pisz_mi
26.08.05, 11:20
PRAWO MIESZKANIOWE Nowa ustawa nie chroni lokatorów
Czynsze znów w Trybunale
Przepisy o podwyżkach czynszu i innych opłat za używanie lokalu nie pozwalają
ocenić, kiedy takie podwyżki są nadmiernie wygórowane.
We wniosku do Trybunału Konstytucyjnego rzecznik praw obywatelskich zarzuca,
że niektóre zmienione niedawno przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów,
dotyczące ustalania czynszów w budynkach mieszkalnych, są niezgodne z
konstytucją i zasadą poprawnej legislacji. Mogą też być różnie
interpretowane. Mimo ostatniego wyroku Trybunału w sprawie czynszów z 19
kwietnia 2005 r. obecny stan prawny nadal budzi wątpliwości natury
konstytucyjnej.
Artykuł 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że podwyżka, w
wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu
przekroczy w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić
tylko w uzasadnionych przypadkach. Podwyżka nieprzekraczająca tego progu może
więc nastąpić bez uzasadnienia, a właściciel nie musi przedstawiać na piśmie
na żądanie lokatora jej przyczyn i kalkulacji. Zdaniem rzecznika oznacza to
całkowitą rezygnację państwa z ochrony lokatorów przed nieuczciwymi
praktykami rynkowymi.
Takiej podwyżki, nawet jeżeli jest obiektywnie nieuzasadniona, nie można
zakwestionować w sądzie. Żadne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów nie
określają też kryteriów, na podstawie których sąd ma dokonywać kontroli
podwyżki czynszu. Nie sposób zaś przyjąć, że jest nim "zasadność"
bądź "niezasadność" podwyżki. Ustawodawca nie stworzył więc skutecznego
mechanizmu kontroli podwyżek. Zarówno właściciele lokali, jak i ich lokatorzy
zostali skazani na całkowitą nieprzewidywalność wyniku sporu sądowego. Nie
sposób też jednoznacznie ustalić, czy w razie nieskutecznego zakwestionowania
podwyżki przez lokatora musi on wyrównać czynsz albo inne opłaty za okres od
upływu terminu wypowiedzenia, czy też dopiero od dnia uprawomocnienia się
orzeczenia sądowego.
Jeżeli natomiast podwyżka nie przekroczy w ciągu roku 10 proc.
dotychczasowego czynszu, może być nawet wyższa niż 3 proc. wartości
odtworzeniowej i nie musi być uzasadniana.
Zamiast więc chronić lokatorów przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi,
polegającymi na pozbawionym ekonomicznego uzasadnienia podwyższaniu opłat za
mieszkanie, stworzono mechanizm, stanowiący w istocie zachętę do stosowania
takich praktyk - stwierdza rzecznik.
Ustawodawca postanowił również, że podwyższanie czynszu lub innych opłat, z
wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej
niż co 6 miesięcy.
Nie określił jednak, czy punktem początkowym, od którego należy liczyć ten
okres, jest wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu, data upływu
okresu wypowiedzenia czy data uprawomocnienia się orzeczenia sądowego. Daje
to pole do całkowicie dowolnej interpretacji, a więc i do dodatkowych
konfliktów na tle podwyżek czynszów.
Danuta Frey