czynsz - czy można wliczyć koszt zarządu i remontu

14.11.06, 12:25
Z żoną odziedziczyliśmy udział w kamienicy - kilkanaście mieszkań, część
najemców z przydziału, część na wolnym rynku. Razem z 2 pozostałymi
właścicielami zastanawiamy się nad wysokością czynszów i zatrudnieniem
profesjonalnego zarządcy, dozorcy/firmy sprzątającej i odłożeniem na
konieczne remonty. Jestem zielony jeżeli chodzi o prawne zagadnienia związane
z wynajmem i dopiero przegryzamy się przez ustawy i zmiany. Nie jestem pewien
i proszę o pomoc doświadczonych kamieniczników - czy możemy podwyższyć
czynsze o koszt zarządcy, dozorcy i wprowadzić stałą składkę na przyszłe
remonty? Czy stawka remontowa musi być poparta kalkulacją konkrentego
remontu? Bardzo proszę o pomoc.
    • wess2 Re: czynsz - czy można wliczyć koszt zarządu i re 15.11.06, 11:51
      1.Ustawa o ochronie praw lokatorów nie przewiduje pozycji (tak jak to robi
      ustawa o własności lokali) Fundusz Remontowy- tak więc wszelkie planowane
      koszty remontu muszą być w kalkulowane w wysokość czynszu.
      2.Jeśli chodzi o sprzątanie, zarządzanie, dozorca itp. Zgodnie z ustawą o
      ochronie praw lokatorów do obowiązków wynajmującego należy m.in. „utrzymanie w
      należytym stanie , porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku,
      służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia”. Koszty te
      również muszą być wkalkulowane w czynsz.
      3.Ustawa daje możliwość podniesienia czynszu powyżej 3% wartości odtworzeniowej
      (jest to miejsce na uwzględnienie wszystkich kosztów utrzymania budynku),
      jednak może to nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie
      lokatora właściciel w terminie 7 dni musi przedstawić na piśmie przyczynę
      podwyżki i jej kalkulację. Lokator mam prawo zakwestionować w sądzie taką
      podwyżkę i tu zaczynają się……….. „schody”
      Ja na swoich nieruchomościach stosuję metodę: czynsz w wysokości 3% wartości
      odtworzeniowej i rocznie o 10%- ale UWAGA-każda kamienica wymaga bardzo
      indywidualnego podejścia-trzeba brać pod uwagę lokalizację, stan budynku,
      zadłużenie lokatorów.
      • chp1955 Re: czynsz - czy można wliczyć koszt zarządu i re 15.11.06, 12:48
        Ja, z czynszu lokatorów opłacam sprzątanie, wszelkiego rodzaju wydatki np.
        wymianę żarówek na korytarzach, drobne reperacje i remonty, odśnieżanie itp. I
        mnie to delikatnie mówiąc wpie...a, że płacąc podatek od czynszów, w tym płacę
        jednocześnie podatek od moich kosztów utrzymania kamienicy!
        Może jest jakiś sposób na rozdzielenie dochodu i wydatku, aby nie płacić
        podatku od wydatku na utrzymanie kamienicy?
        • awm10 Re: czynsz - czy można wliczyć koszt zarządu i re 15.11.06, 16:54
          >chp1955 napisała: Może jest jakiś sposób na rozdzielenie dochodu i wydatku, aby nie płacić podatku od wydatku na utrzymanie kamienicy?
          Pozdarawiam, ale nie rozumiem o czym piszesz.
          Nie płacisz podatku od kosztów, ale od zysków, czyli różnicy pomiędzy przychodem(czynszem) a kosztami.
          Jeśli masz koszty wyższe od przychodów (strata) to podatku nie płacisz.
          I to jest rada dla początkującego kamienicznika - na początku zrobić sensowny remont, aby mieć stratę - i dobrze utrzymywać ten stan jak najdłużej.
          Nie płacimy podatku i nie mamy problemów z US. Zyskujemy czas żeby się w tym rozeznać.
          A zacząć trzeba od poczytania 2 Ustaw: O podatku dochodowym od osób fizycznych(tu dowiesz się co jest kosztem i jak płacić podatki za najem) i naszego pieszczocha, czyli Ustawę o ochronie praw lokatorów.
          Miłej lektury.
          • chp1955 Re: czynsz - czy można wliczyć koszt zarządu i re 15.11.06, 21:27
            Dziękuję. Wtej chwili płacę ryczałtem (8,5%), ale może rzeczywiście przejdę na
            19%, bo zamierzam robić remont.
            • marek1954 Re: czynsz - czy można wliczyć koszt zarządu i re 20.11.06, 12:16
              Bardzo dziękuję za podpowiedzi - wgryzam się dalej :)
Pełna wersja