Czynsze znów w Trybunale "Rzeczpospolita"

26.08.05, 11:20
PRAWO MIESZKANIOWE Nowa ustawa nie chroni lokatorów

Czynsze znów w Trybunale


Przepisy o podwyżkach czynszu i innych opłat za używanie lokalu nie pozwalają
ocenić, kiedy takie podwyżki są nadmiernie wygórowane.


We wniosku do Trybunału Konstytucyjnego rzecznik praw obywatelskich zarzuca,
że niektóre zmienione niedawno przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów,
dotyczące ustalania czynszów w budynkach mieszkalnych, są niezgodne z
konstytucją i zasadą poprawnej legislacji. Mogą też być różnie
interpretowane. Mimo ostatniego wyroku Trybunału w sprawie czynszów z 19
kwietnia 2005 r. obecny stan prawny nadal budzi wątpliwości natury
konstytucyjnej.

Artykuł 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że podwyżka, w
wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu
przekroczy w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić
tylko w uzasadnionych przypadkach. Podwyżka nieprzekraczająca tego progu może
więc nastąpić bez uzasadnienia, a właściciel nie musi przedstawiać na piśmie
na żądanie lokatora jej przyczyn i kalkulacji. Zdaniem rzecznika oznacza to
całkowitą rezygnację państwa z ochrony lokatorów przed nieuczciwymi
praktykami rynkowymi.

Takiej podwyżki, nawet jeżeli jest obiektywnie nieuzasadniona, nie można
zakwestionować w sądzie. Żadne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów nie
określają też kryteriów, na podstawie których sąd ma dokonywać kontroli
podwyżki czynszu. Nie sposób zaś przyjąć, że jest nim "zasadność"
bądź "niezasadność" podwyżki. Ustawodawca nie stworzył więc skutecznego
mechanizmu kontroli podwyżek. Zarówno właściciele lokali, jak i ich lokatorzy
zostali skazani na całkowitą nieprzewidywalność wyniku sporu sądowego. Nie
sposób też jednoznacznie ustalić, czy w razie nieskutecznego zakwestionowania
podwyżki przez lokatora musi on wyrównać czynsz albo inne opłaty za okres od
upływu terminu wypowiedzenia, czy też dopiero od dnia uprawomocnienia się
orzeczenia sądowego.

Jeżeli natomiast podwyżka nie przekroczy w ciągu roku 10 proc.
dotychczasowego czynszu, może być nawet wyższa niż 3 proc. wartości
odtworzeniowej i nie musi być uzasadniana.

Zamiast więc chronić lokatorów przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi,
polegającymi na pozbawionym ekonomicznego uzasadnienia podwyższaniu opłat za
mieszkanie, stworzono mechanizm, stanowiący w istocie zachętę do stosowania
takich praktyk - stwierdza rzecznik.

Ustawodawca postanowił również, że podwyższanie czynszu lub innych opłat, z
wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej
niż co 6 miesięcy.

Nie określił jednak, czy punktem początkowym, od którego należy liczyć ten
okres, jest wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu, data upływu
okresu wypowiedzenia czy data uprawomocnienia się orzeczenia sądowego. Daje
to pole do całkowicie dowolnej interpretacji, a więc i do dodatkowych
konfliktów na tle podwyżek czynszów.

Danuta Frey
    • coggiorno chronić lokatorów przed nieuczciwymi praktykami 26.08.05, 13:55
      rynkowymi, polegającymi na pozbawionym ekonomicznego uzasadnienia podwyższaniu opłat za mieszkanie, stworzono mechanizm, stanowiący w istocie zachętę do stosowania
      takich praktyk - stwierdza rzecznik.
      Może dodajmy:
      Rzecznik ludu uciśnionego przez krwiopijców kamieniczników.

      A niektórzy obchodzą teraz rocznicę wyzwolenia kraju spod komunistycznego jarzma.
      A to nie o to walczono, tylko o prawdziwy socjalizm. No to go mamy.
      Pozdrowienia,
      Krzysztof
      • krotki najśmieszniejsze 26.08.05, 14:27
        najśmieszniejsze to to że rzecznik ma w 100% rację tak jak miał walczać o
        uwolnienie czynszów dla nas . Istota rzecznika jest to że musi byc trzecią
        strona w sporze musi stac po stronie - prawa, konstytucji, zasad? a to powoduje
        że naraża sie wszystkim tak niewdzieczna rola. Ale ............


        Pozdrawiam
        • clevland Chleb po 0,5zł a resztę niech dokładają piekarze! 26.08.05, 14:43
          Taką widzę analogię!
          Chronić lokatorów zabronił już wyrok Trybunału w Strasburgu, a tu jeszcze ktoś
          ma zapędy... Znając nasz parlament a przede wsztystkim zapędy jendej z partii
          która może wygarać wybory (PiS) możemy liczyć na ponowne ograniczenie czynszów.
          Ale wtedy możemy też oczekiwać na 100% odszkodowań...
          • henryk.tubacki Chleb po 0,50zł a resztę kto dołoży? 26.08.05, 16:33
            clevland napisał:
            > Taką widzę analogię!
            Ja też widzę analogię, na razie mamy wakacje w polityce, za chwilę rusza
            kampania wyborcza, właśnie dzisiaj partie polityczne wylosowały swoje numery
            wyborcze od 1 - 17.
            Po wyborach ocenimy sytuację i będziemy działać, dziś w sierpniu 2005 jest to
            trochę zawracanie kijem Wisły.
            Za nasze odszkodowania, ja może dostanę 100zł, ale to będę wiedział po
            wynikach badań mojego rezonansu magnetycznego, przypadek? Tym niemniej robimy
            to co jest możliwe: stopień po stopniu, krok po kroku.
            Teraz więcej pisać nie mogę.
            Zapraszam na moją stronę: www.kamienice.info.pl/nowosci/ .
            Właścicieli z Poznania zapraszam 07 września br. do mnie na spotkanie, jest
            trochę spraw do omówienia.
            Pozdrawiam Henryk Tubacki
        • pisz_mi Re: najśmieszniejsze 26.08.05, 15:06
          nie do konca moge sie zgodzic ze Rzecznik ma w 100% racje. Co to
          jest "nieuzasadnione praktyki rynkowe"? Przeciez mamy raczej "negatywny
          dumping" tzn lokator ze starego portfela placi ponizej ceny rynkowej.
          Wiara ustawodawcow ze wszystko wyreguluja i ustawia poprzez doprecyzowanie i
          uszczegolownie przepisow jest obezwladniajaca.
          Dla nas to chyba tylko wskazowka aby mozliwie szybko jechac w gore z czynszami
          zanim sie znow pogorszy. ("lepiej juz bylo")
          • krotki Re: najśmieszniejsze 26.08.05, 18:44
            pisz_mi napisał:

            > nie do konca moge sie zgodzic ze Rzecznik ma w 100% racje. Co to
            > jest "nieuzasadnione praktyki rynkowe"? Przeciez mamy raczej "negatywny
            > dumping" tzn lokator ze starego portfela placi ponizej ceny rynkowej.

            Mam nadzieję że to ostatni potomkowie komuny i sa na wymarciu ;) - swoją droga
            nie dziwi cię ta cisza??? mało pół miliona wg Wielgo właściwie wylądowac po
            mostem!, miały byc masowe procesy, miały byc podwyżki o 1000% I co cisza. Zatem
            okazało sie że problem 1/ wcale nie dotyczył takiej ilości 2/ przestał byc
            sporem grupowym a stał sie indywidualnym - czyli mniej medialnym, 3/ spory sa
            rozstrzygane czesto polubownie przez strony 4/ do sadów mało co dociera!!
            Czyli normalniejemy !!! Nie potrafie podac liczb dokładnych ale oceniłbym, że
            na 600 tys mieszkań w Polsce ponad ok 400 mialo czynsz rynkowy przed wyrokiem TK
            z pozostałych 200 tys - kilkadziesiat może 20 może 40 tys dostało 3 latki, częśc
            miat w ogóle 35 nie dotyczy bo rynek niżej!! Zatem pismaki nie mają co pisac
            chyba że ktos sie wkurzy i robi pokazówkę jak w Łodzi czy Zabrzu ale tam najczęś
            ciej chodzi nie o lokatorów a o załatwienie sprawy!! W sumie z wielkiej chmury
            mały deszcz.

            Pozdrawiam
    • kondominium Re: Czynsze znów w Trybunale "Rzeczpospolita" 26.08.05, 17:49
      Zdaniem rzecznika oznacza to
      całkowitą rezygnację państwa z ochrony lokatorów przed nieuczciwymi
      praktykami rynkowymi.

      Podwyższenie czynszu o 10% rzecznik nazywa nieuczciwą praktyką rynkową?
      A jak nazwać podwyższenie o 10% np ceny chleba i wody, które następują
      systematycznie? One są uczciwe?
      Przecież to podstawowe, niezbędne do życia artykuły? Bardziej niezbędne niż
      mieszkanie!
      Jak państwo chroni przed nimi swoich obywateli?

      "Ustawodawca nie stworzył więc skutecznego
      > mechanizmu kontroli podwyżek."

      A dlaczego miałby tworzyć taki system? Na podstawie którego artykułu
      Konstytucji? Może rzecznik poda tę podstawę?

      > Zamiast więc chronić lokatorów przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi,
      > polegającymi na pozbawionym ekonomicznego uzasadnienia podwyższaniu opłat za
      > mieszkanie, stworzono mechanizm, stanowiący w istocie zachętę do stosowania
      > takich praktyk - stwierdza rzecznik.

      "Ekonomiczne uzasadnienie podwyżek" - czy rzecznik wrócił z rocznego szkolenia w
      Korei Północnej , czy z Kuby?
      Bo tylko tam tam wykładają jeszcze na uniwersytetach "Ekonomię polityczną
      socjalizmu".


      Rzecznik raczył pominąć wyniosłym milczeniem artykuł Kontytucji mówiący o prawie
      własności.
      Jest to dla niego temat niewygodny i mało atrakcyjny.
      Grupa właścicieli nieruchomości jest zbyt mała w porównaniu do grupy lokatorów.
      Dbać trzeba o elektorat (najemców) a nie o paru niezadowolonych frustratów.
      • henryk.tubacki Re: Czynsze znów w "Rzeczpospolitej" 26.08.05, 18:22
        kondominium napisał:

        > Zdaniem rzecznika oznacza to ...
        Przepraszam, ale oprócz artykułu w Rzeczpospolitej ja nie znam wystąpienia
        RPO, czy to z strony TK, czy samego RPO.
        Strona RPO podaje tylko, że ostatnie wystąpienie RPO do TK datowane jest na
        dzień 22.08.2005r. w sprawie sygnatura nr RPO/475245/04/V , w sprawie lokali
        mieszkalnych będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej,
        zamieszkiwanych przez osoby nie będące żołnierzami zawodowymi.
        Na stronie TK brak jest informacji i skardze RPO, którą opisuje Rzepa.
        Jak będzie więcej szczegółów o skardze RPO to podam na
        www.kamienice.info.pl/nowosci/ .
        W tym momencie nie wiem, jak jest ujęte w skardze to, co czytamy w Rzepie i
        dlatego powstrzymam się z komentarzem.
        Pozdrawiam. Henryk Tubacki
    • awm10 Re: Czynsze znów w Trybunale "Rzeczpospolita" 27.08.05, 19:05
      Temat czynszów staje się już nudny.
      Najpierw wielkie straszenie przez polityków i media widmem horendalnych podwyżek czynszów, tylko po to żeby przybrać się przed wyborami w szatki obrońców lokatorów.
      A teraz znowu obudził się rzecznik i dalej kopie tego trupa.
      Skoro rzecznik analizuje teraz tego knota, jakim jest Ustawa o ochronie praw lokatorów, to jedno krótkie pytanie:

      dlaczego wynajmujący nie ma prawa wymówić najmu lokalu, bez podania przyczyny??!

      Bo wg Ustawy może to zrobić jedynie w przypadku uciążliwości lub nie płacenia czynszu + trzylatka.
      Jak to się ma do Konstytucji, gdzie tu ochrona prawa własności, gdzie swoboda zawierania umów i zwykły zdrowy rozsądek.
      To tylko jeden przykład z mojej ulubionej Ustawy.
      Ale na prawa właścicieli rzecznik jest coś mało wyczulony.



    • jml13060 Re: Czynsze znów w Trybunale "Rzeczpospolita" 29.08.05, 09:27
      Jak dlugo nie bedzie wolnego rynku najmu mieszkan, tak dlugo beda trwaly gorace
      (a w zasadzie niepotrzebne) dyskusje o duperalach. Dam przyklad do kolejnych
      dyskusji : dlaczego w ustawie pojawila sie liczba 10%, a nie 11,534376378% ,
      albo 6,742% ? Czym liczba 10% jest lepsza od dwoch wymienionych i
      nieskonczonosci innych liczb wymiernych i niewymiernych ?

      Komunisci maja to do siebie, ze prowadza zazarte spory o "sprawiedliwym"
      podziale majatku. Wniosek RPO jest bardzo waznym glosem w tej bardzo waznej
      dyskusji. Gdyby najem byl rynkowy nie byloby tylu publikacji i publicystow (nb.
      gdzies zniknal red. M.Wielgo), dyskusji, specjalistow-prawnikow, urzednikow.

      Wedlug mnie lepiej jest podyskutowac o formach finansowania i intensyfikacji
      inwestycji mieszkaniowych z przeznaczneniem na komercyjny najem ? Przy placu
      Narutowicza w Warszawie stoi piekna, solidna kamienica wybudowana przed wojna
      przez spolke (chyba pracownikow poczty). Oni sie zrzucili i wybudowali
      mieszkania. Zaden udzialowiec z osobna nie podolalby ogromnym obciazeniom
      finansowym tej inwestycji, a spolka mogla. TO JEST WZOR DO NASLADOWANIA. Zeby
      dobrze i dlugofalowo inwestowac prywatne wolne kapitaly mozna w formie spolek
      prywatnych osob budowac mieszkania na wynajem. TYLKO ZE PRAWO MUSI BYC ZMIENIONE
      !!!

      Nikt zdrowy na umysle w obecnym stanie prawa i sadownictwa nie wrzuci
      oszczednosci zycia w tak niebezpieczny biznes. Skoro tak, to mieszkan buduje sie
      malo, coraz mniej ... Buduja glownie developerzy nastawieni na szybka ich
      sprzedaz. To jest swiatowy anachronizm. Ludzie potrzebujacy mieszkan sa mlodzi,
      na dorobku, bez wolnego kapitalu, a zatem zainteresowani wynajmowaniem.
      • awm10 Re: Czynsze znów w Trybunale "Rzeczpospolita" 04.09.05, 18:10
        jml13060 napisał:
        " Nikt zdrowy na umysle w obecnym stanie prawa i sadownictwa nie wrzuci
        > oszczednosci zycia w tak niebezpieczny biznes (wynajem)
        Wydawałoby się, żę jest to oczywiste dla każdego kto ma chociażby pełne podstawowe.
        Dlaczego zatem nie jest oczywiste dla polityków?
        Niedawno w naszym Parlamencie była dyskusja w sprawie budowy lokali socjalnych - tzw program pilotażowy, który ma dać 1 mieszkanie socjalne na kilka gmin, w okresie kilku lat.
        Potęga - rzuca na kolana, zwłaszcza na 5 minut przed wyborami.
        I te hasła: brak mieszkań, młode małżeństwa, my zrobimy,.......
        Tylko że przez tą kadencję nie zrobili nic, oprócz dalszego spaprania tego knota o ochronie praw ...
        A w następnej kadencji nastąpi zapewne, jak to dawniej mówiono "dalsze doskonalenie".
        Trudno przypuszczać żeby posłowie nie rozumieli spraw oczywistych, a stąd można wyciągnąć tylko jeden wniosek - mają w rzeczywistości w nosie temat budownictwa mieszkaniowego, grają nim tylko przed wyborami.
        Gdyby rozwiązali ten problem nie byłoby czym grać.
        A rozwiązanie jest banalne,ustawa o ochronie praw niepłacących lokatorów do kosza, wolny rynek mieszkań, mieszkasz to płacisz, nie płacisz to jutro nie mieszkasz i martw się sam bo gmina nic ci nie da, każda strona umowy najmu może ją skutecznie wymówić nie w 3 lata a w 1-3 miesiące bez podania przyczyn, masz problemy finansowe to nie czekaj załatwiaj sobie dodatek mieszkaniowy lub zmień mieszkanie na tańsze.Koniec przepisu.
        Rozgadałam się,uff.., jedno pytanie na koniec, które warto byłoby zadać kandydatom na posła, czy prezydenta:
        czy zainwestowałbyś swoje oszczędności w budowę kamienicy na wynajem w obecnym stanie prawnym?




Pełna wersja