Dodaj do ulubionych

Czy OF manipuluje danymi o spadkach?

IP: *.aster.pl 08.02.12, 23:22
www.bankier.pl/wiadomosc/10-proc-spadek-liczby-transakcji-mieszkaniowych-w-styczniu-2483593.html
na końcu publikacji znajduje się akapit "Jak obliczamy indeks?"
Proszę zwrócić uwagę, jak się wylicza medianę dla każdego miesiąca - używa się tam wzoru, w którym bierze się mediany z dwóch poprzednich miesięcy, nadając im różne wagi:

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,

m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,

m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.


A teraz proponuję sobie przeprowadzić banalną sytuację: rozpisujemy rok na dwanaście miesięcy i przyjmujemy, że cena (lub mediana cen) jakiegoś dobra konsumpcyjnego w styczniu wynosi 10PLN, w lutym 9.9PLN, w marcu 9.8PLN itd aż do grudnia, gdzie mamy 8.9PLN.
NORMALNI LUDZIE na pytanie ile wynosi cena (lub mediana cen) w marcu odpowie, że jest to 9.8PLN. Jednak używając kreatywnej matematyki OF, uzyskamy wynik 9.87PLN! Teraz należy sobie uzmysłowić, że jeśli będziemy chcieli wyliczyć cenę np. w maju, to będziemy musieli do wzoru podstawić ZMANIPULOWANĄ cenę marca i kwietnia. krótko mówiąc taka metodyka pozwala na "wygładzenie wykresu", przez co wahania cen są mniej widoczne, a wyliczona cena z danego miesiąca w takim wypadku zawsze będzie wyższa od ceny rzeczywistej.
Obserwuj wątek
    • Gość: njusacz Re: Czy OF manipuluje danymi o spadkach? IP: *.aster.pl 09.02.12, 00:06
      Przy całej mojej niechęci do OF jako instytucji z jednej strony drenującej swoich pracowników, a z drugiej "zaczadzającej" publikę, w tym konkretnym przypadku mogę znaleźć linie obrony dla nich bo nie wydaje mi się aby oskarżenia akurat w tym miejscu o manipulacje było adekwatne do "zbrodni" ( nie upieram się, może ktoś będzie miał tego typu argumenty, że pierwszy rzucę kamień").

      Bankier ( nie klikałem jeszcze na podany link) napisał "od sierpnia 2009r ceny...obliczamy na podstawie transakcji z 3 ostatnich miesięcy" - i cóż on takiego odkrył?

      Tego typu konstrukcje czy to w papierach dłużnych w np takiej obligacji indeksowanej inflacją za ostatni kwartał, wskaźnikach czy indexach jest znana od lat i powszechnie używana w całym cywilizowanym świecie o rozwiniętych finansach - dlatego też nie porównywałbym tego do odkrycia Ameryki przez Kolumba czy prochu przez Chińczyków. Jeśli spodziewamy się stabilnego trendu- bez znaczenia czy góra czy dół- to wtedy "uaktywniamy" tego typu mechanizmy, które mają odroczyć w czasie niekorzystne/korzystna ( w zależności czy góra czy dół) dla nas skutki działań zewnętrznych, a od nas niezależnych.

      To co napisał ale albo nie zrozumiał albo nie zwrócił uwagi w/w bankier to fakt, że OF już w sierpniu 2009 r. ZIDENTYFIKOWAŁ POPRAWNIE TREND!!! Nic nie dzieje się bez przyczyny jeśli zmienili metodologię i trzymają się do dziś to oczekują przez co najmniej kolejne 3mies spadków ( w uproszczeniu). Warto byłoby wykazać jakieś rekomendacje, analizy po sierpniu 2009 r. i wtedy w nawiązaniu do metodologii podnosi larum, że wiedząc świadomie manipulują.

      To co bankier mógł sprawdzić to jaką wcześniej metodologią się OF posługiwał, kto podjął decyzję ( ozłociłbym tego ziomala/kę na miejscu developerów) i jak ją wtedy uzasadniał ( jaki bul-szit sprzedawał na zmianę).

      Pozdro,
      njusacz

      • sammler Re: Czy OF manipuluje danymi o spadkach? 09.02.12, 09:25
        Gość portalu: njusacz napisał(a):

        > Tego typu konstrukcje czy to w papierach dłużnych w np takiej obligacji indekso
        > wanej inflacją za ostatni kwartał, wskaźnikach czy indexach jest znana od lat i
        > powszechnie używana w całym cywilizowanym świecie o rozwiniętych finansach - d
        > latego też nie porównywałbym tego do odkrycia Ameryki przez Kolumba czy prochu
        > przez Chińczyków.

        Czy ty nie widzisz różnicy między indeksem, na którym opierasz pewne kategorie (np. zmienne oprocentowanie obligacji) a punktowym oszacowaniem określonej wielkości? W pierwszym przypadku przyjmujesz jako daną wartość indeksu (i nie ma tak naprawdę znaczenia, czy przeszacowanie stopy robisz co 3 miesiące, czy co miesiąc - jest to tylko kwestia umowy), w drugim masz oszacować wielkość nieznaną. Wybór metody estymacji jest kluczową sprawą dla wiarygodności wyniku! Poczytaj sobie o technikach wygładzania wykresów (albo metodach naiwnych prognozowania), a będziesz wiedział, o czym mówię.

        Nie widzę przeszkód, by OF liczył sobie "cenę" w podany sposób, o ile nie będzie nazywał jej (średnią) "ceną transakcyjną", a prognozą! Kiepską prognozą, dodałbym... Rację ma osoba rozpoczynająca ten wątek.

        > Jeśli spodziewamy się stabilnego trendu- bez znaczenia czy g
        > óra czy dół- to wtedy "uaktywniamy" tego typu mechanizmy, które mają odroczyć w
        > czasie niekorzystne/korzystna ( w zależności czy góra czy dół) dla nas skutki
        > działań zewnętrznych, a od nas niezależnych.

        Ale co właściwie chcesz powiedzieć? O metodach estymacji napisano całe tomy. To, co robi OF, nie ma nic wspólnego z oszacowaniem średniej ceny na daną chwilę. W dodatku OF wybiera sobie wagi tak, jak mu się podoba. Dlaczego nie: 0,8; 0,15; 0,05?

        > To co napisał ale albo nie zrozumiał albo nie zwrócił uwagi w/w bankier to fakt
        > , że OF już w sierpniu 2009 r. ZIDENTYFIKOWAŁ POPRAWNIE TREND!!!

        Po pierwsze, chciałbym cię prosić o podanie stosownego linku. Zauważ, że proszę o link do ich publikacji, w których przyznają explicite, że rozpoczęliśmy trwały trend spadkowy (nie proszę o artykuł, w którym napisali, że ceny w poprzednim miesiącu spadły). Po drugie, widzę, że jednak podświadomie zdajesz sobie sprawę z tego, czym się różni estymacja od prognozowania i identyfikacji trendów...

        S.
    • sammler Re: Czy OF manipuluje danymi o spadkach? 09.02.12, 09:05
      Gość portalu: OFcuk napisał(a):

      > NORMALNI LUDZIE na pytanie ile wynosi cena (lub mediana cen) w marcu odpowie, ż
      > e jest to 9.8PLN. Jednak używając kreatywnej matematyki OF, uzyskamy wynik 9.87
      > PLN!

      Bo właśnie o to chodzi - o efekt spowolnienia ("wygładzenia") tendencji spadkowej. Ponieważ chodzi o spadki, taki sposób liczenia ceny będzie skutkował przeszacowaniem ceny (mówiąc wprost: fałszowaniem rzeczywistości).

      S.
      • Gość: Bąbel Re: Czy OF manipuluje danymi o spadkach? IP: 95.172.68.* 09.02.12, 13:01
        Takie wygładzanie ma sens jedynie w przypadku danych znacznie zaszumionych. Jako że mieszkania są jednak dobrem mało płynnym, nie bardzo widzę, skąd miałby się tutaj wziąć szum. Sens widziałbym jedynie w jakimś rodzaju dostosowania sezonowego, ale nie w ten sposób.

        Problem może stanowić jakość danych. Próba w skali np. miasta jest jednak mała, dodatkowo deweloperzy wprowadzają pewnego rodzaju ziarnistość oddając duże liczby lokali na sprzedaż jednocześnie. Że już nie wspomnę o tym, że domyślnie i milcząco stosujemy miary statystyczne charakterystyczne dla rozkładu normalnego (chociaż mediana trochę ratuje tu sprawę) podczas gdy rozkład cen mieszkań prawdopodobnie jest bliższy rozkładowi Poissona niż Gaussa.
        Dodatkowo przy takiej jakości danych (ciekawe jaki wpływ na ceny transakcyjne będzie miało wypuszczenie na rynek mieszkań z np. Złotej 44) w ogóle nie ma sensu silić się na jakąkolwiek metodologię.


Inne wątki na temat:

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka