Dodaj do ulubionych

Mieszkania mogą również tanieć - Expander wymięka?

IP: 82.177.11.* 25.05.07, 12:15
Publication: Expander - Wiadomości
Date: May 23, 2007
"Mania spekulacji na rynku nieruchomości środkowoeuropejskich stała się nowym
znakiem obecnych czasów. Ukuto, a następnie umiejętnie rozpropagowano hasło,
jakoby inwestycje w nieruchomości zapewniały zysk bez ryzyka. Społeczeństwo
euforycznie uwierzyło i przeszło od słów do czynów. Tymczasem powyższe hasło
wkrótce może się okazać brzemiennym w finansowe skutki mitem, gdyż
nieruchomości potrafią również tanieć i to bardzo dynamicznie...

To duży błąd, że świadomość ponoszonego ryzyka podczas zakupu mieszkania po
wywindowanej cenie jest bardzo niska. Tym bardziej, że prawie w każdym
przypadku ta życiowa decyzja wspomagana jest kredytem hipotecznym zaciąganym
na kilkadziesiąt lat. Jest to tak rozległy zasięg czasu, że na pewno będzie
zawierał w sobie kilka cyklicznych recesji, skutkujących pogorszeniem
sytuacji materialnej kredytobiorców. A stąd, w razie nieterminowego spłacania
rat, już tylko krok do zajęcia hipoteki przez instytucję kredytującą, co
oznacza koniec marzeń o mieszkaniu. Taka tendencja nasila się w Stanach
Zjednoczonych i zbywanie milczeniem rozkręcającej się bessy w segmencie
tamtejszych nieruchomości jest drugim, równie dużym błędem.

Za Atlantykiem są powody do zmartwienia. Mediana cen domów w USA spadła o 1,8
procent w skali roku, co jest pierwszą zniżką od 16 lat. Zajęcia domów z
racji nieterminowo spłacanych rat hipotecznych (tzw. foreclosures) wzrosły w
kwietniu 2007 o 62 procent wobec kwietnia 2006. Około 2,5 mln Amerykanów jest
obecnie zagrożonych utratą nieruchomości. Śmieciowej jakości pożyczki stanęły
ością w gardle wielu instytucjom finansowym. Mają miejsce masowe rezygnacje z
nowych przedsięwzięć budowlanych, w wielu lokalizacjach tanieją grunty do
niedawna rozchwytywane pod budowę. Sytuacja się pogarsza, mimo że dobrych
kilka miesięcy temu liczne wpływowe gremia odtrąbiły koniec kłopotów na rynku
nieruchomości, obnażając równocześnie poziom swojej niekompetencji,
ignorancji bądź zwykłe wyrachowanie.

Topniejące inwestycje budowlane podcinają dynamikę PKB, która szybko zmierza
do zera. Do niedawna amerykańska konsumpcja (odpowiedzialna za dwie trzecie
produktu krajowego) zasilana była nowymi kredytami pod drożejące
nieruchomości (mortgage equity withdrawal), czyli de facto przejadano hossę,
równocześnie rujnując stan własnych oszczędności. Realny spadek PKB w USA w
obliczu nieuchronnego spadku konsumpcji jest kwestią nieodległej przyszłości.
Póki co wzrasta zadłużenie na kartach płatniczych, ale to jest tylko
odroczenie recesyjnego wyroku. Lekko przesadzając można powiedzieć, że
Amerykanie w obliczu najbliższej recesji są po prostu goli.

Zapaść koniunktury w amerykańskich nieruchomościach uruchamia efekt domina w
skali całej gospodarki. Cierpi wspomniany sektor finansowy, zwłaszcza segment
kredytów o gorszej jakości (subprime mortgage). Z opóźnieniem wdrażane są
reguły zarządzania ryzykiem, co utrudnia dostępność do kredytów, hamując
popyt i powiększając nawis podażowy lokali. Takie są bolesne fakty.

Pęknięcie gigantycznej bańki spekulacyjnej w Japonii w 1990 r. było jednym z
głównych czynników, który wpędził ten kraj w 14-letnią recesję. Teraz karta w
Kraju Kwitnącej Wiśni się odwraca, pojawiają się oznaki ożywienia, jak np.
najniższy od wielu lat odsetek wakujących lokali z przeznaczeniem komercyjnym.
Tymczasem mimo początku bessy w segmencie amerykańskich nieruchomości,
europejscy przedstawiciele branży od Wysp Kanaryjskich po Morze Czarne do
bardzo niedawna tryskali radością przybierającą euforyczne rozmiary. Europa
ignoruje drugi rok poważnych problemów w USA, traktując je jako zupełnie
wyizolowane od tutejszych realiów. Ze świecą szukać analityków
przestrzegających przed ryzykiem załamania cen mieszkań i domów w większości
krajów Unii Europejskiej.

Jest pokaźna grupa krajów, które mają tę niechlubną szansę doświadczyć
amerykańskiego scenariusza. Kryzys na rynku europejskich nieruchomości może
nastąpić prędzej niż komukolwiek się wydaje. Pośród coraz bardziej
absurdalnych prognoz dalszej aprecjacji mocno przewartościowanych mieszkań
(zwłaszcza brytyjskich, hiszpańskich i środkowoeuropejskich) zaczynają
odpadać pierwsze cegiełki tej sielankowej i złudnej zarazem układanki.
Hiszpańskie i irlandzkie sygnały przesilenia są jednymi z ostatnich dzwonków
przywołujących zdrowy rozsądek i zwiastujących możliwość wystąpienia
bezprecedensowych problemów w nadchodzących latach.

Prawda jest jednak taka, że często sponsorowane "prognozy" dalszych wzrostów
cen nieruchomości (również w Polsce) nie dają nic innego jak irracjonalną
galopadę cen w wyniku celowo wywołanych stadnych zachowań, bo "jutro będzie
drożej". Jest to efekt obliczony na korzyści na przestrzeni kilku kwartałów,
natomiast nie raczy się rzec słowa o tym, że reperkusje przyszłego załamania
cen będą hamować rozwój gospodarczy przez długie lata. Na rodzimym, polskim
podwórku spekulacyjnej oliwy do ognia dolało rozstrzygnięcie na naszą korzyść
organizacji Euro 2012. Pojawiły się wesołe osądy, że za kilka lat obecne ceny
mieszkań będą jedynie miłym wspomnieniem. Machina ta kręci się od Wielkiej
Brytanii, przez Polskę po Rumunię i Bułgarię.

Tyle o opiniach przygniatającej większości osób tytułujących się
specjalistami od nieruchomości, finansów i bankowości. Teraz zajmijmy się
krótkim, acz racjonalnym obnażeniem absurdalności tego typu prognoz dalszych
wzrostów cen mieszkań w dwucyfrowym tempie rocznie.

Europa Zachodnia

Bąbel spekulacyjny na nieruchomościach hiszpańskich zaczął syczeć jakiś czas
temu, jednak dopiero w kwietniu na Półwyspie Iberyjskim doznano olśnienia i
dostrzeżono ryzyko załamania cen. Od dawna budowano za dużo, wbrew panującym
trendom demograficznym, a patologiczne windowanie cen dokonywało się przy
walnym udziale obywateli brytyjskich. Luzowano kryteria przyznawania kredytów
hipotecznych, w czym pomagały niskie stopy procentowe w strefie euro.

Gdzieś w tyle, w niszowych ośrodkach nieśmiało przebijały się głosy o
przewartościowaniu hiszpańskich nieruchomości o ok. 30%, ale głosy te
zignorowano. W popularnych regionach turystycznych: Andaluzji, Walencji,
Katalonii wolumeny sprzedaży spadły o około 8%. Ogólna liczba transakcji na
rynku pierwotnym spadła w skali kraju o 10%. Od stycznia br. średnia cena
sprzedanego lokalu spadła o ok. 2%. Raz po raz wybuchają afery deweloperskie,
wskutek czego wielu potencjalnych lokatorów zostaje z niczym. Rekordowa
liczba projektów budowlanych nijak się ma do spadającego popytu, zatem
prawdziwe, dwucyfrowe spadki cen są wciąż przed nami.

Weźmy na celownik Irlandię-tygrysa gospodarczego ostatniej dekady i mekkę (do
pary z Wielką Brytanią) dla tysięcy Polaków szukających swojej szansy. Boom
budowlany napędzany tanim kredytem w walucie unijnej wyniósł ceny
nieruchomości na "zielonej wyspie" o 200% w ciągu ostatnich pięciu lat.
Budownictwo w 2005 r. stanowiło ok. 25% irlandzkiego PKB, a zatrudnienie w
tej branży odpowiadało 13% całej irlandzkiej siły roboczej. Ponieważ zabijano
się w kolejkach po własne lokum brane oczywiście na wieloletni kredyt,
budowano bez opamiętania, tworząc na rynku wielki nawis nowych mieszkań.

W ciągu ostatnich 5 lat liczba mieszkań zalegających na rynku urosła ze 100
do 250 tysięcy, dławiąc nowe projekty budowlane. Ocenia się, że w br. liczba
nowo zaczętych mieszkań spadnie do ok. 65 tys. rocznie (ostatnie 12 miesięcy)
z niemal 100 tys. jesienią ubr. Tak drastyczny spadek musi się przełożyć na
rychły szok na rynku pracy, który po prostu ugnie się pod nadwyżką etatów w
branży.

W takich okolicznościach pojawiły się niedawno doniesienia z rynku
nieruchomości w Dublinie. Okazało się, że ceny zgłaszane przez sprzedających
spadły w ciągu ostatniego półrocza o... dziesięć procent. Taka informacja
musi wywołać u świeżo upi
Obserwuj wątek
    • Gość: xxx Re: Mieszkania mogą również tanieć - ciąg dalszy.. IP: 82.177.11.* 25.05.07, 12:19
      ...W takich okolicznościach pojawiły się niedawno doniesienia z rynku
      nieruchomości w Dublinie. Okazało się, że ceny zgłaszane przez sprzedających
      spadły w ciągu ostatniego półrocza o... dziesięć procent. Taka informacja musi
      wywołać u świeżo upieczonych nabywców tamtejszych mieszkań (niejeden z nich to
      szczęśliwy Polak na "własnym" ale przecież hipotecznym "M"...) zimne poty i
      cierpki dreszcz niepokoju. I słusznie, bo wiele na to wskazuje, że za kilka lat
      irlandzkie mieszkania będzie można kupić dużo taniej. A kolejki zwolnionych
      budowniczych w oczekiwaniu na zasiłek dla bezrobotnych zaczną pęcznieć.

      Bardziej przekrojowy, krajowy indeks cen domów, tsb/ESRI spadł w marcu po raz
      pierwszy od ponad pięciu lat. Dodajmy, że według niedawnych szacunków OECD
      irlandzkie nieruchomości są przewartościowane o minimum 25%...

      Nieodległy jest również koniec mieszkaniowego eldorado na drugiej, znacznie
      ważniejszej wyspie, a prym w załamaniu wedle wszelkich wątpliwości obejmie
      Londyn. Irracjonalnie nadęte ceny mieszkań w tym 9-milionowym mieście i jego
      okolicach dają się we znaki kredytobiorcom. Coraz wyższe stopy procentowe
      zwiększają koszty utrzymania, chociaż sytuację częściowo ratuje fakt dużego
      udziału kredytów o stałym oprocentowaniu. Jednak przy średniej cenie metra
      kwadratowego w Londynie sięgającej 10 tysięcy funtów bankowe egzekucje nie
      spłacanych na bieżąco mieszkań są tylko kwestią czasu. Średnia miesięczna
      pensja wystarcza na ok. 0,3 metra kw. lokum. Poziom zadłużenia społeczeństwa
      nie potrafiącego ograniczyć konsumpcji staje się opłakanie wysoki.

      Bank Anglii kolejny raz podwyższył stopę procentową (do 5,5 proc.) i mając na
      uwadze uporczywie utrzymującą się wysoką inflację na tej podwyżce się nie
      skończy. Tym gorzej dla mieszkaniowego balonu i niepohamowanych w zadłużaniu
      się konsumentów. Pierwszą jaskółką ochłodzenia jest lekki spadek łącznej
      wartości podań o kredyt hipoteczny w kwietniu. Wskaźnik ten uznawany jest za
      miernik wyprzedzający ceny. Cudem będzie, jeśli balon nie pęknie przed
      igrzyskami w 2010 r., a po tym terminie dodatkowo zadziała statystyczny efekt
      wysokiej bazy (spadnie liczba nowych projektów budowlanych).

      Polska i Europa Środkowo-Wschodnia

      Teraz polski tygrys. Do łez ubawiła mnie niedawno opublikowana prognoza
      dotycząca kształtowania się cen mieszkań w Polsce na przestrzeni najbliższych 3
      lat. "Ekspertyza" ta została wykonana przez jedną z firm mającą
      słowo "property" w nazwie, więc sprawa obiektywności przytoczonych poniżej
      rewelacji jest rozstrzygnięta w przedbiegach. Oto porcja
      tych "specjalistycznych" badań.

      Źródło prognozuje, że w Warszawie mieszkania będą drożeć o 20% rocznie do 2010
      r., co dałoby za 3 lata średnio ponad 15 tysięcy za metr kwadratowy. W innych
      największych aglomeracjach typuje się wzrost dwucyfrowy. W Katowicach cena
      metra ma się zbliżyć do 10 tysięcy, a w Kielcach do 8, czyli w ciągu trzech lat
      mają się one podwoić. Przypuśćmy (bardzo optymistycznie), że za 3 lata średnia
      krajowa pensja netto sięgnie 3000 zł. Zatem półroczna pensja starczyć by miała
      ledwie na jeden metr kw. stołecznego mieszkania, a gdzie bieżące utrzymanie? A
      gdzie podwyżki stóp procentowych?

      Już dziś zasadnicza większość absolwentów szkół wyższych nie ma zdolności
      kredytowej, aby otrzymać kredyt hipoteczny choćby na 30-metrową kawalerkę.
      Sytuację pogarszają setki pustych, niedostępnych mieszkań, trzymanych od 2-3
      lat w rękach zagranicznych spekulantów. Szaleńcza spekulacja objęła grunty
      podmiejskie, a składy budowlane są puste. Drożejące z dnia na dzień cegły,
      pustaki, cement (jeśli w ogóle są dostępne) wywracają robione ledwo kilka
      miesięcy temu kosztorysy. Nie ma komu budować, a pracownicy z łapanki żądają
      półtora-dwóch średnich krajowych - to dodatkowo podwyższa ceny domów.

      Wśród pospiesznie oddawanych lokali budowanych z gorszej jakości materiałów
      zaczyna się roić od bubli. Ostatnio szaleństwo zaszło na tyle daleko, że
      handluje się już wirtualnymi mieszkaniami w postaci gruntów, na których dopiero
      wydano pozwolenie na budowę. Dziury w ziemi mające dopiero za 1-2 lata zostać
      lokalami mieszkalnymi oczywiście już zostały sprzedane. Niejeden z
      przedsiębiorczych Polaków zajmujących się dotychczas sprzedażą gofrów, handlem
      odzieżą czy hodowlą papużek falistych odkrył w sobie żyłkę dewelopera i poczuł
      zew szybkich pieniędzy. Każdy chce być deweloperem, każdy musi mieć akcje
      spółek deweloperskich, każdy mówi o wzrostach cen mieszkań. Wielki szum zawsze
      towarzyszy formowaniu się długoterminowego szczytu na rynku.

      Ceny mieszkań na rynku wtórnym, przynajmniej we Wrocławiu, od trzech miesięcy
      stoją w miejscu. Stopniowo znikają z katalogów cwaniackie oferty sprzedaży po 8-
      9 tys./m2 w blokach z wielkiej płyty. Popyt zgłaszany przez bardziej świadomych
      uczestników rynku przestał gonić chore ceny i stał się bardziej selektywny.
      Cena metra kwadratowego działki budowlanej oddalonej kilkanaście km od centrum
      (200-300 zł) również osiągnęła próg bólu.

      To wszystko się bardzo, bardzo źle skończy. Już dziś proponuję uruchomić
      specjalne sekcje wewnątrz prokuratur, zajmujące się nieprawidłowościami w tzw.
      deweloperce, jednocześnie zwiększając częstość emisji programów interwencyjnych
      typu "Sprawa dla reportera", "Ekspres reporterów" itp.

      Uwzględniając parytet siły nabywczej, dosłownie na ulicę skazani są młodzi
      ludzie w Bułgarii i Rumunii. 1,5 tys. euro za metr kwadratowy mieszkania w
      stolicach tych krajów to koniec marzeń choćby o kredycie przy zarobkach rzędu
      250-300 euro miesięcznie. Wybrzeże nad Morzem Czarnym jest intensywnie
      wykupywane przez spekulantów z Zachodniej Europy. Relatywnie tanio jest jeszcze
      w Turcji. O ile siłą rozpędu ceny na Bałkanach jeszcze jakiś czas będą rosnąć,
      o tyle późniejsza korekta jest nieunikniona. Po prostu: wschodnioeuropejski
      kapitalizm na skróty.

      Czy normalne jest, żeby w Warszawie, Trójmieście, Krakowie czy Wrocławiu metr
      kwadratowy był droższy niż w Berlinie, nie mówiąc o ofertach sprzedaży 40-
      metrowych mieszkań w Sopocie za okrągły milion złotych? I wreszcie, czy
      racjonalne jest oczekiwanie kilkudziesięcioprocentowych zwrotów w najbliższych
      latach, gdy prawie nikogo z wchodzącego na rynek pracy wyżu demograficznego lat
      1981-1984 nie stać na 30- a nawet 40-letni kredyt hipoteczny na dwupokojowe
      mieszkanie? Jeśli Twoja odpowiedź na 3 powyższe pytania brzmi "nie", to nie
      kupuj mieszkania w największych polskich miastach. Drożej już nie będzie, a
      jest szansa, że gdy przebrzmią fanfary i medialny szum związany z Euro 2012,
      wtedy będzie dużo taniej i normalniej.

      Bartosz Stawiarski, Expander

      Tekst jest wyrazem subiektywnych opinii autora


    • heheheheh I kto to pisze :)) 25.05.07, 12:22
      "Ukuto, a następnie umiejętnie rozpropagowano hasło,
      jakoby inwestycje w nieruchomości zapewniały zysk bez ryzyka. Społeczeństwo
      euforycznie uwierzyło i przeszło od słów do czynów. Tymczasem powyższe hasło
      wkrótce może się okazać brzemiennym w finansowe skutki mitem, gdyż
      nieruchomości potrafią również tanieć i to bardzo dynamicznie..."

      w tym to akurat eksperci z Expandera mieli bardzo duży udział
    • herox Wciąż w górę 25.05.07, 12:35
      Jak można prognozować spadki, jak ceny gnają w górę w niesłychanym tempie.

      Oto przykład - Targówek 10 tys/m2:

      www.dwukropek.pl/2,74376,3100469,22695287,Warszawa_Dom__nieruchomosci___Sprzedam,4-22.html
      • Gość: mna Re: Wciąż w górę IP: *.adsl.inetia.pl 25.05.07, 14:13
        Ale czy ten ktoś znalazł nabywce za tę kwotę.
        Ostatnio patrzyłam e oferty na Białołece posdkoczyły do 8-8,5 za mert w nowym
        budownictwie nawet w takich bublach jak JWC czy BARC ale wiem ze znajoma właśie
        sprzedała ładne mieszkanie bardzo porządnie wybudowane i fajnie wykonczone do
        tego z dużą piwnicą i miejscem postojowym tuż przy pętli Nowodwory za ok 7,5.
    • Gość: HeniekW W USA już po bessie IP: *.internetdsl.tpnet.pl 25.05.07, 14:18
      Za PAP/Bloomberg:
      24 maj: Waszyngton (PAP/Bloomberg) - Sprzedaż nowych domów w USA
      wzrosła w kwietniu o 16,2 proc., do 0,981 mln w ujęciu rocznym -
      poinformował w czwartek Departament Handlu. Analitycy spodziewali się, że
      sprzedaż nowych domów wyniesie w kwietniu 0,86 mln i wzrośnie o 0,2 proc.
      W marcu odnotowano spadek o 1,4 proc. po korekcie, do 0,844 mln.
      Sprzedaż nowych domów stanowi w USA 15 proc. amerykańskiego rynku
      nieruchomości, a pozostała część to transakcje z rynku
      wtórnego.(PAP)
      • heheheheh Re: W USA już po bessie 25.05.07, 19:44
        No i jakież to dane dziś pokazano w USA dotyczące rynku wtórnego stanowiącego 85
        rynku mieszkaniowego Heniu ?

        Chłopak z ekspandera napisał prawdę, może czasami za ostro ale z drugiej strony
        czy wieszczący wieczne wzrosty różnej masy specjaliści też nie przesadzają ?

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka