Czy ktoś mógłby sprecyzować.

07.03.06, 22:34
Dotychczas żyłem w przekonaniu, że zaległości czynszowe przedawniaja sie z
upływem dwu lat (jako płatnosci okresowe), a zalegości za media po 10 latach.
Tymczasem z artykułu w dzisiejszej Rzepie, a właściwie z wniosków
umieszczonych poniżej tego artykułu wynika, że dotychczas obowiązywała
wykładnie o przedawnieniu sie roszczeń z upływem roku od opuszczenia lokalu
zaś obecnie obowiązuje termin 10 lat.
Czy też może obowiązują tu inne terminy związane z regułą, że w sprawach
mieszkaniowych najemca ma zawsze prawo wybrać korzystniejszy dla siebie
przepis pomiędzy Ochrona Lokatorów a Kodeksem Cywilnym.
I czy wobec tego przytoczony w artykule wyrok SN zmieni coś w relacjach
właściciel-lokator. Poniżej cytuję cały artykuł.
Najem się skończył, więc najemca powinien się wynieść

Jeśli umowa najmu wygasła, a najemca wbrew obowiązkowi nie opróżnia lokalu,
właścicielowi należy się odszkodowanie.

Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2006 r. (sygn. IV CK 400/05).
Podstawą prawną takiego odszkodowania jest art. 471 kodeksu cywilnego
zobowiązujący kontrahentów do naprawienia szkody wynikłej wskutek
niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy.
SN wyjaśnił przy tym, że w takim wypadku nie mają zastosowania art. 225 i 230
k.c., które na tego, kto posiada cudzą własność w złej wierze, nakładają
obowiązek zapłacenia właścicielowi wynagrodzenia za tzw. bezumowne
korzystanie z jego własności.
Zasadnicza różnica w przedawnieniu
Wszystko to ma znaczenie jak najbardziej praktyczne. Różnica jest bowiem w
terminie przedawnienia (patrz ramka).
Są też różnice w sposobie rozliczeń.
Kiedy wygasa umowa najmu
Dotychczas nie było jednolitych poglądów co do prawnej podstawy roszczeń
właściciela wobec byłego najemcy, który mimo wygaśnięcia najmu nadal zajmuje
lokum. Po wyroku SN z 7 lutego 2006 r. powinna być co do tego pełna jasność.
Umowa najmu wygasa z reguły wskutek wypowiedzenia albo wskutek upływu
terminu, na jaki została zawarta.
Sprawa w sądzie
Właśnie to było przyczyną wygaśnięcia najmu lokalu użytkowego w sprawie,
którą zajął się SN.Umowę najmu ze wspólnikami spółki cywilnej podpisali w
1991 r. wszyscy współwłaściciele domu, w którym lokal ten się znajduje. Umowa
była zawarta na czas określony do 31 maja 1999 r.
Mimo wezwania do opróżnienia lokum wspólnicy prowadzili w nim swą firmę
jeszcze prawie 16 miesięcy po wygaśnięciu tej umowy.
Dopiero w 2002 r. trzeciej współwłaściciele wystąpili przeciwko wspólnikom do
sądu, domagając się odszkodowania za szkodę poniesioną wskutek zajmowania
lokum po wygaśnięciu umowy. Domagali się odszkodowania stosownie do ich
udziałów we współwłasności.
Jako podstawę do wyliczenia szkody przyjęli czynsz, jaki zapłaciłaby za
wynajem tego lokalu inna firma.
Byli najemcy nie rezygnują
Sąd I instancji uwzględnił żądanie współwłaścicieli. Sąd II instancji uznał
ten werdykt za słuszny i apelację wspólników oddalił. Nie zgodził się z
twierdzeniem byłych najemców, że podstawą roszczeń współwłaścicieli mogły być
w tej sytuacji tylko art. 225 i 230 k.p.c. o wynagrodzeniu za bezumowne
korzystanie z nieruchomości.
Byli najemcy nie dali za wygraną i te same argumenty powtórzyli w kasacji. SN
nie przyznał im racji.
Na jakiej podstawie
Rozstrzygnięcia w tej sprawie wymagało pytanie: jakie przepisy stanowią
podstawę rozliczeń między właścicielem nieruchomości a osobą, która utraciła
tytuł prawny do jej zajmowania. Czy są nimi art. 225 k.c. w związku z art.
230 k.c.? Czy może właściciel powinien dochodzić odszkodowania na podstawie
art. 471 k.c.?
Pierwszeństwo dla umowy
Uzasadniając wyrok, sędzia Barbara Myszka przypomniała uchwałę składu 7
sędziów z 1984 r., w której SN zajął takie stanowisko, jak wyrażone w wyroku
z 6 lutego br.:
Po zakończeniu najmu najemca musi - w myśl art. 675 k.c. - zwrócić przedmiot
najmu. Niedopełnienie tego obowiązku jest nienależytym wykonaniem umowy i
pociąga za sobą obowiązek naprawienia szkody stosownie do art. 471 k.c.
Sędzia odwołała się do zasady, że jeżeli jakiś stosunek prawny jest
unormowany w umowie, to stosuje się do niego przede wszystkim postanowienia i
przepisy normujące tę umowę. Dlatego ogólne przepisy art. 225 k.c. w związku
z art. 230 k.c. rozliczeń między byłym najemcą a właścicielem nie dotyczą.
Izabela Lewandowska


Jak przedawniają się roszczenia
> Roszczenia z tytułu wzajemnych rozliczeń między posiadaczem a właścicielem
przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy, np. wydania przez
byłego najemcę opróżnionego lokalu właścicielowi (art. 229 § 1 k.c.).
> Roszczenia z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy
przedawniają się po 10 latach, a jeśli będzie to umowa związana z
prowadzeniem działalności gospodarczej - po 3 latach.

    • awm10 Re: Czy ktoś mógłby sprecyzować. 09.03.06, 01:14
      A ja byłem przekonany, że przedawnienie roszczeń czynszowych to 3 lata.
      Dlaczego to prawo jest takie pochrzanione i nie ma jednego okresu po którym
      następuje przedawnienie roszczeń?
      Jest to pytanie retoryczne.
      • henryk.tubacki Precyzuję: 3 i 10 lat. 09.03.06, 08:21
        Czytacie, a media umiejętnie piszą by nie napisać wprost, piszą w konkretnej
        sprawie.
        Media pisząc o odszkodowaniu za bezumowne używanie lokalu mają rację i okres
        przedawnienia za odszkodowanie to 10 lat (10 lat dla najemców "fizycznych",
        gdy najemcą jest podmiot gospodarczy to 3 lata). Jest to jednorazowe
        świadczenie od ustania stosunku najmu do dnia wydania lokalu.
        Roszczenia wzajemne za zwalniany lokal po zakończeniu najmu przedawniają się
        po 12 miesiącach od wydania lokalu wynajmującemu.

        Wracając do komentowanego artykułu:
        Przedawnienie roszczeń za zaległości czynszowe, inaczej mówiąc za używanie
        lokalu w stanie umownym to 3 lata, czyli gdy strony wiąże umowa najmu, a
        najemca ma opłacać czynsz (nie odszkodowanie za bezumowne używanie lokalu).
        Nie ma tutaj zastosowanie okresu 2-letniego o którym pisze jankamienicznik.
        Zwróćcie uwagę, że w artykule napisano" były najemca" czyli odszkodowanie i 10
        lat. Umowa z artykułu była zawarta na czas oznaczony i już wygasła, roszczenie
        dotyczyło 16 miesięcy bezumownego użytkowania lokalu.
        Pozdrawiam
Pełna wersja