podatkowa księga przych. i rozch.

03.09.05, 17:25
Czy podatnik - osoba fizyczna, nie prowadząca działalności gospodarczej,
uzyskująca przychody (czasem nawet dochody) z najmu lokali we własnej
nieruchomości musi prowadzić PKPiR? Jeśli tak, to z jakich przepisów to
wynika, bo nie mogę odszukać.
    • henryk.tubacki Re: podatkowa księga przych. i rozch. od najmu? 04.09.05, 09:46
      maiku napisała:

      > Czy podatnik - osoba fizyczna, nie prowadząca działalności gospodarczej,
      > uzyskująca przychody (czasem nawet dochody) z najmu lokali we własnej
      > nieruchomości musi prowadzić PKPiR?
      Nie, nie musi, jeżeli chce może, może nawet używać druki stosowane przez
      spółki prawa handlowego, ale po co?
      Wystarczy tabelka zestawiająca przychody podatkowe za miesiąc ....., tak samo
      koszty podatkowe, jako trzecia tabela sumująca przychody i koszty, aby uzyskać
      kwotę X, jako stratę albo zysk. Jeżeli strata to nadal problem, jeżeli zysk to
      podatki dla US i PIT-y miesięczne. Czwartą tabelką jest zestawienie strat i
      zysków za 12 miesięcy roku kalendarzowego i wpis do PIT-u rocznego.

      > Jeśli tak, to z jakich przepisów to wynika, bo nie mogę odszukać.
      I nie znajdziesz, znajdziesz natomiast ustawę o podatku dochodowym osób
      fizycznych.
      Znam kilku właścicieli, którzy w zakresie najmu swojego budynku zgłosili
      działalność gospodarczą w zakresie najmu i wtedy są zobowiązani prowadzić
      KPiR, tak samo jak każdy wykonujący jakąkolwiek działalność gospodarczą na
      podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej i ustawy o działalności
      gospodarczej.
      Pozdrawiam
      • clevland Ryczałt albo pit 5? Pomoże doradca podatkowy. 04.09.05, 12:36
        Dla najmu dostępne są dwie najprostrze formy opodatkowania:
        -na zasadach ogólnych obliczane wg. skali podatkowej, gdzie można odliczać
        koszty uzyskania przychodu (np. amortyzację, podatek od nieruchomości, zakup
        mebli na potrzeby mieszkań na wynajem);
        -ryczałt w postaci dwóch stawkek bez możliwości odliczeń.

        Proponuję udać się do doradcy podatkowego, on za niewielką (w stonuku do
        ewentualnych kosztów pomyłek - nie trzeba płacić "frycowego") określi, która
        forma opodatkowania będzie leprza i tańsza dla określonej wysokości dochodu, a
        także miesięcznie za niewielką opłatą (w porównaniu do zabawy z pitami jaka
        czeka osobę która nie ma pojęcia jak to robić) miesięcznie wypełni odpowieni pit
        i wyliczy miesięczną zaliczkę.
      • wasyl999 Re: podatkowa księga przych. i rozch. od najmu? 06.09.05, 14:32
        witam
        Wystarczy tabelka zestawiająca przychody podatkowe za miesiąc ....., tak samo
        koszty podatkowe, jako trzecia tabela sumująca przychody i koszty, aby uzyskać
        kwotę X, jako stratę albo zysk. Jeżeli strata to nadal problem, jeżeli zysk to
        podatki dla US i PIT-y miesięczne. Czwartą tabelką jest zestawienie strat i
        zysków za 12 miesięcy roku kalendarzowego i wpis do PIT-u rocznego.

        czy moge nie składac deklaracji miesiecznych czyli odprowadzac zaliczek na
        podatek, a tylko wpisac wynik do deklaracji rocznej i dopiero na tym poziomie
        sie rozliczyc z fiskusem ???
        pozdrawiam
    • maiku Re: podatkowa księga przych. i rozch. 05.09.05, 10:38
      Serdecznie dziękuję za odpowiedzi.
      Dotychczas nie mam zysków (ileż kasy trzeba włożyć żeby coś wynająć! a czynsze
      wpływają albo i nie) i ryczałt raczej nie dla mnie.
      Szczególnie pomógł mi p. Tubacki, bo dzięki jego podpowiedzi znacznie ułatwię
      sobie prowadzenie "księgowości".
      Mam jeszcze pytanie: czy zakup mebli do wynajmowanego mieszkania można wpisać
      jako koszt, problem w tym, że meble odkupione od prywatnej osoby, więc rachunku
      nie ma.
      • clevland Tylko na fakturę VAT 05.09.05, 11:10
        Dowodem pozwalającym odliczyć od kosztów uzyskania przychodu zakupu mebli przy
        wynajmnie mieszkania jest faktura vat. Trzeba jednak pamiętać aby zakup mebli
        był dokonany po podpisaniu umowy. Można to określić wpisując w umowie iż:
        została zawarta np. 1maja (2maja kupiliśmy meble) a obowiązuje od 1 czerwca
        (czuli faktycznego okresu zamieszkania lokatora).
        • henryk.tubacki NIE-Tylko na fakturę VAT, pokwitowanie też. 05.09.05, 18:08
          clevland napisał:
          > Dowodem pozwalającym odliczyć od kosztów uzyskania przychodu zakupu mebli
          > przy wynajmnie mieszkania jest faktura vat.

          Clevland w tym zakresie NIE NA RACJI !!!
          Miałby rację co do faktur VAT, jeżeli remontowałby swoje mieszkanie w ramach
          tzw. "podatkowej ulgi remontowej", aby dokonać odliczeń od podatku - temat
          powszechnie znany.
          Kosztem podatkowy jest każdy (prawie każdy) koszt, którego poniesienie
          warunkuje uzyskanie przychodu z najmu - to jest ogólna zasada podatkowa najmu.
          Zakup mebli noże być dokonany na cokolwiek (również na fakturę VAT), jednak
          dowód zakupu musi spełniać ogólne zasady dowodów księgowych (np. dotyczące
          pokwitowań, rachunków, umów sprzedaży, darowizny, itp dowodów nabycia).Czyli
          kto, komu co i kiedy. Najlepiej NIP i PESEL lub pieczątka firmy, itp., adres
          zamieszkania, siedziby firmy, nazwa firmy itp.

          > Trzeba jednak pamiętać aby zakup mebli był dokonany po podpisaniu umowy.
          > Można to określić wpisując w umowie iż:
          > została zawarta np. 1maja (2maja kupiliśmy meble) a obowiązuje od
          > 1 czerwca (czuli faktycznego okresu zamieszkania lokatora).

          Też błędnie z tym pamiętaniem.
          Najlepiej, spisać umowę przedwstępną z przyszłym najemcą, który warunkuje
          zawarcie umowy najmu tego lokalu, jeżeli wynajmujący wyposaży lokal w to, to i
          tamto ... .
          Wtedy wyposażamy w to co trzeba, nowe lub używane, co zaakceptuje przyszły
          najemca i spisujemy umowę najmu na gołe mieszkanie za "czynsz" i drugą umowę
          dzierżawy za "dzierżawę" za wyposażenie lokalu dane najemcy do używania w
          związku z zamieszkiwaniem. Ot i wszystko.
          Wiem, że właściciele robią to niekiedy inaczej, ja uważam, na podstawie
          znanych mi umów najmu, że moja metyda jest lepsza i rozdziela czynsz od
          dzierżawy, a przez to czynsz jest czynszem i taki czynsz jest niższy od
          "łącznego czynszu". Mam spotkanie muszę kończyć.
          Pozdrawiam
          • oskar58 Re: NIE-Tylko na fakturę VAT, pokwitowanie też. 05.09.05, 20:10
            ja uważam, na podstawie
            > znanych mi umów najmu, że moja metyda jest lepsza i rozdziela czynsz od
            > dzierżawy, a przez to czynsz jest czynszem i taki czynsz jest niższy od
            > "łącznego czynszu".
            Henryku, wyjaśnij dlaczego Twoje metoda jest lepsza? i co to jest "łączny
            czynsz", czym się różni od "czynszu". Ja wyposażam mieszkanie w meble wg
            swojego uznania i proponuję najemcy, jeżeli zgadza się na takie wyposażenia i
            czynsz zawieramy umowę bez umowy przedwstępnej, wstępnej, umowy dzierżawy i
            temu podobnych. Wyjaśnij dlaczego mamy oddzielać czynsz od dzierżawy, a w
            ogóle, to czy mozna dzierżawic meble w mieszkaniu? Pozdrawiam. Oskar
            ps jedyne co wymaga, moim zdaniem odrębnej umowy, to abonament telefoniczny,
            Oddsaję go w nieodpłatne użytkowanie i na tej podstawie ja nie tracę
            abonamentu, a najemca może księgować opłatę za telefon w koszty. Ale to już
            zmartwienie najemcy, nie sprawdzałem prawidłowości tej operacji w urzędzie
            skarbowym, a przepisy na ten temat milczą. Oskar
            • henryk.tubacki Re: Najem a dzierżawa? 05.09.05, 21:55
              - art. 660 k.c.: Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia ...
              - art. 693 par. 1 K.c.: ... Wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy
              rzecz do używania i pobierania pożytków ... umówiony czynsz.
              - Oczywiście zamiast art. 693 można zastosować art. 659 K.c., ale to jest
              wybór stron umowy, jak chcą zapisać odpłatne używanie wyposażenia mieszkania.

              Masz rację oskarze, że to są dwa czynsze, jeden za najem, drugi za dzierżawę.
              Aby odróżnić czynsz najmu od dzierżawnego niektórzy mówią komorne i dzierżawa,
              ja mówię zamiast czynszu dzierżawnego - dzierżawa, no powiedzmy że to taki
              regionalizm.
              Ja mówię też: piekarz najmuje piekarnie (jako pomieszczenie), a dzierżawi
              wyposażenie sprzętowe piekarni, za pomieszczenie płaci "czynsz najmu", za
              sprzęt: dzierżawę (poprawnie mówiąc: czynsz dzierżawny).

              > Henryku, wyjaśnij dlaczego Twoje metoda jest lepsza?
              Każdy wynajmujący spisuje umowy najmu tak jak chce lub tak jak potrafi, ważne
              żeby był z swojej umowy zadowolony. Niestety nie ma idealnych umów.
              "Moja" metoda spisywania umów z najemcami, gdy wynajmujemy wyposażone i
              umeblowane mieszkanie zdaniem wielu właścicieli jest lepsza z kilku powodów.
              Po pierwsze najem dzierżawy oparty jest na K.c., a nie na naszej ulubionej
              ustawie o ochronie naszych ulubieńców, co rodzi wyłącznie kodeksowe
              konsekwencje dla umów dzierżawy wyposażenia najmowanego lokalu.
              Jeżeli lokator z czasem kupi sobie swoje wyposażenie mieszkania, może nam
              oddać nasze meble, czy naszą pralkę, czy lodówkę i zmieniamy umowę dzierżawy,
              a nie najmu.
              Część najemców jest już "mobilna za pracą" i nie chcą przeprowadzać mebli i
              sprzętów domowych z miejscowości do miejscowości, to też są koszty, wolą je
              uzyskać "na chilę najmu" od wynajmującego i słusznie, wtedy pokrywają koszty
              używania i naprawy tego sprzętu.
              Jeżeli rozdzielimy przychód najmu od dzierżawy to mamy niższą podstawę do
              podatku od spadku, za chwilę pewnie i katastru; inaczej znowu wygląda sprawa
              kalkulowania odszkodowania, gdy lokator nie płaci - to prawda, ale różni
              właściciele mają różne cele, różne swoje indywidualne sytuacji i to ich rzecz.

              Oskarze, Ty wynajmujesz w Krakowie, ja w Poznaniu.
              Ja znam: miasta.gazeta.pl/krakow/1,35812,2897376.html .
              Chciałbym mieć takie stawki transakcyjne czynszu najmu jakie są w Krakowie. W
              Poznaniu obecnie stoi ponad 3 tys. mieszkań pustych nie wynajmowanych,
              niektórzy mówią, że w Poznaniu jest 5 tys. pustych mieszkań. Część to są
              mieszkania nowowybudowane na sprzedaż jako własnościowe, ale rynek pierwotny w
              Poznaniu załamał się i nikt tego nie kupuje, ani nie chce nająć. Sąsiednie
              podpoznańskie gminy zaoferowały tańsze mieszkania u deweloperów i Poznań
              wyludnia się, a poznaniacy przenoszą się do własnych domków jednorodzinnych i
              blokowisk w podpoznańskich gminach, gdzie życie jest cichsze, spokojniejsze i
              tańsze niż w Poznaniu i oczywiście brak jest tam strefy płatnego parkowania,
              co jest bardzo istotne, gdy mieszkańcy w pobliżu swojego miejsca zamieszkania
              prowadzą działalność gospodarczą.
              W Poznaniu stoi wiele pustych na wynajem nowych mieszkań już z wyposażonymi
              kuchniami, łazienkami i przedpokojami (nawet z wyposażonymi w meble pokojami)
              i jest u nas wiele kandydatów na najem, którzy warunkują najem, jeżeli
              wynajmujący wyposaży lokal w ... . To jest skutek nadprodukcji poznańskich
              deweloperów, którzy wolą zaoferować najem super wyposażonego mieszkania za
              8,00 zł/m2, niż mieć 0zł i wyłącznie do płacenia podatek od nieruchomości od
              pustostanu pokrywany głównie z lokali parteru i pierwszego piętra budynku. Po
              prostu rynek. A w Poznaniu gmina proponuje w swoim zasobie mieszkania na
              wynajem nie za 5,31, ale za 1,62zł/m2/m-c.
              Z całkiem innego powodu czynsze "są psute" na Górnym Śląsku, dlatego też i tam
              właściciele muszą oferować dodatkowe "atrakcje" najemcom. I u Was w Krakowie
              przyjdzie taki czas, że w cenie najmu będzie codzienna poranna dostawa
              lokatorowi litra mleka pod drzwi mieszkania, łącznie z egzemplarzem codziennej
              gazetki, np. Gazety Krakowskiej lub innej. Ale odeszliśmy od tematu: "KPiR".
              Pozdrawiam
          • krotki zaraz zaraz 05.09.05, 21:51
            czynsz jest i w najmmie i w dzierżawie róznica pomiedzy dzierżawą a najmem jest
            taka że w dzierżawie pobiera sie pożytki a przy najmie sie rzeczy używa.
            Konstrukcja, że pobiera sie pożytki z dzierżawy mebli jest dośc trudna do
            obronya. A zreszta dlaczego odrózniac czynsz z dzierżawy od najmu? przeciez
            korzystniejsze jst miec możliwośc odliczen np. VAT czy nawet miec soje meble w
            mieszkaniu by łatwiej wejśc? Co do ranunku to problem jest czy sie jest Vatowcem
            czynie jak sie jest to wiadomo Nip a jak nie to bez Nipu ale o cechach racunku
            czyli tak jak piszesz
            Ach nie rozumiem też dlaczego zakup ma byc dokonany prze zawarciem umowy -
            przecież jeśłi można odliczyć VAT w lokalach użytkowych z poczynionych nakładów
            przed zawarciem umowy wystarczy by była decyzja o zmianie przeznaczenia lokalu.
            to tym bardziej przy najmie - argument jest prosty jeśli ma stac mebel to
            najemca musi go widzeć bo może później dostac coś innego!

            Pozdrawiam
            • oskar58 Re: zaraz zaraz 06.09.05, 08:23
              Krótki. Masz całkowitą rację. Nic dodać, nic ująć. No ale jak Henryk napisał ja
              wynajmuję w Krakowie, a On w Poznaniu. W tym cała różnica. Pozdrawiam. Oskar
Pełna wersja