Roszczenie z art. 18 ust.4 jest odszkodowawcze

20.05.06, 16:12
Trudna eksmisja – trudniejsze odszkodowanie

Gmina, która nie zapewniła lokali socjalnych, ma obowiązek zapłacić
odszkodowanie właścicielowi mieszkań zajmowanych przez niewyeksmitowanych
lokatorów tylko wtedy, gdy udowodni on, że poniósł konkretną szkodę.

W jednej ze spółdzielni mieszkaniowych w mieście B. kilkoro lokatorów
zalegało z opłacaniem czynszów. Niektórzy z nich mieli także problemy z
zachowaniem porządku domowego. Właściciel budynków i lokali – spółdzielnia
mieszkaniowa „R.K.” w B., wobec braku możliwości ściągnięcia zadłużenia
wystąpiła do sądu o eksmisję dłużników i uciążliwych lokatorów. Sąd wydał w
większości tych spraw wyroki po myśli spółdzielni. Jednak obecnie
obowiązująca ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr
31, poz. 266 z późn. zm.) nie pozwala – co do zasady – na eksmisję „na bruk”,
bez zapewnienia odpowiednich lokali zastępczych (socjalnych). Gmina B. jednak
takich lokali nie zapewniła bezpośrednio po wyroku eksmisyjnym, ale ze
sporym – bo aż kilkuletnim – opóźnieniem. Spółdzielnia wniosła więc pozew o
zwrot kosztów związanych z utrzymaniem lokali i niezapłaconymi czynszami.

W I instancji – gmina wygrywa

Spółdzielnia wytoczyła przeciwko gminie powództwo na podstawie art. 18 ust. 4
ustawy o ochronie praw lokatorów. W myśl tego przepisu, jeżeli gmina nie
dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku
nakazującego eksmisję, właścicielowi (w tym przypadku – spółdzielni)
przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy w wysokości odpowiadającej
różnicy między odszkodowaniem uzupełniającym (płaci je były lokator, który
miał być eksmitowany, gdy dotychczasowe odszkodowanie nie pokrywa strat
właściciela lokalu, w tym przypadku-spółdzielni) a odszkodowaniem – równym
wysokości czynszu – do płacenia którego jest obowiązany były lokator, jeżeli
osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela. Jednak rozpatrujący sprawę w
I instancji Sąd Rejonowy w B. oddalił powództwo spółdzielni. Sąd wskazał, że
spółdzielnia nie udowodniła szkody, którą miałaby ponieść z powodu braku
eksmisji lokatorów-dłużników.

Apelację od tego wyroku złożyła, oczywiście, spółdzielnia.

Pytanie prawne


Sąd II instancji powziął jednak poważne wątpliwości co do takiej
interpretacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Powołany przepis dosyć
kategorycznie stwierdza, że właścicielowi przysługuje roszczenie
odszkodowawcze do gminy, w sytuacji gdy nie zapewniono lokalu socjalnego dla
eksmitowanych. Kodeks cywilny przewiduje natomiast w art. 485, że gdy
przepisy stanowią, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania
zobowiązania niepieniężnego (w tym przypadku – zapewnienia lokalu
socjalnego), dłużnik obowiązany jest zapłacić wierzycielowi określoną sumę,
stosuje się odpowiednio przepisy o karze umownej. Przepisy te zobowiązują
natomiast dłużnika do zapłacenia określonej sumy w razie niewykonania
zobowiązania – bez względu na to, czy wystąpiła szkoda, czy nie.

Należało więc wyjaśnić znaczenie przepisów ustawy o ochronie pracy lokatorów
i określić, czy roszczenie z art. 18 ust. 4 tej ustawy ma charakter kary
ustawowej – podobnej do opisanej wyżej kary umownej z Kodeksu cywilnego, czy
też jest to zwykłe roszczenie odszkodowawcze. Wtedy spółdzielnia musiałaby
udowodnić poniesienie określonych strat związanych z zajmowaniem mieszkań
przez niepłacących czynszów i nierzadko uciążliwych lokatorów, dla których
gmina nie zapewniła lokali socjalnych.

Rozstrzygnięcie tego problemu Sąd Okręgowy w B. przekazał Sądowi Najwyższemu.

Odpowiedź SN – to jest roszczenie odszkodowawcze


Sąd Najwyższy wyjaśnił sprawę jednoznacznie. W uchwale składu 3 sędziów,
zapadłej 7 kwietnia 2006 r. (sygn. akt III CZP 21/06), stwierdził, że
roszczenie właściciela lokalu przeciwko gminie, o którym mowa w art. 18 ust.
4 ustawy o ochronie praw lokatorów, jest roszczeniem odszkodowawczym. Na
podstawie tego przepisu gmina zobowiązana jest do zapłaty odszkodowania tylko
wtedy, gdy właściciel wykaże, że na skutek zajmowania lokalu przez osobę bez
tytułu prawnego poniósł szkodę.

Orzeczenie to nakłada więc na właścicieli lokali, którzy nie mogą nimi
dysponować ze względu na brak możliwości wykonania wyroków eksmisyjnych,
obowiązek wykazania, że ponieśli oni rzeczywistą i wymierną finansowo szkodę.
Jeżeli nie będą w stanie jej udowodnić, gmina nie musi płacić odszkodowań za
niedostarczenie lokali socjalnych i nie ma znaczenia sam tylko fakt, że
właściciel lokalu – np. spółdzielnia mieszkaniowa – nie mogła nim dysponować.

Monika Kozakiewicz

www.infor.pl/pisma/gsia.html?p180=I41.2006.010.000002100&art_id=539303
    • aniapol Re: Roszczenie z art. 18 ust.4 jest odszkodowawc 20.05.06, 17:18
      niesłychane! A to, że pozostali spółdzielcy musieli płacić wyższe czynsze, żeby
      utrzymywać tych niepłacących, to nie jest szkoda dla spółdzielni? Chyba, że
      znowu jest jakiś kruczek prawny, że szkodę ponieśli spółdzielcy, a nie
      spółdzielnia, bo spółdzielnia jako taka strat nie poniosła, skoro
      zrekompensowała sobie braki od tych niepłacących podnosząc opłaty pozostałym.
      Paranoja. Mam nadzieję, że w przypadku prywatnego właściciela, niemogącego
      zamieszkać we własnym domu, i zmuszonego do zapewniania sobie mieszkania w inny
      sposób, sąd dopatrzy się poniesionej szkody.. Oj, paranoja to jest!
      • dolega5 brawo nowe interpretacje "dialektyczne" ...... 20.05.06, 21:17
        cos mi to przypomina sytuacje rabunku. Zlapano zlodzieja, ale zeby go skazac
        poszkodowany musi udowodnic (1) skad mial pieniadze w kieszeni
        (2) udowodnic ze brak tych pieniedzy stanowi dla niego szkode realna

        A propos, "szkody realnej" -
        do niedawna zaslanialo sie nia miasto Warszawa, twierdzac bialo na czarnym
        ze " przejecie mieszkania przez panstwo samo w sobie nie powodowalo straty
        realnej dla wlasciciela. !!!
        Przy takiej logice sadowej mozna tez udowodnic ze "biale" jest w
        zasadzie "czarne"
        • dolega5 Re: brawo nowe interpretacje "dialektyczne" .bis.. 20.05.06, 21:29
          Ale tak bardziej na serio, to sad nie moze odmowic opinii "bieglego"
          (coraz wiecej pieniedzy dla bieglych) ktory na 15 stronach powolujac sie na
          liczna biografie, a robiac wiele wykresow strumienia dochodow w konkluzji
          podsumuje jednym numerem wysokosc takiej szkody realnej ...... plus
          odsetki ustawowe do konca procesu....

          Gmina z drugiej strony bedzie dowodzic ze (1) szkoda realna nie istnieje i ze
          (2)powodztwo sie przedawnilo i ze (3) nalezy przestudiowac sprawe dalej czyli
          ja odroczyc na pozniej...(4) ze w zasadzie nalezy pozwac wojewode i prezydenta
          miasta a moze nawet skarb panstwa.

          Mam tego rodzaju sytuacje odszkodowawcza ... za lokale sprzedane bezprawnie....


    • awm10 Re: Roszczenie z art. 18 ust.4 jest odszkodowawc 21.05.06, 09:10
      To już przekracza granicę zdrowego rozsądku.Czysty Kafka.
      Jak udowodnić że 2x2=4.
      Nawey ślepy widzi, że jeśli jeden bierze towar i nie płaci to drugi ponosi szkodę.
      Jeśli nasza Temida tego nie dostrzega, to jest nie tylko ślepa, ale ma coś nie tak z rozumem.
      To mi przypomina pewne zdarzenie z minionego okresu.
      Jednego emeryta uznano pomyłkowo za zmarłego i wstrzymano mu wypłatę emerytury.
      Dziadek przyszedł do ZUSu żeby wyjaśnić sprawę.
      Urzędniczka kazała mu przynieść zaświadczenie że żyje.
      I był problem, bo nie było urzędu, który wystawiałby takie zaświadczenia.
    • jml13060 Re: Roszczenie z art. 18 ust.4 jest odszkodowawc 22.05.06, 10:03
      To orzeczenie wpisuje sie w powszechny system "prawa".

      a.) Wierzyciel bedzie zmuszony "na dzien-dobry" wplacic 8% (jesli sie nie myle)
      od zadanej kwoty odszkodowania i przez dlugie miesiace, a raczej lata procesu
      te pieniadze beda zamrozone.

      b.) Niewykonalne wydaje sie ustalenie kwoty odszkodowania w przypadku kiedy sam
      wlasciciel chce zamieszkac w swoim domu. No bo na przyklad, czy maozna wynajac
      w hotelu (odpowiedniego standardu np. Hyatt Regency, Mariott, itp.) apartament
      o powierzchni rownej zajetemu lokalowi i rachunek przedstawic sadowi ? Tak jak
      w przypadku awarii ubezpieczonego samochodu na gwarancji porzadna firma
      podstawia klientowi na czas naprawy inny samochod zamienny. Bylby precedens,
      ale bardzo kosztowny dla ktorejs ze stron. Nie mam pewnosci, czy sad uzna ten
      rachunek i przyzna takie odszkodowanie. Zgodnie z zaprezentowana filozofia
      odszkodowania powinien.
      • aniapol Re: Roszczenie z art. 18 ust.4 jest odszkodowawc 22.05.06, 11:36
        im dłużej na to patrzę, tym bardziej nie mogę uwierzyć. Może sprawa
        spółdzielnia, o której pisała Rzepa, jakoś nieodpowiednio przedstawiła w pozwie
        swoje żądania odszkodowawcze, i sąd musiał to tak potraktować? A może jest tak,
        jak już wcześniej pisałam, że sąd potraktował spółdzielnię inaczej, niż
        właściciela przywatnego, który swoją własność wynajmuje komercyjnie lokatorom.
        Może spółdzielnia nie dość dokładnie argumentowała swoje racje? Nie mogę w to
        uwierzyć, żeby Sąd Najwyższy nie dostrzegł, że właściciel nie mogący używać
        swojej własności, ani uzyskiwać z jej wynajmu rynkowego czynszu, nie ponosi
        dającej się wyliczyć szkody. To w jakim przypadku ponosi? Przecież wielu
        właścicieli powygrywało już sprawy przeciwko gminom za niedostarczenie lokali
        socjalnych (w Krakowie, Poznaniu), i gminy płacą. Coś tu nie gra..
Pełna wersja