Nowe na Mokotowie - trudny wybór

IP: *.warszawa.cvx.ppp.tpnet.pl 19.11.02, 00:59
Witajcie!

W końcu i na mnie przyszedł czas – postanowiłem kupić własne mieszkanie.
Ponieważ najbardziej ulubioną przeze mnie dzielnicą jest Mokotów –
zdecydowałem się kupić takowe właśnie tutaj. Jak się jednak okazało, pomimo
powszechnej dekoniunktury w budownictwie - wybór wcale nie jest taki duży –
szczególnie, gdy ma się wysokie wymagania. A niestety do takich osób należę ;-
)

Ponieważ wierzę, że są tu osoby które „siedzą w temacie” dużo głębiej i
dłużej niż ja, zwracam się z prośbą o pomoc w dokonaniu wyboru i wskazówki,
które pozwolą mi uniknąć wpadki, zapłacenia frycowego, popełnienia życiowego
błędu, itd..

Moje oczekiwania od przyszłego mieszkania są następujące:
(kolejność nieprzypadkowa – od wymagań najistotniejszych, do najmniej
istotnych,
wszystkie są jednak istotne)


#===============================
# 1. Rok budowy / termin odbioru
#===============================

Praktycznie interesuje mnie tylko nowe budownictwo. Chciałbym kupić
mieszkanie w stanie niewykończonym (bez podłóg i białego montażu), ale
najlepiej w budynku oddanym już do użytku i w większości zamieszkałym.

Ponieważ - do czego zresztą zaraz dojdę - nie ma zbyt wiele już takich ofert
na rynku, dopuszczam możliwość zakupu mieszkania w inwestycji który jest
*naprawdę* już na ukończeniu ale pod warunkiem, że developer/spółdzielnia
jest wiarygodna ponad wszelką wątpliwość.

Podsumowując: rok oddania do użytku = ~ 2000 i późniejsze
ewentualnie odbiór mieszkania do marca 2003.


#===============
# 2. Lokalizacja
#===============

Mokotów / Wilanów / baaaaaardzo bliski Ursynów

Obszar, który wchodzi w rachubę jest miej/więcej ograniczony ulicami:
- od północy: linia Rakowiecka-Gagarina i wszystko w dół
- od zachodu: linia Wołoska-Rzymowskiego-Puławska do wysokości Poleczki
- od południa: linia Pileckiego-Ciszewskiego-Nowoursynowska-Wilanowska
- od wschodu: linia Powsińska-Czerniakowska


#==========
# 3. Metraż
#==========

Szukam czegoś dwupokojowego o powierzchni 50-70 m2. M-2 mi spokojnie
wystarczy :-). Pomieszczenie gospodarcze/garderoba mile widziana!


#============
# 4. Standard
#============

W związku z pkt.1. oraz z pkt.3. oczekuję dość wysokiego standardu wykończenia
budynku i okolicy:
- garaż podziemny (absolutnie konieczny)
- szybkobieżne windy np. Otis wprost z parkingu prawie do mieszkania
- ochrona/recepcja, monitorowane wejście do budynku, mile widziane videofony
- mile widziane eleganckie hole/klatki wyłożone płytami kamiennymi
- o sieci kablowej TV, dwóch liniach telelefonicznych i Internecie
nie wspomniam, bo to już jakby standard..


#=========
# 5. Koszt
#=========

W chwili obecnej dysponuję gotówką w wysokości mniej więcej 200 tys. zł
oraz mam zdolność kredytową na poziomie kolejnych 100 tys. zł, więc zakup
powinien się zamknąć w 300 tys. zł brutto.


#===========
# 6. Okolica
#===========

Okolica powinna być taka, aby mieszkanie było:
- ciche (lokalizacja w pobliżu dużych ulic dyskwalifikuje
- widne (okna najlepiej na stronę południowo-zachodnią)
- pozwalające zachować prywatność (nie chciałbym mieć innego
bloku naprzeciwko moich okien w sypialni...)
- w pobliżu mógłby być jakiś sklepik spożywczy :-)


Wiem wiem- jestem trudnym klientem :-)


Ale odrobiłem swoje zadanie domowe. Oferty jakie znalazłem:

1. Wyścigowa / Catalina (ul. Wyścigowa)

mieszkania 56m2 i 60m2 (piętra od 1 do 11 pł-wsch lub pł-zach)

zalety:
+ bardzo wysoki standard i jakość wykonania
+ dobrze przemyślane układy mieszkań
+ dobry punkt komunikacyjny – wszędzie blisko
+ dobrze zaplanowany system autoryzacji wejścia
(karty magnetyczne, strażnicy, portierzy)
+ osiedle ogrodzone
+ niewygórowane ceny mieszkań (szczególnie tych gorszych.. :)

wady:
- nie wiem, czy niezbyt daleka odległość od ulic Puławskiej
i Rzymowskiego nie będzie powodowała uciążliwego hałasu..
- to samo dotyczy wyścigów konnych (każdy weekend w lecie)
- właściwie trudno wybrać coś sensownego – albo mieszkania są
w rozsądnych cenach, ale za to w fatalnym położeniu (na
przeciwko są okna innego bloku), mieszkania po złej stronie
świata, za nisko, itd..., albo są po dobrej stronie świata :)
ale kosztują 80 tyś. więcej (!) za taki sam metraż :)
- generalnie zwykły zjadacz chleba za 300 tys. zł to tych
pięknych terenów które niby reklamują cały obiekt to nie uwiży.
- jeszcze przez parenaście miesięcy okolica będzie PLACEM BUDOWY,
gdyż ma tam stanąć jeszcze jeden taki blok – C, a potem od strony
Rzymowskiego będzie wysoki biurowiec.

2. Park Towers / Baranowitz (ul. Pory)

mieszkania 52m2 (piętra 4-9 od strony południowej)

zalety:
+ wysoki standard
+ piękne klatki
+ na razie jeszcze nic nie stoi dookoła – nikt nie będzie zaglądał w okna

wady:
- jeszcze długo plac budowy (dopiero zaczynają drugą wieżę)
- nieciekawa okolica (z okien te działki wyglądają jak slumsy)
- okolica na południe najprawdopodobniej zostanie zagospodarowana
na zabudowę wysoką
- mieszkanie 52m2 jest de facto jednopokojowe – trzeba postawić ściankę


================================================
Szanowni Państwo! I praktycznie to wszystko! Bo:
================================================

3. Królewski Trakt / Polnord-Dom
mieszkania 66m2 (piętra 3-5 od strony Sikorskiego!)

dyskwalifikująca wady:
- nie wyobrażam sobie mieszkać z oknem na Sikorskiego
- plus wszystkie wady Park Towers

4. Apartamenty przy Królikarni (ul. Wielicka) / GTC-Darat

+ śliczne osiedle, ale:
- jest tylko jedno małe mieszkanie 61m2, w dodatku na parterze
:( a kosztuje ponad 350 patoli.

5. Bartycka / osiedle Dom Development
mieszkanie 61m2 (5 piętro)

+ układ okej, ale
- brak podziemnych parkingów (!!!!?!!?) – samochody stoją na ulicy
a w dodatku nie ma już wolnych miejsc
- jakość wykonania żenująca – klatki schodowe jakby z lat 70-tych
z osiedla robotniczego (olejna do połowy ściany, rury
przebiegające pod sufitami, włączniki prądu 30 cm wyżej
niż normalnie..
- Bartycka jest często strasznie zapchana

6. Nowosielecka / Śródmiejska SM

- blok plomba, ludzie z bloków dookoła patrzą Ci w okna
- jakość jaj nie urywa...

7. Tagore / Catalina

+ budynek marzeń wydawaćby się mogło ale..
- wszystkie małe mieszkania zostały już sprzedane :(

8. Orzycka / Energomontaż

- już brak małych mieszkań

9. Pod Orłem / ECO

- naczytałem się już nieco o ECO, więc wolę nie ryzykować..
- przed tym budynkiem stanie kolejny wieżowiec, więc wszelkie
widoki ograniczą się do podglądania sąsiada w kuchni..
- ceny zbyt wysokie

10. Allegretto / EKO-PARK

- śliczne, super okolica, ale mieszkanie 50m2 kosztuje 90k$ :(

11. Łazienki Residence (ul. Podchorążych)

- budynek i okolica wymarzona, ale cena już nie – min. 160k$.. ;)

12. Rzymowskiego / Konstanty Strus

- brzydki budynek
- okna sypialni wychodzą wprost na dzwonnicę pobliskiego (20 m! :))
kościoła
- ten facet jakoś dziwnie buduje..

13. KEN 94,92,90,88,86 / Urysnów

+ ceny jeszcze ujdą, ale
- nie ma już małych mieszkań
- poza tym czy przy KEN nie będzie za głośno? (szczególnie, że
okna sypialni wychodzą wprost na tę stronę..


To wszystko co znalazłem jeżeli chodzi o rynek pierwotny.
Czy coś pomniałem? Jeżeli tak – napiszcie.

Jeżeli chodzi o rynek wtórny to znalazłem tylko kilka ciekawych
propozycji kupna nowych mieszkań do wykończenia, w dodatku część
z nich dotyczy właśnie powyższych inwestycji.

Co robić?
Wyścigowa mi się na razie podoba, ale czy wejście w to nie będzie błędem
z powodu, którego teraz nie potrafię przewidzieć?

Liczę na pomoc z
    • Gość: dar Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: proxy / *.bresa.com.pl 19.11.02, 09:18
      Jestem w podobnej sytuacji jak Ty.Szukam na Mokotowie lub Ursynowie .Zamierzam
      kupić mieszkanie w I kwartale 2003 roku.Fakt.Niby dekoniuktura,kryzys, a na
      rynku wogóle tego nie widać.Mając do wydania spore środki tak na prawdę nie ma
      co kupić.Ja szukam mieszkania 45-55 m2.Z tego co widzę pozostanie długo szukać
      aż znajdzie sie coś odpowiadajacego wymaganiom.Duzo inwestycji ma zostać
      skończonych w II połowie 2003 roku.Dla mnie to jednak za późno.Ja interesuje
      sie Cataliną i EkoPark..Na razie szukam i przgladam w necie.Jeśli chodzi o
      Cataline to wszystko co napisałeś to niestety prawda.Duzo plusów ale minusy tez
      spore.szczgolnie okolice Puławskiej.No i stacja CPN pod blokiem.Jeśli chodzi o
      EKOPark to lokalizacja i budynki sa super.Nie próbowałeś negocjowac ceny?Nie
      wiesz jak idzie im sprzedaż?Budynki sa skonczone ale nie widziałem aby ktos sie
      wprowadzał(wynajmuje w pobliżu mieszkanie wiec obserwuje ta
      inwestycje).Wszystko wskazuje na to ze bede czegos szukac na rynku wtornym.


      pzdr
      • Gość: Kasia Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: *.ey.com.pl / 195.187.19.* 19.11.02, 10:57
        A gdzie jest to Allegretto/EcoPark?
        ja szukam ok 100mq, Catalina przy Wyscigach mnie oczarowala, 13p. widok na
        Wyscigi, ale
        1) cena
        2) Pulawska, CPN, Wyscigi tylko z okna, a pospacerowac w okolicy nie bardzo
        jest gdzie
        ochlonelam i szukam dalej, ale chyba kiepsko to wyglada
        • Gość: dar Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: proxy / *.bresa.com.pl 19.11.02, 11:35
          Allegretto jest na ul.Rostafińskich.Z okien masz widok na Pole Mokotowskie.W
          dzisiejszej GW jest dodatek o inwestycjach warszawskich.O Allegretto ani
          mowa.Tak jakby wszystko sprzedali.Obok jest Rapsodia.Ceny tez wysokie.Budynek
          bardzo ładny choc nie tak jak Allegrreto i nie w tak fajnym miejscu.

          pzdr
    • Gość: Piotr Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: proxy / *.polkomtel.com.pl 19.11.02, 11:46
      Dzisiaj bedzie w GW artykuł nt. inwestycji po lewej stronie Wisly.
      Ale w kwestii Mokotowa jest cienko, naprawde atrakcyjne miejsca sa po 5000/m2!
      Oczywiscie nie mowie o slynnej inwestycji JWC, ktora nie wiadomo kiedy bedzie,
      na razie ludzie wplacaja im pieniadze do skarbonki

      • Gość: gosia Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: *.u.mcnet.pl 19.11.02, 14:01
        Jakaś spółdzielnia budowała na Sutedckiej (Służew), ale nie wiem nic więcej. No
        i jest jeszcze Arche na końcu Woronicza, ale tam są jakieś kłopoty z
        pozwoleniem na budowę (budowa już trwa, ale ją oprotestowano)
        • Gość: Tomasz Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: *.warszawa.cvx.ppp.tpnet.pl 19.11.02, 16:59
          Gosiu!
          Arche jest ze swoją inwestycją w przysłowiowym polu.
          Jest dopiero szkielet paru pięter pierwszego budynku,
          a prace staneły ze względu na bliskość przewodów wysokiego
          napięcia, które tamtędy przebiegają. Miały być przeniesione
          (wkopane w ziemię), ale podobno cała procedura trwa i jest
          drogą przez piekło. Nie liczyłbym w każdym razie na odbiór
          mieszkania w tej inwstycji przed I-II kwartałem 2004 roku.

          Kiedyś zresztą wkurzyłem się, wsiadłem w samochód i objechałem
          wszystkie "inwestycje" na Mokotowie sprzedawane przez developerów
          na pełen gwizdek. Okazało się, że część z nich dopiero się
          rozpoczyna i obiecywany termin ukończenia jest nierealny lub
          zbyt oddalny w przyszłość.

          Ja w każdym razie zrezygnowałem po zobaczeniu budów inwestycji
          takich jak właśnie Woronicza Partk /Arche, Osiedle przy "Ku Wiśle"
          (tereny Bartyckiej) / Wersal Podlaski czy Przyorle / ECO.

          Od kiedy przeczytałem *cały* wątek WERSAL PODLASKI (na przeczytanie
          ponad 1000 wiadomości poswięciłem prawie 5 godzin jednej niedzieli!)
          stwirdziłem ze nigdy, ale to przenigdy nie zainwestuje swoich pieniędzy
          w finansowanie budowy jakiegokolwiek developera. Niech sobie buduje sam,
          za swoje kredyty z banku. A jak już zbuduje, to ja może kupię.
          • Gość: Piotr Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: proxy / *.polkomtel.com.pl 20.11.02, 11:17
            Gość portalu: Tomasz napisał(a):

            > Od kiedy przeczytałem *cały* wątek WERSAL PODLASKI (na przeczytanie
            > ponad 1000 wiadomości poswięciłem prawie 5 godzin jednej niedzieli!)
            > stwirdziłem ze nigdy, ale to przenigdy nie zainwestuje swoich pieniędzy
            > w finansowanie budowy jakiegokolwiek developera. Niech sobie buduje sam,
            > za swoje kredyty z banku. A jak już zbuduje, to ja może kupię.

            Bardzo dobre podejście!
            Szkoda tylko, że naiwnych z dużą kasą w Warszawie jest wielu i oni psują rynek,
            dając developerom zaliczki na mieszkania w trakcie budowy. Przecież to absurd,
            klien zamienia się w inwestora, ale nie ma żadnych praw, typu udział w firmie i
            prawo głosu (zasada akcjonariatu)
            • Gość: gosia Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: *.u.mcnet.pl 20.11.02, 14:06
              To oczywiście jest prawda, ale jak zwylke jest jakieś ale. Chcąc kupić gotowe
              mieszkanie godzimy się na:

              1. mały wybór (parter, północna strona itp., kiepski rozkład)
              2. wysoką cenę
              3. kiepską lokalizację
              4. mieszkanie w starym bloku (brzydkie klatki, robaki itp.)

              Więc jak zwykle kij ma dwa końce: minimalizujesz ryzyko = minimalizujesz wybór
          • xpert Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór 20.11.02, 17:17
            Gość portalu: Tomasz napisał(a):

            > Gosiu!
            > Arche jest ze swoją inwestycją w przysłowiowym polu.
            > Jest dopiero szkielet paru pięter pierwszego budynku,
            > a prace staneły ze względu na bliskość przewodów wysokiego
            > napięcia, które tamtędy przebiegają. Miały być przeniesione
            > (wkopane w ziemię), ale podobno cała procedura trwa i jest
            > drogą przez piekło. Nie liczyłbym w każdym razie na odbiór
            > mieszkania w tej inwstycji przed I-II kwartałem 2004 roku.

            Prace ruszyly trzy tygodnie temu a powodem przerwy nie byly przwody tylko
            ekolodzy i koniecznosc wystapinia o nowe pozwolenie na budowe ktore fima
            otrzymala 29 pazdziernika.

            > Ja w każdym razie zrezygnowałem po zobaczeniu budów inwestycji
            > takich jak właśnie Woronicza Partk /Arche, Osiedle przy "Ku Wiśle"
            > (tereny Bartyckiej) / Wersal Podlaski czy Przyorle / ECO.
            >
            Moim zdaniem Woronicz Park jest interesujacy ale Twoja lista wymagan jest
            absurdalna.
        • Gość: Tomasz Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: *.warszawa.cvx.ppp.tpnet.pl 19.11.02, 17:28
          Aha!
          Jeżeli chodzi Ci o Studencką, to zobacz sobie ten adres:
          www.m2m.pl/cgi-bin/m2m/m2m_view.cgi?opcja=3&id=125
          Jest to największa ściema developerska na Mokotowie ;-
          Temin realizacji - grudzień 2002???? Hahahahahahahahaaaa

          Byłem na Studenckiej 31! I co zobaczyłem? Tada!
          Niewielki kawałek działki (naprawdę niewielki) ogrodzonej płotem
          a w środku chwasty! Co z tego, że są już plany mieskzań, skoro
          NIE MA TAM NAWET WYKOPU POD FUNDAMENTY.
          • Gość: gosia Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: *.u.mcnet.pl 20.11.02, 10:38
            W tej sytuacji cieszę się, że mieszkanie, które kupiłam, buduje się w miarę bez
            przeszkód(najpierw generalnym wykonawcą był Pisaecki, ale po tym, jak przez 2
            miesiące na budowie nic się nie działo, zastąpił go Warbud i teraz budowa idzie
            aż miło). Mieszkanie jest na osiedlu Kasztanowa Aleja na Kabatach i budujego go
            Dom Development.Jeśli ktoś chciałby dowiedzieć się czegoś więcej zapraszam na
            stronę:

            kasztanowa-aleja.blog.pl/
            Oczywiście to nie spełnia wymagań, bo już jest dość daleko. Ja też wolałabym
            mieszkać na Mokotowie (teraz mieszkam przy Woronicza), ale ceny są dla mnie
            odstraszające.
            • Gość: kkk Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: 217.153.60.* 20.11.02, 11:42
              Gosiu,
              a jak Ci się układa "współpraca" z DD?
    • Gość: Robert Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: *.acn.pl 19.11.02, 22:45
      Tomasz,

      z wymaganiami pobiłeś nawet mnie. Mam podobne wymagania jak Ty z tą różnicą, że
      szukam większego mieszkania. I co? I nic - od maja penetruję rynek wtórny i
      pierwotny. Jeśli nawet na chwilę zapomnę o cenie, to i tak jeszcze nie
      spotkałem mieszkania, które spełniałoby w 100% podany przez Ciebie zestaw
      warunków, choć podobno z większymi mieszkaniami jest łatwiej.
      • Gość: dar Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: proxy / *.bresa.com.pl 20.11.02, 09:04
        Tomaszu a interesowałeś sie EkoParki i Rapsodią?Podobno jest juz ukończona i
        trwaja prace wykończeniowe.

        pzdr
    • Gość: Kasia Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: 212.87.3.* 20.11.02, 16:24
      Co do osiedla przy Wyscigach to ladne ale glosne, te sama wade ma Galop/Skanska ktore jest
      troche dalej w strone Usrynowa. Na Mokotowie jest kilka inwestycji skonczonych kilka lat temu w
      ktorych pojawiaja sie mieszkania na rynku wtornym. Warto sie rozejrzec wykorzystujac oferty na np
      'traderze' i 'gratce' i oczywiscie 'gazeta'. Przy skromniejszych srodkach warto tez szukac mieszkan
      z kredytem normatywnym (budowane na poczatku lat 90). Sa dosc tanie, raty kredydu sa
      minimalne w porownaniu z kredytem hipotecznym obecnie oferowanym, a odsetki od kredytu
      wykupuje budzet.
      Kasia
      • Gość: K Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: *.warszawa.cvx.ppp.tpnet.pl 20.11.02, 22:28
        Nie wiem czy interesowałeś się budynkiem przy ul. Pustułeczki 12, developer
        Structur Concept. Budują dosyć ciekawy budynek, w bocznej uliczce, taka trochę
        willa podmiejska. Dosyć dobrze usytuowany, chociaż blisko Geanta. Nie wiem
        tylko czy mają jeszcze takie mniejsze mieszkania.
    • Gość: Krystyna Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór IP: *.katowice.sdi.tpnet.pl 25.11.02, 13:30
      PBI"Lech" z Piaseczna zaczyna inwestycję na ul.Czerskiej .Podobno I-szy etap
      ma być oddany w I-szym kw.2004r. Ale co to jest za firma,na ile jest wiarygodna
      - nie wiem.Może ktoś ma jakieś informacje na ten temat.Czekam niecierpliwie,bo
      wiele mieszkań już tam jest wykupionych i trzeba już podpisać umowę
      przedwstępną,żeby "zaklepać" mieszkanie.
      • Gość: ewa Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór-dla Krystyny IP: *.future-net.pl 25.11.02, 19:21
        Co do Czesrskiej to lepiej dobrze to sprawdzic, jezeli developer bedzie mial mieszaknie gotowe za rok a Ty juz musisz
        pilnie podpisac umowe by 'zaklepac' mieszkanie to Cie raczej nabiera. Dzis absolutnie kazdy developer ma problem ze
        sprzedaniem mieszkan nawet i w rok po zamknieciu inwestycji. W chwili zakonczenia inwestycji liczba sprzedanych
        mieszkan zwykle nie przekracza 50%.
        Ewa

        Gość portalu: Krystyna napisał:

        > PBI"Lech" z Piaseczna zaczyna inwestycję na ul.Czerskiej .Podobno I-szy etap
        > ma być oddany w I-szym kw.2004r. Ale co to jest za firma,na ile jest wiarygodna
        >
        > - nie wiem.Może ktoś ma jakieś informacje na ten temat.Czekam niecierpliwie,bo
        > wiele mieszkań już tam jest wykupionych i trzeba już podpisać umowę
        > przedwstępną,żeby "zaklepać" mieszkanie.
    • libertator Re: Nowe na Mokotowie - trudny wybór 25.11.02, 23:17
      Tomku - gratuluję przede wszystkim wnikliwej analizy.
      Ja wbrew uwagom krytycznym przekonalem sie do gdanszczan tj. Polnordu.
      Zostało im ostatnie mieszkanko od strony wewnętrznej chyba na 7 pietrze. Sam
      chciałem je wziąć ale poniewaz jest to odsprzedaz od niedoszlego lokatora,
      wiec rynek wtorny i wzgledy podatkowe mnie nie puscily..
      Za tą cenę polecam - 65 m, od spokojnej strony, duze okna, dobra jakosc,
      wysokie pieterko. Cena z garazem i loggią - ok. 70 kilo dolarów.Szczerze
      polecam i zapraszam do dalszej wymiany poglądowej...
Pełna wersja