odpowiedzialnosc właściciela, a katastrofa budowli

10.02.06, 18:05
Wszyscy po tragedii w Katowicach mówią o odpowiedzialności właścicieli
budynków. A jak to się ma w sytuacji, gdy jestem wprawdzie współwłaścicielem
kamienicy, ale tam nie mieszkam (bo mieszkają lokatorzy), a zarząd sprawuje
byłe obligatoryjne, a dziś dobrowolne Stowarzyszenie Zarządców Domów? Jak
mogę odpowiadać za stan budynku, skoro na nic nie mam wpływu?
    • kubya Re: odpowiedzialnosc właściciela, a katastrofa bu 10.02.06, 18:46
      Będąc współwłaściecielem masz prawo o decydowaniu o wszystkim związanym z
      budynkiem, zarząd powinien informowac cię o wszystkim co się dzieje i pytac o
      zgodę jeśli sobie tak zażyczysz .Jesli tego nie robi to po prostu uznał że sie
      tym nie interesujesz wystarczy ich przycisnąc jednym pisamem.
      A tak w ogóle to na jakiej zasadzie działa ten zarząd?kto mu to zlecił?Zarząd
      można zmienić jesli pozostali współwłaściele się co najmniej nie sprzeciwią.
      Czerpiesz jakieś pożytki z budynku?Czy zarząd wszystko wydaje?.
      Generalnie jest tak że to zarząd odpowiada za budynek bo po to go masz i to on
      musi o wszystko zadbać i na nim lezy odpowiedzialność.
      Jesli jednak właściciel nie da kasy na np. odsnieżanie mimo że zarzadca o to
      prosi na pismie, wtedy odpowie za to własciciel.
    • edmo15 Re: odpowiedzialnosc właściciela, a katastrofa bu 15.02.06, 18:20
      Dzieki za wyjasnienie. Moge spac troche spokojniej... Zarzad dziala na
      podstawie starej umowy z czasow, gdy jeszcze byl obowiazkowy. Wspolwlasciciele
      nie maja zadnych pozytkow finansowych, bo wszystko jest wydawane. Inna rzecz,
      ze czynsze sa nadal symboliczne, a na moje pismo z pytaniem, czy skorzystali z
      mozliwosci ich podniesienia, przyslali mi bilans za ub. rok. Bilans byl na
      zero. Budynek jest w innym miescie niz ja mieszkam, wiec mozliwosci wywierania
      nacisku mam ograniczone. Pewno musze sie tam wybrac. Pozdrawiam - E.
      • kubya Re: odpowiedzialnosc właściciela, a katastrofa bu 15.02.06, 23:11
        Proponowałbym sie bardziej zainteresować, wygląda na to że zarząd robi co chce z
        budynkiem marwiąc sie tylko o to żeby samemu zarobić pewnie bierze niemałe
        pieniądze, a moge się załozyć że nic oprócz obowiązkowych przeglądów nie robi.
        Brak widykacji sprowadza sie do tego że lokatorzy pewnie od dawna nie płacą i
        dlatego nie ma żadnych pieniędzy,swoja drogą to bilans na zero to jakaś bzdura
        moim zdaniem.
        Zarządaj zestawienia 3-5 letniego na przykład, z dokładnym wykazem kto ile
        zalega,i jakie pieniądze poszły na co.
        Masz do tego pełne prawo wyslij im pismo nie musisz nigdzie jechac bo na ,,gębę"
        to nic nie załatwisz wiem z doswiadczenia.
        Pozdrawiam
    • pisz_mi warto cos zrobic 16.02.06, 14:46
      Ja bym proponowal ciut wiecej.

      Lepiej sprzedac te udzialy.

      Widac ze nie masz do tego serca a tutaj "panskie oko konia tuczy". Bedzie jakas
      kasa a i kamienica odzyje. Moze nawet kiedys i skarb panstwa cos zobaczy...
      rozmarzylem sie
      • edmo15 Re: warto cos zrobic 21.02.06, 17:25
        Dzieki, pewnie sie tam niedlugo wybiore. Co do sprzedazy - dwa lata temu
        chcialem je sprzedac, ale ani zadne biuro nieruchomosci nie wyrazilo
        zainteresowania, ani lokatorzy... Pozdrawiam. E.
    • jankamienicznik Re: odpowiedzialnosc właściciela, a katastrofa bu 21.02.06, 19:28
      Poniżej wklejam tekst z dziziejszej Rzeczpospolitej . Autorzy wyraźnie nie
      podzielaja zdania, że właściciel jak powierzył administracje komuś innemu to
      może spać spokojnie.
      A w ogóle to te przesisy o odpowiedzialności właściciela budowli wygladaja
      sensownie z jednym drobniutkim ale: jeżeli dotarło do mnie, że mój dom zagraża
      bezpieczeństwu użytkowników to moim obowiązkiem jest zaprzestać działalności
      którą w nim prowadzę, aż do czasu gdy zagrożenie zostanie usunięte. I to jest
      sytuacja normalna (np w odniesieniu do hali w Katowicach) . Tylko, że jako
      kamienicznik nie mogę pod żadnym pozorem powiedzieć lokatorom - dach się może
      zawalić, a jego naprawa nie ma ekonomicznego sensu więc bądźcie łaskawi zabrać
      swoje rzeczy i nie pokazywać sie tutaj więcej bo zaprzestaje działalności
      gospodarczej polegającej na wynajmie mieszkań. I na tym polega problem.
      Normalne przepisy budowlane stają sie kolejnym narzędziem zbrodniczej represji
      wobec właścicieli domów mieszkalnych.
      A tak z innej beczki to wcale nie musi Ci być łatwo przejąć administracje o ile
      jesteś tylko wspólwłaścicielem domu. Typowa sytuacja jest taka, że 50 lat temu
      ówczesmy właściciel przakazał administracje zrzeszeniu a minęły dwa pokolenia
      prawa do spadku ma nie wiadomo ile osób i dopóki sprawy własnościowe nie
      zostana do końca uregulowane i nie będzie zgody wszystkich wspólwłaścicieli
      mogą ci dosyć skutecznie odmawiać przekazania zarządu. To czego się możesz
      domagać to tylko okresowych sprawozdań.
    • jankamienicznik Re: odpowiedzialnosc właściciela, a katastrofa bu 21.02.06, 20:06
      Tak się "zapisałem", że nie wkleiłem tekstu artykułu:

      Za co odpowiadają zarządca nieruchomości i właściciel

      Właściciel budynku odpowiada za stan techniczny budynku i sposób jego
      wykorzystania. Czasami do zarządzania nieruchomością wynajmuje profesjonalistów
      Obowiązki właściciela budynku ustalone są m.in. w art. 5 i 62 prawa budowlanego
      (DzU z 2003 r. nr 207, poz. 2016 ze zm.). Dotyczą one zarówno ogólnej dbałości
      o bezpieczeństwo, jak i konieczności przeprowadzania okresowych przeglądów
      budynku, a zwłaszcza tych instalacji, które stwarzają największe ryzyko
      użytkowania.
      Pomogą profesjonaliści
      Taki krąg zadań właściciela zakreśla granice jego odpowiedzialności za wszelkie
      wypadki, do jakich może dojść w następstwie zawalenia się budynku lub oderwania
      się jego części. Zgodnie z art. 434 k.c. jest to odpowiedzialność oparta na
      zasadzie ryzyka, co stawia właściciela w szczególnie trudnej sytuacji.
      Właściciel budynku musi wypłacić odszkodowania osobom pokrzywdzonym, chyba że
      udowodni, że szkody nie wywołały ani braki w utrzymaniu budowli w należytym
      stanie, ani wady w budowie.
      Skoro wypełnienie niektórych obowiązków przez właściciela wymaga wiedzy
      specjalistycznej, np. okresowe przeglądy instalacji gazowej, to często korzysta
      on z pomocy innych. Niekiedy jest to doraźne działanie, czasami jednak
      przybiera ono charakter stały.
      Szczególną funkcję pełnią zarządcy nieruchomości, czyli osoby, które zawodowo
      zajmują się zarządzaniem budynkami. Muszą one mieć licencję. Decydując się na
      skorzystanie z usług licencjonowanego zarządcy, właściciel zawiera z nim umowę.
      Określa w niej zasady współpracy i zakres jego kompetencji.
      Obecność zarządcy daje oczywiście gwarancję, że nieruchomość będzie utrzymywana
      we właściwym stanie, ale nie zwalnia właściciela z obowiązków, które go
      obciążają.
      Właściciel baczy na wszystko...
      Określając obowiązki właścicielskie, prawo budowlane odnosi się w niektórych
      przepisach do posiadacza samoistnego, czyli właściciela, a w innych odwołuje
      się do właściciela lub zarządcy. Zatem sam fakt, że w budynku pojawia się
      zarządca, nie oznacza, że właściciel może przestać interesować się stanem
      swojej własności.
      Niezależnie od tego, czy właściciel zarządza budynkiem samodzielnie, czy przy
      pomocy innych osób, to on jest wskazywany jako odpowiedzialny za szkodę. Osoba
      poszkodowana, np. ofiara katastrofy budowlanej, do niego zwraca się z
      roszczeniami odszkodowawczymi.
      Posługiwanie się innymi podmiotami, nawet o wysokim stopniu profesjonalizmu,
      nie zwalnia właściciela z odpowiedzialności. Tu można posłużyć się wyrokiem
      Sądu Najwyższego z 13 września 1988 r. (IV CR 231/88). Stwierdził on,
      że "rozsadzenie przewodu kominowego spowodowane zapaleniem się nagromadzonej w
      nim sadzy, a w konsekwencji rozerwanie ściany w pomieszczeniu mieszkalnym, jest
      oderwaniem się części budowli w rozumieniu art. 434 k.c. Posiadacza budowli nie
      uwalnia od odpowiedzialności powierzenie jednostce wyspecjalizowanej okresowego
      czyszczenia przewodów kominowych".
      ...ale zarządca na wiele
      Szeroki zakres odpowiedzialności właściciela nie oznacza jednak zupełnego jej
      wyłączenia u tych, którzy pomagają mu utrzymać odpowiedni stan budynku. Oni też
      odpowiadają za swoje działania i zaniechania.
      PRZYKŁAD
      Jeżeli przyczyną katastrofy był niesprawny dach, to znaczy, że budynek nie był
      utrzymany w należytym stanie. Nie ma zatem żadnych podstaw, aby zwolnić
      właściciela z odpowiedzialności i obowiązku zapłaty odszkodowania. Jeśli jednak
      zgodnie z umową na zarządzanie budynkiem utrzymanie dachu we właściwym stanie
      należało do zarządcy nieruchomości, to on odpowiada za niewykonanie lub
      nienależyte wykonanie obowiązków. Właściciel budynku, który poniósł szkodę,
      wypłacając odszkodowania, ma więc pełne prawo zwrócić się do zarządcy z
      żądaniem pokrycia swoich strat.
      Zapłaci odszkodowanie
      Właściciel i zarządca budynku zawierają umowę, co oznacza, że jest to
      odpowiedzialność kontraktowa, a jej zakres zależy od treści umowy i od tego,
      jak szerokie kompetencje przejął na siebie zarządca.
      Podpisując umowę, każdy zarządca automatycznie przejmuje na siebie zobowiązanie
      do zapłaty odszkodowania za jakąkolwiek szkodę wynikającą z niewykonania lub
      nienależytego jej wykonania.
      Z tego ciężaru zwolniony jest tylko wtedy, kiedy wykaże, że do szkody doszło w
      okolicznościach, za które nie ponosi odpowiedzialności. Jeśli nie uda mu się
      tego wykazać, to płaci odszkodowanie.
      Właściciel nieruchomości nie dzieli się odpowiedzialnością z zarządcą. W umowie
      na zarządzanie daje jednak sobie szansę wyrównania własnych strat, które
      poniesie, jeśli dojdzie do szkody, bo zarządca nie zapewnił właściwego
      utrzymania budynku. Z kolej zarządca już samodzielnie ponosi konsekwencje
      swoich działań i zaniechań. Musi liczyć się z tym, że z żądaniem odszkodowania
      wystąpi do niego zarówno właściciel budynku, jak i bezpośrednio poszkodowani.
      OC obowiązkowe dla zarządcy
      Ten szeroki zakres odpowiedzialności spowodował, że zarządców, jako grupę
      zawodową, objął obowiązek ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Jest to
      OC deliktowe i kontraktowe ze stosunkowo niewielkim zakresem wyłączeń
      odpowiedzialności i minimalną sumą gwarancyjną. Zgodnie z rozporządzeniem
      ministra finansów z 21 września 2004 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia
      od odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (DzU nr 207, poz. 2114)
      wynosi ona 50 tys. euro na jedno i wszystkie zdarzenia. Zarządzający wieloma
      nieruchomościami mogą zawrzeć umowę na wyższą sumę gwarancyjną. Dzięki temu
      zyskają taki standard ochrony, że odszkodowania nie obciążą bezpośrednio ich
      kieszeni. Ale jest pewne ograniczenie określone w art. 11 ust. 3 ustawy z 22
      maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu
      Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych (DzU nr 124, poz.
      1152 ze zm.). Przy OC grup zawodowych, a więc i zarządców nieruchomości, po
      wypłacie odszkodowania z polisy zarządcy zakład ubezpieczeń może wystąpić do
      niego z regresem, jeśli wyrządził szkodę w następstwie rażącego niedbalstwa.
      Ubezpieczycielowi wolno więc zażądać od zarządcy zwrotu wypłaconych pieniędzy,
      jeśli rażąco niedbale wykonywał swoje obowiązki i przyczyniło się to do szkody.
      MAŁGORZATA I MACIEJ CAPIK


      Co może zarządca
      Uprawnienia zarządcy nieruchomości określa przede wszystkim umowa z
      właścicielem budynku oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity
      DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).
      Wynikają one także z wielu innych ustaw, choćby o porządku i czystości w
      gminach, ochronie przyrody, z prawa budowlanego czy kodeksu cywilnego. Przede
      wszystkim zarządca administruje posesją i ma ją utrzymać w stanie
      niepogorszonym. Zapewnia też bezpieczeństwo użytkowania i właściwą eksploatację
      nieruchomości. Wiąże się to m.in. z przeprowadzaniem okresowych przeglądów,
      prowadzeniem dokumentacji obiektu, zapewnieniem porządku, spełnianiem wymogów
      ochrony środowiska czy przepisów przeciwpożarowych, zabezpieczaniem przed
      zniszczeniem i likwidacją skutków zdarzeń losowych.
      Zarządca podejmuje także decyzje i wykonuje czynności umożliwiające prowadzenie
      odpowiedniej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości. Polega to przede
      wszystkim na gromadzeniu środków niezbędnych do utrzymania nieruchomości. Może
      np. ustalać wysokość czynszu oraz opłacać koszty utrzymania obiektu.
      Zarządzaniem jest też uzasadnione inwestowanie w nieruchomość, czyli
      przykładowo działania zmierzające do podniesienia standardu obiektu, a nawet
      zmiany jego przeznaczenia.
      Ten fachowiec nie musi samodzielnie wykonywać wszystkich nałożonych na niego
      zadań. Jednak to on sprawuje bezpośrednio nadzór nad pracującymi z nim osobami
      i ponosi za ich działania odpowiedzialność. Może też wykonywać ekspertyzy,
      opracowania oraz doradzać w zakresie swoich kompetencji.
      Musi wykonywa
      • jml13060 Re: odpowiedzialnosc właściciela, a katastrofa bu 22.02.06, 12:37
        A jak wyglada odpowiedzialnosc wlasciciela wzgledem osob, ktore bez jego zgody
        przebywaja w budynku ? Konkretnie, osoby te maja wyrok eksmisji i nie
        opuszczaja budynku, bo gmina nie dostarczyla im dotad lokalu socjalnego. Nawet
        nie mozna dokonac okresowej oceny stanu technicznego obiektu, bo nie odbieraja
        poczty (chcialbym uzgodnic z nimi termin corocznej technicznej obdukcji, a
        mieszkam w odleglym miescie). Czasami sie zastanawiam, czy nie
        wykonaja 'kontrolowanego' poslizgu ze zlamaniami konczyn, czy nie spadnie im na
        glowe spruchnialy konar drzewa, ... w celu wymuszenia odszkodowania ? Moja
        sytuacja jest obecnie taka, ze ponosze odpowiedzialnosc wlascicielska bedac
        jednoczesnie pozbawionym wszystkich atrybutow wlasnosci.
Pełna wersja