Problem dotyczący amortyzacji nieruchomości

29.07.06, 14:14
Potrzebuję fachowej porady.
Współwłasność Naszej kamienicy, w której znajduje się ponad 20 lokali z
lokatorami, polega na współwłasności ułamkowej bez wyodrębnienia lokali dla
współwłaścicieli. Współwłaścicielami jest 11 osób tylko z rodziny.
Współwłaściciele posiadający łącznie większość udziałów w nieruchomości
jednocześnie sami fizycznie nie korzystają z lokali w kamienicy (nie
mieszkają w niej). Współwłaściciele posiadający łącznie mniejszą część
udziałów korzystają z nieruchomości i są zameldowani na lokalach o
powierzchniach zgodnych z posiadanym z osobna we własności udziałem, ale
jednocześnie nie wyczerpującym całego posiadanego udziału w nieruchomości. Od
stycznia 2006 roku wszyscy współwłaściciele podpisali umowę o sposobie
korzystania z nieruchomości wspólnej, w której zawarli szczegółowo, z jakich
lokali zgodnie z posiadanym udziałem ułamkowym w nieruchomości może korzystać
każdy ze współwłaścicieli mieszkający w kamienicy (pragnę zaznaczyć, że
powierzchnia każdego z lokali dla poszczególnego współwłaściciela nie
wyczerpuje w pełni posiadanego przez niego całego udziału w nieruchomości, co
ozn., że każdy z nich posiada jeszcze jakąś cząstkę w pozostałej części
nieruchomości). W umowie wyszczególniono pozostałe lokale dla
współwłaścicieli nie mieszkających w nieruchomości, ale w sposób taki, że
przychody z tych lokali będą dzielone zgodnie z posiadanym przez nich
udziałem ułamkowym (nie przypisano każdemu z osobna lokalu jak to zrobiono w
przypadku współwłaścicieli mieszkających w nieruchomości wspólnej).
Zarządcą całej nieruchomości jest firma prywatna i ma zgodę na podejmowanie
decyzji w ramach czynności zwykłego zarządu. Od stycznia br. firma w
przesyłanych zestawieniach przychodów kosztów z nieruchomości odpowiednio
dzieli koszta, przychody i dochód w taki sposób, że współwłaściciele
mieszkający w nieruchomości osobno mają naliczane koszta eksploatacyjne
zgodnie z umową, ale są brani pod uwagę w ogólnych rozliczeniach kosztów,
przychodów i dochodu między współwłaścicielami pod względem posiadanych
pozostałych jeszcze udziałów zawartych w pozostałej części całej
nieruchomości. Moje wątpliwości budzi fakt naliczania amortyzacji w
zestawieniu kosztów w taki sposób, że współwłaściciele nie mieszkający w
kamienicy mają naliczaną amortyzację, która jest dzielona na poszczególny
cały ich udział w nieruchomości, natomiast współwłaściciele korzystający z
lokali w nieruchomości mają naliczoną amortyzację tylko od pozostałego
posiadanego przez nich ułamku we własności, z którego fizycznie też nie
korzystają. O ile mi wiadomo amortyzacja obliczana jest od całego budynku i
jeżeli już to powinna być dzielona pomiędzy wszystkich współwłaścicieli po
równo zgodnie z posiadanym całym udziałem w nieruchomości. Podpisana umowa o
sposobie korzystania z nieruchomości nie jest równoznaczna z wyodrębnieniem
lokali dla tych współwłaścicieli mieszkających w nieruchomości, zresztą w
umowie wymienione są również pozostałe lokale, z których pożytki czerpią
pozostali nie mieszkający w kamienicy współwłaściciele. Jak powinna ta
kwestia być rozwiązana? Czy amortyzacja powinna być naliczana dla wszystkich
współwłaścicieli zgodnie z całym posiadanym przez niego udziałem w
nieruchomości? A może w ogóle nie powinna być naliczana w przypadku zawarcia
między współwłaścicielami umowy o sposobie korzystania z nieruchomości? Czy
firma dzieląc amortyzację między współwłaścicielami w sposób nie
odpowiadający całemu posiadanemu przez niego udziałowi w nieruchomości działa
właściwie? Czy amortyzacja w ogóle może być wypłacana współwłaścicielowi?Będę
wdzięczna za pomoc.
    • henryk.tubacki Re: amortyzacja nieruchomości 30.07.06, 08:44
      Czy zarządca nieruchomości jest współwłaścicielem nieruchomości, czy jest
      "obcym" i czy posiada licencję zarządcy?
      Amortyzacja jest naliczana od całości budynku, jeżeli całość budynku jest
      używana w zakresie najmu. Prawem właściciela jest nienaliczanie amortyzacji.
      Amortyzacja to typowe 1,5%, jeżeli dany właściciel nigdy nie naliczał
      amortyzacji to może rozpocząć od naliczania wyższej amortyzacji maksymalnie
      10%, ale wtedy tylko przez 10 lat (100% : 10% = 10 lat) i koniec naliczania
      amortyzacji (jest to korzystne gdy w określonym czasie planujemy przekazać
      swoje prawa własności na dzieci lub przez inne zmiany praw własności.
      Amortyzacja jest "kosztem" na odtworzenie budynku i może być wypłacana
      właścicielowi w gotówce jako "niby zysk" przeznaczony na kapitał do
      odtworzenia, remontu budynku, lokalu. Amortyzację można naliczać jako koszt
      wyłącznie za lokale przeznaczone dla wynajęcia (a ściślej wynajętych) czyli
      lokali związanych z przychodem z najmu. Używanie lokali na własne potrzeby
      współwłaścicieli nie jest związane z przychodem typu "czynsz",bo to nie najem.
      Znam niestety przypadki zarządców (pewna grupa licencjonowanych zarządców
      cechuje się błędnym naliczaniu amortyzacji) mimo, że naliczają jako koszt to
      jednak zamiast wypłacić amortyzację właścicielowi, zawłaszczają sami
      amortyzację jako dodatkowy swój zysk (oprócz wynagrodzenia) za zarządzanie
      nieruchomością, ale nie wiem jak to jest w tym przypadku.
      Tyle wstępu.
      Pozdrawiam
Pełna wersja