no a to ciekawe

04.01.06, 08:41
NIERUCHOMOŚCI
Zysk w kamienicach pod kontrolą

Właściciele kamienic będą mogli wliczać do czynszu zysk oraz amortyzację
lokali, ale tylko w określonej wysokości. Takie propozycje zawiera
ministerialny projekt, do którego dotarła "Rz"

prawo_a_3-1.F.jpg
Projekt nowelizacji ustawy zawiera m.in. wskazówki dla sądu, który ocenia, czy
podwyżka czynszu jest uzasadniona
(c) JAKUB OSTAŁOWSKI

Minął rok od wejścia w życie ostatniej nowelizacji ustawy o ochronie praw
lokatorów (dalej: ustawa), a już szykują się kolejne zmiany. Powodem
rozpoczęcia prac są postulaty Trybunału Konstytucyjnego, wydane w formie
postanowienia w czerwcu ubiegłego roku (tzw. sygnalizacja). Trybunał zwracał
uwagę na niedostatki ustawy.

Obecnie przewiduje ona, że właściciel ma prawo podnosić czynsz nie częściej
niż co pół roku roku. Lokator może zaskarżyć wprawdzie podwyżkę do sądu, ale
dopiero gdy zostaną spełnione dwa warunki. Po pierwsze - podwyżka przekroczy w
skali roku 10 proc. Po drugie - po jej wprowadzeniu czynsz przekroczy 3 proc.
wartości odtworzeniowej lokalu (obecnie 3 proc. wynosi średnio 5 - 6 zł za
mkw. lokalu).

Według sędziów Trybunału przepisy są nieprecyzyjne i może dochodzić do
nadużyć. Wystarczy, że właściciel będzie podnosił czynsz rocznie o 10 proc. i
w ten sposób po kilka latach ustali go na bardzo wysokim poziomie. Lokator nie
może się skutecznie bronić, ponieważ nie ma prawa zaskarżyć podwyżki do sądu.

Brakuje także - zdaniem Trybunału - przepisów zawierających wskazówki dla
sądu, w jaki sposób mają sprawdzać, czy podwyżka jest zasadna.

Ministerialny projekt ma rozwiązać te problemy. Definiuje np. czynsz jako
świadczenie, na poczet którego zalicza się: podatek od nieruchomości,
ubezpieczenie, koszty remontów bieżących, konserwacji i utrzymania
technicznego budynku, administrowania, utrzymania zieleni oraz wszystkich
pomieszczeń do wspólnego użytkowania. Składnikami czynszu są ponadto opłaty za
utrzymanie czystości, ciepło, prąd, windę, antenę zbiorczą oraz domofon (ale
tylko w części przypadającej na dany lokal).

Właściciel ma też prawo do zysku oraz amortyzacji lokalu. Zysk - według
projektu - nie może być dowolny. Jego maksymalna wysokość nie może przekraczać
zysku osiąganego za trzy położone w pobliżu siebie lokale. Amortyzacja
natomiast może wynosić rocznie 2 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.

Projekt pozbawia prawa zysku gminy oraz innych dysponentów mieszkań skarbu
państwa. Nie zostało jednak przesądzone, czy tak samo będzie w wypadku
amortyzacji. Na razie projekt zawiera dwa warianty rozwiązań. Według jednego
wspomniane podmioty mogą zaliczać w czynsz amortyzację, według drugiej - nie.

Projekt przewiduje zniesienie obecnego podziału podwyżek na do 10 proc i
wyższe. Najemca, który nie zgadza się z podwyżką, będzie mógł wystąpić do
sądu. Może to jednak zrobić dopiero wtedy, gdy czynsz przekroczy 3 proc.
wartości odtworzeniowej. Nie może się skarżyć do sądu, jeśli podwyżka nie
przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wzrostu cen i usług albo
dotyczy opłat za media.

Projekt zawiera także wskazówki, którymi powinien się kierować sąd, ustalając,
czy dana podwyżka jest zasadna. Będzie on m.in. sprawdzać, czy dotyczy ona
wymienionych składników czynszu.
RENATA KRUPA-DĄBROWSKA






    • pisz_mi no a to ciekawe i grozne 04.01.06, 09:29
      Znow wladza mysli ze uszczegolawiajac rozwiaze problemy "tylko trzeba
      doprecyzowac itd itd" Oczywiscie w przeciwnym wypadku "zynsz moglby wzrosnac do
      niebotycznych poziomow!!!! Az sie noz otwiera w kieszeni. Jedyna rada to
      podnosci szybko czynsze nie zwracac uwagi na uwarunkowania spoleczne bo wynika
      z tego ze bedzie tylko gorzej.
      • dora5 Re: no a to ciekawe i grozne 04.01.06, 10:12
        Tak, czyli mamy obiecane, przedwyborcze trzy miliony mieszkań !
        jakież to proste
    • aniapol no to niezły pasztet! 04.01.06, 10:20
      coś niesłychanego! To po co w ogóle owijać w bawełnę? Czy nie lepiej po prostu
      wrócić do społecznej gospodarki lokalowej, przywrócić przydziały komunalne w
      budynkach prywatnych, i ustalanie czynszu przez gminę? Czy to jest w ogóle
      konstytucyjne? A co z zyskiem piekarzy na chlebie - przecież wszyscy mamy równe
      żołądki! Zysk nie może być dowolny - oczywiście, na takie liberalne herezje nie
      może być przyzwolenia w Polsce solidarnej..
      • clevland Re: no to niezły pasztet! 04.01.06, 10:35
        Z jednej strony chcą pomóc sędziom w orzekaniu, z drugiej mamy dalsze ograniczenia.
        Dobrze że jasnym jest iż pszysługuje nam prawo do amortyzacji. Pojawia się też
        zysk który definiowany jako "maksymalna wysokość nie może przekraczać zysku
        osiąganego za trzy położone w pobliżu siebie lokale." praktycznie ciężko będzie
        oszacować. Jeżeli przedmiotowe lokale będą z przydziału to gdzie tam szukać zysku?
        Mam nadzieje iż Trybunał w Strasburgu wskaże iż jest to dalsze ograniczanie
        czynszów...

      • awm10 Re: no to niezły pasztet! 09.01.06, 21:51
        Cały tem pomysł z zyskiem jest wyjątkowo debilny.
        Wysokość czynszu przy wynajmie ustala się tak samo jak cenę pietruszki na
        bazarze. Decyduje popyt i podaz.
        Mogą być dwa domy obok siebie z podobnym standardem i identycznym czynszem i
        jeden będzie przynosił zysk a drugi stratę. Decydują koszty.
        Czynszu nie podniesiemy bo najemca wybierze tańszy lokal.
        Przy ustalaniu czynszu nikt nie zawraca sobie głowy zyskiem, lecz patrzy na
        wysokość czynszu w okolicy.
        To jest "dalsze doskonalenie" naszego ulubionego bubla, jak zwykle bez sensu, a
        to co wyjdzie z parlamentu - nawet myśleć się nie chce.
        • clevland Re: no to niezły pasztet! 09.01.06, 22:28
          W Polsce mieszkanie nie jest towarem, a prawem i to prawem lokatora a nie
          właściciela.
          Tak to interpretują ustawodawcy. Na zachodzie własność jest święta a u nas jak
          można ślizgać się na właścielach to czemu tego nie robić, przecież to najtańsza
          kiełbasa wyborcza.
    • krotki na razie za wcześnie 04.01.06, 12:41
      Na razie za wcześnie by cokolwiek oceniać, jednakże pewne kwestie jeślibyłyby
      przeszły, to.............. nader ciekawe np. amortyzacja.
      Mamy obecnie kilka wartości przyjmowanych za wartośc poczatkową, inna jest do
      czynszu, inne w urzedzie skarbowym ( rynkowa i do metody uproszczonej) jest
      szansa, że wreszcie by cos ujednolicili!! a wówczas . Dziś amortyzacja raz 1.5
      inny raz 2% coś nie tak! Siak czy owak 2% gdyby bylo, to rewelacja. Ja mam w
      jednym tylko lokalu czynsz - 5% ale najwiecej poniżej 3% uznanie, że z 2% nie
      musze sie tłumaczyć załatwia mi sprawę. W Toruniu 2% to bedzie cos koło 4 zł w
      Warszawie pewnie z 8 zł. A teraz zysk dajmy na to- 1%. U mnie 2 zł a w Wawie 4
      zł. Zatem dając w Toruniu 10 zł a w wawie 20 zł ja musze wykazac koszty rzedu 4
      zł a Warszawiak 8 zł - Zakładajać koszty administracji na 1 zł !! naprawde
      niewiele wysiłku potrzeba by każdy sąd przekonac !!!
      Ciekaw kiedy ruszą z tym

      Pozdrawiam
      • clevland nie wiadomo jak to będzie. 04.01.06, 13:22
        Dobre wyliczenia. Zgodzę się, tylko z tym zyskiem trochę skomplikowali.... Więc
        i taki projekt cieszy. Z drugiej strony nie wiadomo co przejdzie. Możemy mieć
        niezły festiwal w sejmie pt. kto da więcej lokatorom.
    • jankamienicznik Re: no a to ciekawe 06.01.06, 11:22
      Niestety nie wierzę aby to rozporządzenie tak szybko weszło w życie.
      Przyczyna jest prosta nie da się skalkulować jakiegokolwiek czynszu
      ekonomicznego by wyszedł poniżej 6% wartości odtworzeniowej i to przy
      założeniu, że nie ma zaległości remontowych – a te są ogromne..
      Policzmy: aby inwestycja mieszkaniowa miała sens to musi być jakiś zakładany
      okres zwrotu nakładów czyli czynsz powinien zapewnić przynajmniej obsługę
      kredytu potrzebnego na budowę domu plus utrzymanie bieżące. Kredyt poniżej 3%
      wartości to absolutne mrzonki nie tylko w polskich warunkach. Jeżeliby był
      nawet rozłożony na 60 lat to i tak w tym czasie należy dwukrotnie wymienić
      wszystkie instalacje. Do tego konserwacja bieżąca i wzrastające opłaty – do
      istniejących należy doliczyć uchwalany właśnie audyt termoizolacyjny i w
      niedługim czasie kataster . I w końcu rezerwę na rozebranie budynku gdy będzie
      już wyeksploatowany. Jak by nie liczyć, z wyjątkiem atrakcyjnych lokalizacji w
      wielkich miastach, taki ekonomiczny czynsz wyjdzie znacznie wyżej niż obecny
      czynsz wolnorynkowy.
      Natomiast jeśli skalkulują poszczególne składniki znacznie poniżej
      ekonomicznego sensu no to prosta droga do zakwestionowania tego przed
      trybunałem europejskim. Już sam pomysł, że nakazuje się właścicielom prowadzić
      działalność bez zysku, czyli wykonywać niewolniczą pracę na rzecz innych
      ludzi, jest z punktu widzenia praw człowieka kryminalny.. Nasze kochane
      przestępcze Państwo wdepnęło w mieszkaniowe gówno i tak łatwo z niego nie
      wyjdzie i musimy tylko dopilnować aby to gówno nie przyschło a wprost
      przeciwnie niech śmierdzi jak najgorzej i najdalej ostatecznie to nas
      bezczelnie eksploatowano przez długie dziesięciolecia.
      • oskar58 Re: no a to ciekawe 06.01.06, 15:42
        To ma być ustawa (nowa albo kolejna nowelizacja starej), a nie rozporządzenie,
        ale poza tym gratuluję komentarza. Szczególnie przypadło mi do
        gustu "mieszkaniowe gówno" i dalsze określenia. Pozdrawiam. Oskar (ale też Jan
        i też kamienicznik).
    • awm10 Re: no a to ciekawe 06.01.06, 18:06
      > Według sędziów Trybunału przepisy są nieprecyzyjne i może dochodzić do
      > nadużyć. Wystarczy, że właściciel będzie podnosił czynsz rocznie o 10 proc. i
      > w ten sposób po kilka latach ustali go na bardzo wysokim poziomie. Lokator nie
      > może się skutecznie bronić, ponieważ nie ma prawa zaskarżyć podwyżki do sądu.

      Mam duży szacunek dla Trybunału, ale chyba tu się myli.
      Powyższa teza to teoretyczna metoda pozbycia się lokatora przez ciągle,ale zgodne z prawem podwyżki. Łatwo policzyć, że podwojenie czynszu nastąpiłoby po 8 latach.
      Po ilu latach lokator miałby dość i co by wówczas zrobił. Najprawdopodobniej przestałby wogóle coś płacić. Dopiero wówczas sąd, wyrok eksmisyjny, czekanie na socjał.
      To mogłoby potrwać nawet z 10 lat.
      Po co czekać tak długo - wystarczy skorzystać z wypowiedzenia 3 letniego, można uzyskać ten sam efekt w czasie o połowę krótszym, nie rezygnując w tym czsie z podwyżek.
      Kto chciał się pozbyć lokatora, to już kilka lat temu poczynił odpowiednie kroki.
      U mnie lokator który dostał 3-latkę sam wyprowadził się przed terminem.
      Nowy lokator płaci czynsz rynkowy a mnie ani w głowie ten czynsz podnosić, bo uciekną tam gdzie taniej.

      • krotki własnie 06.01.06, 19:25
        tam gdzie dzała rynk, to regulacje są na użytek wyjątkowych sytuacji - i niech
        będą - natomiast, to co sie miało stać, to juz stało . Kto chciał sie pozbyc
        lokatora z jakichkolwiek powodów wdrożyl juz procedurę - inna rzecz czy
        skuteczną. Teraz regulacje mają chronić raczej jednostki niż system. A to mniej
        boli.

        Pozdrawiam
    • jankamienicznik Re: no a to ciekawe 06.01.06, 22:42
      Któtki napisał: kto chciał pozbyć się lokatora to już wdrożył odpowiednie
      procedury - czyli sprawa pod rządami obecnego prawa zmierza przynajmniej w
      skali masowej do rozwiązania. Otóż jest jeden bardzo ważny wyjątek politycznie
      stanowiący całkiem sporą bombę. Mianowicie Warszawa. Jest bodajże 1500
      nieruchomości prawnie gotowych do zwrotu prywatnym właścicielom. Kaczyński
      dążąc do prezydentury po prostu zamiótł problem pod dywan czyli nie podejmował
      decyzji o fizycznym zwrocie kamienic prywatnym. Ale w końcu ktoś będzie musiał
      te decyzje podjąć. Weźmy pod uwagę że problem stawki czynszowej powyżej 3%
      wartości odtworzeniowej dotyczy większej części Warszawy (i tylko sporadycznie
      innych miejsc w Polsce)w lepszych dzielnicach znacznie więcej. Do tego
      lokatorzy tych domów jakoś nie przyjęli do wiadomości zagrożenia swoich
      interesów finansowych może być niezły pasztet polityczny. Jest to w moim
      przekonaniu jeden z kilku rzeczywistych powodów utrzymywania przy życiu
      idiotycznej ustawy o Ochronie Lokatorów która w skali kraju jest niezwykle
      szkodliwa społecznie a porządnych lokatorów chroni bardzo słabo. I pewnie też
      pod tym kątem władze chcą przy niej majstrować .(oczywiście oprócz
      rzeczywistego problemu jakim jest brak wytycznych dla sądów oceniających
      zasadność podwyżki czynszu)
Pełna wersja