Gość: ZW
IP: *.aster.pl / *.aster.pl
26.03.06, 23:35
Społeczeństwo stworzyło ramy prawne do powstania przedsiębiorstw
budowlano – deweloperskich po to, żeby „obsłużyły” indywidualnych
inwestorów, którzy postanowili zbudować sobie wspólny dom. Nie jest to
działalność charytatywna, bo jak oceniają finansiści warszawskiego rynku
budowlanego, zyski w tym sektorze napewno przekraczają, średnio, około 40%.
Tym bardziej więc, kiedy niemal wszystkie domy budowane są za pieniądze
wpłacone awansem przez inwestorów, mają oni prawo oczekiwać przyzwoitego
poziomu obsługi. Powszechnie znane są fakty, iż deweloperzy wykorzystują
swoją monopolistyczną pozycję i nie traktują indywidualnych inwestorów z
należnym im – przynajmniej – szacunkiem. Fakt, że to deweloper zabiega o
działkę, o projekt, o pozwolenie na budowę, itd. oraz stwarza indywidualnym
inwestorom ramy do przystąpienia do tego przedsięwzięcia, niczego tutaj nie
zmienia, bo to za środki tych ostatnich – tak naprawdę – odbywa się cała ta
robota. Krótko mówiąc, od chwili kiedy – przysłowiowa – pierwsza łopata
została wbita w ziemię na budowie takiego domu, to – w istocie – należy on do
inwestorów. To, że odnośne ustawy, na pewnym etapie tego procesu, „nazywają”
dewelopera sprzedającym, w domyśle: właścicielem, również niczego tutaj nie
zmienia, bo jakby to proceduralnie nie było, ten dom należy do inwestorów.
A praktyka? Oto grupa „rozproszonych” inwestorów podpisuje indywidualnie
umowy z deweloperem i jej „panowanie” nad realizacją tego zamierzenia,
praktycznie się kończy. Bo jeśli deweloper jest wykonawcą robót, a jego
pracownik, lub ktoś na jego kontrakcie, jest inspektorem nadzoru budowy;
następnie ludzie dewelopera przez co najmniej trzy lata zarządzają
nieruchomością, co upoważnia ich do odbierania od siebie samych tzw. części
wspólnej nieruchomości , a bywa ostatnio, że nawet sami sobie ustalają
wynagrodzenie za zarządzanie; „egzekwują” też sami od siebie wywiązywanie się
dewelopera np.: z zobowiązań gwarancyjnych i rękojmi itd. – to do jakiej roli
zostali tutaj sprowadzeni inwestorzy ? Deweloper zarządza, a ponieważ
sprawuje tzw. zarząd zwykły, to zgodnie z ustawą /.../ „kieruje sprawami
wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz /.../ i
oczywiście /.../ czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd
samodzielnie /.../ ”. Wszystkie dokumenty są w jego rękach. Nikt więc, poza
jego ludźmi, na co dzień, praktycznie niczego nie sprawdza i do niczego
nie „wtyka” – przysłowiowego – nosa. W interesie dewelopera, najlepiej żeby
tak było do końca okresu gwarancji, jeszcze lepiej do końca rękojmi, a jak
się ludzie odwykną od decydowania o czymkolwiek we własnym domu – to tak
długo, jak długo się da, i to na jego warunkach! Taki jest stan rzeczy do
jakiego dąży zdecydowana większość deweloperów, mówiąc "takie są prawa rynku".
Gdzież można znaleźć drugi przykład takiego „jednowładztwa”? W sumie, za
swoje pieniądze, za które deweloper wybudował dla nich dom, inwestorzy –
praktycznie rzecz biorąc – otrzymują prawo do zamieszkania w czynszowym domu
dewelopera, pod nazwą „wspólnota mieszkaniowa”. Cóż, jest to kliniczny
przypadek ukartowanej hipokryzji, powodujący ogromne społeczne szkody, bo
prowadzi do zniszczenia w zalążku całej idei współwłasności i
odpowiedzialności za wspólne dobro. Wspomniane jednowładztwo demoralizuje
wszystkich, również jego sprawców (!), to prawda znana od lat. Pracownicy,
którym pracodawca naruszył „kręgosłup moralny”, postawił w sytuacji konfliktu
interesów, żądając uczestniczenia w takim postępowaniu – prędzej czy
później – również i jemu zapłacą brakiem lojalności.
Czy temu wszystkiemu „winne” są jedynie: - rynek producenta; - luki
uregulowań prawnych, które tzw. „zręczni” prawnicy deweloperów, bez skrupułów
wykorzystują; - nieznajomość swoich praw przez inwestorów, którzy ciągle
jeszcze nie rozumieją, że to tylko oni za to wszystko płacą i, że ten dom
jest ich własnością; - „nierychliwość” polskiego sądownictwa, które
odstraszając indywidualnego inwestora, mimo woli, służy przygotowanym do
takich „zapasów”, deweloperom. Myślę, że istotnie nasze aktualne przepisy
prawa – w przeciwieństwie do przepisów w innych krajach – pozostawiają za
dużo miejsca na wszelkie wynaturzające ten proces „interpretacje”. Ograniczę
się tutaj do przedstawienia tylko dwóch – moim zdaniem –
zasadniczych „innowacji deweloperskich”; w istocie jest ich więcej, a opisy
co najmniej kilku innych, można znaleźć w prasie, internecie i na przykład w
rejestrze klauzul niedozwolonych, publikowanym przez Urząd Ochrony
Konkurencji i Konsumenta.
Pierwsza z „innowacji”, to posługiwanie się w umowach określeniem:
termin przekazania nabywcom lokalu mieszkalnego do prowadzenia robót
wykończeniowych. Zwrot ten ma zastąpić, na etapie podpisywania umowy, to co w
normalnym języku rozumie się jako: termin przekazania lokalu. Odbieramy
lokal, i to pod rygorem rozwiązania z nami umowy (z naszej winny itd.), ale –
jak się okazuje – znajdujący się w budynku, który nie uzyskał jeszcze
pozwolenia na użytkowanie! Czyli, de facto budowa jeszcze trwa, można mieć
wątpliwości jaki będzie jej „administracyjno – budowlany” los, ale nabywcy
już mają pokrywać wyznaczone arbitralnie – nie wiadomo na jakiej podstawie –
tzw. koszty utrzymania budynku, koszty mediów po cenach „budowlanych” itd.
Ale użytkować lokalu do „mieszkania”, wbrew temu co nakazuje logika, nie
wolno! A jednak Prawo Budowlane wyraźnie stanowi, że budowa trwa: od chwili
uzyskania zezwolenia na budowę do chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie
obiektu oraz, że wszystkie koszty poniesione przez dewelopera w trakcie
trwania budowy, zaliczane są do kosztu ogólnego budowy i – jak się
powszechnie rozumie – zawarte są w umownych cenach lokali.
Przepisy Prawa Budowlanego są jasne i przejrzyste. Żeby wybudować
legalnie dom należy: - posiadać akt własności działki budowlanej; -
otrzymać tzw. warunki zabudowy; - opracować projekt i uzyskać jego
zatwierdzenie; - otrzymać pozwolenie na budowę, - wybudować dom; - uzyskać
pozwolenie na jego zasiedlenie. I wtedy należy taki dom przekazać inwestorom
do użytkowania! Dlaczego więc często dzieje się nawet tak, że inwestorzy są
zmuszani do „odbierania” mieszkań w ich budynku, który nie został oficjalnie
odebrany. Dlaczego czekają miesiącami, ba czasem nawet latami na tzw. akty
notarialne, a deweloper wykorzystuje ten fakt do „szachowania” potencjalnych
członków wspólnoty groźbą rozwiązania umowy i sprzedania mieszkania komuś
innemu, jeśli coś nie odbywa się po jego myśli. A tzw. rynek jest taki, że
to „odzyskane”, przez dewelopera, mieszkanie zawsze się sprzeda drożej. A
nic – praktycznie – nie zrekompensuje strat poniesionych przez
takiego „krnąbrnego” nabywcę, który płacąc deweloperowi, zamroził pieniądze,
czekał, tracił czas, układał jakieś swoje plany życiowe i teraz ma zaczynać
od początku? Później też, zazwyczaj, deweloper długo „posiada” wystarczającą
część tzw. udziałów, żeby wraz ze swoimi „zwolennikami”, przegłosować każdą
wygodną dla siebie uchwałę wspólnoty i zablokować te dla niego niekorzystne.
Ostateczny rachunek za tę „mętną inwestycyjną wodę” zapłacimy wszyscy.
Społeczeństwo patrzy na to wszystko z rosnącym przerażeniem, bo przecież
mieszkanie jest, dla większości ludzi, największą inwestycją życia. Cały ten
proces musi być jasny, prz