Dodaj do ulubionych

Koniec złudzeń naganiaczy na spadki czyli dlaczego

IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 31.01.13, 14:17
W Polsce oddano do użytku 1,5 mln mieszkań, przy realnym wzroście cen nowych mieszkań (uwzględniającym wskaźnik inflacji) o 76% i wzroście wskaźnika liczba mieszkań na 1000 osób z 308 do 351.

Warto więc przyjrzeć się "klasycznej" bańce mieszkaniowej i porównać tą sytuację z polskim rynkiem. W Hiszpanii w latach 1994-2006 ceny nowych mieszkań wzrosły z ca. 900 € do ca. 2800 €. - czyli ponad trzykrotnie. Jeśli zaś weźmiemy pod uwagę również rynek wtórny, to ceny w latach 1997—2006 wzrosły o 150% w ujęciu nominalnym, zaś o 100% w ujęciu realnym (en.wikipedia.org/wiki/Spanish_property_bubble). Dodajmy, że ceny te rosły mimo niesłychanej liczby nowych mieszkań oferowanych na rynku - o ile w Polsce w latach 2001-2010 oddano 1,5 nowych mieszkań, o tyle w Hiszpanii tę samą liczbę oddano zaledwie w ciągu 2 lat (w latach 2005-2006, czyli w apogeum bańki spekulacyjnej www.fundacioncajamar.com/mediterraneo/revista/me1413.pdf). O rozmachu inwestycyjnym w budownictwie mieszkaniowym świadczy fakt, że okresie bańki hiszpańskiej powstało więcej mieszkań, niż w analogicznym okresie w 3 największych krajach UE - Niemczech, Francji i Wielkiej Brytanii.

Pamiętać jednak należy, że w Hiszpanii:

- banki oferowały kredyty hipoteczne na 40, a nawet 50 lat, co znacznie zwiększało zdolność kredytową kupujących;

- państwo wspiera budownictwo mieszkaniowe poprzez ugli podatkowe - 15% spłacanych rat można odjąć od dochodu podlegającego opodatkowaniu;

- najemcy są chronieni przez długoletnie umowy najmu, eksmisja jest bardzo utrudniona - stąd niechęć wielu właścicieli do wynajmowania swoich domów/mieszkań;

- Hiszpania jest bardzo atrakcyjnym krajem pod względem turystycznym - nieruchomości są też kupowane przez bogatych Niemców, Duńczyków, Szwedów etc.

W rezultacie wskaźnik liczby mieszkań na 1000 osób jest tam najwyższy w UE i wynosił 540 w 2010. Średnia cena nowych mieszkań spadła z 2800 € do ca. 2300 € w latach 2006-2012 (21,7%), ale to dopiero początek dramatycznych spadków cen: tylko w rejonie Alicante, Valencii , Murcii oraz Malagi na kupca czeka ponad 150 tys. nowych domów (www.escapetospain.co.uk/newsarticle.aspx?NewsID=34).W całej Hiszpanii pod koniec 2010 roku było blisko 700 tys. niesprzedanych mieszkań i domów (wyborcza.biz/biznes/1,101562,9895466,Nieruchomosci_w_Hiszpanii__687_tys__niesprzedanych.html)





1. Jakie były warunki mieszkaniowe w PRL - wiemy wszyscy, choćby z serialu Alternatywy 4 czy komedii "Nie ma róży bez ognia". W Polsce ludowej nie działały mechanizmy rynkowe, tylko centralni planiści. Ponieważ środków na inwestycje publiczne było zawsze za mało - budowano kolejne huty i zakłady produkcyjne kosztem mieszkań dla robotników.

2. W rezultacie fenomenem lat powojennych w Polsce była industrializacja bez urbanizacji - znaczna część ludności - która w Europie Zachodniej już w XIX wieku zaczęła się osiedlać w miastach - u nas jeszcze pozostała na wsi, mimo podejmowania pracy w przemyśle (tzw. "chłoporobotnicy"). W 1988 roku 38,8% Polaków mieszkało na wsi (!).

3. W latach 90tych zaczął się więc - ze znacznym opóźnieniem - proces migracji ze wsi do miast, a także z miast małych i średnich dotkniętych przez transformację do miast dużych, w których były dostępne miejsca pracy. W rezultacie pomiędzy 1988 a 2002 w miastach liczba osób w wieku produkcyjnym wzrosła o ca. 1,36 mln, zaś na wsi spadła o 0,45 mln (www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/raport_z_wynikow_nsp_ludnosci_i_mieszkan_2002.pdf).

3. Na początku polskiej transformacji budownictwo mieszkaniowe było w powijakach, z uwagi na:

a. słabość sektora finansowego - dostęp do kredytu był utrudniony zarówno dla przedsiębiorców z branży budowlanej, jak i kupujących

b. niejasna struktura własności gruntów w ośrodkach miejskich

c. skomplikowane i długotrwałe procedury administracyjne

W rezultacie między 1991 a 2001oddano do użytku zaledwie 1 mln mieszkań. Co więcej - "krwiożerczy deweloperzy" - których obwinia się za rosnące ceny mieszkań - oddali w tym czasie ca. 86 tys. mieszkań, a więc mniej niż 10%. Większość wybudowanych domów i mieszkań to inicjatywa indiwidualna, a na początku transformacji - działalność spółdzielni mieszkaniowych (www.stat.gov.pl/gus/5840_3031_PLK_HTML.htm).

4. W latach 2002-2010 liczba ludności w wieku produkcyjnym wzrosła o kolejny milion (www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/lu_nps2011_wyniki_nsp2011_22032012.pdf). Dodatkowo, w latach 2002-2011 liczba osób z wyższym wykształceniem wzrosła o 2,4 mln osób - do 5,6 mln, z czego ponad 2/3 mieszkało w miastach. Ludzie ci w zdecydowanej większości zasilili rosnącą klasę średnią, która zaczęła kupować mieszkania - szczególnie w dużych ośrodkach miejskich.

5. W latach 2001-2012 oddano do użytku ca. 1,5 mln mieszkań. W analogicznym okresie cena m2 powierzchni użytkowej nowych mieszkań wzrosła z 2,35 tys. zł w 1 kwartale 2001 do 3,9 tys. zł w 3 kwartale 2012. Apogeum ceny mieszkań osiągnęły zaś w 3 kwartale 2010 - 4,66 tys. zł za m2. Tak więc ceny NOWYCH mieszkań rosły w latach 2001-2010 nominalnie (nie uwzględniając inflacji) o 98,1%, zaś realnie - o 76%. Obecny spadek cen (2010-2012) wynosi nominalnie 15,9%, a realnie (uwzględniając inflację) - 22,2%.

6. Obecnie (dane na 2010) na 1000 osób w Polsce przypada zaledwie 351,5 mieszkań, co daje na OSTATNIE miejsce w Unii Europejskiej - za Rumunią, Słowacją i Litwą. W latach 2000-2010 wartość tego wskaźnika - mimo boomu budowlanego - wzrosła zaledwie o 43 pkt. Dla porównania - Hiszpania, w której pękła prawdziwa bańka nieruchomości, miała w 2010 roku ten wskaźnik na poziomie 540. Ponadto w naszych największych miastach na 1 osobę przypada 24,5-28 m2 powierzchni użytkowej - średnio o 40% mniej niż w Europie Zachodniej (www.mrn.pl/analizy/Analizy,3,4.html
Obserwuj wątek
Inne wątki na temat:

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka