majkowa
20.05.06, 16:12
Trudna eksmisja – trudniejsze odszkodowanie
Gmina, która nie zapewniła lokali socjalnych, ma obowiązek zapłacić
odszkodowanie właścicielowi mieszkań zajmowanych przez niewyeksmitowanych
lokatorów tylko wtedy, gdy udowodni on, że poniósł konkretną szkodę.
W jednej ze spółdzielni mieszkaniowych w mieście B. kilkoro lokatorów
zalegało z opłacaniem czynszów. Niektórzy z nich mieli także problemy z
zachowaniem porządku domowego. Właściciel budynków i lokali – spółdzielnia
mieszkaniowa „R.K.” w B., wobec braku możliwości ściągnięcia zadłużenia
wystąpiła do sądu o eksmisję dłużników i uciążliwych lokatorów. Sąd wydał w
większości tych spraw wyroki po myśli spółdzielni. Jednak obecnie
obowiązująca ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr
31, poz. 266 z późn. zm.) nie pozwala – co do zasady – na eksmisję „na bruk”,
bez zapewnienia odpowiednich lokali zastępczych (socjalnych). Gmina B. jednak
takich lokali nie zapewniła bezpośrednio po wyroku eksmisyjnym, ale ze
sporym – bo aż kilkuletnim – opóźnieniem. Spółdzielnia wniosła więc pozew o
zwrot kosztów związanych z utrzymaniem lokali i niezapłaconymi czynszami.
W I instancji – gmina wygrywa
Spółdzielnia wytoczyła przeciwko gminie powództwo na podstawie art. 18 ust. 4
ustawy o ochronie praw lokatorów. W myśl tego przepisu, jeżeli gmina nie
dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku
nakazującego eksmisję, właścicielowi (w tym przypadku – spółdzielni)
przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy w wysokości odpowiadającej
różnicy między odszkodowaniem uzupełniającym (płaci je były lokator, który
miał być eksmitowany, gdy dotychczasowe odszkodowanie nie pokrywa strat
właściciela lokalu, w tym przypadku-spółdzielni) a odszkodowaniem – równym
wysokości czynszu – do płacenia którego jest obowiązany były lokator, jeżeli
osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela. Jednak rozpatrujący sprawę w
I instancji Sąd Rejonowy w B. oddalił powództwo spółdzielni. Sąd wskazał, że
spółdzielnia nie udowodniła szkody, którą miałaby ponieść z powodu braku
eksmisji lokatorów-dłużników.
Apelację od tego wyroku złożyła, oczywiście, spółdzielnia.
Pytanie prawne
Sąd II instancji powziął jednak poważne wątpliwości co do takiej
interpretacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Powołany przepis dosyć
kategorycznie stwierdza, że właścicielowi przysługuje roszczenie
odszkodowawcze do gminy, w sytuacji gdy nie zapewniono lokalu socjalnego dla
eksmitowanych. Kodeks cywilny przewiduje natomiast w art. 485, że gdy
przepisy stanowią, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania
zobowiązania niepieniężnego (w tym przypadku – zapewnienia lokalu
socjalnego), dłużnik obowiązany jest zapłacić wierzycielowi określoną sumę,
stosuje się odpowiednio przepisy o karze umownej. Przepisy te zobowiązują
natomiast dłużnika do zapłacenia określonej sumy w razie niewykonania
zobowiązania – bez względu na to, czy wystąpiła szkoda, czy nie.
Należało więc wyjaśnić znaczenie przepisów ustawy o ochronie pracy lokatorów
i określić, czy roszczenie z art. 18 ust. 4 tej ustawy ma charakter kary
ustawowej – podobnej do opisanej wyżej kary umownej z Kodeksu cywilnego, czy
też jest to zwykłe roszczenie odszkodowawcze. Wtedy spółdzielnia musiałaby
udowodnić poniesienie określonych strat związanych z zajmowaniem mieszkań
przez niepłacących czynszów i nierzadko uciążliwych lokatorów, dla których
gmina nie zapewniła lokali socjalnych.
Rozstrzygnięcie tego problemu Sąd Okręgowy w B. przekazał Sądowi Najwyższemu.
Odpowiedź SN – to jest roszczenie odszkodowawcze
Sąd Najwyższy wyjaśnił sprawę jednoznacznie. W uchwale składu 3 sędziów,
zapadłej 7 kwietnia 2006 r. (sygn. akt III CZP 21/06), stwierdził, że
roszczenie właściciela lokalu przeciwko gminie, o którym mowa w art. 18 ust.
4 ustawy o ochronie praw lokatorów, jest roszczeniem odszkodowawczym. Na
podstawie tego przepisu gmina zobowiązana jest do zapłaty odszkodowania tylko
wtedy, gdy właściciel wykaże, że na skutek zajmowania lokalu przez osobę bez
tytułu prawnego poniósł szkodę.
Orzeczenie to nakłada więc na właścicieli lokali, którzy nie mogą nimi
dysponować ze względu na brak możliwości wykonania wyroków eksmisyjnych,
obowiązek wykazania, że ponieśli oni rzeczywistą i wymierną finansowo szkodę.
Jeżeli nie będą w stanie jej udowodnić, gmina nie musi płacić odszkodowań za
niedostarczenie lokali socjalnych i nie ma znaczenia sam tylko fakt, że
właściciel lokalu – np. spółdzielnia mieszkaniowa – nie mogła nim dysponować.
Monika Kozakiewicz
www.infor.pl/pisma/gsia.html?p180=I41.2006.010.000002100&art_id=539303