est-ymator
08.10.06, 19:49
Ponieważ Dom Development idzie na giełdę, zatem musiał opublikować prospekt
emisyjny. Prospekt takiej spółki jak DD która prawie wszystkie swoje
przychody czerpie ze sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych (ok 3% jest
jeszcze z administracji budynkami) pozwala przede wszystkim na sprawdzenie
(wprawdzie niestety indukcyjne i to na jednym przypadku:)) popularnych tez o
warszawskim rynku nieruchomosci:
Teza 1: Developerzy sprzedają mieszkania z wysoką marżą.
W I poł. 2006 marża netto na sprzedaży mieszkań i lokali (czyli marża po
odjęciu kosztów zakupu gruntów, kosztów materiałów oraz prac projektowych i
budowlanych wyniosła 27% w porównaniu z 22% w I poł 2005 roku, 24% w całym
2005 roku, 18,5% w 2004 roku oraz 17% w 2003 roku. Oznacza to, że w I poł
2006 w cenie mieszkania średnio 72% stanowiły wszystkie! koszty związane z
budową mieszkania (w 2003 roku było to 83%).
Teza 2: Developerzy to opłacalny biznes.
W I poł. 2006 roku ROE wynosił 30%. W 2003 roku było to 10%. Wartośc ta jest
bardzo wysoka, oznacza to, że każde 1000 złotych zainwestowane w tę spółkę
przyniosło w 2006 roku 300 złotych czystego zysku. Jak na razie to jest
rzeczywiście bardzo opłacalny biznes:)
Teza 3: Developerzy muszą podnosić ceny, bo rosną ich koszty.
Koszty gruntów, pracy i materiałów budowlanych musiałyby wzrosnąć o 25%
(wszystkie razem), aby przy niezmienionych cenach developer znalazł się pod
kreską. To jest bardzo dużo. Jednocześnie ta wartośc pokazuje że developer
moze obniżyć cenę i jeszcze mieć spory zysk.
Teza 4: Developerzy nie posiadają ziemi pod inwestycję, więc wiele więcej
wybudowac nie mogą.
Nie wiem jak pozostali developerzy, ale DD ma w swoim banku ziemi grunty pod
33 projekty umozliwiające budowę ok. 8400 mieszkań. To jest więcej niż
wybudowali do tej pory.
Dane z:
domdevelopment.home.pl/dokumenty/prospekt_dd.pdf