czynsze spadną??

28.08.06, 11:35
Spekulanci dają mieszkania
(Parkiet/28.08.2006, godz. 09:51)
Boom budowlany ma ciekawy skutek - trudno wynająć, kupowane za coraz większe
pieniądze, mieszkania.

Do tej pory inwestycja w lokale była w sumie prosta - kupowało się 40 czy 60
metrów kwadratowych, wynajmowało, a wpływy z wynajmu szły na pokrycie rat
kredytowych (czasem nawet jeszcze coś zostawało). Teraz powoli ten element
napędzający wzrost cen zaczyna się wyczerpywać - bo jeśli kogoś stać na
zapłatę czynszu, to jednocześnie jest w stanie spłacać kredyt.

Chętnych na wynajem nie ma. Jest jeszcze cała rzesza tych, którzy nie mają
mieszkania i nie są w stanie zapłacić żądanych na rynku pieniędzy za wynajem,
np. młode małżeństwa. Ale dla nich idą lepsze czasy. Stabilizacja wysokości
czynszów może oznaczać - w języku analityków - zmianę trendu. Czyli czynsze
zaczną spadać - ci, którzy kupili mieszkanie pod wynajem, zaczną obniżać ceny,
żeby otrzymać choć 70-80 proc. pieniędzy potrzebnych na obsługę kredytu
(zawsze to lepiej niż płacić całość). To znaczy, że wynajem mieszkań stanie
się łatwiejszy nawet dla mniej zarabiających osób.

Tym samym zaczyna się spełniać obietnica wielu rządów. Problem polega jednak
na tym, że większą dostępność będziemy zawdzięczać ludzkiej przedsiębiorczości
czy wręcz skłonności do - tego słowa politycy PiS bardzo nie lubią -
spekulacji. Na pewno nie rządowi. Bo ten zabiera się do pobudzania budownictwa
od złej strony - najpierw tańsze kredyty, a przyspieszenie procesu budowania
mieszkań ma nastąpić dopiero za trzy lata. Tymczasem najpierw trzeba zadbać o
grunty, a dopiero potem zastanawiać się, czy jest jeszcze sens dopłacać do
kredytów z budżetu.

Marek Siudaj
    • krotki budzimy sie? 28.08.06, 11:40
      wreszie zauważyli dzinnikarze, że nie plenum, czy inne zebranie, czy rzad, czy
      prezydent - decyduja o rynku a - po prostu ludzka przedsiebiorczośc. I oto mamy
      sytuacje w której jeśli rzad nie przeszkadza, ludzie potrafią sami coś zrobic i
      wszyscy sa zadowoleni. Zatem prośba do rzadu - "rządź jak najmniej " - (tm nie
      moje!!!) Jak sie okazało sytuacja sie unormowuje - pod mostem nie ma wielu -
      teraz czas na sensowne eksmisje - i okarze sie że wszystko jakos działa

      Pozdrawiam
      • henryk.tubacki są dwa projekty zmian naszej ukochanej ustawy!!! 28.08.06, 14:14
        na stronie www MTiB są dwa projekty nowelizacji ustawy o ochronie:
        www.mtib.gov.pl/departamenty/112/projektyustaw/1359.html
        oraz:
        www.mtib.gov.pl/departamenty/115/projektyustaw/1354.html
        ta ostatnia jako zmiana innych ustaw dotyczy wprowadzania "lustra czynszowego"
        w najmie w Polsce.
        Właśnie jestem po ich lekturze ...

        ad post krotkiego:
        Może dziennikarze zauważyli, ale nie wszyscy, a politycy? Dobre pytanie.
        Pozdrawiam
        Henryk Tubacki

        -
        Jestem jednak przekonany, że program odszkodowań właścicieli nieruchomości
        będzie wkrótce realizowany. Henryk Tubacki
        • krotki obawiam sie 28.08.06, 19:10
          Obawiam się że tzw. program odszkodowań - zresztą cóż to za nazwa? jaki to
          program ? przecież, to ma być proces a nie program!!! ale niech -zostanie po
          prostu skompromitowany małą ilością osób, która się zgłosi, to spowoduje że
          strona rządowa nabierze przekonania, że sprawa jest marginalna!!! I wówczas
          cokolwiek się stanie będzie miało marginalne znaczenie. Nie ma co się tu długo
          rozwodzić ale "przedsięwzięcie biznesowe" a nie „walka o jakąś wspólna sprawę”,
          to dwie różne rzeczy. Skutek - cóż zobaczymy a może już właśnie widzimy - tym
          bardziej trzeba nam harcownika a nie ociężałego walca drogowego - kiedyż to
          dotrze do niektórych!!!
          Cóż ja się i tak cieszę tym co mam
          Pozdrawiam
    • awm10 Re: czynsze spadną?? 28.08.06, 16:15
      Artykuł wydaje się logiczny, ale tylko pozornie, bo skala opisanego tu mechanizmu:
      zakup mieszkania - wynajem - spłata kredytu z wpływów z najmu, jest bardzo trudna do oszacowania.
      Jle jest takich mieszkań? 10%,3%, 30%?? Nigdzie nie spotkałem takich danych i myślę że nikt takich danych nie ma.
      Wg mnie takie przypadki są raczej śladowe, bo jest to faktycznie zakup mieszkania pod wynajem.
      Duże ryzyko a są lepsze i bezpieczniejsze sposoby inwestowania, choćby zakup i sprzedaż mieszkania bez zawracania sobie głowy najmem.
      Podaż i popyt w najmie mają dużo więcej składników niż ten jeden opisany, dlatego wnioski o spadku czynszów są chyba na wyrost.

      Link do GP, z którego wynika coś odwrotnego.

      www.gazetaprawna.pl/index.php?action=showNews&dok=1738.27.3.2.18.1.0.1.htm
      Mniej ulg, wyższe czynsze
      ■ Od początku 2007 roku zniknie część zwolnień podatkowych dla zarządzających mieszkaniami
      ■ Zmiany są niekorzystne dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych oraz TBS-ów
      ■ Wzrosną czynsze lub obniży się standard utrzymania mieszkań
      Wprowadzenie proponowanych przez Ministerstwo Finansów zmian w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych może pociągnąć za sobą podwyżkę czynszów w ponad 3,5 mln mieszkań spółdzielczych. Więcej zapłacą także członkowie wspólnot mieszkaniowych. Projekt zmiany przepisów krytykują też towarzystwa budownictwa społecznego.

      Dochody do opodatkowania
      Obawy budzi planowana modyfikacja zwolnienia obejmującego większość dochodów spółdzielni, TBS-ów i wspólnot. Zgodnie z punktem 43, który ma zostać dodany do art. 17 ust. 1 ustawy, wolne od podatku będą dochody spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych oraz towarzystw budownictwa społecznego uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

      Modyfikacja jest istotna. Oznacza, że ze zwolnienia nie będą mogły korzystać – jak obecnie – fundusze tych podmiotów otrzymane z innych źródeł, a przeznaczane na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Tymczasem większość dochodów spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych czy TBS-ów pochodzi właśnie z tych innych źródeł, głównie wynajmu powierzchni użytkowej. Według planów resortu finansów, od 1 stycznia 2007 roku powinny one zostać opodatkowane.

      Ryszard Jajszczyk, dyrektor biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych cieszy się, że rządowy projekt nie trafił jeszcze do Sejmu, gdyż ma nadzieję, że zostanie zmieniony.

      – Jego założenie jest bałamutne. Z jednej strony przywraca dla zarządców zwolnienie z podatku dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z drugiej wyłącza ze zwolnienia dochody przeznaczone na te same cele, ale pochodzące z innych źródeł. Zostaje więc zwolnienie dla dochodu, który w rzeczywistości nie istnieje. Najczęściej przychody z czynszów starczają jedynie na pokrycie kosztów zarządzania mieszkaniami – mówi dyrektor Ryszard Jajszczyk.

      Zgodnie z danymi związku, spółdzielnie mają około 400 tys. lokali użytkowych. Jeżeli od 2007 roku będą musiały zapłacić 19-proc. podatek od ich wynajmu, ubytek ten będą musiały jakoś pokryć.

      – Spółdzielnie podniosą opłaty za użytkowanie mieszkań albo ograniczą nakłady na zasoby mieszkaniowe, co oznaczać będzie obniżenie standardu ich utrzymania. W efekcie za utratę ulg zapłacą mieszkańcy – ostrzega dyrektor Ryszard Jajszczyk.


      Po 1 stycznia 2007 roku TBS-y, spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe będą musiały zapłacić 19-proc. podatek od dochodów z wynajmu powierzchni użytkowej, nawet w przypadku gdy będą chciały przeznaczyć je na remont budynków


      Mniej mieszkań w TBS-ach

      W analogicznej sytuacji będą wspólnoty mieszkaniowe, które pieniądze uzyskane z wynajmu lokali użytkowych przeznaczają na niezbędne remonty.

      Nie mają powodów do zadowolenia szefowie towarzystw budownictwa społecznego. TBS-y dwa lata temu wywalczyły, by parytet powierzchni użytkowej wynajmowanej do mieszkalnej wyniósł jeden do jednego. Także w ich przypadku przychody z czynszów są niewielkie w porównaniu z przychodami z lokali użytkowych.

      Zdzisław Słabkowicz, prezes Ogólnopolskiej Izby Gospodarczej TBS mówi, że towarzystwa stracą środki przeznaczane na tzw. bufor bezpieczeństwa uruchomiany, w przypadku gdy lokatorzy, którzy popadli w tarapaty finansowe, np. z powodu utraty pracy, przestaną płacić czynsz.

      – Połowa z czynszu pokrywa spłatę kredytu zaciągniętego na budowę mieszkania. Jeżeli w razie potrzeby nie będziemy mogli spłacać kredytu z własnych środków, nie dostaniemy nowego na budowę nowych mieszkań. To wpłynie na możliwość dalszego rozwoju budownictwa społecznego – ocenia prezes Izby TBS.


      Porządek w ustawie

      Zwolnień podatkowych, których likwidacji obawiają się zarządzający mieszkaniami, nie ma w ustawie o CIT. Zostały uchylone nowelizacją z 2003 roku. Wkrótce okazało się, że to był błąd i dlatego tego samego roku przywróciła je ustawa zawierająca przepisy przejściowe. Zgodnie z nimi zwolnienia wygasają 31 grudnia 2006 roku.

      Dlatego Ministerstwo Finansów mówi o ich przywróceniu. Póki co, mogą z nich korzystać – oprócz spółdzielni, TBS-ów i wspólnot mieszkaniowych – także komunalne zakłady gospodarki mieszkaniowej, osoby prawne administrujące nieruchomościami w imieniu właścicieli i zarządców oraz Wojskowa Agencja Mieszkaniowa.

      – Proponowane przez Ministerstwo Finansów zmiany są elementem szukania pieniędzy dla budżetu. Jedynym pozytywnym aspektem sprawy jest to, że zwolnienie podatkowe w końcu trafi wprost do ustawy o CIT i nie trzeba go będzie szukać w innych aktach prawnych – ocenia Artur Cmoch, partner w kancelarii Grynhoff, Woźny i Wspólnicy.
      • clevland O ustawie... i spadku czynszów. 28.08.06, 21:48
        Ustawa ograniczyła podwyżki do poziomu inflacji. 10% to za dużo?
        Dalej nie ma możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokatorom z przydziału.
        Komuna dała mieszkanie i nikt go nie zabierze...

        Odnosząc sie do wysokości czynszu to wydaje się iż będzie on szedł w górę.
        Wynika to z racji wzrostu cen mieszkań (podaż nie nadąża za popytem), a co za
        tym idzie ich powszechnej dostępności.
        Jeżeli wejdziemy do strefy euro (o ile wejdziemy) to ceny mieszkań wzrosną
        gwałtownie.
Pełna wersja