Gość: żenada
IP: *.acn.waw.pl
15.02.08, 11:11
dawno na to forum nie wchodzilem, bo niestety juz jakiś czas temu
zamieniło się ono z miejsca do wymiany info o developerach i
inwestycjach na miejsce pseudo dyskusji pseudo fachowców na temat
rynku nieruchomości. Niestety najbardziej aktywni są tutaj
niedouczeni, zakompleksieni ludzie, którzy próbują kreować się na
guru rynku a wiedzą o nim tyle co wyczytają w superekspresie.
Merytoryki zero, podpieranie się wybiórczymi artykułami i
statystykami z dowolnego rynku na świecie a przede wszystkim
swoją "wiedzą". Niestety ktoś wchodzący na to forum i myślący że
dostanie tu jakąś istotną i rzetelną informacje trafia od razu na
setki postów tych "speców" i faktycznie może się poczuć zagubiony.
Tylko ciekawe co powie za jakiś czas jak policzy ile kosztowały go
te "rady". Mam dziwne wrażenie że tych "specjalistów" na tym forum
już nie będzie.
A teraz kilka kwiatków z ich wywodów (po przeczytaniu ostatnich
wątków):
- "mieszkanie nie jest artykułem pierwszej potrzeby".prawdę mówiąc
teza tak porażająca że aż ciężko z nią dyskutować:) wg mojej oceny
najbardziej podstawowymi potrzebami człowieka jest potrzeba
najedzenia się i schronienia (tak mi się zdaje że nawet chyba ludzie
pierwotni jakoś się urządzali w swoich jaskiniach i pewnie niejeden
raz o nie walczyli). Oczywiście nie dla wszystkich tym schronieniem
musi być mieszkanie. Mogą to być kanały ciepłownicze, cudza altanka
na działce itp. Jednak chyba tych kanałów, altanek (o mostach nie
wspomnę) nie jest u nas za dużo i nie są zbyt komfortowe, więc
jednak większość mieszka w mieszkaniach. a jak ktoś już w tym
mieszkaniu mieszka, to dorasta z czasem do tych 30 latek, zakłada
rodzinę, ma nawet dzieci i czas najwyższy się od mamusi wyprowadzić
(chyba że się jest byłym premierem albo tutejszym forumowiczem).i co
wtedy? no zostaje kupić mieszkanie. i proszę o postawienie i
udowodnienie tezy, że mieszkanie dla pary 30 latków jeszcze
spodziewających się dziecka nie jest artykułem pierwszej potrzeby.
- koszt wybudowania mieszkania wynosi ok. 3 tys. zł! ktoś podawał
ostatnio, że koszt generalnego wykonawstwa 1 m2 p.u.m. wynosi ok. 5-
6 tys. zł. Moje informacje (prywatnie od inżynierów kontraktów u 2
developerów) to potwierdzają. Ktoś nawet przedstawił wyliczenia,
myląc jednak p.u.m. z powierzchnią całkowitą, argumentując że
garaże, balkony itp. Wg moich szybkich obliczeń to ok 10% wartości
sprzedaży, wieć możemy przyjąć, że realny koszt to ok. 5 tys.
Oczywiście bez gruntu, prac wykończeniowych na terenie osiedla i
kosztów sprzedaży i zarządu (reszta to ok. 2 tys/m2). Więc realny
koszt wg mojej wiedzy to ok. 7 tys. zł/m2 (w Warszawie w tzw. dosyć
dobrej lokalizacji, czyli Mokotów, Ochota, Ursynów itp.). Co do
tezy, że można wybudować za 3 tys. Pewnie tak (3 majstrów
z ....czyzny), tylko potem wydasz 10 na naprawe tego co spie...yli,
procesy sądowe itp., a na koniec okaże się że majątek firmy to 2
młotki. Dlatego większe firmy podpisują umowy na generalkę z dużymi
firmami z doświadczeniem, gwarancjami bankowymi itp.
- koszty budowy (robocizna i materiały) będą spadały. W samej W-wie
w najbliższym czasie rozpocznie się budowa 2 mostów, 2-ej linii
metra, kilkunastu (jak nie więcej) kilometrów obwodnic, oczyszczalni
Czajka, w całej Polsce ciut więcej... Tak wiem, przyjadą Chińczycy,
Czesi itp. Chińczycy nie zostali nawet dopuszczeni na budowę metra
(brak certyfikatów, norm itp), Czesi budują wg mojej wiedzy w całej
Polsce 2 km drogi S69, a w ostatnich przetargach mieli jedne z
najwyższych cen.
- deweloperzy będą sprzedawali poniżej kosztów. Wątpie - wielu z
nich to duże, międzynarodowe firmy, które w razie czego mogą sobie
pozwolić na 1-2 lata niższej sprzedaży. Nawet jeśli któryś z nich
tak zrobi, to będzie to na krótką metę (na całym rynku 1-2 tys.
mieszkań) i będzie to... okazja do zakupów.
- Nie ma popytu na mieszkania w tych cenach. To może konkretny
przykład: ostatnio pojawiła się partia ok. 30 mieszkań na Gocławiu w
prawie ukończonej inwestycji za ok. 8,5 za m2 (już z garażami itp).
W ciągu 2 tyg. sprzedali ok. 50%. Faktycznie, kiepski wynik...
- Ludzi nie stać na kredyt. przeciętna płaca w W-wie ("grupa
reprezentacyjna" moich znajomych, ok. 30 lat, wyższe wykształcenie,
trochę doświadczenia i wiedzy, prace zdobywane nie po znajomości) to
ok. 8-15 tys. brutto z premiami. Najczęściej kupują pary, więc ich
dochód (przyjmując że niestety kobiety zarabiają mniej) to ok. 12-20
tys. brutto. I to jest naprawdę skromny wynik...
- Ci co mieli kupić to kupili. Taa... a co mają powiedzieć chociażby
tysiące ludzi z wielkiej płyty którzy już zaczynają z niej wychodzić?
(powody: niefunkcjonalne, niedostosowane dla niepełnosprawnych i
matek z dziećmi, drogie w utrzymaniu, brzydkie domy, zbliżająca się
śmierć techniczna, instalacja elektryczna dostosowana do poboru 4
kWh:), "slumsowienie" i pogorszenie bezpieczeństwa osiedli)
- olbrzymia ilość budowanych mieszkań. sto parę tys/rok... w latach
70 budowana jak dobrze pamiętam kilkaset tys/rocznie a czekało się
po 20 lat...
- spekulanci mieszkaniowi!!! hehe, jak za Gomułki czy innego Urbana.
Proponuje takich karać ucięciem ręki!
i na koniec 2 kwiatki:
- ceny spadną do 4 tys./m2 a to i tak będzie za drogo! no to z
cenami zrównamy się z...Mogadiszem? (jeśli tam są mieszkania:)
- ceny już spadają! GORĄCA PROŚBA!!! proszę o ofertę na kawalerkę do
35m2 w budynku po 2005r. w dobrej lokalizacji (bez Ursusa,
Rembertowa itp. i Miasteczka Wilanów) w cenie do 8,5 tys. Biorę od
ręki!!!
I na koniec refleksja.Oczywistym jest że ruchy cenowe (szczególnie
po takich wzrostach) nie są tylko w jedną stronę i może przyjść
korekta (ale nie musi). Ale piep...enie o panice, krachu, spadku do
4 tys to nie dyskusja a gadka sfrustrowanych gości, którzy chcą
zaistnieć choćby na tym forum, jak nie mogą gdzie indziej.