krotki
26.01.06, 09:06
Ile odszkodowania zamiast mieszkania
W tekście ,, Odszkodowanie zamiast mieszkania" ("Rz" z 12 grudnia 2005 r., C5)
pani Renata Krupa-Dąbrowska wyraziła stanowczy pogląd, iż gmina, która nie
dostarczy eksmitowanemu sądownie najemcy lokalu socjalnego, zobowiązana jest
uiścić na rzecz właściciela lokalu jedynie odszkodowanie z art. 18 ust. 4
ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów... (dalej: ustawa),
czyli różnicę między czynszem, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu lokalu
na wolnym rynku, a czynszem, do którego płacenia zobowiązany jest (zgodnie z
przepisami art. 18 ust. 2 i 3 ustawy) sam eksmitowany. Według autorki
właściciel nie ma jednak prawa wymagać od gminy, by regulowała należności za
eksmitowanego, których ten nie płaci.
Doktryna rozważa
Zaprezentowane stanowisko, choć dominujące (zob. uchwała Sądu Najwyższego z 16
kwietnia 2003 r., III CZP 22/03, OSNC 2004, nr 2, poz. 19; uzasadnienie
projektu ustawy z 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o
zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace; wyrok SNz 20 listopada
2002 r., V CKN 1305/00, LEX nr 77050), nie jest jedyne. W doktrynie rozważa
się bowiem, czy gmina nie jest zobowiązana do naprawienia szkody na rzecz
właściciela lokalu na podstawie ogólnej zasady z art. 471 kodeksu cywilnego
(niewykonanie lub brak należytego wykonania zobowiązania), kiedy odszkodowanie
z art. 18 ust. 4 ustawy nie pokrywa w całości szkody poniesionej przez to, że
gmina nie dostarcza lokalu socjalnego przez długi czas.
Jak wskazano w literaturze, szkoda taka powstaje zwłaszcza wtedy, gdy
przyczyną wypowiedzenia była zwłoka w płaceniu czynszu i lokator mimo
wypowiedzenia nadal nie płaci, a pozostaje w lokalu. Wówczas szkoda
właściciela jest oczywiście wyższa niż wysokość odszkodowania należnego mu na
podstawie art. 18 ust. 4 ustawy.
Najpierw eksmitowany
Możliwość dochodzenia od gminy naprawienia szkody na podstawie art. 420 1 k.c.
w brzmieniu sprzed 1 września 2004 r. (obecnie art. 417 § 1 k.c.) dopuścił Sąd
Najwyższy w wyroku z 20 listopada 2002 r. Ocenił w nim dochodzenie przez
spółdzielnię mieszkaniową odszkodowania z tytułu niedostarczenia lokalu
socjalnego niepłacącemu czynszu eksmitowanemu z prawem do lokalu socjalnego.
SN stwierdził, że nie może ulegać wątpliwości, iż w pierwszej kolejności
zobowiązana do zapłaty odszkodowania jest osoba, która pomimo wyroku
eksmisyjnego nadal lokal zajmuje.
Wynika więc z tego, że odpowiedzialność gminy z tytułu odszkodowania byłaby
subsydiarna względem odpowiedzialności lokatora. Według SN wykazanie
nieskuteczności dochodzenia odszkodowania od lokatora otwierałoby jednak drogę
do żądania go od gminy.
Zdaniem SN powód musi w tym wypadku wykazać powstanie i wysokość szkody, przy
czym nie można wiązać odpowiedzialności gminy za szkodę z samym faktem
niepłacenia czynszu, bo eksmitowany z prawem do lokalu socjalnego ma obowiązek
nadal go płacić do czasu uzyskania lokalu socjalnego. Przesłanką tej
odpowiedzialności byłby natomiast brak w zasobie mieszkaniowym gminy lokalu,
który nadawałby się dla eksmitowanego, i naruszenie pierwszeństwa w
przyznawaniu lokali socjalnych, wynikającego z obowiązujących przepisów, w tym
gminnych.
To taka ustawowa kara
W literaturze wypowiedziano się przeciwko możliwości żądania od gminy
odszkodowania na podstawie art. 420 1 k.c. (obecnie art. 417 § 1 k.c.) lub
471k.c., wskazując, że roszczenie odszkodowawcze, w wysokości przewidzianej w
art. 18 ust. 4 ustawy, należy traktować jako swoistą karę ustawową w
rozumieniu art. 485 k.c. [tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna "Ustawa o ochronie
praw konsumentów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu
cywilnego. Komentarz", Warszawa 2002, s. 244]. Według tego poglądu art. 18
ust. 4 ustawy określa podstawy wyliczenia odszkodowania, które jest niezależne
od wysokości rzeczywiście zaistniałej szkody, co odpowiada pojęciu "określonej
sumy" w znaczeniu art. 485 k.c.
W konsekwencji znajdzie zastosowanie art. 484 § 1 in fine k.c. wykluczający co
do zasady możliwość dochodzenia odszkodowania ponad wysokość zastrzeżonej kary
(tamże).
Ze znanej mi praktyki wynika, iż sądy rejonowe bronią przeważnie stanowiska
sformułowanego przez panią Krupę-Dąbrowską. W konkretnej sprawie sądowej może
jednak zostać zakwestionowane. W sprawie o zapłatę odszkodowania od gminy na
podstawie art. 417 § 1 k.c. warto więc wnieść apelację, aby ostateczne
stanowisko w opisanym sporze zajął sąd wyższej instancji.
Andrzej Antkiewicz, sędzia Sądu Rejonowego w Grudziądzu