odszkodowanie z art 18 ust. 4 - próba obejścia?

26.01.06, 09:06
Ile odszkodowania zamiast mieszkania

W tekście ,, Odszkodowanie zamiast mieszkania" ("Rz" z 12 grudnia 2005 r., C5)
pani Renata Krupa-Dąbrowska wyraziła stanowczy pogląd, iż gmina, która nie
dostarczy eksmitowanemu sądownie najemcy lokalu socjalnego, zobowiązana jest
uiścić na rzecz właściciela lokalu jedynie odszkodowanie z art. 18 ust. 4
ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów... (dalej: ustawa),
czyli różnicę między czynszem, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu lokalu
na wolnym rynku, a czynszem, do którego płacenia zobowiązany jest (zgodnie z
przepisami art. 18 ust. 2 i 3 ustawy) sam eksmitowany. Według autorki
właściciel nie ma jednak prawa wymagać od gminy, by regulowała należności za
eksmitowanego, których ten nie płaci.
Doktryna rozważa

Zaprezentowane stanowisko, choć dominujące (zob. uchwała Sądu Najwyższego z 16
kwietnia 2003 r., III CZP 22/03, OSNC 2004, nr 2, poz. 19; uzasadnienie
projektu ustawy z 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o
zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace; wyrok SNz 20 listopada
2002 r., V CKN 1305/00, LEX nr 77050), nie jest jedyne. W doktrynie rozważa
się bowiem, czy gmina nie jest zobowiązana do naprawienia szkody na rzecz
właściciela lokalu na podstawie ogólnej zasady z art. 471 kodeksu cywilnego
(niewykonanie lub brak należytego wykonania zobowiązania), kiedy odszkodowanie
z art. 18 ust. 4 ustawy nie pokrywa w całości szkody poniesionej przez to, że
gmina nie dostarcza lokalu socjalnego przez długi czas.

Jak wskazano w literaturze, szkoda taka powstaje zwłaszcza wtedy, gdy
przyczyną wypowiedzenia była zwłoka w płaceniu czynszu i lokator mimo
wypowiedzenia nadal nie płaci, a pozostaje w lokalu. Wówczas szkoda
właściciela jest oczywiście wyższa niż wysokość odszkodowania należnego mu na
podstawie art. 18 ust. 4 ustawy.
Najpierw eksmitowany

Możliwość dochodzenia od gminy naprawienia szkody na podstawie art. 420 1 k.c.
w brzmieniu sprzed 1 września 2004 r. (obecnie art. 417 § 1 k.c.) dopuścił Sąd
Najwyższy w wyroku z 20 listopada 2002 r. Ocenił w nim dochodzenie przez
spółdzielnię mieszkaniową odszkodowania z tytułu niedostarczenia lokalu
socjalnego niepłacącemu czynszu eksmitowanemu z prawem do lokalu socjalnego.
SN stwierdził, że nie może ulegać wątpliwości, iż w pierwszej kolejności
zobowiązana do zapłaty odszkodowania jest osoba, która pomimo wyroku
eksmisyjnego nadal lokal zajmuje.

Wynika więc z tego, że odpowiedzialność gminy z tytułu odszkodowania byłaby
subsydiarna względem odpowiedzialności lokatora. Według SN wykazanie
nieskuteczności dochodzenia odszkodowania od lokatora otwierałoby jednak drogę
do żądania go od gminy.

Zdaniem SN powód musi w tym wypadku wykazać powstanie i wysokość szkody, przy
czym nie można wiązać odpowiedzialności gminy za szkodę z samym faktem
niepłacenia czynszu, bo eksmitowany z prawem do lokalu socjalnego ma obowiązek
nadal go płacić do czasu uzyskania lokalu socjalnego. Przesłanką tej
odpowiedzialności byłby natomiast brak w zasobie mieszkaniowym gminy lokalu,
który nadawałby się dla eksmitowanego, i naruszenie pierwszeństwa w
przyznawaniu lokali socjalnych, wynikającego z obowiązujących przepisów, w tym
gminnych.
To taka ustawowa kara

W literaturze wypowiedziano się przeciwko możliwości żądania od gminy
odszkodowania na podstawie art. 420 1 k.c. (obecnie art. 417 § 1 k.c.) lub
471k.c., wskazując, że roszczenie odszkodowawcze, w wysokości przewidzianej w
art. 18 ust. 4 ustawy, należy traktować jako swoistą karę ustawową w
rozumieniu art. 485 k.c. [tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna "Ustawa o ochronie
praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu
cywilnego. Komentarz", Warszawa 2002, s. 244]. Według tego poglądu art. 18
ust. 4 ustawy określa podstawy wyliczenia odszkodowania, które jest niezależne
od wysokości rzeczywiście zaistniałej szkody, co odpowiada pojęciu "określonej
sumy" w znaczeniu art. 485 k.c.

W konsekwencji znajdzie zastosowanie art. 484 § 1 in fine k.c. wykluczający co
do zasady możliwość dochodzenia odszkodowania ponad wysokość zastrzeżonej kary
(tamże).

Ze znanej mi praktyki wynika, iż sądy rejonowe bronią przeważnie stanowiska
sformułowanego przez panią Krupę-Dąbrowską. W konkretnej sprawie sądowej może
jednak zostać zakwestionowane. W sprawie o zapłatę odszkodowania od gminy na
podstawie art. 417 § 1 k.c. warto więc wnieść apelację, aby ostateczne
stanowisko w opisanym sporze zajął sąd wyższej instancji.
Andrzej Antkiewicz, sędzia Sądu Rejonowego w Grudziądzu
    • clevland Re: odszkodowanie z art 18 ust. 4 - próba obejśc 26.01.06, 10:16
      Ciekawe...
      Tylko jak by to rzeczywiście wyglądało w naszych sądach.
      Teraz to gmina broni się rękami i nogami przed jakimkolwiek odszkodowaniem a w
      takim przypadku to chyba "zeszłaby do podziemia" ;)
    • awm10 Re: odszkodowanie z art 18 ust. 4 - próba obejśc 27.01.06, 15:56
      odszkodowanie z art 18 ust. 4 to kolejny przykład debilizmu ustawowego
      (wiadomej ustawy).
      Ma on zastosowanie po uzyskaniu wyroku eksmisyjnego, z prawem do lokalu socjalnego.
      Podstawą sprawy o eksmisję jest w 99% niepłacenie czynszu, przy czym te należności są nieściągalne.
      Gdyby można byłoiby je ściągnąć przez komornika, nie byłoby potrzeby eksmisji, a najemca albo zacząłby płacić, bo byłoby to dla niego tańsze, albo sam by się wyprowadził.
      Odszkodowanie z Art18 to różnica czynszu rynkowego i tego który powinien płacić najemca.
      Nietrudno zauważyć że gdy ustalimy dla takiego najemcy czynsz rynkowy, to różnica ta wynosi zero i nie mamy czego domagać się od gminy.
      To zmusza właścicieli do zbędnego kręcenia z czynszem, żeby coś od gminy dostać, bo przecież sprawą ważniejszą od tych pieniędzy jest kwestia pozbycia się lokatora, czyli wywarcia pewnego nacisku na gminę, żeby za długo nie zwlekała z lokalem socjalnym.

      I dalej, jeśli sąd nie przyzna lokalu socjalnego, to możemy gminę jedynie grzecznie prosić o lokal socjalny - nic nam się nie należy - żadne odszkodowanie.

      To wszystko jest po prostu chore i mogło się wylęgnąć tylko w chorych głowach.

      Bowiem w każdym wypadku sytuacja jest dla nas taka sama, lokator mieszka i nie płaci, a od gminy możemy coś otrzymać jedynie w wypadku gdy jesteśmy uczciwi inaczej (czyli zaniżymy czynsz lokatorowi).
      • radek9918 Re: odszkodowanie z art 18 ust. 4 - próba obejśc 28.01.06, 14:19
        ust. 4 art. 18 ma sens w zw. ust. 3 tego artykułu i stąd mowa o "różnicy",
        wniosek jest taki, że przed wypowiedzeniem umowy nie można podnosić czynszu,
        natomiast inną kwestią jest, że gmina (mam na myśli Kraków), coraz
        profesjonalniej podchodzi do interwencji ubocznej w sprawach o eksmisję, na
        początku nawet nie przychodzili na rozprawy (kiniec 2004 i 2005) obecnie
        skałdają wiele wniosków dowodowych, mających na celu "podciągnąć" lokatorów po
        art. 14 ust. 4 in fine: "... chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu
        niż dotychczas uzywany".
        A jest to badzo niekorzystne dla wynajmujących.
    • krotki Odszkodowanie zamiast eksmisji - jak jest!!! 30.01.06, 08:22
      Czego mogą żądać od gminy właściciele lokali z dłużnikami
      Odszkodowanie zamiast eksmisji

      Jeśli twoje mieszkanie zajmują niesolidni lokatorzy zwróć się o pomoc do gminy.
      Możesz uzyskać dla dłużników lokale socjalne lub wywalczyć w sądzie odszkodowanie

      nieruchomosci_a_8-1.F.jpg
      (c) JANUARY N. MISIAK

      Właściciele prywatnych budynków twierdzą, że generalnie nie ma co liczyć ani na
      lokale socjalne, ani na odszkodowania, a sprawy w sądzie kończą się przeważnie
      po myśli gminy. Jednak - jak pokazują przykłady spraw spornych z niektórych
      miast - nie zawsze gmina wygrywa, a właściciel dalej utrzymuje dłużnika.
      Mało wniosków

      W Gminie Lublin w ciągu ostatnich 4 lat złożono 348 wniosków o przyznanie lokalu
      socjalnego na podstawie wyroków sądowych. Pozytywnie rozpatrzono 143 wnioski. Do
      gminy wpłynęło też 36 wniosków o wypłatę odszkodowania w związku z brakiem
      lokalu socjalnego. Ostatecznie w 18 przypadkach lokatorzy z wyrokami eksmisji
      otrzymali mieszkania socjalne, a właściciele nieruchomości odstąpili od swoich
      roszczeń. Gmina tylko w jednym przypadku wypłaciła odszkodowanie w wysokości ok.
      2,1 tys. zł. Do sądu zaś trafiły dwie sprawy - ostatecznie właściciele jednak
      przegrali.

      Natomiast w Opolu złożono 220 wniosków o przyznanie lokalu socjalnego.
      Pozytywnie rozpatrzono 161. Właściciele złożyli tylko 3 wnioski o odszkodowanie,
      które zostały odrzucone. Sprawy trafiły do sądu. Ostatecznie gmina przegrała
      jedną sprawę i została zobowiązana do wypłacenia odszkodowania w wysokości 5, 7
      tys. zł. W pozostałych dwóch sprawach zawarto ugodę.

      Do urzędu w Rzeszowie wpłynęło 206 wniosków o przyznanie lokali socjalnych.
      Pozytywnie rozpatrzono 81. W tym mieście, podobnie jak w Opolu, w ciągu
      ostatnich 4 lat złożono tylko 3 wnioski o wypłatęodszkodowania na kwotę ok. 15,3
      tys. zł. Zostały odrzucone. Do sądu skierowano jednak tylko jedną sprawę, którą
      gmina przegrała.
      Dużo spraw

      W ciągu 4 lat do Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych w Poznaniu wpłynęło 735
      wyroków eksmisyjnych, w których sąd przyznał prawo do otrzymania lokalu socjalnego.

      - W samym tylko 2005 roku takich wyroków było aż 290 - wylicza Magdalena
      Gościńska z poznańskiego Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych.

      Od 2002 r. właścicielom nieruchomości w Poznaniu wypłacono ponad 314 tys. zł
      odszkodowań. - Pierwsza wypłata nastąpiła w czerwcu 2003 r. i wynosiła prawie
      2,5 tys. zł. Najwyższe jak dotąd odszkodowanie sąd zasądził w październiku 2005
      r. - blisko 19 tys. zł. Natomiast średnia wysokość odszkodowania to ok. 4 tys.
      zł. Bywają jednak także wypłaty kilkusetzłotowe - mówi Magdalena Gościńska. Do
      końca grudnia 2005 r. zakończyło się prawie 60 spraw sądowych o przyznanie
      odszkodowania, a w kilku wysokość odszkodowania ustalona została w ramach ugody
      pozasądowej.

      W Łodzi od 1 stycznia 2002 r. do 31 grudnia 2005 r. do miasta wpłynęły aż 2422
      wnioski o realizację wyroków sądowych z prawem do lokalu socjalnego. Pozytywnie
      rozpatrzono 1209. Jednocześnie złożono 22 wnioski o wypłatę odszkodowania.

      Miasto jednak nie uznało roszczeń wierzycieli. W efekcie do sądu trafiło 19
      spraw o odszkodowanie na łączną sumę 78,8 tys. zł. Do tej pory w 8 sprawach
      powództwo zostało oddalone, ponieważ właścicielom nieruchomości nie udało się
      udowodnić żądanej wysokości odszkodowania. Miasto przegrało jedną sprawę -
      zapadł wyrok zasądzający odszkodowanie w wysokości 2,7 tys. zł. Pozostałe do tej
      pory się nie skończyły.

      Tymczasem do Wydziału Gospodarki Komunalnej Urzędu Miejskiego w Gdańsku trafiło
      łącznie 1261 wniosków o wynajem lokalu socjalnego, z czego 288 zostało
      rozpatrzonych pozytywnie. W efekcie wpłynęło 8 wniosków o odszkodowanie, z czego
      4 wnioski rozpatrzono pozytywnie, natomiast w pozostałych 4 sprawach zawarto
      ugody. W ramach jednej ugody przedzielono dwa lokale socjalne dla dłużników oraz
      wypłacono odszkodowanie w wysokości 5 tys. zł dla właściciela budynku. W trzech
      pozostałych przypadkach gmina przydzieliła lokale socjalne, a właściciele
      odstąpili od żądania odszkodowania.
      DOROTA KACZYŃSKA

      WARTO WIEDZIEĆ

      > Gmina powinna dostarczyć lokal socjalny każdej osobie z wyrokiem eksmisji,
      która ma prawo do takiego mieszkania.

      > Jeśli nie wywiąże się z tego obowiązku, właścicielowi nieruchomości, w której
      przebywa lokator z wyrokiem eksmisji, przysługuje odszkodowanie.

      > Jego wysokość to różnica między czynszem dotychczas płaconym przez lokatora a
      czynszem wolnorynkowym, jaki mógłby uzyskać właściciel lokalu.

      Gmina może odrzucić roszczenie o odszkodowanie. Wówczas właścicielowi pozostaje
      skierować sprawę do sądu.Rz
      • radek9918 Re: Odszkodowanie - okres do wyroku eksmisyjnego 30.01.06, 09:57
        gmina ma obowiązek zapłaty odszkodowania, gdy nie dostarcza lokalu socjanego,
        który wynika z wyroku: "wstrzymanie eksmisji do czasu wskazania przez gminę
        takiego lokalu", taki wyrok eksmisyjny potwierdza skuteczność rozwiązania przez
        wynajmującego umowy najmu,
        rodzi się kwestia, co z okresem między rozwiązaniem umowy najmu a
        prawomocnością takiego wyroku eksmisyjnego, kto w tym okresie odpowiada za
        odszkodowanie w wymiarze czynszu rynkowego, a może to być bardzo długi czas,
        prowadzę taką sprawę, w lutym pierwsza rozprawa, dam znać,
        aha, w pozwie jako odpowiedzialnego wskazałem byłego lokatora
Pełna wersja