Deweloperzy i bankowcy mają plan budowy czynszówek

06.02.06, 07:47
Deweloperzy i bankowcy mają plan budowy czynszówek
Marek Wielgo 05-02-2006 , ostatnia aktualizacja 05-02-2006 20:53

Formalnie najemcami byłyby... gminy. Te zaś podnajmowałyby lokale lokatorom. Czynsz? Prawdopodobnie kilka złotych za m kw. miesięcznie!

O pomyśle Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów (PSBD) pisaliśmy w "Gazecie" pod koniec listopada. Bankowcy z komitetu ds. finansowania nieruchomości przy Związku Banków Polskich dopracowali przez ten czas kwestie finansowo-organizacyjne i - jak się dowiedzieliśmy - powstał program, który nie wymaga miliardowych dotacji z budżetu państwa. W najbliższy czwartek deweloperzy i bankowcy zaprezentują go publicznie, m.in. wiceministrowi transportu budownictwa i równocześnie pełnomocnikowi rządu ds. programu budownictwa mieszkaniowego Piotrowi Styczniowi.

Idea jest następująca: czynszówkę buduje spółka, a gmina zawiera z nią wieloletnią umowę na najem mieszkań w tym budynku. Oczywiście czynsz musiałby być tak skalkulowany, by deweloper mógł spłacić kredyt budowlany, także miał zapewniony zysk.

A jaką korzyść miałyby gminy? - Samorządy nie obciążałyby swoich budżetów, a ewentualne dofinansowania czynszu lokatorom byłoby znacznie mniej kosztowne od nakładów inwestycyjnych - przekonuje dyrektor PSBD Zbigniew Koryl.

Z naszych informacji wynika, że program, który nie wymaga specjalnych rozwiązań ustawowych. Pomocna jest np. ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym. Z kolei ustawa o ochronie praw lokatorów umożliwia gminom najmowanie mieszkań, a następnie podnajmowanie ich lokatorom za niższy czynsz. Oczywiście w takiej sytuacji gmina dopłaca właścicielowi różnicę, a także reguluje rachunki za lokatorów zalegających z czynszem.

Szef komitetu ds. finansowania nieruchomości przy Związku Banków Polskich Zbigniew Krysiak potwierdza, że banki są skłonne finansować tego typu przedsięwzięcia. Zapowiada również, że wkrótce pojawią się też fundusze inwestujące w czynszówki.

Krysiak zapewnia, że mieszkania byłyby adresowane do rodzin o raczej niskich dochodach. Ocenia potencjalny popyt na ok. 1,5 mln mieszkań. Jak wysoki byłby czynsz? Na to pytanie ekspert Związku Banków Polskich nie był nam jeszcze w stanie odpowiedzieć.

Witold Grzybowski z Dolnośląskiej Grupy Doradczej, która współpracuje z PSBD wyjaśnia, że wysokość czynszu będzie zależała od wielu czynników, np. od lokalizacji inwestycji oraz od tego, jaki procent powierzchni (także biurowej) byłby wynajmowany na zasadach komercyjnych, a jaki gminie. Zdaniem Grzybowskiego można przyjąć, że czynsz za mieszkania wynajmowane gminie, który zapewniłby inwestorowi spłatę kredytu, nie powinien przekroczyć 2-3 proc. kosztów budowy rocznie. Jest to dziś przeciętnie 4-6 zł za m kw. miesięcznie (w dużych aglomeracjach nawet dwa razy więcej). Do tego doszłyby jednak opłaty eksploatacyjne oraz za wodę, ścieki, ciepło i prąd.

- Oceniamy, że w tym systemie może powstawać nawet 50 tys. mieszkań rocznie - zapowiada Koryl. Tylko czy zainteresuje on samorządowców? Na gminach spoczywa ustawowy obowiązek zapewnienia dachu nad głową swoim mieszkańcom. Niestety, dotychczas gminy niezbyt dobrze wywiązywały się z tego obowiązku. Jak podaje GUS, w ciągu trzech kwartałów 2005 r. gminy, a jest ich w kraju ok. 2,5 tys., wybudowały łącznie 970 mieszkań. To niespełna 2,2 proc. wszystkich oddanych w tym czasie do użytku.

Wprawdzie niektóre gminy angażują się w budowę czynszówek w ramach Towarzystw Budownictwa Społecznego, ale są to na ogół mieszkania dla rodzin o średnich dochodach (np. tacy najemcy muszą sfinansować niemal jedną trzecią kosztów budowy).

Wiceprezydentowi Suwałk Włodzimierzowi Marczewskiemu podoba się program PSBD i Związku Banków Polskich. Marczewski przyznaje, że w kolejce po mieszkanie w tym mieście czeka ponad 800 rodzin. Budowę 300 mieszkań gmina chciałaby rozpocząć jak najszybciej. Jeszcze w tym miesiącu rada gminy ma rozpatrzyć plany inwestycji. Jeden z nich zakłada, że budową na gruncie gminnym zajmie się jedna ze spółek komunalnych (rozważany jest także wariant z prywatnym deweloperem), która zaciągnęłaby na ten cel kredyt komercyjny (bank byłby wybrany w drodze przetargu). - Miasto wydzierżawi mieszkania od spółki - opowiada Marczewski. Dodaje, że bankowcy z Banku BPH ocenili, że sam czynsz sięgałby 7 zł za m kw. Łączne opłaty (z eksploatacją budynku) nie przekraczałyby 10 zł za m kw.
    • coggiorno bankowcy są skuteczniejsi od nas!!!! 06.02.06, 07:51
      No i pierwsze - jakże sensowne komentarze - forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=30&w=36268589&v=2&s=0
      10 zł/m!!!!! Proszę bardzo, kto by tyle chciał? Bankowcy się dogadają z każdym. Wiadomo - siła spokoju pieniądza.
      CHOLERA JASNA!!! CZY WSZĘDZIE JEST TAKIE GÓWNO JAK W TYM KRAJU?
      PRZECIEŻ TO KPINA - JAK WSZYSTKO CO SIĘ NAM WCISKA.
      A WYBORCZA ZNOWU TO ŁYKA - W TYM KRAJU SĄ WOLNE MEDIA, TYLKO **BEZ JAJ** - WYKASTROWANE
    • awm10 Re: Deweloperzy i bankowcy mają plan budowy czyns 06.02.06, 11:22
      Smierdzi to na odległość.
      Im więcej takich domów wybudują,
      tym więcej gmina będzie musiała dołożyć pieniędzy na dopłaty do czynszów.
      Te gminy które w to wejdą same sobie utworzą stałą dziurę budżetową.
      To jest powód dla którego nie ma tych domów.
      Logicznie rzecz biorąc jest to interes bez sensu, a przy obecnym prawie
      (zakaz eksmisji)kompletnie bez sensu.
      Jednakże trochę takich domów może powstać, bo każda inwestycja, to okazja do lewego zarobku.
      • coggiorno Re: Deweloperzy i bankowcy mają plan budowy czyns 06.02.06, 11:34
        Pytanie brzmi: czy to dobrze, czy źle dla zwykłego posiadacza, zwykłej czynszówki. Gdyby mi gmina zechciała choć po złotówce dopłacić do niskich czynszów dla niezamożnych najemców to już byłoby coś.
        Być może nie wszystkie gminy okażą się tak skorumpowane, głupie, rozrzutne, itp. itd. i część będzie uczciwie wydawać publiczne pieniądze. Zastanawia tylko jedno: czy pomoże to w wykształceniu się jakiegoś sensownego mechanizmu dla właścicieli (nie będących bankami), czy raczej wprost przeciwnie. Czyli czy zostaniemy z bidnymi lokatorami, marnymi czynszami i niedoinwestowanymi kamienicami?
        • aniapol Re: Deweloperzy i bankowcy mają plan budowy czyns 06.02.06, 12:47
          przede wszystkim trzeba wyczyścić zaszłości z czasów tzw. społecznej gospodarki
          lokalami, czyli przymusowego umieszczania lokatorów w prywatnych kamienicach i
          domach. Właściciele i lokatorzy powinni się dogadać tak, jakby przydziałów
          komunalnych nigdy nie było, tj. podpisać nowe umowy najmu na warunkach
          satysfakcjonujących dla obu stron, względnie zakończyć najem, jeśli któraś ze
          stron sobie tego życzy (konieczna sprawna procedura eksmisyjna). I wtedy
          sytuacja normuje się sama: prywatni właściciele na warunkach wolnorynkowcyh
          prowadzą swoją działalność pt. kamienica czynszowa, a gminy mogą się zająć
          pomocą ludziom nieradzącym sobie z zapewnieniem sobie dachu nad głową. Ale, na
          Boga, nie w postaci topienia kolejnych milionów z naszych podatków w jakichś
          poronionych inwestycjach, czy ewidentnych przekrętach, a takimi zawsze będą
          próby budowania pełnowartościowych mieszkań komunalnych, bo poroniona jest sama
          ich idea. Gmina powinna się zająć budową skromniutkich i taniutkich mieszkań
          socjalnych, do których na pewno nie będą się chcieli przenieść ci lokatorzy,
          których stać na normalne mieszkanie, ale mieszkają w komunalnym, bo po co się
          mają wychylać, skoro przepisy ich chronią? Tacy lokatorzy zamiast kupować sobie
          kolejne "diwidi" będą musieli uwzględnić w swoich budzetach realny koszt
          mieszkania, tak jak uwzględniają koszt "diwidi", hamburgera w McDonaldzie, czy
          kosza zakupów w supermarkecie. A wtedy gmina będzie miała więcej środków, żeby
          wesprzeć prawdziwie ubogich lokatorów. Natomiast dla lumpów powinny być miejsca
          w noclegowniach. Innego sensownego rozwiązania zdaje się nie ma.
    • coggiorno Re: Deweloperzy i bankowcy mają plan budowy czyns 08.02.06, 11:33
      Szkoda że dyskusja na ten temat tu nie przybrała żywszego obrotu.
      Bo temat będzie miał/ma jakieś znaczenie dla całego rynku.
      Pozdrowienia,
      Krzysztof
      • www.mieszkanie.info.pl Re: Deweloperzy i bankowcy mają plan budowy czyns 13.02.06, 14:49
        Wątpię aby ten temat kiedykolwiek stał się realny... przynajmniej w takim
        poziomie o jakim mówi art. powyżej.
        Pomysł na biznes jest extra. Bank finansowałby inwestycje developera, od którego
        gmina kupiłaby mieszkania. Biznes widze tu dla banków i developerów. Za nich
        zapłaciłyby gminy. Gminy natomiast nie będą miały (na całe szczęście)
        odpowienich funduszy aby nająć mieszkania, no bo skąd? Już teraz gminy nie mają
        kasy na zapewnienie mieszkań socjalnych dla najuboższych a co dopiero gdyby
        miały wspierać ludzi dotacjami a których stan portweli pozwalałby na kupowanie
        wspomnianego już dividi.
        Bankom chodzi zawsze o jak najszybszy a na drugim miejscu jak najwyższy zarobek.
        Bankowi zależałoby na jak najszybszym odzyskaniu wyłożonej kasy wraz z jakimś
        zarobkiem. Developer byłby ciśnięty umowami bankowych kredytów i terminami ich
        spłat, co skutkowałoby jak najszybszym wynajęciu wszystkich mieszkań gminom.
        Gminy natomiast musiałyby w swoim biznesplanie uwzględniać koszty najmu mieszkań
        (które byłyby ogromnym obciążeniem dla ich budżetu) oraz koszty datacji do
        najmu. Aby mieszkania nie stały puste, gminy musiałyby je zasiedlać. Czy
        wyobrażacie sobie sytuację jak gmina na gwałt zasiedla mieszkańcami dopiero co
        najęte mieszkania aby jak najmniej płacić za pustostany? Byłby niezły galimatias.
        Zresztą komuna się skończyła, rynkiem rządzi pieniądz, którego w Polsce wszędzie
        brakuje.
    • awm10 Re: Deweloperzy i bankowcy mają plan budowy czyns 13.02.06, 20:57
      Cytat z artykułu:
      >Na gminach spoczywa ustawowy obowiązek zapewnienia dachu nad głową swoim
      >mieszkańcom. Niestety, dotychczas gminy niezbyt dobrze wywiązywały się z tego
      >obowiązku

      Typowy i klasyczny błąd.Bo w Ustawie jest inaczej.
      "Tworzenie warunków" to nie"zapewnienie dachu nad głową".
      Wielu ludzi tak właśnie uważa, że gmina musi im dać mieszkanie.
      Dziwne że dziennikarze nie prostują tego wyjątkowo szkodliwego przekonania.

      Art. 4. 1. Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty
      samorządowej należy do zadań własnych gminy.
Pełna wersja