Gość: xxx
IP: 82.177.11.*
25.05.07, 12:15
Publication: Expander - Wiadomości
Date: May 23, 2007
"Mania spekulacji na rynku nieruchomości środkowoeuropejskich stała się nowym
znakiem obecnych czasów. Ukuto, a następnie umiejętnie rozpropagowano hasło,
jakoby inwestycje w nieruchomości zapewniały zysk bez ryzyka. Społeczeństwo
euforycznie uwierzyło i przeszło od słów do czynów. Tymczasem powyższe hasło
wkrótce może się okazać brzemiennym w finansowe skutki mitem, gdyż
nieruchomości potrafią również tanieć i to bardzo dynamicznie...
To duży błąd, że świadomość ponoszonego ryzyka podczas zakupu mieszkania po
wywindowanej cenie jest bardzo niska. Tym bardziej, że prawie w każdym
przypadku ta życiowa decyzja wspomagana jest kredytem hipotecznym zaciąganym
na kilkadziesiąt lat. Jest to tak rozległy zasięg czasu, że na pewno będzie
zawierał w sobie kilka cyklicznych recesji, skutkujących pogorszeniem
sytuacji materialnej kredytobiorców. A stąd, w razie nieterminowego spłacania
rat, już tylko krok do zajęcia hipoteki przez instytucję kredytującą, co
oznacza koniec marzeń o mieszkaniu. Taka tendencja nasila się w Stanach
Zjednoczonych i zbywanie milczeniem rozkręcającej się bessy w segmencie
tamtejszych nieruchomości jest drugim, równie dużym błędem.
Za Atlantykiem są powody do zmartwienia. Mediana cen domów w USA spadła o 1,8
procent w skali roku, co jest pierwszą zniżką od 16 lat. Zajęcia domów z
racji nieterminowo spłacanych rat hipotecznych (tzw. foreclosures) wzrosły w
kwietniu 2007 o 62 procent wobec kwietnia 2006. Około 2,5 mln Amerykanów jest
obecnie zagrożonych utratą nieruchomości. Śmieciowej jakości pożyczki stanęły
ością w gardle wielu instytucjom finansowym. Mają miejsce masowe rezygnacje z
nowych przedsięwzięć budowlanych, w wielu lokalizacjach tanieją grunty do
niedawna rozchwytywane pod budowę. Sytuacja się pogarsza, mimo że dobrych
kilka miesięcy temu liczne wpływowe gremia odtrąbiły koniec kłopotów na rynku
nieruchomości, obnażając równocześnie poziom swojej niekompetencji,
ignorancji bądź zwykłe wyrachowanie.
Topniejące inwestycje budowlane podcinają dynamikę PKB, która szybko zmierza
do zera. Do niedawna amerykańska konsumpcja (odpowiedzialna za dwie trzecie
produktu krajowego) zasilana była nowymi kredytami pod drożejące
nieruchomości (mortgage equity withdrawal), czyli de facto przejadano hossę,
równocześnie rujnując stan własnych oszczędności. Realny spadek PKB w USA w
obliczu nieuchronnego spadku konsumpcji jest kwestią nieodległej przyszłości.
Póki co wzrasta zadłużenie na kartach płatniczych, ale to jest tylko
odroczenie recesyjnego wyroku. Lekko przesadzając można powiedzieć, że
Amerykanie w obliczu najbliższej recesji są po prostu goli.
Zapaść koniunktury w amerykańskich nieruchomościach uruchamia efekt domina w
skali całej gospodarki. Cierpi wspomniany sektor finansowy, zwłaszcza segment
kredytów o gorszej jakości (subprime mortgage). Z opóźnieniem wdrażane są
reguły zarządzania ryzykiem, co utrudnia dostępność do kredytów, hamując
popyt i powiększając nawis podażowy lokali. Takie są bolesne fakty.
Pęknięcie gigantycznej bańki spekulacyjnej w Japonii w 1990 r. było jednym z
głównych czynników, który wpędził ten kraj w 14-letnią recesję. Teraz karta w
Kraju Kwitnącej Wiśni się odwraca, pojawiają się oznaki ożywienia, jak np.
najniższy od wielu lat odsetek wakujących lokali z przeznaczeniem komercyjnym.
Tymczasem mimo początku bessy w segmencie amerykańskich nieruchomości,
europejscy przedstawiciele branży od Wysp Kanaryjskich po Morze Czarne do
bardzo niedawna tryskali radością przybierającą euforyczne rozmiary. Europa
ignoruje drugi rok poważnych problemów w USA, traktując je jako zupełnie
wyizolowane od tutejszych realiów. Ze świecą szukać analityków
przestrzegających przed ryzykiem załamania cen mieszkań i domów w większości
krajów Unii Europejskiej.
Jest pokaźna grupa krajów, które mają tę niechlubną szansę doświadczyć
amerykańskiego scenariusza. Kryzys na rynku europejskich nieruchomości może
nastąpić prędzej niż komukolwiek się wydaje. Pośród coraz bardziej
absurdalnych prognoz dalszej aprecjacji mocno przewartościowanych mieszkań
(zwłaszcza brytyjskich, hiszpańskich i środkowoeuropejskich) zaczynają
odpadać pierwsze cegiełki tej sielankowej i złudnej zarazem układanki.
Hiszpańskie i irlandzkie sygnały przesilenia są jednymi z ostatnich dzwonków
przywołujących zdrowy rozsądek i zwiastujących możliwość wystąpienia
bezprecedensowych problemów w nadchodzących latach.
Prawda jest jednak taka, że często sponsorowane "prognozy" dalszych wzrostów
cen nieruchomości (również w Polsce) nie dają nic innego jak irracjonalną
galopadę cen w wyniku celowo wywołanych stadnych zachowań, bo "jutro będzie
drożej". Jest to efekt obliczony na korzyści na przestrzeni kilku kwartałów,
natomiast nie raczy się rzec słowa o tym, że reperkusje przyszłego załamania
cen będą hamować rozwój gospodarczy przez długie lata. Na rodzimym, polskim
podwórku spekulacyjnej oliwy do ognia dolało rozstrzygnięcie na naszą korzyść
organizacji Euro 2012. Pojawiły się wesołe osądy, że za kilka lat obecne ceny
mieszkań będą jedynie miłym wspomnieniem. Machina ta kręci się od Wielkiej
Brytanii, przez Polskę po Rumunię i Bułgarię.
Tyle o opiniach przygniatającej większości osób tytułujących się
specjalistami od nieruchomości, finansów i bankowości. Teraz zajmijmy się
krótkim, acz racjonalnym obnażeniem absurdalności tego typu prognoz dalszych
wzrostów cen mieszkań w dwucyfrowym tempie rocznie.
Europa Zachodnia
Bąbel spekulacyjny na nieruchomościach hiszpańskich zaczął syczeć jakiś czas
temu, jednak dopiero w kwietniu na Półwyspie Iberyjskim doznano olśnienia i
dostrzeżono ryzyko załamania cen. Od dawna budowano za dużo, wbrew panującym
trendom demograficznym, a patologiczne windowanie cen dokonywało się przy
walnym udziale obywateli brytyjskich. Luzowano kryteria przyznawania kredytów
hipotecznych, w czym pomagały niskie stopy procentowe w strefie euro.
Gdzieś w tyle, w niszowych ośrodkach nieśmiało przebijały się głosy o
przewartościowaniu hiszpańskich nieruchomości o ok. 30%, ale głosy te
zignorowano. W popularnych regionach turystycznych: Andaluzji, Walencji,
Katalonii wolumeny sprzedaży spadły o około 8%. Ogólna liczba transakcji na
rynku pierwotnym spadła w skali kraju o 10%. Od stycznia br. średnia cena
sprzedanego lokalu spadła o ok. 2%. Raz po raz wybuchają afery deweloperskie,
wskutek czego wielu potencjalnych lokatorów zostaje z niczym. Rekordowa
liczba projektów budowlanych nijak się ma do spadającego popytu, zatem
prawdziwe, dwucyfrowe spadki cen są wciąż przed nami.
Weźmy na celownik Irlandię-tygrysa gospodarczego ostatniej dekady i mekkę (do
pary z Wielką Brytanią) dla tysięcy Polaków szukających swojej szansy. Boom
budowlany napędzany tanim kredytem w walucie unijnej wyniósł ceny
nieruchomości na "zielonej wyspie" o 200% w ciągu ostatnich pięciu lat.
Budownictwo w 2005 r. stanowiło ok. 25% irlandzkiego PKB, a zatrudnienie w
tej branży odpowiadało 13% całej irlandzkiej siły roboczej. Ponieważ zabijano
się w kolejkach po własne lokum brane oczywiście na wieloletni kredyt,
budowano bez opamiętania, tworząc na rynku wielki nawis nowych mieszkań.
W ciągu ostatnich 5 lat liczba mieszkań zalegających na rynku urosła ze 100
do 250 tysięcy, dławiąc nowe projekty budowlane. Ocenia się, że w br. liczba
nowo zaczętych mieszkań spadnie do ok. 65 tys. rocznie (ostatnie 12 miesięcy)
z niemal 100 tys. jesienią ubr. Tak drastyczny spadek musi się przełożyć na
rychły szok na rynku pracy, który po prostu ugnie się pod nadwyżką etatów w
branży.
W takich okolicznościach pojawiły się niedawno doniesienia z rynku
nieruchomości w Dublinie. Okazało się, że ceny zgłaszane przez sprzedających
spadły w ciągu ostatniego półrocza o... dziesięć procent. Taka informacja
musi wywołać u świeżo upi
