jankamienicznik
22.01.06, 23:11
W ostatniej Rzeczpospolitej ukazał się poniżej cytowany artykuł. Sprawa
wydaje się nadzwyczaj interesująca. Przecież gminy to najwięksi kamienicznicy
w Polsce. Warto chyba śledzić dalsze losy tel sprawy. Jak długo potrwa i czy
Skarb Państwa będzie dochodził odszkodowania za utracone korzyści.
Prawa właściciela mają pierwszeństwo przed prawami najemcy
Właściciel po wygaśnięciu użytkowania może się domagać wydania mu opróżnionej
nieruchomości, także wówczas, gdy mieszka w niej lokator.
Takie wnioski wynikają z wyroku Sądu Najwyższego z 19 stycznia 2005 r.
Dotyczy on nieruchomości o pow. 0,26 ha zabudowanej domem, położonej w
pobliżu jeziora w powiecie niedzickim. Właścicielem działki jest skarb
państwa - nadleśnictwo.
Na początku lat 90. właściciel i gmina wstępnie ustalili, że gmina otrzyma tę
działkę w użytkowanie z przeznaczeniem na cele lecznictwa. Warunkiem było
wydanie przez ministra ochrony środowiska decyzji o wyłączeniu tej
nieruchomości z gruntów leśnych. Faktycznie jednak nieruchomość znalazła się
we władaniu gminy już wcześniej, na podstawie umowy dzierżawy, a ta
przekazała ją do dyspozycji ZOZ.
W sierpniu 1993 r. gmina zawarła umowę najmu domu z pracownikiem ZOZ
Aleksandrem M., który zamieszkał w nim z żoną. Wspomnianą decyzję minister
wydał dopiero w październiku 1994 r. Dopiero po niej została zawarta umowa
użytkowania z przeznaczeniem nieruchomości na cele lecznictwa.
W 1999 r. gmina zrzekła się użytkowania. Przeszkodą w wydaniu nieruchomości
właścicielowi była lokatorka - Alicja M., wdowa po Aleksandrze M. Wcześniej
państwo M. darowali swe własnościowe mieszkanie w Olsztynie córce.
Skarb państwa - nadleśnictwo wystąpiło przeciwko gminie do sądu o wydanie
nieruchomości w stanie opróżnionym. W trakcie procesu do sprawy przystąpiła
jako interwenientka uboczna Alicja M., bo to ona była najbardziej
zainteresowana wynikiem sprawy. Ostatecznie zapadł wyrok uwzględniający
żądanie skarbu państwa. Sąd II instancji nakazał gminie wydanie opróżnionej
nieruchomości właścicielowi, a więc obarczył ją obowiązkiem usunięcia
lokatorki. Zastrzegł przy tym, że ów obowiązek gmina ma wykonać "w sposób,
jaki uzna za stosowny".
Z wyrokiem tym gmina się pogodziła. Kasację wniosła tylko Alicja M.
Powoływała się na przepisyo ochronie lokatorów, zarzucała m.in. naruszenie
art. 262 i art. 5 kodeksu postępowania cywilnego, czyli zasad współżycia
społecznego. Wedle art. 262 użytkownik obowiązany jest zwrócić rzecz
właścicielowi w takim stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do
przepisów o wykonywaniu użytkowania, tj. zgodnie z wymaganiami prawidłowej
gospodarki. Pełnomocnik lokatorki przekonywał, że przejawem takiej gospodarki
było wynajęcie domu. A więc może on wydać nieruchomość zajętą przez
lokatorkę.
Sąd Najwyższy nie zgodził się z tym i kasację oddalił. Oznacza todla gminy,
że musi wykwaterować Alicję M., a dla lokatorki, że musi dom opuścić.
Sędzia Tadeusz Żyznowski zwrócił uwagę, że umowę najmu gmina (ZOZ) zawarła
przed uzyskaniem użytkowania. Jeśli tak szczodrobliwie dysponowała nie swoim,
musi się teraz jakoś uporać z tym problemem. Lokator zaś, widząc rozwój
sytuacji i to, że umowa najmu ma wady, powinien zwrócić się zgodnie z art.
664 k.c. do swego kontrahenta, tj. do gminy. W jaki sposób gmina rozliczy się
z najemczynią, to już inna sprawa - zaznaczył sędzia (sygn. IV CK 336/05).
Izabela Lewandowska
To problem gminy
Sprawa ta jeszcze raz potwierdza, że prawo własności i uprawnienia
właściciela z niego płynące mają pierwszeństwo przed prawami lokatora, choć
również najem lokali mieszkalnych i prawa lokatorów są chronione w sposób
szczególny. Gmina obowiązana do wydania domu nie może więc uchylać się od
powinności opróżnienia go, zasłaniając się prawami lokatorki. Jak rozwiąże
ten problem, to już jej zmartwienie. Ponieważ jednak Alicja M. zajmuje dom
legalnie, nie wchodzi w rachubę eksmitowanie jej na bruk. Gmina musi jej
dostarczyć odpowiednie lokum.