krotki
04.01.06, 08:41
NIERUCHOMOŚCI
Zysk w kamienicach pod kontrolą
Właściciele kamienic będą mogli wliczać do czynszu zysk oraz amortyzację
lokali, ale tylko w określonej wysokości. Takie propozycje zawiera
ministerialny projekt, do którego dotarła "Rz"
prawo_a_3-1.F.jpg
Projekt nowelizacji ustawy zawiera m.in. wskazówki dla sądu, który ocenia, czy
podwyżka czynszu jest uzasadniona
(c) JAKUB OSTAŁOWSKI
Minął rok od wejścia w życie ostatniej nowelizacji ustawy o ochronie praw
lokatorów (dalej: ustawa), a już szykują się kolejne zmiany. Powodem
rozpoczęcia prac są postulaty Trybunału Konstytucyjnego, wydane w formie
postanowienia w czerwcu ubiegłego roku (tzw. sygnalizacja). Trybunał zwracał
uwagę na niedostatki ustawy.
Obecnie przewiduje ona, że właściciel ma prawo podnosić czynsz nie częściej
niż co pół roku roku. Lokator może zaskarżyć wprawdzie podwyżkę do sądu, ale
dopiero gdy zostaną spełnione dwa warunki. Po pierwsze - podwyżka przekroczy w
skali roku 10 proc. Po drugie - po jej wprowadzeniu czynsz przekroczy 3 proc.
wartości odtworzeniowej lokalu (obecnie 3 proc. wynosi średnio 5 - 6 zł za
mkw. lokalu).
Według sędziów Trybunału przepisy są nieprecyzyjne i może dochodzić do
nadużyć. Wystarczy, że właściciel będzie podnosił czynsz rocznie o 10 proc. i
w ten sposób po kilka latach ustali go na bardzo wysokim poziomie. Lokator nie
może się skutecznie bronić, ponieważ nie ma prawa zaskarżyć podwyżki do sądu.
Brakuje także - zdaniem Trybunału - przepisów zawierających wskazówki dla
sądu, w jaki sposób mają sprawdzać, czy podwyżka jest zasadna.
Ministerialny projekt ma rozwiązać te problemy. Definiuje np. czynsz jako
świadczenie, na poczet którego zalicza się: podatek od nieruchomości,
ubezpieczenie, koszty remontów bieżących, konserwacji i utrzymania
technicznego budynku, administrowania, utrzymania zieleni oraz wszystkich
pomieszczeń do wspólnego użytkowania. Składnikami czynszu są ponadto opłaty za
utrzymanie czystości, ciepło, prąd, windę, antenę zbiorczą oraz domofon (ale
tylko w części przypadającej na dany lokal).
Właściciel ma też prawo do zysku oraz amortyzacji lokalu. Zysk - według
projektu - nie może być dowolny. Jego maksymalna wysokość nie może przekraczać
zysku osiąganego za trzy położone w pobliżu siebie lokale. Amortyzacja
natomiast może wynosić rocznie 2 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.
Projekt pozbawia prawa zysku gminy oraz innych dysponentów mieszkań skarbu
państwa. Nie zostało jednak przesądzone, czy tak samo będzie w wypadku
amortyzacji. Na razie projekt zawiera dwa warianty rozwiązań. Według jednego
wspomniane podmioty mogą zaliczać w czynsz amortyzację, według drugiej - nie.
Projekt przewiduje zniesienie obecnego podziału podwyżek na do 10 proc i
wyższe. Najemca, który nie zgadza się z podwyżką, będzie mógł wystąpić do
sądu. Może to jednak zrobić dopiero wtedy, gdy czynsz przekroczy 3 proc.
wartości odtworzeniowej. Nie może się skarżyć do sądu, jeśli podwyżka nie
przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wzrostu cen i usług albo
dotyczy opłat za media.
Projekt zawiera także wskazówki, którymi powinien się kierować sąd, ustalając,
czy dana podwyżka jest zasadna. Będzie on m.in. sprawdzać, czy dotyczy ona
wymienionych składników czynszu.
RENATA KRUPA-DĄBROWSKA