isle
29.07.06, 14:14
Potrzebuję fachowej porady.
Współwłasność Naszej kamienicy, w której znajduje się ponad 20 lokali z
lokatorami, polega na współwłasności ułamkowej bez wyodrębnienia lokali dla
współwłaścicieli. Współwłaścicielami jest 11 osób tylko z rodziny.
Współwłaściciele posiadający łącznie większość udziałów w nieruchomości
jednocześnie sami fizycznie nie korzystają z lokali w kamienicy (nie
mieszkają w niej). Współwłaściciele posiadający łącznie mniejszą część
udziałów korzystają z nieruchomości i są zameldowani na lokalach o
powierzchniach zgodnych z posiadanym z osobna we własności udziałem, ale
jednocześnie nie wyczerpującym całego posiadanego udziału w nieruchomości. Od
stycznia 2006 roku wszyscy współwłaściciele podpisali umowę o sposobie
korzystania z nieruchomości wspólnej, w której zawarli szczegółowo, z jakich
lokali zgodnie z posiadanym udziałem ułamkowym w nieruchomości może korzystać
każdy ze współwłaścicieli mieszkający w kamienicy (pragnę zaznaczyć, że
powierzchnia każdego z lokali dla poszczególnego współwłaściciela nie
wyczerpuje w pełni posiadanego przez niego całego udziału w nieruchomości, co
ozn., że każdy z nich posiada jeszcze jakąś cząstkę w pozostałej części
nieruchomości). W umowie wyszczególniono pozostałe lokale dla
współwłaścicieli nie mieszkających w nieruchomości, ale w sposób taki, że
przychody z tych lokali będą dzielone zgodnie z posiadanym przez nich
udziałem ułamkowym (nie przypisano każdemu z osobna lokalu jak to zrobiono w
przypadku współwłaścicieli mieszkających w nieruchomości wspólnej).
Zarządcą całej nieruchomości jest firma prywatna i ma zgodę na podejmowanie
decyzji w ramach czynności zwykłego zarządu. Od stycznia br. firma w
przesyłanych zestawieniach przychodów kosztów z nieruchomości odpowiednio
dzieli koszta, przychody i dochód w taki sposób, że współwłaściciele
mieszkający w nieruchomości osobno mają naliczane koszta eksploatacyjne
zgodnie z umową, ale są brani pod uwagę w ogólnych rozliczeniach kosztów,
przychodów i dochodu między współwłaścicielami pod względem posiadanych
pozostałych jeszcze udziałów zawartych w pozostałej części całej
nieruchomości. Moje wątpliwości budzi fakt naliczania amortyzacji w
zestawieniu kosztów w taki sposób, że współwłaściciele nie mieszkający w
kamienicy mają naliczaną amortyzację, która jest dzielona na poszczególny
cały ich udział w nieruchomości, natomiast współwłaściciele korzystający z
lokali w nieruchomości mają naliczoną amortyzację tylko od pozostałego
posiadanego przez nich ułamku we własności, z którego fizycznie też nie
korzystają. O ile mi wiadomo amortyzacja obliczana jest od całego budynku i
jeżeli już to powinna być dzielona pomiędzy wszystkich współwłaścicieli po
równo zgodnie z posiadanym całym udziałem w nieruchomości. Podpisana umowa o
sposobie korzystania z nieruchomości nie jest równoznaczna z wyodrębnieniem
lokali dla tych współwłaścicieli mieszkających w nieruchomości, zresztą w
umowie wymienione są również pozostałe lokale, z których pożytki czerpią
pozostali nie mieszkający w kamienicy współwłaściciele. Jak powinna ta
kwestia być rozwiązana? Czy amortyzacja powinna być naliczana dla wszystkich
współwłaścicieli zgodnie z całym posiadanym przez niego udziałem w
nieruchomości? A może w ogóle nie powinna być naliczana w przypadku zawarcia
między współwłaścicielami umowy o sposobie korzystania z nieruchomości? Czy
firma dzieląc amortyzację między współwłaścicielami w sposób nie
odpowiadający całemu posiadanemu przez niego udziałowi w nieruchomości działa
właściwie? Czy amortyzacja w ogóle może być wypłacana współwłaścicielowi?Będę
wdzięczna za pomoc.