Wcale biedni lokatorzy

25.04.06, 10:58
Moja Mama jest współwłaścicielką małej, zrujnowanej kamieniczki w warszawskich
Włochach. Większość mieszkań zajęta jest przez lokatorów z czasów komuny.
Niestety, cały czas zarządzaniem nieruchomością zajmuje się ZDK. Niedawno
zainteresowałem się trochę sprawami tego budynku i jego lokatorów. Byłem
przekonany, że mieszkają tam raczej niezamożni ludzie ale po moim
dwumiesięcznym "śledztwie" okazało się jak bardzo się myliłem. Kilku lokatorów
posiada dobrze prosperujące firmy. Większość z nich ma dodatkowo
własniościowe mieszkania. Chcę się ich jak najszybciej pozbyć bo moje liczne
rodzeństwo nie ma gdzie mieszkać. Mam w związku z tym kilka pytań:
1. Jeden z głównych lokatorów posiada własnościowe mieszkanie w Warszawie. Czy
jest to podstawa do eksmisji?
2.Mąż jednej z głównych lokatorek posiada tytuł prawny do mieszkania
komunalnego dwie ulice dalej. Czy stanowi to podstawę do eksmisji?
3.Jedna z głównych lokatorek jest już bardzo starą osobą. Mieszka razem z
zameldowanym w tym mieszkaniu synem, który posiada mieszkanie własnościowe.
Czy w przypadku śmerci głównej lokatorki jej syn dziedziczy prawo do
zajmowania lokalu?
4. Jeden z głównych lokatorów nie mieszka już od dawna w kamieniczce Mamy.
Wybudował sobie dom jednorodzinny ale niestety był na tyle sprytny, że
przepisał go na swojego syna i córkę. Lokal zajmuje obecnie córka. Czy jest
jakiś sposób na pozbycie się jej z lokalu (jest w nim zameldowana)?

Jeśli ktoś z państwa byłby w stanie odpowiedzieć na te pytania będę bardzo
wdzięczny.
    • aniapol Re: Wcale biedni lokatorzy 25.04.06, 11:55
      Na początek proponuję się zapoznać z ustawą o ochronie lokatorów.
      Zasady wypowiadania najmu omawia art. 11
      www.kamienice.info.pl/ustawa/ochrony-lokatorow/u01-01-5.htm
      Zacząć trzeba od znalezienia powodu do wypowiedzenia najmu, i ten najem
      wypowiedzieć. Wydaje mi się, że w Twoim przypadku najodpowiedniejesze będą 3-
      letnie wypowiedzenia najmu, bo jak piszesz - potrzebujesz tych mieszkań dla
      rodzeństwa (czyli Twoja Mama dla swoich dzieci). Jeśli lokator ma i może używać
      inny lokal, to termin wypowiedzenia wyn. 6 mies. Po 6 mies. lub trzech latach,
      jeśli dobrowolnie się nie wyprowadzą, trzeba wnieść sprawę o eksmisję do sądu.
      Można też najem wypowiedzieć za niepłacenie czynszu. Jeśli lokator posiada
      tytuł prawny do innego lokalu i może go używać, to też jest powód do
      wypowiedzenia, ale lokator w takim przypadku łatwo może wykazać, że co prawda
      dom ma, ale nie może w nim zamieszkać, więc chyba lepiej się skupić na
      wypowiedzeniu z powodu niepłacenia czynszu, lub/i z 3 letnim(6-cio mies.)
      wypowiedzeniem, bo właściciel potrzebuje mieszkań dla swoich dzieci.
      UWAGA: 3-letnie wypowiedzenie jest nieskuteczne względem osób powyżej 75 roku
      życia, więc tu nie ma żadnego ruchu, chyba, że lokator ma zaległości w czynszu.
      Czynsz w Warszawie można bez żadnych ceregieli podnieść do 3% wartości
      odtworzeniowej (obecnie jest to jakieś 10 zł za metr, bez mediów). Podniesienie
      czynszu może być dość uciążliwe dla lokatorów, którzy utrzymują 2 mieszkania
      komunalne, jedno z nich traktując jako swoistą "lokatę kapitału", bo czynsze w
      lokalach gminnych są śmiesznie niskie. Ale w prywatnym domu, nawet zasiedlonym
      przez komunalnych lokatorów, czynsz ustala właściciel - jedynym ograniczeniem
      jest ustawa o ochronie lokatorów - zapoznaj się z jej treścią, bo z podwyżkami
      czynszu są pewne możliwości, ale też ograniczenia. Myślę, że wiele osób na tym
      forum poradzi, jak takie podwyżki można przeprowadzić. Niektórym lokatorom może
      się nie opłacić utrzymywanie mieszkania w Twojej kamienicy, jak przyjdzie im za
      tę przyjemność płacić 600-700 zł miesięcznie.
      Jak widać, wyczyszczenie spraw w takiej kamieniczce to praca na lata.
      Powodzenia!
      • nagrabello Re: Wcale biedni lokatorzy 25.04.06, 12:27
        Dziekuję za odpowiedź. Czy mogę jednak podnosić czynsz lub też wręczać
        wypowiedzenia najmu w sytuacji, w której zarządzaniem nieruchomością zajmuje się
        Zakład Gospodarowania Nieruchomościami?
        • aniapol Re: Wcale biedni lokatorzy 25.04.06, 12:40
          tu poproszę o podpowiedź kogoś o większej orientacji w tej sprawie. Jak
          rozumiem, ZGN jest tylko administratorem budynku, działa więc na rzecz
          właściciela, i właściciel może z tych usług w dowolnej chwili zrezygnować,
          jeśli chce wynająć innego administratora, lub zająć się tym samodzielnie? Ale
          być może tak nie jest?
    • awm10 Re: Wcale biedni lokatorzy 25.04.06, 17:21
      Twoja mama jest współwłaścicielką - w jakim stopniu?
      A co z resztą właścicieli?
      Decyzje które podejmą właściciele mający większość w kamienicy są ważne (51%).
      Porozum się z włascicielami, aby mieć większość udziałów i niech podejmą oni dwie decyzje (pisemne):
      1. Wypowiedzenie Umowy dotychczasowemu zarządcy kamienicy.
      2. Ustanowieniu nowego zarządcy (Ciebie).

      Radzę na własnym przykładzie, u mnie również zarządzał ZDK, a póżniej zarządca prywatny - stracony czas.
      Zarząd nie jest trudny i nie zajmuje dużo czasu, potrzebna jest tylko bardzo bardzo duża cierpliwość, bo niektóre sprawy ciągną się latami. Ale się w końcu rozwiązują.
      Z Twojego śledztwa widać, że nie będziesz miał większych trudności.
      Pozdrawiam i powodzenia.
      • nagrabello Re: Wcale biedni lokatorzy 25.04.06, 22:00
        Dzięki wielkie za podpowiedź i pokrzepiające słowa.
        Mama jest współwłaścicielką wraz siostrą i bratem ciotecznym. Są oni jedynymi
        właścicielami. Na szczęście nie ma pomiędzy nimi żadnych animozji.Mama posiada
        pełnomocnictwo do reprezentowania swojej siostry w sprawach zwiazanych z kamienicą.
        Boję się przejąć zarządzanie domem, który jest w opłakanym stanie technicznym.
        Jestem prawie pewien tego, że lokatorzy przestaną wtedy płacić czynsz a nie mam
        pieniędzy na utrzymanie domu. Boję się najróżniejszych donosów do straży
        miejskiej, nadzoru budowlanego itp.
        A propos opłakanego stanu technicznego. Czy jest szansa na wygranie sprawy z ZDK
        o doprowadzenie do ruiny powierzonego ich administracji domu? Do 1968 roku
        kamienicą administrował w sposób wzorowy mój pradziadek.
        • pisz_mi Wcale biedni lokatorzy 26.04.06, 12:52
          Jestem w podobnej sytuacji. Formalnie administruje dalej Zarzad, ale ja stale
          ich monitoruje i lokatorzy to wiedza i zwracaja sie do mnie ze wszystkimi
          sprawami.
          Jezeli moge cos radzic to proponuje mozliwie szybko podniesc czynsz,(zarzadaj
          tego pisemnie od administracji) ale do poziomu proporcjonalnego do stanu
          technicznego lokalu. Tak by ci ktorzy maja sie wyprowadzic sie wyprowadzili a
          ci ktorzy chca zostac bo jakosc mieszkania im odpowiada zostali. Dzieki temu
          bedzie moze jakas kasa na remonty. To sie wczesniej czy pozniej wyjasni i przed
          tym nie uciekniesz. To taka tykajaca bomba a lokatorzy i tak kiedys uciekna a
          ty zostaniejsz z jeszcze bardziej zrujnowana kamienica. Trzeba lapac byka za
          rogi.

          Jezeli chodzi o remonty duze i male. Moje doswiadczenie jest takie ze takie
          administracje obrosniete sa przez rozne firmy budowlane, ktore nie sa
          najwyzszego lotu. Firmy te oplacaja sie tym milym paniom administratorkom,
          ktore specjalnie nie patrza na jakosc wykonanej uslugi i czy zakres jest zgodny
          z planowanym kosztorysem. To samo dotyczy dozorcow. Na sam koniec ty placisz
          jako wspolwlascielka. Jezeli sama boisz sie wziac sprawe w swoje rece to
          przynajmniej dopilnuj by byl przetarg nawet na najprostrze malowanie klatki
          schodowej i sama zloz oferty poleconym tobie przez kogos tam fachowcom. Wielu
          dobrych fachowcow omija takie administacje bo wie ze tam rzadzia inne prawa i
          nie probuja skladac ofert. Jezeli z nimi pogadasz i powiesz ze TY podejmujesz
          ostateczna decyzje to moze ich przekonasz. Porownasz ceny zobaczysz. Po jakims
          czasie zaprzyjaznisz sie z paroma specami od rurek i cegly i juz bedzie
          latwiej.
          To nie jest trudne. Jezeli chodzi o dochodzenie strat z przeszlosci to
          proponuje raczej koncentrowac sie na przyszlosci i nie antagonizowac sobie
          wszysktich(administacje lokatorow niedlugo ciotke itd) Niech administacja wie
          kto tu rzadzi a ty badz dla nich w miare lagodnym paniskiem. (swoja droga ile
          biora za administacje? moze obok jest ktos inny kto to zrobi taniej a na
          poczatku to na pewno sie bedzie staral bardziej. Ale o tym pomyslisz za miesiac
          lub dwa jak zobaczysz ze ze stara administacja nic sie nie da zrobic.)

          Powodzenia,
          • nagrabello Re: Wcale biedni lokatorzy 26.04.06, 13:02
            Dziękuję Ci bardzo za odpowiedź Pisz_mi.
            Jestem facetem.
    • em-feld Re: Wcale biedni lokatorzy 30.04.06, 14:00
      Nagrabello, mam dokładnie tą samą sytuację. Kamiennica tez w warszawskich
      Włochach zarządzana przez ZDK. Czesc lokatorów posiada mieszkania własnosciowe.
      Gmina twierdzi, ze to nie jest powód do wypowiedzenia umowy najmu. Mam własnie
      w następnym tygodniu sprawę w sądzie z lokatorem.
      Nagrabello moze powalczymy razem!! Co o tym myślisz!

      pzdr em-feld
      • nagrabello Re: Wcale biedni lokatorzy 06.05.06, 03:14
        Witaj em-feld,
        To dobry pomysł abyśmy wymienili doświadczenia. Mam nadzieję, że w sądzie poszło
        Ci dobrze. Jak się z Tobą skontaktować?
        • em-feld Re: Wcale biedni lokatorzy 12.05.06, 14:37
          Witaj Nagrabello,

          Wygralismy w sadzie. Nasz lokator nie udowodnil ze caly czas mieszkal z matka
          (Matka zmarla) i przegral. Ale ja wiem, ze to jeszcze nie koniec, bo on sie
          bedzie odwolywal.
          Podaj swoj telefon na em-feld@gazeta.pl to do ciebie oddzwonie. Jestem od 15-
          22.5 na urlopie i nie mam dostepu do internetu.
          pzdr
Pełna wersja