radek9918 Re: O ile podwyższaliście czynsz? Ja dałem 11zł/m 02.10.05, 15:04 a w jakim mieście?, ja w Krakowie (dotyczy Starego Podgórza okolice ul. Limanowskiego) podniosłem na 14 zł/m2, kalkulacja była na 15,50 zł/m2 (przy czym kalkulacja remontu dotyczyła tylko robót koniecznych wynikającego z przegladów kominiarskiego i budowlanego, a nie remontu kapiatlnego), poza tym mam operat szacunkowy dla czynszu rynkowego na poziomie 15,85 zł/m2 - potrzebny był do sprawy sądowej o odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego Odpowiedz Link
henryk.tubacki Re: O ile podwyższaliście czynsz? 03.10.05, 10:06 A jak skalkulowaliście poszczególne elementy kalkulacji podwyżki czynszu? 1) koszty utrzymania technicznego ... zł/m2/m-c 2) koszty sfinansowania remontu (odsetki, prowizje) ... zł/m2/m-c 3) eksploatacja bieżąca ... zł/m2/m-c 4) amortyzacja ... zł/m2/m-c 5) godziwy zysk ... zł/m2/m-c Razem ... zł/m2/m-c Znam razem = 16,89-20,93zł/m2/m-c, dla realnej podwyżki 12zł/m2/m-c Polecam mój druk "PRZYCZYNY i kalkulacja podwyżki czynszu": www.czynsze.za.pl/1doce/kalkula.doc Ustawa mówi o podaniu przyczyny i kalkulacji podwyżki czynszu. Pozdrawiam Odpowiedz Link
radek9918 Re: O ile podwyższaliście czynsz? 03.10.05, 11:12 Nierozumiem takiego podejścia: "16-20zł/m2/m-c, dla realnej podwyżki 12 zł/m2/m-c". Albo starannie planuję wydatki wynikające z potrzeb i na takim pozimie ustalam czynsz. W przeciwnym wypadku zrodzi się podejrzenie, że koszty biorę z sufitu na zasadzie abym miał z czego schodzić. Wolę usatlić wydatki rzeczywiste i na tym poziomie usatlic konieczne wpływy (czynsz, wpłaty właścicieli lokali jeśli zamieszkują w swych mieszkaniach). przyjmując takie założenie "wychodzi więcej, ale czynsz ustalam mniejszy" i jeśli jednocześnie nie wskazuję z czego pokryję różnicę, to wystawiam sobie śwaidectwo złego gospodarza, który zamiast dbac o swoją własność woli "zrobic dobrze" najemcy. Reasumując, Panie Henryku to z czego Pan rezygnuje usatlajc czynsz na 12 zł/m2 przy potrzebach na 16-20 zł/m2. Niższy czynsz kosztem czego ...?! Odpowiedz Link
henryk.tubacki Re: O ile realnie podwyższaliście czynsz? 03.10.05, 13:52 radek9918 napisał: > Nierozumiem takiego podejścia: > "16-20zł/m2/m-c, dla realnej podwyżki 12 zł/m2/m-c". Polecam: www.kamienice.info.pl/index_pliki/oswn-11-05-05-1.htm > Albo starannie planuję wydatki wynikające z potrzeb i na takim pozimie ustalam czynsz. Nie znamy jeszcze pisemnych uzasadnień sądu, w którym właściciel przegrywa spór o podwyżkę czynszu, a takie porzegrane wyroki niestety będą, moim celem jest by właściciele nie przegrywali w sądach. > W przeciwnym wypadku zrodzi się podejrzenie, że koszty biorę z sufitu > na zasadzie abym miał z czego schodzić. I tak sąd powoła dwóch biegłych którzy będą "korygować nasze kalkulacje, może w górę, może w dół. W innych wątkach tego forum już są wypowiedzi na ten temat. > Wolę usatlić wydatki rzeczywiste i na tym poziomie usatlic konieczne > wpływy (czynsz, wpłaty właścicieli lokali jeśli zamieszkują w swych > mieszkaniach). > przyjmując takie założenie "wychodzi więcej, ale czynsz ustalam mniejszy" i > jeśli jednocześnie nie wskazuję z czego pokryję różnicę, to wystawiam sobie > śwaidectwo złego gospodarza, który zamiast dbac o swoją własność woli >"zrobic dobrze" najemcy. Przez cały czas kwaterunku z przymusu jesteśmy "złym gospodarzem", który ma większe potrzeby remontowe budynku od realnych wpływów z najmu. > Reasumując, Panie Henryku to z czego Pan rezygnuje usatlajc czynsz na > 12 zł/m2 przy potrzebach na 16-20 zł/m2. Niższy czynsz kosztem czego ...?! Niższy czynsz kosztem większej pewności wygrania sporu sądowego z lokatorem, gdyż gdy nasza realnie skalkulowana podwyżka czynszu będzie wyższa od ofert na rynku, to mamy jak w banku pozwy lokatorów przeciw naszym podwyżkom. Dając 12 zł/m2 rezygnuję w wszystkiego do czego jestem ustawowo zobowiązany, wykonując tylko to na co mam gotówkę i tak robię od lat. Odpowiadając dokładniej powiem, wszyscy wiemy, że doręczenie podwyżki czynszu nie jest gwarancją uzyskania tego przychodu, ale jest krokiem we właściwym kierunku, gdyż najem kosztuje, a prawo jeszcze wymaga wielu zmian, aby uzyskać gwarancję przychodu z najmu. Każdy z nas ma inne priorytety kosztów najmu, natomiast całość wydatków na przedmiot najmu jest w zasadzie podobna. Musimy pamiętać, że podwyżka powyżej 3% w.o. i powyżej 10% ma dwa cele: krótkoterminowy: obronienie tej podwyżki w sądzie, gdy lokator ją zakwestionuje i drugi cel: realne uzyskanie przychodu z takiej podwyżki. Całe nasze działania w zaniżanie czynszu poniżej skalkulowanego na na celu przekonanie lokatora o bezsensowności zaskarżania podwyżki do sądu bo lokator przegra, a jeżeli i tak sprawa znajdzie się w sądzie, abyśmy obronili swoją podwyżkę. P.S. To co piszę powyżej to są efekty wielu moich dyskusji z właścicielami, chcącymi dobrze skalkulować podwyżkę i ją realnie wpriowadzić w życie, aby nie przegrać sądowego sporu z lokatorem. Pozdrawiam. Odpowiedz Link
radek9918 Re: O ile realnie podwyższaliście czynsz? 03.10.05, 16:29 A brał Pan pod uwagę takie rozumowanie najemcy: Otrzymuje podwyższkę, dla zasady wnoszę o jej uzadanienie. Otrzymuje kalkulację i jednocześnie "obniżkę" stawki w stosunku do kalkulacji. Co to dla mnie oznacza, że tą kalkulacją można manipulować. Zapewne najpoważniejszą pozycją jest kosztorys remontu i to jego kosztem tę "bonifikatę" najemca otrzyma. Więc jeśli wynajmujący obniżył czynsz w stosunku do klakulacji, to: po pierwsze może dalej obniżać i dlatego najmeca zechce podac właściciela do sądu, po drugie kosztorysjako "dokument" staje sie mało wiarygodny, co zachęca do negowania go w sądzie (kolejny argument dla najmcy by iść do sądu. Wydaje mi się, że lepiej jest przygotować dokumenty (kalkulację) starannie i raz wyliczonej kwoty sie trzymać. Zastanawiałem się również nad Pana propozycją: by zrobić wyższą kalkulację a wypowiedzenie dać na niższym poziomie i najemcy pozostawić alternatywę. Płącić nowy czynsz, a jeśli sprawa trafi do sądu uprzedzić, że na sparwie zażądam maksymalnej stawki wynikającej z kalkulacji. Zarzuciłem ten pomysł, bo byłoby to manipulowaniem kosztorysem. I brak konsekwecji dla ustalenia rzeczywistych potrzeb budynku. P.S. Uważam, że obecne rozwiązanie ustalania czynszu daje nam możliwość przejścia z pozycji "złego gospodarza" na "dobrego". Odpowiedz Link
radek9918 Re: O ile realnie podwyższaliście czynsz? 03.10.05, 16:32 Jeszcze jedna uwaga, w moim przypadku chodzi o wspólnotę mieszkaniwą, gdzie mam w spadku połowę mieszkań w wiekszości z lokatorami. Ustalając potrzby remontowe muszę je zgrać z planem gospodarczym wspólnoty, stąd to przywiązanie do wyceny rzeczywistych potrzeb remontowych. Odpowiedz Link
henryk.tubacki Re: O ile realnie podwyższaliście czynsz? 03.10.05, 21:26 radek9918 napisał > A brał Pan pod uwagę takie rozumowanie najemcy: > Otrzymuje podwyższkę, dla zasady wnoszę o jej uzadanienie. Tak uczą gazety, że cokolwiek powyżej 3% w.o. należy kwestionować, może uda się. > Otrzymuje kalkulację i jednocześnie "obniżkę" stawki w stosunku do > kalkulacji. Co to dla mnie oznacza, że tą kalkulacją można manipulować. Jeżeli da Pan podwyżkę dobrze skalkulowaną na 8,00 zł/m2 czy nawet na 35,00zł/m2, to gwarantuję Panu, że każdy lokator będzie uważał, że właściciel może to obniżyć na "x" zł/m2. > Zapewne najpoważniejszą pozycją jest kosztorys remontu i to jego kosztem > tę "bonifikatę" najemca otrzyma. Wcale tak nie uważam, uważam, że najważniejsze jest danie takiej podwyżki, nawet z sufitu, ale w wysokości, którą potwierdzi biegły, jeżeli nie pierwszy, to drugi biegły powołany w sprawie przez sąd, by w efekcie lokator przegrał swój pozew w sądzie a nie właściciel. > Więc jeśli wynajmujący obniżył czynsz w stosunku do klakulacji, to: > po pierwsze może dalej obniżać Obniżanie lub podwyższanie czynszu jest wolą właściciela, jeżeli właściciel ma wysokie przychody z lokali użytkowych lub inne przychody to może - jeżeli chce - obniżyć czynsz lokatorowi do stawki w wysokości 50 gr/m2, ale takich właścicieli jest niewielu (znam takiego jednego właściciela). > i dlatego najmeca zechce podac właściciela do sądu, Nie ma możliwości by na siłe powstrzymać lokatora przed wystosowaniem powództwa sądowego, jeżeli podamy lokatorowi, że przegra sprawę w sądzie i zapłaci koszty powołanych biegłych i zastępstwa procesowego naszego adwokata, to przy 12 zł/m2 lokator zastanowi się czy warto składać pozew do sądu, a przy przykładowo 22,00zł/m2 może będzie uważał, że sprawę lokator łatwo wygra , a właściciel przegra. Ja proponuję by podnosić czynsz do takiej wysokości, aby właściciel nie przegrał w sądzie i obronił swoją podwyżkę, ale o tym jaką dać podwyżkę decyduje każdy właściciel SAM i to on powinien przewidywać konsekwencję swoich podwyżek, czy wejdą w życie czy sąd je zakwestionuję. Ja nie lubię przegrywać w sądach. > po drugie kosztorysjako "dokument" staje sie mało wiarygodny, co zachęca do > negowania go w sądzie (kolejny argument dla najmcy by iść do sądu. ????? W tych sprawach ważniejsze jest ustalenie niepodważalnego czynszu, a nie dobrego kosztorysu, który nie jest moim zdaniem jedyną podstawą dokonywania podwyżek czynszu. > Wydaje mi się, że lepiej jest przygotować dokumenty (kalkulację) starannie i też zalecam staranności w dokumentacji właścicieli > raz wyliczonej kwoty sie trzymać. a co będzie, gdy sąd przykładowo stwierdzi, że podwyżka w wysokości 14,00 zł/m2 jest bezzasadna i uzna powództwo lokatora wskazując, że gdyby podwyżka wyniosła 13,75 to była by zasadna? > Zastanawiałem się również nad Pana propozycją: by zrobić wyższą kalkulację a > wypowiedzenie dać na niższym poziomie i najemcy pozostawić alternatywę. > Płącić nowy czynsz, a jeśli sprawa trafi do sądu uprzedzić, że na sparwie > zażądam maksymalnej stawki wynikającej z kalkulacji. Zarzuciłem ten pomysł, > bo byłoby to manipulowaniem kosztorysem. I brak konsekwecji dla ustalenia > rzeczywistych potrzeb budynku. Jakie manipulowanie kosztorysem? Część lokatorów przyjmie podwyżki, część pójdzie do sądu, a jakaś część lokatorów po prostu wyprowadzi się do brata, siostry, do dzieci, do mniejszego i tańszego mieszkania do sąsiedniej mniejszej miejscowości, gdzie czynsze są niższe i pomimo kalkulacji w kosztorysie i tak nie uzyska Pan przychodów zakładanych tym kosztorysem (z wszystkich mieszkań), czyli: szkoda pieniędzy na zlecanie wykonania niemożliwego do zrealizowania kosztorysu. > P.S. Uważam, że obecne rozwiązanie ustalania czynszu daje nam możliwość > przejścia z pozycji "złego gospodarza" na "dobrego". Jeżeli pozwolą na to lokatorzy i sąd. > w moim przypadku chodzi o wspólnotę mieszkaniwą, gdzie mam > w spadku połowę mieszkań w wiekszości z lokatorami. > Ustalając potrzby remontowe muszę je zgrać z planem gospodarczym wspólnoty, > stąd to przywiązanie do wyceny rzeczywistych potrzeb remontowych. Wspólnota nie ma nic do Pańskich lokatorów, jeżeli część lokatorów będzie miała zaległości w opłacaniu czynszu, lub któryś z tych lokatorów przestanie płacić to Pan ma nie jeść i nie oddychać i zapłacić wspólnocie należne jej w zł kwoty za fundusze remontowe i eksploatacyjne. Miałby Pan rację gdybyśmy żyli w normalnym kraju, gdzie spisanie umowy najmu i fakt zamieszkiwania byłby gwarancją przychodu określonego w danej umowie najmu. Kończąc podtrzymuję moje powyższe, wcześniejsze twierdzenie z kalkulowaniem realnego czynszu i obniżaniem jego wysokości w podwyżkach czynszu. Pozdrawiam Odpowiedz Link
clevland Tłumaczenie 03.10.05, 21:37 -Po pierwsze musimy zagawarantować sobie możliwość ewentualnego zmniejszenia wyceny przez biegłego. Jeżeli lokator widzi różnicę w wysokości 1 do 2zł to ja bym próbował bo może się uda, to jest naprawdę niewiele. Różnica pomiędzy 12zł a 20zł to prawie połowa. Za dużo aby można było tyle urwać. A stawka 12zł wynika z racjonalnego podejścia do czynszów. Mam potrzeby na 20zł ale kto mi tyle zapłaci za mieszkanie? A tak daję stawkę rynkową i kto coś powie? -Po drugie jeżli adwokat nie wie na co się powołać (jeżeli chodzi o stawkę czynszu) powołuje się na normy współżycia społecznego (tak mówi mój kolega adwokat), ze stawką maksymalną zostanę "posądzony" o wyzysk. A tak powiem że zgodnie z kalkulacją zaproponowaną przez Pana Tubackiego, rezygnuję z zysku, amortyzacji a jedynie potrzebuję na stosowne remonty. Ich koszt określam na podstawie szacunków biegłego (trochę zaniżonych bo jak wiadomo jeden wyceni na tyle drugi na tyle). Odpowiedz Link
henryk.tubacki Realne podwyższanie czynszu 03.10.05, 22:20 clevland napisał: > -Po pierwsze musimy zagawarantować sobie możliwość ewentualnego zmniejszenia > wyceny przez biegłego. Nie rozumiem zwrotu: "zmniejszenia wyceny przez biegłego". Albo biegły w swojej wycenie potwierdza naszą podwyżkę, albo nie. Co my mamy zmniejszać w wycenie biegłego? Albo uznajemy wycenę biegłego i taka wycena służy sędziemu przy orzekaniu, albo wycenę kwestionujemy i wnosimy o powołania innego biegłego. > Jeżeli lokator widzi różnicę w wysokości 1 do 2zł to ja > bym próbował bo może się uda, to jest naprawdę niewiele. Zwykle lokator wniesie pozew do sądu, by sąd unieważnił naszą podwyżkę i to jest cały zakres jego powództwa. Nie jest rolą lokatora proponowanie niższych podwyżek. To właściciel składa jednostronne oświadczenie woli, na które lokator ma zwykle 3 wyjścia: zaakceptować podwyżkę, wnieść do sądu pozew by sąd unieważnił podwyżkę lub lokator przestaje płacić podwyższony czynsz (wyprowadza się lub czeka na wyrok eksmisyjny). Jeżeli lokator chce negocjować to zwykle negocjuje pozasądowo, a nie przed sądem, bo wtedy koszty biegłych są po połowie lub w innym procencie, którego lokator zwykle chce uniknąć i negocjuje pozasądowo. > Różnica pomiędzy 12zł a 20zł to prawie połowa. Za dużo aby można było tyle > urwać. Ja nigdy nie mówiłem, że każdy właściciel ma kalkulować swój czynsz na 20zł/m2, w każdym domu jest inna sytuacja. Również proszę popatrzeć powyżej na przedstawione elementy kalkulacji: ja podaję kropki ... do uzupełnienia wartości, które mogą być zindywidualizowane dla różnych naszych domów. > A stawka 12zł wynika z racjonalnego podejścia do czynszów. > Mam potrzeby na 20zł ale kto mi tyle zapłaci za mieszkanie? A tak daję > stawkę rynkową i kto coś powie? Każdy z nas zna indywidualne uwarunkowania potrzeb swojego budynku, a nasze budynki są w różnej kondycji technicznej. Znam prywatne przedwojenne kamienice w Poznaniu, gdzie czynsz za mieszkanie wynosi ok. 30,00zł/m2 i budynek jest w pełni wynajęty i znam domy w Poznaniu, gdzie nie ma chętnych za 8zł/m2. > -Po drugie jeżli adwokat nie wie na co się powołać (jeżeli chodzi o stawkę > czynszu) powołuje się na normy współżycia społecznego (tak mówi mój kolega > adwokat), ze stawką maksymalną zostanę "posądzony" o wyzysk. A tak powiem że zgodnie z kalkulacją zaproponowaną przez Pana Tubackiego, Przepraszam, jakiej kalkulacji zaproponowanej przeze mnie? Ja na tym forum nigdzie nie podałem uniwersalnej kalkulacji w kwocie "x" zł/m2 dla wszystkich kamienic w Polsce, podałem tylko elementy kalkulacji z ... kropkami do dokonania indywidualnych obliczeń, podałem, że suma tych elementów może dać kwotę nawet 20,93zł, znam właścicieli, którzy obliczyli kalkulację dla swojego domu ledwo na 8,00zł, gdyż ich dom to istny "cukiereczek" i nic nie potrzeba robić w tym domu. Dlatego jeszcze raz podaję, że dobra kalkulacja podwyżki to trudna sprawa i musi być oparta o indywidualne uwarunkowania danego, konkretnego przypadku. Pozdrawiam Odpowiedz Link
krotki wreszcie jakies dane 06.10.05, 22:49 W okresie od 19 lipca do 30 września do Urzędu Miasta Krakowa zgłosiło się 266 osób, którym właściciele podnieśli czynsz. W przypadku 99 osób czynsz po podwyżce wynosił do 9,99 zł za m kw. miesięcznie (gdy poprzednio sięgał około 6,5 zł). Dla 98 osób sięgał już od 10 do 14,99 zł za m kw. Stawkę między 15 a 19,99 zł płaciły 33 osoby, między 20 a 24,99 zł - 15 osób, a między 25 a 29,99 zł za m kw. 10 lokatorów. Trzem osobom podniesiono czynsz między 30 a 34,99 zł za m kw., kolejnym trzem - w granicach 35 - 39,99 zł. Nie były to jednak rekordowe stawki. Pojedynczy lokatorzy przynieśli decyzje o podwyżce do 45, 49, 54, 64, a nawet 72 zł za m kw. miesięcznie. zdaje sie że wreszcie mamy jakies dane z jednego z wielkich miast nie sa one porażajace podwyżki pow ceny rynkowej to ewidentne pozbywanie sie niechcianego lokatora chyba nic w tym dziwnego natomiast inof że na 260 - 200 płaci poniżej 15 zl to konkret oto prawdziwy wzrost w tym wypadku ok 120% ponad 3% czyli do ok 7 % - co chyba nikogo nie dziwi ( poza oczekującymi darmochy) Wnisek sie sam nasuwa oto w krakowie czynsze kształtuja sie od ok 4-7% I to jest konkret Pozdrawiam Odpowiedz Link