ze w razie nieplacenia przez
      kolejne 3 miesiace lokator ma obowiazek opuscic lokal. podpisze- masz
      mieszkanie za max 5 miesiecy, nie podpisze - wynocha! przez 1 miesiac kasa
      jest , 2 niekoniecznie a pozniej nie daja rady. tak pozbylem sie swoich 4
      lokatorow. miasto dalo im meliny a ja mam 4 mieszkanka dd.
      Mam nadzieje ze troszke pomoglem zblakany landlordzie(z ang. najemca,
      wlasciciel lokalu) :)
      • aniapol Re: kupiłem dom z lokatorami 21.09.05, 17:43
        wszystko bardzo pięknie, ale co proponujesz, jeśli lokatorzy
        podwyżki/wypowiedzenia dostaną, a i tak nie płacą, ani się nie wyprowadzą?
        Piszesz: lokator ma obowiązek opróżnić lokal. Oczywiście, ale co z tego?
        Wszystko zależy od jego dobrej woli. Jeśli nie będzie płacić, jeśli się nie
        wyprowadzi, nie da się go usunąć w inny sposób, niż wygrywając w sądzie sprawę
        o eksmisję (kilka lat), a nawet mając orzeczoną eksmisję nie można jej wykonać
        bez dostarczenia lokalu - socjalnego przez gminę, lub tymczasoweg (dawna
        eksmisja na bruk) - przez właściciela :-)
Pełna wersja