Koniec szalejących cen mieszkań

[Gość: thelima]

biznes.onet.pl/5,1395979,prasa.html
[...]
W niektórych miejscach Warszawy, np. w Wilanowie, ceny nawet się zatrzymały.
Liczba chętnych do kupna mieszkania nie zmniejsza się, ale klienci nie
podejmują pochopnych decyzji. W ubiegłym roku, z obawy przed dalszym
gwałtownym wzrostem cen, sprzedawało się praktycznie wszystko, i to po
zupełnie nieuzasadnionych cenach - mówi Katarzyna Cyprynowska z agencji
nieruchomości Metrohouse.
Mniej emocji widać też na mniejszych rynkach.
[...]

[Gość: Guzik]

Może i sie stabilizuje sytuacja ale ja jej jeszcze nie widzę. Zwłaszcza w
odniesieniu do nowych mieszkań. Gdzie się nie udam i nie popytam o nowe
mieszkanie, to albo już daaaawno sprzedane, albo baaardzo drogie (znacznie
powyżej tej średniej 8k zł), albo trzeba stać 5 dni przed rozpoczęciem sprzedaży
żeby sie na coś ciekawego załapać.
Śmieszne jest to, że jak będzie można pójść do dewelopera i wybrać sobie
mieszkanie za tą dzisiejszą mega cenę - co nadal będzie sytuacją daleką od tej
jaka była jeszcze 2,3 lata temu, to ludzie po tym co teraz przeżywają, będą
uważali taką sytuację za niezwykle komfortową :)
Druga sprawa, to to, że tabelaofert.pl ma znacznie mniej ofert niż jeszcze
kilka, czy kilkanaście miesięcy temu. Bazując tylko na swoich ofertach mają
trochę wypaczony obraz rynku, bo rynek jest jednak znacznie szerszy, tylko, że
wiele ofert nowych mieszkań nie trafia do tabeli, bo się sprzedaje bez tego. Np.
bliskie mi Osiedle Leśne Acciony na Bemowie. Cena na tym osiedlu cały czas
rośnie i to w niezmiennie wysokim tempie (ostatnia transza była sprzedawana
nawet po 8500 za m2). Deweloper przestał bawić się w tworzenie serwisów
internetowych czy umieszczanie ofert w np. tabeli. Rzuca po kilkadziesiąt
mieszkań co parę tygodni i już. Wszystko znika w pare godzin.
Dlatego nie przesadzałbym z ogłaszaniem stabilizacji i normalizacji sytuacji.
Nadal jest gorąco. Bardzo gorąco.

[poszi]

> Druga sprawa, to to, że tabelaofert.pl ma znacznie mniej ofert niż jeszcze
> kilka, czy kilkanaście miesięcy temu.

Pudło. Niż kilkanaście być może (nie śledzę tego od tak dawna), ale liczba ofert
teraz dla woj mazowieckiego (4352) jest tylko ciut poniżej poziomu z czerwca
2006 (4474 w rekordowym dniu) i już sporo wyższa niż w połowie listopada 2006,
kiedy było ich najmniej (2820). Dopiero od końca listopada tabelaofert rozbija
dane na Warszawę i całe woj mazowieckie i dlatego nie mogę być pewien, ale
całkiem możliwe, że ofert dla Warszawy jest już najwięcej od roku, bo pod
Warszawą ofert ubywa, podczas gdy w samej Warszawie mocno przybywa. Od
30.11.2006 w Warszawie przybyło 1209 ofert (wzrost o 67%), a w tym czasie w
reszcie woj mazowieckiego bez Warszawy ubyło 175 ofert.

Nie chce tu wnikać w rozważania jak miarodajna jest tabelaofert (jednak wątpliwe
żeby teraz była mniej miarodajna niż pół roku temu), ale to co piszesz, to
nieprawda. Tabelaofert pokazuje, że boom trwa jeszcze w najlepsze pod Warszawą,
ale w samym mieście jest co najmniej zadyszka.

[Gość: Guzik]

hmm, niewykluczone, że tak jest. Ja śledzę przede wszystkim Bemowo i tu w mojej
ocenie ofert jest mniej, a jak są to na ogół małe bloczki po 20-30 mieszkań (z
małymi wyjątkami jako Sando, które ostatnio rozpoczęło sprzedaż). Zniknęły duże
inwestycje z okolic Górczewskiej, czy Fortów. Zwyczajnie nie ma z czego wybrać.
Ceny też sa wyższcze niż w statystykach.
Zwróćcie uwagę, że np. w Apartamentach Kryształowa, cena za m2 wynosi 6995 zł.
Ale cena 38 metrowego mieszkania wynosi ponad 323K. Nawet po odliczeniu średniej
ceny miejsca postojowego (powiedzmy 30K, która zostąła doliczona do ceny), to
daje 7700 zł za metr!!! Czy takie statystyki jak tabelaofert uwazględnia w cenie
metra kwadratowego mieszkania ceny balkonów, ogródków itp. czy tylko jest to
czysta cena metra mieszkania jak jest podawana w ofercie? Bo jeśli nie, to ta
średnia 8000 dla Warszawy, w rzeczywistości to może być 8500 albo i 9000.

[Gość: Marcin]

Wydaje mi się, że wielkość balkonu itd nie ma tu znaczenia bo z tego co zdążyłem
się zorientować, to balkon jest za darmo a metraż mieszkania nie obejmuje
balkonu. Więc gdyby doliczyć balkony, ogródki itd. i uznać ten metraż za
równoważny z metrażem mieszkania to średnia cena byłaby niższa. Takie jest
przynajmniej moje zdanie.

[Gość: Szopenik]

I tu sie mylisz. Często balkony, tarazy, loggie są obowiazkowo doliczane do mieszkania. Cena metra balkonu lub loggi zaczyna się od 500 do 1000 PLN. Przy balkonie czy tarasie kilku metrowym moze to dac kolo 10000. Niemniej jednak nie tlumaczy to roznicy miedzy 6990 a 7700. Cena balkonu tylko nieznacznie podraza cene metra.

[poszi]

> Zwróćcie uwagę, że np. w Apartamentach Kryształowa, cena za m2 wynosi 6995 zł.
> Ale cena 38 metrowego mieszkania wynosi ponad 323K. Nawet po odliczeniu średnie
> j
> ceny miejsca postojowego (powiedzmy 30K, która zostąła doliczona do ceny), to
> daje 7700 zł za metr!!! Czy takie statystyki jak tabelaofert uwazględnia w ceni

Ceny na tabelaofert mnie nie interesują. Nie da się ich sensownie analizować, bo
to tylko rewia mody. Deweloperzy stosują tam poza tym różne sztuczki i patrząć
na te ogłoszenia Kryształowa i rozwiązując układ 3 równań z 3 niewiadomymi,
dostałem następujące wyniki:

cena za m2 6500 + 7% VAT = 6955 zł/m2
cena za m2 balkonu 6500/2 + 7% VAT = 3477,50 zł/m2
cena za miejsce postojowe = 24000 zł + 22% VAT = 29280 zł

Niezłe zdzierstwo za ten balkon, prawda? (swoją drogą nie ma to jak
kosztorysowanie na okrągłe liczby :) ).

To 38 metrowe mieszkanie ma 8.5 metrowy balkon i stąd taka różnica.

[Gość: Guzik]

Dla mnie to też jest jasne, ale nie wszyscy patrzą na to w ten sposób. Stąd
bierze się np. różnica pomiędzy cenami z rynku pierwotnego i wtórnego. Przecież
jak ktos chce odsprzedać później to mieszkanie, to nie napisze ogłoszenia: Cena
metra 6500 bez balkonu i ogródka. Przecież tego nie da się sprzedać oddzielnie
:) Często widzi się na forum wypowiedzi właśnie o cenach z rynku wtórnego, że
sprzedający zawyżają ceny itd. A gdyby policzyć rzeczywisty koszt zakupu
mieszkania (cena za całość jak w przytoczonej Kryształowej), dołożyć koszt
wyposażenia, koszt odsetek za czas kiedy czekamy na mieszkanie (dziś to nawet 2
lata), koszt dodatkowego ubezpieczenia kredytu (bo przecież nie mamy Księgi
Wieczystej) i koszt alternatywnego mieszkania które wynajmujemy (zakładam, ze
kupujemy pierwsze mieszkanie dla siebie), do 7700 śmiało możemy dodać jeszcze
1500 albo i 2000. A jeszcze nie wyceniliśmy ryzyka bankructwa dewelopera lub
zerwania przez niego umowy (co dziś nie jest niezwykłe, a wielu deweloperów nie
chce już podpisywać umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego). Mój
wniosek: ceny rynku wtórnego mają jeszcze troche miejsca :)

[Gość: Marcin]

Z tym jak najbardziej się zgodzę - znacznie mniej czasu i środków pochłania
zakup gotowego mieszkania - wiem to z doświadczenia. Natomiast czy jest jeszcze
miejsce na ich wzrost? A może nie ma miejsca na wzrosty na rynku wtórnym tylko
ceny na rynku odsprzedaży udziałów w niezakończonych inwestycjach powinny spaść?
Od dłuższego czasu obserwuję co się dzieje na rynku bo sam chcę kupić mieszkania
i naprawde sytuacja tych, którzy chcą sprzedać nie jest już tak kolorowa jakby
się mogło wydawać.

[Gość: Guzik]

Osobiście uważam, że kupowanie udziałów jest dość ryzykowne.
Płacimy duuuże odstępne i wchodzimy w umowę, której nawet nie negocjowaliśmy
wcześniej z deweloperem. Większość problemów z deweloperem jest właśnie na końcu
inwestycji gdy dochodzi do przekazywania mieszkania i walki o usunięcie usterek
(które zwykle są). To wtedy deweloper lubi zrezygnować z klienta, który mu się
naprzykrza. Pomijam już cały problem z płaceniem tych odstępnych, braniem
kredytu na takie mieszkanie itd. itd. No i nadal pozostaje kwestia wykończenia
mieszkania :).
A już najbardziej kuriozalna sytuacje jest wtedy gdy kupujemy udział w
inwestycji jakiejś spółdzielni mieszkaniowej, gdzie nawet nie wiemy jaka jest
rzeczywista ostateczna cena mieszkania!!!

[Gość: gosc]

Cenowe szaleństwo na rynku mieszkań dobiega końca
2007-03-06
(ostatnia aktualizacja: 2007-03-05)
Agnieszka Zielińska
Puls Biznesu wyd. 2301, s. 20
popyt spada, bo polacy zbliżyli się do granicy swojej zdolności kredytowej

początek roku przyniósł zahamowanie tempa wzrostu cen mieszkań w krakowie i
warszawie. najszybciej drożeją lokale w poznaniu.

tempo wzrostu cen mieszkań, które biło rekordy w ubiegłym roku, wyraźnie
słabnie. w wielu miastach ceny wzrosły już tak bardzo, że popyt zaczął maleć.
powodem jest malejąca zdolność kredytowa polaków.
wyhamowanie popytu

w styczniu w stolicy zanotowano tylko nieznaczny wzrost cen, podobnie było w
krakowie, gdzie w niektórych lokalizacjach ceny nawet spadły. zdaniem ekspertów,
to znak, że rynek zaczyna się stabilizować. okres największych wzrostów w
warszawie, krakowie i wrocławiu mamy więc już za sobą. do końca roku 2007 wzrost
cen w tych miastach nie powinien przekroczyć 10-15 proc. takie wnioski płyną z
najnowszego raportu polskiej federacji rynku nieruchomości.

— w najbliższym czasie zmniejszy się nadwyżka popytu nad podażą. w rezultacie
trudniej będzie sprzedać mieszkanie — twierdzi tomasz lebiedź, członek zarządu
pfrn i właściciel agencji nieruchomości.

zdaniem jacka nowaka z małopolskiego stowarzyszenia pośredników w obrocie
nieruchomościami, ceny nowych mieszkań będą teraz rosły wolniej. coraz większym
problemem staje się bowiem malejąca zdolność kredytowa potencjalnych nabywców.

— w tym roku możemy spodziewać się dalszego, choć już nie tak gwałtownego,
wzrostu cen mieszkań. na rynku pierwotnym deweloperzy będą musieli włożyć już
nieco wysiłku w przekonanie klientów do wyboru swojej oferty. dojdzie też do
korekty cen w mało atrakcyjnych lokalizacjach — uważa jacek nowak.
powrót równowagi

odmienna sytuacja panuje w poznaniu. tu za przeciętną pensję wciąż można kupić
0,8 mkw. mieszkania. eksperci uważają więc, że w tym roku ceny mieszkań w tym
mieście gwałtownie wzrosną. obecnie nawet w blokach z lat 70. trzeba zapłacić 5
tys. zł za mkw.

ciekawe perspektywy ma również rynek śląski. w latach 2000-05 doszło tutaj do
głębokiego załamania i prawie całkowitego wstrzymania sprzedaży. w rezultacie
metr kwadratowy w katowicach i gliwicach kosztował średnio około 1,2 tys. zł.
przy tak niskim poziomie cen deweloperom nie opłacało się budować nowych mieszkań.

w 2005 r. ceny zaczęły rosnąć, aby osiągnąć w roku ubiegłym 3 tys. zł za mkw. w
katowicach i gliwicach. to znak, że ten rynek ma szansę na rozwój w najbliższej
przyszłości.

— gorączka cenowa opadnie w drugiej połowie 2007 r. po roku 2008, kiedy wiele z
zakładanych inwestycji deweloperskich nie wypali, rynek odzyska równowagę.
prognozuję roczny wzrost cen o 10-15 proc. — ocenia tomasz błeszyński,
niezależny doradca rynku nieruchomości.

zdaniem tomasza lebiedzia, wkrótce na rynek trafi wiele mieszkań kupowanych na
rynku pierwotnym.

— gdy spadnie tempo wzrostu cen, lokale te w dużej części trafią na rynek wtórny
— podkreśla tomasz lebiedź.

[Gość: dziadek]

rzadko widuje się na tym forum wątki bez głupawych komentarzy, dlatego jestem
pozytywnie zaskoczony dotychcazsowym poziomem dyskusji.
sam jestem ciekaw, jak się ułoży sytuacja w segmencie mieszkań nowych. moim
zdaniem zależy to głównie od tego, jaki kapitał wykupił większość tej oferty w
celach zarobkowych. Jeśli są to bogaci inwestorzy długoterminowi, to mogą oni
przytrzymać mieszkania w razie wahnięcia cen w dół. jeśli zaś
przeważają "gołodupcy" 1-2 mieszkaniowi, których nie za bardzo stać na kolejne
raty, spekulujący krótkoterminowo, to nie wykluczam, ze zadowolą się zarobkiem
mniejszym niż to sobie wyobrażali i prawdopodobieństwo dłuższej korekty cen
będzie rosło wraz z upływem czasu (myślę o obencych ofertach rzędu 10 tys za 1m
w stanie developerskim.)
natomiast nie spodziewałbym się nagłego spadku popytu, również w segmencie
mieszkań 60 -70 m. Pisałem kiedyś gdzieś, że wielu ludzi poczuło bluesa i
sprzedaje swoje 40+ m wielkiej płycie (chętnych na nie chyba nie brakuje),
dobiera 150-200 tys kredytu i poszukuje czegoś większego, przeważnie nie chcąc
przy tym pakować "taaakiej kasy" ponownie w wielką płytę. Tych będzie stać na
kupno 3 pokoi za 500 - 550 tys zł, czyli w granicach 8 tys zł /m.
osoobiście trochę mnie ta niepewność niepokoi, bo mam(y) w planach sprzedaż w
tym roku kwalerki na stegnach (31 m płyta) i dwóch małych pokoi na gocławiu
(rok 2004). oraz kupno właśnie takich 60-70 m w budownictwie nowym lub
kilkuletnim.
normalnie powinno obyć się bez dopłat z naszej strony, nawet przy jakiejś
rozsądnej lokalizacji nowego lokum, ale w obecnej sytuacji nie wiem, czy nie
będziemy zmuszeni uciekać gdzieś na peryferie.